คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาเช่า

การที่โจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันมีกำหนดเวลา 14 ปีและมีข้อความว่า ผู้ให้เช่าจะร่วมกับผู้เช่ายื่นคำร้องขอจดทะเบียนการเช่าภายใน 7 วันนั้น สัญญาเช่ามีระยะเวลาการเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่ามีกำหนดเวลา 14 ปีไม่ได้

โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาโอนสิทธิ์การเช่าตึกแถวซึ่งโจทก์ทำการก่อสร้างในที่ดินของผู้อื่นให้แก่จำเลย เพื่อเป็นค่าตอบแทน จำเลยยอมจ่ายเงินให้โจทก์จำนวนหนึ่งโดยจ่ายบางส่วนในวันทำสัญญา และในวันเข้าอยู่ในตึกแถว ส่วนที่เหลือตกลงแบ่งชำระกันเป็น 2 งวด งวดแรกชำระแล้ว คงค้างชำระงวดหลังซึ่งนานเกิน 5 ปีแล้ว ดังนี้ เงินตามสัญญาที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์นั้นเป็นค่าตอบแทนในการที่โจทก์ยอมตกลงทำสัญญาให้จำเลยได้รับโอนสิทธิ์การเช่าตึกแถวซึ่งตามปกติธรรมดาแล้วจำเลยจะต้องชำระให้โจทก์ทั้งหมด แต่เพื่อผ่อนผันแบ่งเบาภาระให้จำเลย จึงได้ทำสัญญาเป็นแบ่งงวดชำระ จำนวนเงินดังกล่าวเป็นผลประโยชน์ที่โจทก์ควรจะได้รับจากการที่ยอมให้จำเลยเข้าทำสัญญาเช่าตึกแถว มิใช่เงินอันพึงส่งเพื่อผ่อนทุนคืนโดยตรงเป็นงวด ๆ และไม่ใช่การเรียกเอาเงินค้างจ่าย เช่น เงินปี เงินเดือนหรือเงินอื่น ๆ ที่เป็นทำนองเดียวกันที่มีกำหนดจ่ายเป็นระยะเวลา จึงไม่เป็นสิทธิ์เรียกร้องที่กำหนดอายุความไว้ 5 ปี ตามความในมาตรา 166 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สิทธิ์เรียกร้องของโจทก์เข้าลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งไม่มีกฎหมายบัญญัติเรื่องอายุความไว้เฉพาะเป็นอย่างอื่น จึงต้องใช้อายุความทั่วไปกำหนด 10 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 164

โจทก์จำเลยได้ทำสัญญาโอนสิทธิการเช่าตึกแถวซึ่งโจทก์ทำการก่อสร้างในที่ดินของผู้อื่นให้แก่จำเลย เพื่อเป็นค่าตอบแทน จำเลยยอมจ่ายเงินให้โจทก์จำนวนหนึ่งโดยจ่ายบางส่วนในวันทำสัญญาและในวันเข้าอยู่ในตึกแถวส่วนที่เหลือตกลงแบ่งชำระกันเป็น 2 งวด งวดแรกชำระแล้ว คงค้างชำระงวดหลังซึ่งนานเกิน 5 ปีแล้ว ดังนี้เงินตามสัญญาที่จำเลยจะต้องจ่ายให้โจทก์นั้นเป็นค่าตอบแทนในการที่โจทก์ยอมตกลงทำสัญญาให้จำเลยได้รับโอนสิทธิการเช่าตึกแถวซึ่งตามปกติธรรมดาแล้วจำเลยจะต้องชำระให้โจทก์ทั้งหมด แต่เพื่อผ่อนผันแบ่งเบาภาระให้จำเลย จึงได้ทำสัญญาเป็นแบ่งงวดชำระ จำนวนเงินดังกล่าวเป็นผลประโยชน์ที่โจทก์ควรจะได้รับจากการที่ยอมให้จำเลยเข้าทำสัญญาเช่าตึกแถว มิใช่เงินอันพึงส่งเพื่อผ่อนทุนคืนโดยตรงเป็นงวดๆ และไม่ใช่การเรียกเอาเงินค้างจ่าย เช่น เงินปีเงินเดือน หรือเงินอื่นๆ ที่เป็นทำนองเดียวกันที่มีกำหนดจ่ายเป็นระยะเวลา จึงไม่เป็นสิทธิเรียกร้องที่กำหนดอายุความไว้ 5 ปี ตามความในมาตรา 166 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สิทธิเรียกร้องของโจทก์เข้าลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทน ซึ่งไม่มีกฎหมายบัญญัติเรื่องอายุความไว้เฉพาะเป็นอย่างอื่น จึงต้องใช้อายุความทั่วไปกำหนด 10 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 164

