คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ขายทอดตลาด

จำเลยที่ 1 อ้างว่าเหตุที่ทำให้ราคาที่ได้จากการขายทอดตลาดทรัพย์สินมีจำนวนต่ำเกินสมควรนั้น เกิดจากเจ้าพนักงานบังคับคดีกระทำประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรง โดยการกำหนดราคาประเมินทรัพย์สินที่จะขายทอดตลาดต่ำกว่าราคาประเมินที่ดินของเจ้าพนักงานที่ดินและมาตรฐานราคาค่าก่อสร้างที่ทราบประเมินที่ดินของเจ้าพนักงานที่ดินแล้ว แต่ยังกำหนดราคาเริ่มต้นในการขายทอดตลาดครั้งที่ 2 และ 3 ลดลงจากจำนวนร้อยละ 80 ของราคาประเมินเป็นจำนวนร้อยละ 65 และ 50 ของราคาประเมินตามลำดับ ตามประกาศกรมบังคับคดีเรื่องนโยบายการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี ลงวันที่ 25 กรกฎาคม 2546 ซึ่งเป็นประกาศฉบับใหม่ที่ประกาศใช้ขณะที่มีการขายทอดตลาดครั้งที่ 2 และ 3 อีกด้วย จึงเป็นกรณีที่จำเลยที่ 1 ยื่นคำร้องเพื่อขอให้มีคำสั่งเพิกถอนการขายทอดตลาดทรัพย์สินตามมาตรา 309 ทวิ วรรคสอง แห่ง ป.วิ.พ. แก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.แก้ไขเพิ่มเติม ป.วิ.พ. (ฉบับที่ 21) ซึ่งมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 9 มกราคม 2548 เมื่อจำเลยที่ 1 ยื่นฎีกาเมื่อวันที่ 5 มิถุนายน 2551 ภายหลังจากบทบัญญัติ มาตรา 309 ทวิ มีผลใช้บังคับแล้ว คำร้องของจำเลยที่ 1 จึงตกอยู่ภายใต้บังคับของวรรคสี่แห่งบทบัญญัติมาตราดังกล่าวซึ่งบัญญัติให้คำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลในกรณีนี้เป็นที่สุด ดังนั้นจำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิฎีกาได้

ผู้ร้องเคยยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดทรัพย์ของเจ้าพนักงานบังคับคดีซึ่งผู้ร้องเป็นผู้ซื้อทอดตลาดได้ โดยให้เหตุผลว่า สถานที่ตั้งทรัพย์ไม่ตรงกับแผนที่ประกอบประกาศขายทอดตลาดศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้อง เพราะผู้ร้องไม่ไปศาล ผู้ร้องยื่นอุทธรณ์คำสั่ง ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่าอุทธรณ์ของผู้ร้องไม่เป็นสาระสำคัญแก่คดี ไม่รับคำร้องอุทธรณ์คำสั่ง ต่อมาผู้ร้องยื่นคำร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดในลักษณะเดิมอีก ศาลชั้นต้นมีคำสั่งว่า จากข้อเท็จจริงเป็นหน้าที่ของผู้ร้องในการตรวจสอบรายละเอียดที่ตั้งของทรัพย์ตามแผนที่ในประกาศขายทอดตลาด การขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดีชอบแล้ว ให้ยกคำร้อง การที่ผู้ร้องมิได้อุทธรณ์คำสั่งไม่รับอุทธรณ์ของศาลชั้นต้นดังกล่าวข้างต้นก็ดี การไม่อุทธรณ์คำสั่งของศาลชั้นต้นที่ให้ยกคำร้องของผู้ร้องในเวลาต่อมาก็ดี ทำให้ประเด็นตามข้อกล่าวอ้างของผู้ร้องในการขอเพิกถอนการขายทอดตลาดถึงที่สุดโดยคำสั่งของศาลชั้นต้นแล้ว เมื่อผู้ร้องมายื่นคำร้องขอเพิกถอนการขายทอดตลาดในคดีนี้โดยเหตุผลเดียวกันอีก จึงเป็นการขอให้ดำเนินกระบวนพิจารณาอันเกี่ยวกับคดีหรือประเด็นที่ได้วินิจฉัยแล้ว ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 144

การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของเจ้าพนักงานบังคับคดี ผู้เข้าประมูลซื้อทรัพย์ทั้งหลายต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขของประกาศการขายทอดตลาดเป็นสำคัญเมื่อปรากฏว่าผู้ซื้อทรัพย์เคยขอขยายระยะเวลาการวางเงินมาแล้วถึง 2 ครั้ง ซึ่งเจ้าพนักงานบังคับคดีก็อนุญาตให้ขยายได้ทั้ง 2 ครั้ง รวมเป็นระยะเวลา 60 วัน ตามระเบียบคำสั่งและวิธีปฏิบัติของกรมบังคับคดีที่ให้เจ้าพนักงานบังคับคดีอนุญาตได้ โดยจะครบกำหนดวันที่ 30 สิงหาคม 2547 เมื่อผู้ซื้อทรัพย์มาขออนุญาตขยายระยะเวลาการวางเงินเป็นครั้งที่ 3 อีก 30 วัน แต่เจ้าพนักงานบังคับคดีไม่อนุญาตให้ขยายระยะเวลาตามคำร้องโดยเห็นว่าไม่มีเหตุสมควรนั้น เป็นการใช้ดุลพินิจที่เหมาะสมแล้ว เนื่องเพราะหากเจ้าพนักงานบังคับคดีอนุญาตให้ผู้ซื้อทรัพย์ขยายระยะเวลาไปอีกก็จะเป็นการปฏิบัติฝ่าฝืนต่อการบังคับคดี ทำให้ผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดได้

จำเลยยื่นคำร้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดโดยอ้างว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีขายทอดตลาดที่ดินจำนองของจำเลยไปในราคาที่ต่ำเกินสมควร โดยความประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงของเจ้าพนักงานบังคับคดีในการปฏิบัติหน้าที่ตามบทบัญญัติแห่ง ป.วิ.พ. มาตรา 309 ทวิ วรรคสอง ซึ่งบทบัญญัติในวรรคสี่ของมาตรา 309 ทวิ ที่ใช้บังคับอยู่ในขณะจำเลยยื่นอุทธรณ์ บัญญัติว่า คำสั่งของศาลตามวรรคสองให้อุทธรณ์ไปยังศาลอุทธรณ์ได้ และคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลอุทธรณ์ให้เป็นที่สุด คำว่า "คำสั่งของศาลตามวรรคสอง" ของบทบัญญัติดังกล่าว หมายถึงหากมีกรณียื่นคำร้องตามมาตรา 309 ทวิ วรรคสอง แล้ว คำสั่งใดๆ ของศาลที่เกี่ยวข้องกับคำร้องดังกล่าวย่อมอยู่ในความหมายของคำว่า "คำสั่งของศาลตามวรรคสอง" ในบทบัญญัติวรรคสี่นี้ทั้งสิ้น การที่จำเลยอุทธรณ์คำสั่งศาลชั้นต้นที่มีคำสั่งตามมาตรา 309 ทวิ วรรคสอง และศาลอุทธรณ์ภาค 8 พิพากษายืนเช่นนี้ คำพิพากษาศาลอุทธรณ์ภาค 8 ย่อมเป็นที่สุดตามบทกฎหมายดังกล่าว ฎีกาของจำเลยทุกข้อไม่ว่าจะอ้างเหตุใดๆ ต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 223 ประกอบมาตรา 247

การที่จำเลยที่ 1 ขายทอดตลาดอาคารพาณิชย์ของจำเลยที่ 2 ซึ่งถูกระงับการดำเนินกิจการตาม พ.ร.ก. การปฏิรูประบบสถาบันการเงิน (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2541 ซึ่งตามมาตรา 31 จัตวา บัญญัติว่า การเพิกถอนการโอนทรัพย์สินที่ขายตามวิธีการที่กำหนดในมาตรา 30 ทวิ จะกระทำไม่ได้ โจทก์หรือบุคคลใดๆ จึงไม่มีสิทธิฟ้องเพิกถอนการโอน รวมทั้งไม่อาจฟ้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดอันเป็นที่มาของการโอนทรัพย์สินรายนี้ได้ กรณีจึงไม่มีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้พิพากษาว่าการประมูลทรัพย์สินดังกล่าวเป็นโมฆะ และขอให้เปิดประมูลใหม่

การขายทอดตลาดอาคารพาณิชย์ของจำเลยที่ 2 ซึ่งดำเนินการโดยองค์การเพื่อการปฏิรูประบบสถาบันการเงินจำเลยที่ 1 เพื่อชำระบัญชีต้องอยู่ภายใต้บังคับของพระราชกำหนดการปฏิรูประบบสถาบันการเงิน พ.ศ.2540 ซึ่งเป็นกฎหมายที่บัญญัติไว้เป็นการเฉพาะ เมื่อกฎหมายดัวกล่าวในมาตรา 30 จัตวา บัญญัติว่าการเพิกถอนการโอนทรัพย์สินที่ได้ขายตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 30 ทวิ จะกระทำไม่ได้ โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องเพิกถอนการโอนรวมทั้งไม่อาจฟ้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาด กรณีจึงไม่มีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

