คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
บอกเลิกสัญญา

โจทก์ทั้งสองทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารในโครงการเมืองทองสุขสวัสดิ์กับจำเลย และได้ผ่อนชำระเงินดาวน์ให้แก่จำเลยแล้ว 24 งวด แต่จำเลยยังมิได้ก่อสร้างอาคารตามสัญญา อันเป็นการผิดสัญญาต่อโจทก์ทั้งสองซึ่งโจทก์ทั้งสองอาจใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้ เมื่อโจทก์ทั้งสองขอรับเงินที่ชำระไปแล้วคืนจากจำเลย แต่จำเลยอ้างว่าไม่อาจคืนเงินได้และเสนอขอชำระหนี้เป็นที่ดินเปล่าในโครงการเมืองทองธานี ต่อมาโจทก์ทั้งสองกับจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปล่าในโครงการเมืองทองธานี โดยให้นำเงินที่โจทก์ทั้งสองได้ชำระไว้แล้วตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมรวมทั้งเงินรางวัลส่วนลดถือเป็นเงินค่าจองมัดจำตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่ การทำสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่จึงเป็นการตกลงเปลี่ยนวัตถุแห่งหนี้ที่จำเลยพึงกระทำเพื่อปฏิบัติการชำระหนี้ให้แก่โจทก์ทั้งสองได้ในขณะนั้น หากจำเลยสามารถโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเปล่าให้แก่โจทก์ทั้งสองได้ ก็ไม่มีเหตุผลใดที่โจทก์ทั้งสองจะไม่ไปรับโอนที่ดินดังกล่าว ประกอบกับคดีนี้โจทก์ทั้งสองฟ้องจำเลยบังคับตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมโดยมิได้กล่าวถึงสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่ และมิได้นำสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่มาอ้างอิงต่อศาล เพราะโจทก์ทั้งสองได้คืนต้นฉบับสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่ให้แก่จำเลยไปแล้วเนื่องจากจำเลยขอคืนโดยจำเลยแจ้งว่าไม่สามารถโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่ให้แก่โจทก์ทั้งสองได้เพราะติดจำนองกับธนาคารตามที่โจทก์ทั้งสองกล่าวอ้างจริง พฤติการณ์ดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าคู่สัญญาไม่ประสงค์จะบังคับตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่ต่อกันด้วยต่างล่วงรู้ในข้อเท็จจริงว่าทรัพย์ที่เป็นวัตถุแห่งหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่ไม่สามารถโอนทางทะเบียนให้แก่โจทก์ทั้งสองได้ ประกอบกับข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่ ไม่มีข้อความใดๆ ที่แสดงให้เห็นว่ามูลหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมให้เป็นอันระงับสิ้นไป การทำสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่เช่นนี้จึงมิใช่การแปลงหนี้ใหม่อันจะทำให้หนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมเป็นอันระงับสิ้นไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 349 วรรคหนึ่ง เมื่อโจทก์ทั้งสองได้บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมแล้วตามหนังสือบอกเลิกสัญญา คู่สัญญาจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 จำเลยจึงต้องคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยและค่าเสียหายแก่โจทก์ทั้งสอง สำหรับเงินรางวัลส่วนลดซึ่งจำเลยยินยอมให้ถือเอาส่วนลดนี้เป็นเงินค่างวดที่โจทก์ทั้งสองได้ชำระแล้วเป็นสิทธิอันพึงมีของโจทก์ทั้งสองสืบเนื่องมาจากการทำสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิม แม้โจทก์ทั้งสองได้แสดงเจตนาถือเอาประโยชน์ตามสิทธินั้นแล้ว และต่อมามีการถือเอาเงินส่วนลดเป็นส่วนหนึ่งของเงินมัดจำตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่ แต่เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่ไม่อาจบังคับได้ โจทก์ทั้งสองย่อมได้สิทธิตามส่วนลดนี้ก็ต่อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ตามสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิม เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมถูกบอกเลิกแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม สิทธิในเงินรางวัลส่วนลดอันสืบเนื่องมาจากสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมจึงหมดไปและไม่อาจถือเป็นค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษ

