คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
การโอนที่ดิน

โจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันในศาล ระบุให้จำเลยจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ภายใน 6 เดือน นับแต่วันทำสัญญาประนีประนอมยอมความ โดยโจทก์ตกลงชำระเงินให้จำเลย 200,000 บาท ในวันจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาท หากจำเลยผิดนัด จำเลยยินยอมให้โจทก์ถือเอาสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความไปจดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองได้ทันทีและถือเป็นการแสดงเจตนาของจำเลย ดังนี้ วัตถุประสงค์ในการทำสัญญาประนีประนอมยอมความจึงเป็นกรณีที่โจทก์จำเลยมุ่งระงับข้อพิพาทระหว่างกันด้วยการที่จำเลยจะโอนที่ดินให้แก่โจทก์และโจทก์ก็จะชำระราคาให้แก่จำเลย การกำหนดระยะเวลา 6 เดือนไว้ จึงเป็นกำหนดเวลาให้โจทก์จำเลยปฏิบัติตามสัญญา หากไม่ปฏิบัติก็บังคับคดีกันไปเพื่อให้สมวัตถุประสงค์แห่งการทำสัญญาที่ต้องการให้ข้อพิพาทระหว่างกันระงับไปด้วยวิธีการดังกล่าว หาใช่ว่าหากไม่ปฏิบัติตามสัญญาภายในกำหนดเวลาดังกล่าวแล้วจะทำให้ข้อกำหนดในสัญญาประนีประนอมยอมความสิ้นผลไปโดยคู่สัญญาไม่จำต้องปฏิบัติตามสัญญาแต่อย่างใดไม่ เนื่องจากไม่เป็นการระงับข้อพิพาทระหว่างกันตามที่โจทก์จำเลยมีเจตนาในการเข้าทำสัญญามาแต่ต้น ฉะนั้น เมื่อโจทก์วางเงินจำนวน 200,000 บาท ต่อศาลแล้ว แม้จะเกินเวลา 6 เดือน จำเลยจึงต้องรับเงินและมีหน้าที่จดทะเบียนโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้โจทก์ หากจำเลยไม่ปฏิบัติ โจทก์ชอบที่จะขอให้บังคับตามสัญญาประนีประนอมยอมความได้

การที่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่โจทก์รับโอนมามีสิทธิใช้ทางพิพาทในที่ดินของจำเลยในฐานะทางจำเป็นมาก่อน ก็ไม่ได้หมายความว่า โจทก์จะได้สิทธิในทางพิพาทนั้นด้วยอย่างภารจำยอม เพราะทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดินที่จะโอนไปพร้อมกับที่ดินด้วยทั้งเป็นการจำกัดและริดรอนอำนาจกรรมสิทธิ์ที่ดินของบุคคลอื่น จึงต้องแปลความโดยเคร่งครัด เมื่อที่ดินซึ่งโจทก์รับโอนมามีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านที่ดินอีกแปลงหนึ่งของโจทก์ซึ่งอยู่ติดกัน แม้ส่วนที่ดินที่ติดกันกว้างเพียง 1.16 เมตร และทางเดินออกสู่ทางสาธารณะกว้างเพียง 1.35 เมตร ไม่สามารถใช้รถยนต์เป็นยานพาหนะเพื่อผ่านเข้าออกได้ก็เป็นเรื่องความสะดวกของโจทก์ เท่านั้น หาใช่ว่าโจทก์ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะไม่ โจทก์จึงไม่มีสิทธิขอเปิดทางพิพาทในที่ดินของจำเลยเป็นทางจำเป็น