การขายทอดตลาดอาคารพาณิชย์ของจำเลยที่ 2 ในคดีนี้ซึ่งดำเนินการโดยจำเลยที่ 1 เพื่อชำระบัญชีต้องอยู่ภายใต้บังคับของ พ.ร.ก.การปฏิรูประบบสถาบันการเงิน ซึ่งเป็นกฎหมายที่บัญญัติไว้เป็นการเฉพาะในช่วงเวลาที่เกิดปัญหาวิกฤติทางเศรษฐกิจของชาติในการระดมเงินทุนเพื่อเสริมสภาพคล่องให้เกิดการหมุนเวียนทางการเงินจึงมีมาตรการพิเศษผ่อนคลายจากกรณีปกติทั่วไปเพื่อให้สามารถดำเนินการตามวัตถุประสงค์ให้แล้วเสร็จได้รวดเร็วและก่อให้เกิดความเชื่อมั่นแก่ผู้ซื้อทรัพย์ พระราชกำหนดดังกล่าวในมาตรา 31 จัตวา จึงบัญญัติว่า การเพิกถอนการโอนทรัพย์สินที่ได้ขายตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 30 ทวิ จะกระทำไม่ได้ โจทก์หรือบุคคลใด ๆ จึงไม่มีสิทธิฟ้องเพิกถอนการโอน รวมทั้งไม่อาจฟ้องขอให้เพิกถอนการขายทอดตลาดอันเป็นที่มาของการโอนทรัพย์รายนี้ กรณีไม่มีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับสิทธิและหน้าที่ของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