แม้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารระบุให้ผู้จะซื้อคือโจทก์ชำระเงินงวดสุดท้ายในวันที่ 20 พฤศจิกายน 2533 และให้ผู้จะขายคือจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์ภายใน 30 วัน นับจากวันที่เงื่อนไขตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 3 สำเร็จ แต่เมื่อถึงกำหนดเวลาดังกล่าวไม่ปรากฏว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายได้ดำเนินการให้เงื่อนไขตามสัญญาจะซื้อจะขาย ข้อ 3 สำเร็จลงแต่อย่างใดแสดงว่าทั้งโจทก์และจำเลยต่างไม่ถือเอาเงื่อนเวลาดังกล่าวเป็นข้อสำคัญของการปฏิบัติตามสัญญา แต่ยึดถือหน้าที่และความรับผิดชอบของคู่สัญญาเป็นสำคัญ นั่นคือจำเลยต้องพร้อมที่จะส่งมอบที่ดินพร้อมอาคารในสภาพสมบูรณ์เรียบร้อยให้แก่โจทก์ได้ภายในเวลาอันสมควร และโจทก์ต้องพร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารดังกล่าวและชำระเงินให้แก่จำเลย การที่จำเลยไม่ได้ดำเนินการแก้ไขอาคารให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบ ถือได้ว่าการซ่อมแซมแก้ไขดังกล่าวเป็นส่วนสำคัญของอาคารที่ซื้อขายตามสัญญาที่จำเลยผู้จะขายมีหน้าที่ต้องก่อสร้างและส่งมอบแก่โจทก์ผู้จะซื้อในสภาพเรียบร้อยไม่มีข้อบกพร่อง เมื่อจำเลยไม่แก้ไขให้เรียบร้อยก่อนส่งมอบถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิปฏิเสธไม่ชำระเงินงวดสุดท้ายและไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ได้
เมื่อจำเลยยังไม่ได้แก้ไขอาคารให้เรียบร้อยก่อนการส่งมอบและจำเลยยังไม่ได้ก่อสร้างสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกบางประการอีกด้วย ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาโดยชอบแล้วสัญญาจึงเป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยต้องคืนเงินที่โจทก์ชำระทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง และการที่โจทก์ฟ้องเรียกเงินคืนฐานผิดสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่ง ป.พ.พ. หรือกฎหมายอื่นมิได้บัญญัติอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีกำหนด 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30

เหตุที่จะถือว่าเป็นเหตุสุดวิสัยตาม ป.พ.พ. มาตรา 8 จะต้องเป็นเหตุที่เกิดขึ้นโดยไม่ใช่ความผิดของบุคคลผู้นั้น และต้องเป็นเหตุที่ไม่สามารถป้องกันได้แม้บุคคลผู้ประสบเหตุนั้นจะได้ใช้ความระมัดระวังตามสมควรแล้ว การที่จำเลยจัดสรรที่ดินและได้ประกาศขายที่ดินแปลงย่อยพร้อมบ้านพักอาศัยแก่ประชาชนทั่วไปรวมทั้งผู้บริโภคทั้งสิบห้าโดยที่มิได้ตระเตรียมเงินลงทุนไว้ให้พร้อมเสียก่อนเมื่อเกิดปัญหาเกี่ยวกับเงินลงทุน ซึ่งสถาบันการเงินระงับการให้กู้ในระหว่างนั้นเป็นเหตุให้การดำเนินการปลูกสร้างบ้านพักอาศัยหยุดชะงักลง จึงเป็นความผิดของจำเลยที่ไม่เตรียมการป้องกันไว้ก่อนทั้งๆ ที่สามารถกระทำได้ ถือไม่ได้ว่าเป็นเหตุสุดวิสัยอันจะเป็นเหตุให้จำเลยหลุดพ้นจากความรับผิด

จำเลยที่ 1 เป็นผู้ทำสัญญาเช่าซื้อรถยนต์กับโจทก์ การที่จำเลยที่ 1 มอบรถยนต์ให้ ช. ใช้ประโยชน์ ช. ย่อมเป็นผู้ครอบครองรถยนต์แทนจำเลยที่ 1 หากจำเลยที่ 1 จะบอกเลิกสัญญาโดยการส่งมอบรถยนต์คืน ย่อมเป็นหน้าที่ของจำเลยที่ 1 จะต้องเป็นผู้ส่งมอบรถยนต์คืนแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 573
จำเลยทั้งสองให้การแต่เพียงว่า จำเลยทั้งสองบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อโดยส่งมอบรถยนต์ที่เช่าซื้อแก่โจทก์แล้ว ข้อเท็จจริงตามอุทธรณ์ของจำเลยทั้งสองที่ว่ามีการแปลงหนี้ใหม่โดยเปลี่ยนตัวลูกหนี้จากจำเลยที่ 1 เป็น ช. หนี้ตามสัญญาเช่าซื้อจึงระงับ หรือมิฉะนั้นก็เป็นกรณีตัวการไม่เปิดเผยชื่อ เมื่อเปิดเผยชื่อตัวการโดยจำเลยที่ 1 แจ้งให้โจทก์ทราบ ช. ตัวการต้องเข้ามาผูกพันรับผิดต่อโจทก์ตามสัญญาเช่าซื้อเป็นข้อเท็จจริงที่จำเลยทั้งสองไม่ได้ยกขึ้นต่อสู้ในคำให้การจึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น เป็นอุทธรณ์ที่ไม่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 225 วรรคหนึ่ง