คดีแรกจำเลยที่ 3 ฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาท ซึ่งจำเลยที่ 1 ในฐานะตัวแทนของจำเลยที่ 3 ทำขึ้นกับจำเลยที่ 2 และคดีถึงที่สุดโดยศาลพิพากษาให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินดังกล่าว
คดีนี้แม้ว่าศาลชั้นต้นจะสั่งให้พิจารณาพิพากษารวมกับคดีแรก แต่คำพิพากษาในคดีแรกก็ผูกพันเฉพาะคู่ความในคดีเท่านั้น หามีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกไม่ โจทก์ในฐานะบุคคลภายนอกจึงอาจพิสูจน์ได้ว่าตนมีสิทธิ ดีกว่าจำเลยที่ 3 และคำพิพากษาในคดีแรกที่ให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาท เพราะเหตุจำเลยที่ 2 รับโอน ที่ดินพิพาทโดยปราศจากอำนาจ ก็มิใช่คำพิพากษาที่วินิจฉัยถึงกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินใด ๆ ตามนัยแห่ง ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคสอง (2) อันจะเข้าข้อยกเว้นที่จะใช้ยันบุคคลภายนอกได้ จึงใช้ยันโจทก์ซึ่งไม่ใช่เป็นคู่ความด้วยไม่ได้ ศาลอุทธรณ์ภาค 1 จึงมีอำนาจพิพากษาให้ จำเลยที่ 1 และที่ 2 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทแก่โจทก์ได้

โจทก์รู้เห็นยินยอมในการที่ ม.นำที่ดินพิพาทไปออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) จำเลยซื้อที่ดินพิพาทจาก ม.โดยถือตามหลักฐานที่ปรากฏในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) โจทก์จะอ้างว่าการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยกับ ม.ไม่สมบูรณ์เนื่องจากการซื้อขายครั้งก่อน ๆ ฝ่าฝืนข้อกำหนดห้ามโอน และโจทก์จะใช้สิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) กับขับไล่จำเลยออกจากที่พิพาทหาได้ไม่ เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง

การอายัดตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 83 มิได้บัญญัติถึงผลของการอายัดโดยชัดแจ้งว่า หากมีการโอนที่ดินไปยังบุคคลภายนอกในระหว่างอายัดแล้ว นิติกรรมการโอนไม่มีผลบังคับดังเช่นผลการอายัดตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ดังนั้นนิติกรรมการโอนที่พิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 ถึงที่ 6 ขณะที่มีคำขออายัดตามประมวลกฎหมายที่ดินยังถือไม่ได้ว่าเป็นนิติกรรมการโอนที่ฝ่าฝืนกฎหมาย และทำให้นิติกรรมการโอนเสียไปและไม่มีผลผูกพัน เพราะถ้าผู้รับโอนได้รับโอนโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตมิได้รู้เท่าถึงข้อความจริงอันเป็นทางให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้เสียเปรียบแล้วนิติกรรมการโอนดังกล่าวย่อมสมบูรณ์มีผลผูกพันกันได้

ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3)มีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 31จำเลยที่ 1 และที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทจากนาง จ. ภายในกำหนดระยะเวลาห้ามโอน การซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย จึงตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 113(เดิม) ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะทำสัญญา แม้นาง จ.จะสละสิทธิครอบครองก็ไม่ทำให้จำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้สิทธิครอบครอง จำเลยที่ 3 ซึ่งได้รับโอนที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ย่อมไม่มีสิทธิครอบครองเช่นเดียวกัน โดยถือหลักว่า ผู้รับโอนย่อมไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากนางจ. หลังจากพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอนตามกฎหมายแล้ว โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินพิพาทดีกว่าจำเลยที่ 3