โจทก์ฟ้องโดยอาศัยมูลตามสัญญารับขนของทางทะเลที่โจทก์ในฐานะผู้ส่งทำสัญญาว่าจ้างผู้ขนส่งให้ขนส่งสินค้าไปถึงปลายทางตามกำหนดเวลา แต่ผู้ขนส่งและผู้ขนส่งอื่นขนส่งสินค้าด้วยความล่าช้าทำให้สินค้าเสื่อมคุณภาพ เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้สลักหลังและส่งมอบใบตราส่งให้แก่บริษัทผู้ซื้อสินค้าพิพาทไป แต่กลับรับมอบสินค้าพิพาทจากจำเลยที่ 1 แล้วนำสินค้าพิพาทออกขายทอดตลาด จึงเชื่อได้ว่าโจทก์ได้เวนคืนใบตราส่งให้แก่จำเลยที่ 1 แล้ว จำเลยที่ 1 จึงยอมส่งมอบสินค้าให้แก่โจทก์ อันเป็นการใช้สิทธิตามมาตรา 36 แห่ง พ.ร.บ.การรับขนของทางทะเลฯ ดังนั้น เมื่อสินค้าพิพาทที่ขนส่งเสียหายเพราะความล่าช้าและไม่ปรากฏว่ามีการชำระค่าเสียหายแก่ผู้รับตราส่ง โจทก์ในฐานะคู่สัญญาและใช้สิทธิตามบทบัญญัติดังกล่าวจึงยังอยู่ในฐานะผู้ถูกโต้แย้งสิทธิตามมูลสัญญารับขนของทางทะเลที่จะฟ้องเรียกค่าเสียหายจากผู้ขนส่งและผู้ขนส่งอื่นในความเสียหายของสินค้าพิพาทระหว่างการขนส่งได้ ส่วนสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดของคู่สัญญาตามสัญญาซื้อขายระหว่างประเทศ ระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อจะเป็นอย่างไร เป็นเรื่องที่ผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องว่ากล่าวต่อกันตามสัญญาซื้อขาย ซึ่งความตกลงตามสัญญาซื้อขายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายอาจไม่จำกัดอยู่เฉพาะตามใบกำกับสินค้า หรืออาจตกลงแก้ไขเปลี่ยนแปลงกันภายหลังจากที่ระบุไว้ในใบกำกับสินค้าก็เป็นสิทธิของคู่สัญญาตามสัญญาซื้อขายนั้นๆ ไม่มีผลต่อสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดชอบของคู่สัญญาตามสัญญารับขนของทางทะเล และเมื่อข้อเท็จจริงฟังเป็นยุติว่าโจทก์ผู้ส่งว่าจ้างให้จำเลยที่ 1 เป็นผู้ขนส่ง โดยจำเลยที่ 2 ติดต่อทำสัญญารับขนแทนจำเลยที่ 1 ตั้งแต่แรก จนกระทั่งเป็นผู้ออกใบตราส่ง ซึ่งเป็นใบตราส่งที่ใช้ชื่อบริษัทจำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 เป็นผู้ขนส่งซึ่งอยู่ต่างประเทศและมีภูมิลำเนาอยู่ต่างประเทศ พฤติการณ์ของจำเลยที่ 2 จึงถือเป็นตัวแทนผู้ทำสัญญาแทนจำเลยที่ 1 ตัวการซึ่งอยู่ต่างประเทศและมีภูมิลำเนาอยู่ต่างประเทศ จำเลยที่ 2 จึงต้องรับผิดในฐานะเดียวกับจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 824 ส่วนจำเลยที่ 4 ตามคำฟ้องเป็นสำนักงานที่ได้รับมอบหมายจากจำเลยที่ 3 ในประเทศไทย ซึ่งไม่ชัดเจนว่าหมายถึงเป็นผู้ได้รับมอบหมายให้ทำสัญญาแทนจำเลยที่ 3 หรือไม่ ถือไม่ได้ว่าเป็นการกล่าวอ้างว่าจำเลยที่ 4 ทำสัญญาแทนจำเลยที่ 3 ตามคำฟ้องโจทก์จึงไม่อาจพิพากษาให้จำเลยที่ 4 รับผิดตามฟ้องได้ ที่ศาลทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศกลางพิพากษาให้จำเลยที่ 4 รับผิดในฐานะตัวแทนของตัวการซึ่งอยู่ต่างประเทศและมีภูมิลำเนาอยู่ต่างประเทศ จึงเป็นการพิพากษาให้รับผิดนอกเหนือจากคำฟ้อง ไม่ชอบด้วย พ.ร.บ.จัดตั้งศาลทรัพย์สินทางปัญญาและวิธีพิจารณาคดีทรัพย์สินทางปัญญาและการค้าระหว่างประเทศฯ มาตรา 26 ประกอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 142
โจทก์ไม่มีพยานหลักฐานใดที่จะชี้ให้เห็นถึงขนาดที่ว่าการที่เครื่องยนต์เรือขัดข้องเกิดจากการที่จำเลยที่ 3 ละเลยหรือไม่เอาใจใส่ทั้งที่รู้ว่าอาจเกิดเครื่องยนต์ขัดข้องในครั้งพิพาท ดังนั้น แม้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 ต้องร่วมกันรับผิดในการที่สินค้าพิพาทเสื่อมคุณภาพเพราะเหตุแห่งการล่าช้าในระหว่างการขนส่ง แต่ก็ยังมีสิทธิอ้างข้อจำกัดความรับผิดตามมาตรา 60 (1) แห่ง พ.ร.บ.การรับขนของทางทะเลฯ ได้หากความรับผิดของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 นั้น เกินกว่าข้อจำกัดความรับผิดตามกฎหมายเมื่อสินค้าพิพาทตามใบตราส่งคือาหารกุ้งจำนวน 4,480 ถุง ตาม พ.ร.บ.การรับขนของทางทะเลฯ มาตรา 3 หน่วยการขนส่งในการขนสั่งครั้งนี้จึงได้แก่ 4,480 หน่วย ซึ่งผู้ขนส่งสามารถจำกัดความรับผิดได้ 10,000 บาท ต่อ 1 หน่วยการขนส่งตาม พ.ร.บ.การรับขนของทางทะเลฯ มาตรา 58 เงินที่ผู้ขนส่งจำกัดความรับผิดได้คือ 44,800,000 บาท ค่าเสียหายที่กำหนดจำนวน 850,000 ยาท จึงอยู่ในวงเงินจำกัดความรับผิดของผู้ขนส่ง จำเลยที่ 1 ถึงที่ 3 จึงต้องรับผิดในจำนวนเงินค่าเสียหายที่กำหนดดังกล่าว

ในการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 29 บัญญัติว่า ผู้ขอจดทะเบียนจะต้องนำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมกับนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 มาแสดงด้วย ซึ่งหลักเกณฑ์ดังกล่าวกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย สำหรับหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ดังกล่าว แม้เจ้าของร่วมคือผู้เป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระดังที่มาตรา 18 บัญญัติไว้ก็ตาม แต่บทบัญญัติของกฎหมายด้งกล่าวหรือกฎหมายอื่นก็มิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุดแต่อย่างใด ดังนั้น ข้อกำหนดเงื่อนไขของเจ้าพนักงานบังคับคดีในการขายทอดตลาดห้องชุดของจำเลยที่ให้ผู้ซื้อต้องรับภาระหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางต่อนิติบุคคลอาคารชุด จึงไม่ขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนแต่อย่างใด ไม่ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 และเจ้าพนักงานบังคับคดีมีอำนาจกำหนดเงื่อนไขดังกล่าวในประกาศขายทอดตลาดห้องชุดของจำเลยลูกหนี้เพื่อให้การขายทอดตลาดและการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสำเร็จลุล่วงไปได้ด้วยดีไม่มีข้อขัดข้อง เมื่อผู้ร้องได้เข้าร่วมประมูลซื้อห้องชุดรายนี้ก็เท่ากับเป็นการตกลงยอมรับข้อกำหนดเงื่อนไขในประกาศดังกล่าว นอกจากนี้ข้อกำหนดเงื่อนไขในประกาศดังกล่าวยังมีผลเป็นการกำหนดหน้าที่ของผู้ร้องอยู่ในตัวด้วยว่า ผู้ร้องต้องนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดด้วย เพราะเมื่อผู้ร้องต้องรับผิดชอบชำระหนี้ดังกล่าวแทนลูกหนี้แล้ว ก็ย่อมมีสิทธิขอให้นิติบุคคลอาคารชุดผู้เป็นเจ้าหนี้ออกหลักฐานการชำระหนี้หรือหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายดังกล่าวซึ่งแสดงถึงการปลอดหนี้ เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางค้างชำระอยู่ ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดรายหนี้ได้จึงต้องรับผิดชำระหนี้ดังกล่าวตลอดจนมีหน้าที่ขอให้นิติบุคคลอาคารชุดออกหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายดังกล่าวเพื่อนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จะอ้างว่าเป็นหน้าที่ของจำเลยเจ้าของห้องชุดที่จะต้องชำระหนี้ดังกล่าวหรือเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่จะต้องยื่นคำขอรับชำระหนี้ในคดีนี้หรือไปฟ้องร้องบังคับเอาแก่จำเลยเป็นคดีใหม่เพื่อปัดความรับผิดของตนหาได้ไม่

ในการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 บัญญัติว่า ผู้ขอจดทะเบียนจะต้องนำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมกับนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 มาแสดงด้วย ซึ่งหลักเกณฑ์ดังกล่าวกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย มิใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด
หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายแม้เจ้าของร่วมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระตามที่มาตรา 18 แต่บทบัญญัติดังกล่าวหรือกฎหมายอื่นมิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุด ดังนั้น ข้อกำหนดเงื่อนไขของเจ้าพนักงานบังคับคดีในการขายทอดตลาดห้องชุดของจำเลยที่ให้ผู้ซื้อต้องรับภาระหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางต่อนิติบุคคลอาคารชุด จึงไม่ขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ไม่ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 เจ้าพนักงานบังคับคดีในฐานะผู้แทนเจ้าหนี้ในอันที่จะรับชำระหนี้ ยึดหรืออายัดทรัพย์สินของลูกหนี้ขายทอดตลาด จ่ายเงินตามจำนวนหนี้ในคำพิพากษาตลอดจนค่าฤชาธรรมเนียมให้เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา มีอำนาจกำหนดเงื่อนไขดังกล่าวในประกาศขายทอดตลาดห้องชุดของจำเลยเพื่อให้การขายทอดตลาดและการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสำเร็จลุล่วงไปได้ เมื่อผู้ร้องเข้าร่วมประมูลซื้อห้องชุดก็เท่ากับเป็นการตกลงยอมรับข้อกำหนดเงื่อนไขดังกล่าวกับเจ้าพนักงานบังคับคดีว่า หากผู้ร้องประมูลซื้อห้องชุดได้และมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางที่จำเลยค้างชำระอยู่ ผู้ร้องยินยอมรับผิดชำระหนี้ที่ค้าง รวมทั้งนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดด้วย เพราะเมื่อผู้ร้องต้องชำระหนี้ดังกล่าวแทนจำเลยก็ย่อมมีสิทธิขอให้นิติบุคคลอาคารชุดผู้เป็นเจ้าหนี้ออกหลักฐานการชำระหนี้ หรือหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายดังกล่าวซึ่งแสดงถึงการปลอดหนี้ เมื่อจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางค้างชำระ ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดได้จึงต้องรับผิดชำระหนี้ดังกล่าวตลอดจนมีหน้าที่ขอให้นิติบุคคลอาคารชุดออกหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายดังกล่าว เพื่อนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จะอ้างว่าเป็นหน้าที่ของจำเลยเจ้าของห้องชุดที่จะต้องชำระหรือเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่จะต้องยื่นคำขอรับชำระหนี้ในคดีนี้ หรือไปฟ้องร้องบังคับเอาแก่จำเลยเป็นคดีใหม่เพื่อปัดความรับผิดของตนหาได้ไม่