ที่จำเลยฎีกาว่า การที่บริษัทโจทก์เช่าที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างมาให้เช่าช่วงเป็นการกระทำผิดวัตถุประสงค์โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องนั้น เป็นเรื่องที่มิได้กระทบกระเทือนสิทธิของประชาชน จึงมิใช่ข้อกฎหมายเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน จำเลยเพิ่งยกขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ ทั้งมิใช่ปัญหาที่จำเลยไม่สามารถยกขึ้นอ้างในศาลชั้นต้นเนื่องจากพฤติการณ์นอกเหนือไม่อาจบังคับได้ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
คดีนี้เป็นคดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท และจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ หรือมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่าหรืออาศัย ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา224 บัญญัติห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง จำเลยฎีกาข้อเท็จจริงที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่า ระหว่างจำเลยทั้งสามสำนวนกับโจทก์ไม่มีสัญญาต่างตอบแทนต่อกัน เพราะไม่ปรากฏว่ามีผู้อื่นรู้เห็นการตกลงดังกล่าวเป็นกิจลักษณะหรือมีหลักฐานอย่างหนึ่งอย่างใดไว้ เป็นการกล่าวอ้างอย่างเลื่อนลอย แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยอุทธรณ์ของจำเลยในปัญหาข้อนี้มาก็เป็นการวินิจฉัยอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงซึ่งต้องห้าม และเมื่อเป็นอุทธรณ์ที่ต้องห้ามแล้วก็ไม่ถือว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในชั้นอุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

สัญญาเช่ามีข้อความว่า "ผู้ให้เช่าขอให้สัญญาว่า หากผู้เช่าจะซื้อที่ดินแปลงนี้ ผู้ให้เช่าจะขายให้ในราคาที่ดินใกล้เคียงเขาซื้อขายกัน เมื่อผู้เช่ายอมซื้อผู้ให้เช่าจะขายให้ผู้อื่นไม่ได้ จะต้องขายให้ผู้เช่าและจะโอนกรรมสิทธิ์กันได้ทันที" ดังนี้ เป็นคำมั่นในการซื้อขายตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 454 วรรคแรก เมื่อผู้ให้เช่าได้บอกกล่าวให้ผู้เช่าทราบแล้วว่าถ้าประสงค์จะซื้อที่ดินดังกล่าวให้แจ้งให้ทราบภายใน 7 วัน แต่ผู้เช่าได้รับหนังสือแล้วไม่ตอบในข้อนั้นอย่างใด คำมั่นในการซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นอันไร้ผลตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 454 วรรคสอง

ผู้เช่าที่ดินด้วยวาจาไม่ชำระค่าเช่าและไม่ออกจากที่เช่าตามที่เจ้าของที่ดินบอกเลิกการเช่า ไม่เป็นความผิดตามมาตรา 362