โจทก์ที่ 1 ถึงที่ 4 และจำเลยที่ 1 ต่างลงชื่อในบันทึกข้อตกลงว่าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในที่ดินแปลงใหญ่ และได้มาจดทะเบียนแบ่งกรรมสิทธิ์รวมออกจากกันเป็นคนละ 1 แปลง แต่ยังไม่ได้จดภาระจำยอมทางเดินเข้าออกเนื่องจากยังไม่มีโฉนดทุกคนทราบว่าทางเดินกว้าง 6 เมตร และจะมาจดภาระจำยอมเรื่องทางเดินผ่านเมื่อได้รับโฉนดที่แบ่งแยกใหม่แล้ว ดังนี้ เมื่อทุกคนต่างได้รับโฉนดที่แบ่งแยกใหม่แล้วจึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามข้อตกลง แม้โจทก์ที่ 1 และที่ 2 จะขายที่ดินแปลงของตนให้โจทก์ที่ 5 และที่ 6 และโจทก์ที่ 4 จะยกที่ดินแปลงของตนให้โจทก์ที่ 7 ซึ่งเป็นเจ้าของที่แท้จริงไปแล้วก่อนฟ้อง โจทก์ทั้งเจ็ดโดยอาศัยสิทธิซึ่งกันและกันก็มีอำนาจฟ้องจำเลยที่ 1 ให้ปฏิบัติตามข้อตกลงได้.
การที่จำเลยที่ 1 ยกที่ดินแปลงของตนให้แก่จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ซึ่งเป็นบุตรของตนและอาศัยอยู่กับตนโดยเสน่หา ทั้งจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ได้ทราบว่าจำเลยที่ 1ต้องจดทะเบียนทางภาระจำยอมมาตั้งแต่แรก โดยไม่ปรากฏว่ามีเหตุจำเป็นที่ต้องรีบโอนให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 4ก่อนจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นพฤติการณ์ที่แสดงว่า ทั้งผู้ยกให้และผู้รับยกให้ต่างทราบดีว่าเป็นทางให้โจทก์เจ้าของที่ดินแปลงข้างในเสียเปรียบ เป็นการฉ้อฉลตามป.พ.พ. มาตรา 237 โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการยกให้ได้.
โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการให้เพื่อให้ได้มาซึ่งทางภาระจำยอมเท่านั้น มิใช่ให้โอนที่ดินพิพาทมาเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ การบังคับให้เพิกถอนการให้จึงไม่จำเป็นแก่การบังคับเพื่อประโยชน์ของโจทก์ ทั้งโจทก์ก็มีคำขอให้จำเลยที่ 1 ผู้ยกให้หรือจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ผู้รับการยกให้ที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนภาระจำยอมมาด้วย ศาลจึงพิพากษาให้เฉพาะจำเลยที่ 2 ถึงที่ 4 ไปจดทะเบียนทางภาระจำยอมในที่ดินของตนได้โดยไม่จำต้องเพิกถอนการให้.

คดีก่อนโจทก์ฟ้องจำเลยที่ 2 แต่ผู้เดียวขอแบ่งที่ดินและตึกพิพาท อ้างว่าเป็นสินสมรสระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2ประเด็นในคดีจึงมีว่า ที่ดินและตึกพิพาทเป็นสินสมรสระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 2 หรือไม่ ศาลพิพากษายกฟ้องโดยวินิจฉัยว่าทั้งสองฝ่ายมีข้อตกลงที่จะ ไม่ใช้สิทธิเรียกร้องใดๆ ต่อกันอีก เพราะไม่มีสินสมรสระหว่าง ที่เป็นสามีภรรยากันโจทก์จึงฟ้องจำเลยที่ 2 ไม่ได้ ซึ่งยังมิได้วินิจฉัย ในประเด็นแห่งคดี ส่วนคดีนี้โจทก์ฟ้องเรียกที่ดินและตึกพิพาทกับทรัพย์สินในตึกพิพาทที่เป็นของตนทั้งหมดคืนมา อ้างว่าจำเลยที่ 2 ข่มขู่ เอาที่ดินและตึกไปเป็นของตน และกีดกันขัดขวาง มิให้โจทก์ได้ครอบครองใช้สอยทรัพย์สินภายในตึกพิพาท เป็นฟ้องกรณีละเมิดและเรียกทรัพย์คืน ประเด็นที่จะวินิจฉัย จึงอาศัยเหตุที่ต่างกันกับคดีก่อนไม่เป็นฟ้องซ้ำ

