คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

จำเลยที่ 2 เช่าที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 ผู้เป็นเจ้าของ ต่อมาโจทก์เช่าช่วงจากจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 1 ยินยอม แล้วโจทก์ซื้อที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 ในระหว่างที่สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ยังมีผลบังคับอยู่ แม้จำเลยที่ 1 จะต้องโอนขายที่พิพาทให้โจทก์ แต่โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนจะต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่จำเลยที่ 1 ผู้โอนได้ทำไว้กับจำเลยที่ 2 ผู้เช่าเดิมมาด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 และโจทก์ก็รู้ถึงความผูกพันตามสัญญาเช่าระหว่างจำเลยทั้งสองอยู่ก่อนแล้ว จำเลยที่ 2 จึงยังมีสิทธิในที่พิพาทในฐานะผู้เช่าอยู่ โจทก์จะห้ามจำเลยที่ 2 เกี่ยวข้องในที่พิพาทหาได้ไม่

จำเลยที่ 2 เช่าที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 ผู้เป็นเจ้าของ ต่อมาโจทก์เช่าช่วงจากจำเลยที่ 2 โดยจำเลยที่ 1 ยินยอม แล้วโจทก์ซื้อที่พิพาทจากจำเลยที่ 1 ในระหว่างที่สัญญาเช่าระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ยังมีผลบังคับอยู่ แม้จำเลยที่ 1 จะต้องโอนขายที่พิพาทให้โจทก์ แต่โจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนจะต้องรับโอนสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าที่จำเลยที่ 1 ผู้โอนได้ทำไว้กับจำเลยที่ 2ผู้เช่าเดิมมาก่อนด้วย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 539และโจทก์ก็รู้ถึงความผูกพันตามสัญญาระหว่างจำเลยทั้งสองอยู่ก่อนแล้วจำเลยที่ 2 จึงยังมีสิทธิในที่พิพาทในฐานะผู้เช่าอยู่ โจทก์จะห้ามจำเลยที่ 2ไม่ให้เกี่ยวข้องในที่พิพาทหาได้ไม่

กรมทางหลวงแผ่นดินใช้ค่ารื้อถอนเล้าไก่แก่จำเลย ซึ่งเช่าห้องแถวของโจทก์อยู่ จำเลยยกเงินจำนวนนี้ให้แก่โจทก์ๆ ตกลงให้จำเลยอยู่ต่อไป 1 ปี ข้อตกลงนี้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือ. เงินนี้เท่ากับเงินกินเปล่า ไม่ทำให้สัญญาเช่ากลายเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ โจทก์ขับไล่จำเลยได้

จำเลยซื้อตึกและเช่าที่ดินที่ตึกนั้นตั้งอยู่ จึงมีนิติกรรมสองรายซึ่งแยกจากกันได้ คือนิติกรรมซื้อขายกับนิติกรรมเช่าที่ดิน นิติกรรมซื้อขายตึกเป็นสัญญาต่างตอบแทน ส่วนการเช่าที่ดินเมื่อจำเลยมิได้ให้ทรัพย์สินหรือประโยชน์อย่างใด ๆ แก่โจทก์เป็นพิเศษจึงเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดา มิใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษนอกเหนือจากสัญญษเช่าธรรมดาและตกอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538
เมื่อครบกำหนดการเช่าแล้ว จำเลยยังครองที่ดินอยู่โดยโจทก์มิได้ทักท้วง ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญากันต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ก็ต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 เมื่อโจทก์ได้แจ้งบอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบไว้ถูกต้องตามบทบัญญัติดังกล่าวแล้ว สัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลงและจำเลยไม่มีสิทธิ์ที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทในฐานะผู้เช่าต่อไปได้อีก หลังจากนั้นจึงเป็นการอยู่โดยละเมิดอันจะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์

จำเลยซื้อตึกและเช่าที่ดินที่ตึกนั้นตั้งอยู่ จึงมีนิติกรรมสองรายซึ่งแยกจากกันได้ คือนิติกรรมซื้อขายกับนิติกรรมเช่าที่ดิน นิติกรรมซื้อขายตึกเป็นสัญญาต่างตอบแทนส่วนการเช่าที่ดินเมื่อจำเลยมิได้ให้ทรัพย์สินหรือประโยชน์อย่างใดๆ แก่โจทก์เป็นพิเศษจึงเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดา มิใช่สัญญาต่างตอบแทนพิเศษนอกเหนือจากสัญญาเช่าธรรมดาและตกอยู่ภายใต้บังคับของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538
เมื่อครบกำหนดการเช่าแล้ว จำเลยยังครองที่ดินอยู่โดยโจทก์มิได้ทักท้วงถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญากันต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ก็ต้องอยู่ภายใต้บังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 เมื่อโจทก์ได้แจ้งบอกเลิกการเช่าให้จำเลยทราบไว้ถูกต้องตามบทบัญญัติดังกล่าวแล้ว สัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นอันสิ้นสุดลงและจำเลยไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทในฐานะผู้เช่าต่อไปได้อีก หลังจากนั้นจึงเป็นการอยู่โดยละเมิดอันจะต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านพิพาท จำเลยฎีกาโต้แย้งข้อหนึ่งว่าสัญญาเช่าบ้านพิพาทไม่ได้ปิดอากรแสตมป์บริบูรณ์ เมื่อฟ้องโจทก์บรรยายว่าจำเลยเช่าบ้านพิพาท จำเลยให้การรับว่าได้ทำสัญญาเช่าบ้านกับโจทก์จริง ดังนั้น โจทก์จึงไม่จำเป็นต้องใช้สัญญาเช่าบ้านที่พิพาทอ้างอิงก็ได้เพราะคดีรับฟังได้ตามคำรับของจำเลยอยู่แล้วว่าจำเลยเป็นผู้เช่าบ้านพิพาทจากโจทก์