จำเลยได้โอนขายห้องชุดแก่บุคคลภายนอกไปแล้วก่อนโจทก์บอกเลิกสัญญา การชำระหนี้ของจำเลยในการที่จะต้องโอนกรรมสิทธิห้องชุดแก่โจทก์จึงกลายเป็นพ้นวิสัยเพราะเหตุอันเกิดจากการกระทำของจำเลยโดยไม่จำต้องพิจารณาว่าจำเลยอาจซื้อห้องชุดคืนมาโอนให้โจทก์ได้หรือไม่ โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 389 โดยไม่จำต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ตามมาตรา 387 ก่อน
สัญญาจะซื้อจะขายกำหนดว่าในกรณีจำเลยผิดสัญญาโจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาโดยจำเลยจะคืนเงินที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมด โดยไม่ได้ระบุเรื่องดอกเบี้ยไว้ แต่สัญญาดังกล่าวก็ไม่มีข้อห้ามไม่ให้โจทก์เรียกดอกเบี้ยจากจำเลยตามที่กฎหมายกำหนดไว้ในกรณีที่จำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงมีสิทธิเรียกดอกเบี้ยจากจำเลยได้ตามกฎหมาย

เมื่อสัญญายังไม่เลิกกันเพราะการบอกเลิกสัญญาของจำเลย คู่สัญญาจึงยังมีหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญา กล่าวคือ โจทก์มีหน้าที่ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือและจำเลยมีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องแก่โจทก์ แต่ได้ความตามคำให้การของจำเลยว่าจำเลยได้โอนขายห้องชุดทั้งสองห้องแก่บุคคลภายนอกไปแล้วก่อนโจทก์บอกเลิกสัญญา ดังนี้ การชำระหนี้ของจำเลยในการที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่โจทก์จึงกลายเป็นพ้นวิสัยเพราะเหตุอันเกิดจากการกระทำของจำเลยโดยไม่จำต้องพิจารณาว่าจำเลยอาจซื้อห้องชุดคืนมาโอนให้โจทก์ได้หรือไม่ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 389 โดยหาจำต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ตามมาตรา 387 ก่อน การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงชอบแล้ว เมื่อสัญญาเลิกกันเพราะโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญา คู่สัญญาจำต้องให้อีกฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม กล่าวคือ จำเลยจำต้องคืนราคาห้องชุดที่โจทก์ชำระแล้วแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ ทั้งนี้ตามมาตรา 391 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง ประกอบมาตรา 7

ส. เป็นบุตรของ ว. และ ฉ. หุ้นส่วนผู้จัดการของโจทก์ ส. เป็นหุ้นส่วนประเภทจำกัดความรับผิดอยู่ด้วย ทั้ง ส. ยังมีหน้าที่ขับรถยนต์คันหนึ่งและเป็นผู้ประสานงานตามสัญญาจ้างเหมารถรับส่งพนักงานของจำเลยระหว่างโจทก์กับจำเลยตลอดมา ส่อแสดงความสัมพันธ์ระหว่างโจทก์กับ ส. ว่า โจทก์เชิด ส. ออกแสดงเป็นตัวแทน โจทก์จึงต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอกผู้สุจริตเสมือนว่า ส. เป็นตัวแทนของตนตาม ป.พ.พ. มาตรา 821 ประกอบมาตรา 1042 ดังนั้น การที่ ส. ลงลายมือชื่อในหนังสือแจ้งเลิกสัญญาต่อจำเลย ย่อมผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นตัวการ แม้จำเลยจะให้การว่าโจทก์บอกเลิกสัญญา แต่คดีได้ความว่า ตัวแทนเชิดของโจทก์เป็นผู้บอกเลิกสัญญาก็ไม่ถือว่าเป็นเรื่องนอกประเด็นนอกคำให้การ เพราะเป็นการนำสืบให้ทราบถึงความจริงว่าเป็นอย่างไร