ผู้เสียหายได้เช่านาจำเลยก่อนพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 ใช้บังคับ ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อกัน และไม่ได้กำหนดเวลาเช่า เมื่อพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ. 2517 ใช้บังคับแล้ว ผู้เสียหายจึงมีสิทธิ์ในการเช่านามีกำหนด 6 ปีนับแต่วันที่ 18 ธันวาคม 2517 (วันถัดจากวันประกาศใช้พระราชกิจจานุเบกษา) และเมื่อผู้เสียหายมีฐานะเป็นผู้เช่านา ย่อมมีสิทธิ์ครอบครองนาที่เช่าโดยผลแห่งกฎหมายนั้น การเช่าจะยุติหรือสิ้นผลก็ต่อเมื่อผู้เช่า (ผู้เสียหาย) ไม่ประสงค์จะเช่าต่อไป หรือผู้ให้เช่าใช้สิทธิ์บอกเลิกเมื่อมีเหตุตามมาตรา 32 เท่านั้น

จำเลยเข้าไปปลูกสร้างอาคารในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าจากเจ้าของเดิมก่อนโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทและเมื่อโจทก์รับโอนที่พิพาทมาแล้ว ก็ยังให้จำเลยเช่าต่อมา แล้วโจทก์บอกเลิกการเช่า จำเลยไม่ยอมออกไปการที่จำเลยยังคงอยู่ในที่พิพาทไม่ยอมออกไป ไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก

จำเลยเข้าไปปลูกสร้างอาคารในที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าจากเจ้าของเดิมก่อนโจทก์รับโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาท และเมื่อโจทก์รับโอนที่พิพาทมาแล้ว ก็ยังให้จำเลยเช่าต่อมา แล้วโจทก์บอกเลิกการเช่า จำเลยไม่ยอมออกไป การที่จำเลยยังคงอยู่ในที่พิพาทไม่ยอมออกไป ไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินของโจทก์ที่ให้จำเลยอาศัย ไม่ปรากฏในคำฟ้องว่า ในขณะยื่นคำฟ้องอาจให้เช่าได้เดือนละเท่าใด แต่ปรากฏตามสำนวนคดีแพ่งคดีอื่นที่จำเลยอ้างต่อสู้คดีว่าที่พิพาทรายนี้เป็นของวัดสุบรรณนิมิตร จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกับวัดสุบรรณนิมิตรในสำนวนดังกล่าว โดยวัดสุบรรณนิมิตรให้จำเลยเช่ามีกำหนด 10 ปี อัตราค่าเช่าปีละ 30 บาท เทียบได้เท่ากับค่าเช่าเดือนละ 2.50 บาท ช่วงเวลาที่วัดให้จำเลยเช่าอยู่ระหว่างโจทก์ฟ้องคดีนี้ จึงพอรับฟังว่า เมื่อโจทก์ยื่นคำฟ้องนั้นที่พิพาทที่โจทก์ฟ้องในขณะยื่นคำฟ้องอาจให้เช่าได้ไม่เกินเดือนละสองพันบาท จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่าหรืออาศัย จึงต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตามพระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง (ฉบับที่ 5) พ.ศ. 2499 มาตรา 15 ดังนั้น ที่ศาลชั้นต้นรับอุทธรณ์และศาลอุทธรณ์วินิจฉัยข้อเท็จจริงให้ จึงไม่ชอบ ต้องถือว่าปัญหาข้อนี้ยุติตามคำวินิจฉัยในคำพิพากษาของศาลชั้นต้น ไม่ถือว่าเป็นข้อที่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลอุทธรณ์ ฎีกาของจำเลยในข้อนี้จึงต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ไม่จำเป็นต้องวินิจฉัยในปัญหาว่าฎีกาของจำเลยเป็นฎีกาของจำเลยเป็นฎีกาต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 248 ซึ่งได้แก้ไขเพิ่มเติม (ฉบับที่ 6) พ.ศ. 2518 หรือไม่ และกรณีไม่ได้เป็นเรื่องจำเลยแย่งการครอบครองจากโจทก์ จึงนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375 มาบังคับแก่คดีนี้ไม่ได้