หนังสือสัญญาเช่าระบุให้เช่าเสียค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าจนเต็มจำนวนของกำหนดเวลา หรือเป็นค่าเสียหายของผู้ให้เช่าในกรณีที่ผู้เช่าบอกเลิกการเช่าก่อนสัญญาครบกำหนดนั้น เป็นการกำหนดเบี้ยปรับให้ผู้เช่าชำระให้แก่ผู้ให้เช่า ซึ่งหากเบี้ยปรับนั้นสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383
โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้า 300,000 บาท เงินประกันค่าเสียหาย 75,000 บาท และค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไป 28,700 บาท รวมเป็นเงินค่าเสียหาย 403,700 บาท ซึ่งเห็นได้ว่าโจทก์ถือว่าค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายเป็นค่าเสียหายของโจทก์ด้วย และที่ศาลชั้นต้นกำหนดเรื่องค่าเสียหายเป็นประเด็นนั้น จึงหมายถึงค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายด้วย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยคืนค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายส่วนที่เหลือจากหักค่าเสียหายให้จำเลยแล้ว จึงไม่เป็นการพิพากษานอกประเด็น
แม้จะฟังว่าจำเลยไม่ผิดสัญญา แต่โจทก์มีสิทธิ์บอกเลิกการเช่าได้ก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด และตามสัญญาเช่ากำหนดค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับที่โจทก์จะต้องชำระให้จำเลยในกรณีที่โจทก์บอกเลิกการเช่าก่อนสัญญาครบกำหนดไว้ด้วย ศาลก็จำต้องวินิจฉัยถึงเบี้ยปรับว่าจำเลยควรได้เบี้ยปรับหรือค่าเสียหายเท่าใด หากเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายที่จำเลยควรได้รับน้อยกว่าค่าเช่าล่วงหน้า และเงินประกันค่าเสียหายที่จำเลยรับไปจากโจทก์ จำเลยก็จะต้องคืนเงินส่วนที่เกินจากเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายให้แก่โจทก์ ศาลจะยกฟ้องโจทก์เสียเลยทีเดียวหาได้ไม่

หนังสือสัญญาเช่าระบุให้ผู้เช่าเสียค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าจนเต็มจำนวนของกำหนดเวลา หรือเป็นค่าเสียหายของผู้ให้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าบอกเลิกการเช่าก่อนสัญญาครบกำหนดนั้นเป็นการกำหนดเบี้ยปรับให้ผู้เช่าชำระให้แก่ผู้ให้เช่า ซึ่งหากเบี้ยปรับนั้นสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383
โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยมีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าล่วงหน้า300,000 บาท เงินประกันค่าเสียหาย 75,000 บาท และค่าเสียหายที่โจทก์ต้องเสียไป 28,700 บาทรวมเป็นเงินค่าเสียหาย 403,700 บาท ซึ่งเห็นได้ว่าโจทก์ถือว่าค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายเป็นค่าเสียหายของโจทก์ด้วย และที่ศาลชั้นต้นกำหนดเรื่องค่าเสียหายเป็นประเด็นนั้น จึงหมายถึงค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายด้วยที่ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยคืนค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันค่าเสียหายส่วนที่เหลือจากหักค่าเสียหายให้จำเลยแล้ว จึงไม่เป็นการพิพากษานอกประเด็น
แม้จะฟังว่าจำเลยไม่ผิดสัญญา แต่โจทก์มีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ก่อนสัญญาเช่าครบกำหนด และตามสัญญาเช่ากำหนดค่าเสียหายหรือเบี้ยปรับที่โจทก์จะต้องชำระให้จำเลยในกรณีที่โจทก์บอกเลิกการเช่าก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดไว้ด้วย ศาลก็จำต้องวินิจฉัยถึงเบี้ยปรับว่าจำเลยควรได้เบี้ยปรับหรือค่าเสียหายเท่าใด หากเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายที่จำเลยควรได้รับน้อยกว่าค่าเช่าล่วงหน้า และเงินประกันค่าเสียหายที่จำเลยรับไปจากโจทก์จำเลยก็จะต้องคืนเงินส่วนที่เกินจากเบี้ยปรับหรือค่าเสียหายให้แก่โจทก์ ศาลจะยกฟ้องโจทก์เสียเลยทีเดียวหาได้ไม่

ค่าเช่าเป็นสารสำคัญในสัญญาเช่า ซึ่งคู่กรณีต้องตกลงกันในข้อนี้ก่อน จำเลยขอเช่าต่อตามค่าเช่าเดิม โจทก์ไม่สนองรับ ยังไม่มีสัญญาเช่าต่อกัน

การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันมีกำหนดเวลา 14 ปี และมีข้อความว่าผู้ให้เช่าจะร่วมกับผู้เช่ายื่นคำร้องขอจดทะเบียนการเช่าภายใน 7 วันนั้น สัญญาเช่ามีระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนดเวลา 14 ปี ไม่ได้
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 6/2519)