ส. เป็นบุตรของ ว. และ ฉ. ซึ่งเป็นหุ้นส่วนผู้จัดการของโจทก์ โดย ส. เป็นหุ้นส่วนประเภทจำกัดความรับผิดของโจทก์อยู่ด้วย ทั้งยังมีหน้าที่ขับรถยนต์คันหนึ่งและเป็นผู้ประสานงานตามสัญญาว่าจ้างเหมารถรับส่งพนักงานระหว่างโจทก์กับจำเลยตลอดมา ส่อแสดงความสัมพันธ์ระหว่างโจทก์กับ ส. ว่า โจทก์เชิด ส. ออกแสดงเป็นตัวแทน โจทก์จึงต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอกผู้สุจริตเสมือนว่า ส. เป็นตัวแทนของตนตาม ป.พ.พ. มาตรา 821 ประกอบมาตรา 1042 ซึ่งบัญญัติว่า ความเกี่ยวพันระหว่างหุ้นส่วนผู้จัดการกับผู้เป็นหุ้นส่วนทั้งหลายอื่นนั้น ท่านให้บังคับด้วยบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยตัวแทน ดังนั้น การที่ ส. ลงลายมือชื่อในหนังสือแจ้งเลิกสัญญากับจำเลยย่อมผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นตัวการ
แม้จำเลยจะให้การต่อสู้คดีว่า จำเลยไม่ได้ผิดสัญญาเพราะโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว แต่ได้ความว่าตัวแทนเชิดของโจทก์เป็นผู้บอกเลิกสัญญา ก็ไม่ถือเป็นเรื่องนอกประเด็นหรือนอกคำให้การ

จำเลยบอกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าห้องพักอาศัยในอาคารชุดของจำเลยแก่โจทก์เพราะเหตุโจทก์ผิดสัญญา ทำให้สัญญาเลิกกัน คู่สัญญาจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง การที่โจทก์และจำเลยตกลงกันว่าถ้าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาให้เงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของจำเลยจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรัตามมาตรา 379 ซึ่งถ้าสูงเกินสมควรศาลมีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ตามมาตรา 383 โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกเงินคืนได้ทั้งหมด จำเลยก็ไม่มีสิทธิริบเอาทั้งหมดเว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าจากการผิดสัญญาของโจทก์ทำให้จำเลยได้รับเสียหายไม่น้อยกว่าเบี้ยปรับที่รับไว้
สัญญาจองสิทธิการเช่าห้องพักอาศัยในอาคารชุดของจำเลยผูกพันเฉพาะโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญา แต่ข้อตกลงในส่วนที่เกี่ยวกับเบี้ยปรับกระทบต่อผู้คนจำนวนมากที่เข้าทำสัญญากับจำเลยซึ่งต้องกำหนดไว้ในทำนองเดียวกัน จึงถือเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียกร้อยของประชาชน แม้โจทก์จะเพิ่งยกปัญหาดังกล่าวขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ก็มีอำนาจวินิจฉัยได้

การที่เกิดเหตุเพลิงไหม้อาคาร พ. ทาวเวอร์ ซึ่งมีโครงสร้างรากฐานเดียวกันกับอาคาร พ. เพลส ที่พิพาทและใช้ใบอนุญาตก่อสร้างฉบับเดียวกัน หลังเกิดเหตุสำนักงานเขตมีคำสั่งห้ามมิให้บุคคลใดใช้หรือเข้าไปในบริเวณที่เกิดเหตุเพลิงไหม้จนกว่าจะมีการตรวจสอบแก้ไข การที่จำเลยไม่สามารถเข้าไปทำการก่อสร้างอาคารในช่วงเวลาที่มีคำสั่งห้ามดังกล่าวจึงเป็นเหตุจำเป็นอันสมควรที่จำเลยไม่สามารถก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จตามระยะเวลาที่ประมาณไว้ในสัญญาจองสิทธิการเช่าที่ทำกับโจทก์ การที่อาคารพิพาทไม่สามารถก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาที่ประมาณไว้ในสัญญาจึงถือไม่ได้ว่าเป็นความผิดของจำเลย ต่อมาหลังจากจำเลยก่อสร้างอาคารแล้วเสร็จจำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์รับมอบห้องพักที่จองไว้และเข้าทำสัญญาจดทะเบียนการเช่าหลายครั้งแต่โจทก์เพิกเฉย จึงต้องถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญากับโจทก์ได้
แม้ข้อตกลงตามสัญญาจองสิทธิการเช่าจะผูกพันโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญาแต่ข้อตกลงในส่วนที่เกี่ยวกับเบี้ยปรับกระทบต่อผู้คนจำนวนมากที่เข้าทำสัญญากับจำเลยข้อตกลงดังกล่าวจึงถือเป็นข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนแม้โจทก์จะเพิ่งยกขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ก็มีอำนาจวินิจฉัยได้