ตามข้อเท็จจริงคดีนี้ปรากฏว่า โจทก์และ ก. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินผืนใหญ่ติดต่อกันซึ่งแบ่งแยกทางทะเบียนออกเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) 64 ฉบับ ตามฟ้อง การที่โจทก์ต้องดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินจำนวน 33 แปลง ให้แก่ ก. และ ก. ดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดิน จำนวน 7 แปลง ให้แก่โจทก์ โดยที่ดินที่ต่างฝ่ายต่างจดทะเบียนโอนให้ซึ่งกันและกันนั้นเดิมเป็นกรรมสิทธิ์รวมของทั้งสองฝ่าย แต่ได้เปลี่ยนสภาพการถือกรรมสิทธิ์รวมมาเป็นกรรมสิทธิ์ของแต่ละฝ่ายตามส่วนของตน อันเข้าลักษณะเป็นการแบ่งทรัพย์สินโดยวิธีตกลงแบ่งทรัพย์สินกันเองระหว่างเจ้าของรวมตามวิธีแรกของมาตรา 1364 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ แม้เนื้อที่ที่เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมแต่ละคนได้รับแตกต่างกัน แต่ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่า โจทก์ได้ประโยชน์ซึ่งอาจคิดคำนวณเป็นเงินเพิ่มขึ้นจากส่วนที่โจทก์ได้รับส่วนแบ่งมากกว่า ก. กรณีมิใช่การโอนที่เป็นการขายตามความหมายในมาตรา 91/1 (4) แห่งประมวลรัษฎากร แม้การจดทะเบียนโอนดังกล่าวจะจำเป็นต้องทำเป็นสัญญาซื้อขายตามระบบจดทะเบียนก็ตาม ก็ไม่อาจถือเป็นการซื้อขาย เพราะตามเจตนาและข้อเท็จจริงไม่ใช่การตกลงซื้อขาย แต่เป็นเพียงการตกลงแบ่งกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของรวมเท่านั้น เมื่อการโอนที่ดินจำนวน 33 แปลง ของโจทก์ให้แก่ ก. ไม่ถือเป็นการขายตามความหมายในมาตรา 91/1 (4) แห่งประมวลรัษฎากรแล้ว โจทก์จึงไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เพราะกรณีของโจทก์เช่นนี้ไม่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร การประเมินของเจ้าพนักงานประเมินจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ส่วนปัญหาตามอุทธรณ์ข้อต่อไปของโจทก์และจำเลยมีว่า กรณีมีเหตุงดหรือลดเบี้ยปรับหรือไม่ เห็นว่า เมื่อการประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะกรณีโจทก์โอนที่ดินจำนวน 33 แปลง ไม่ชอบด้วยกฎหมาย จึงไม่มีเบี้ยปรับที่โจทก์จะต้องเสียสำหรับการประเมินดังกล่าว ปัญหาการงดหรือลดเบี้ยปรับสำหรับการประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะนี้จึงตกไป ส่วนการงดหรือลดเบี้ยปรับสำหรับการประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะกรณีโจทก์ร่วมกับ ก. ขายที่ดินให้แก่ ด. นั้น ปรากฏว่า สำนักงานสรรพากรพื้นที่กรุงเทพมหานคร 8 ได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์มาพบและส่งเอกสารหลักฐานมาให้ตรวจสอบรวม 4 ครั้ง โดยก่อนออกหนังสือครั้งที่ 4 โจทก์มาพบ แต่ไม่ให้ถ้อยคำ กรณีจึงถือว่าโจทก์ไม่ได้ให้ความร่วมมือในการตรวจสอบ แต่เมื่อบทบัญญัติเกี่ยวกับภาษีธุรกิจเฉพาะใช้บังคับก่อนมีการขายที่ดินดังกล่าวไม่ถึง 2 เดือน โจทก์อาจไม่รู้หรือ ไม่เข้าใจระบบการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะซึ่งในระหว่างนั้นมิได้มีการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ณ สำนักงานที่ดินในขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมขายอสังหาริมทรัพย์ แต่กำหนดให้เสีย ณ ที่ว่าการอำเภอภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป จึงไม่อาจถือว่าโจทก์มีเจตนาหลีกเลี่ยงภาษี ดังนั้น กรณีมีเหตุที่จะลดเบี้ยปรับให้แก่โจทก์ ที่ศาลภาษีอากรกลางลดเบี้ยปรับให้ร้อยละ 50 ของเบี้ยปรับตามกฎหมายนั้น จึงเหมาะสมแล้ว ส่วนการที่ ก. ได้รับการงดเบี้ยปรับ แต่โจทก์ได้รับการลดเบี้ยปรับเท่านั้น จะถือว่าไม่เป็นธรรมแก่โจทก์ไม่ได้ เพราะเมื่อ ก. รู้ว่าต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็อุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์เฉพาะปัญหาเบี้ยปรับเท่านั้น แต่โจทก์อุทธรณ์ต่อคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ทั้งปัญหาการเสียภาษีและเบี้ยปรับด้วย ก. จึงควรได้รับความปรานีมากกว่าโจทก์ อุทธรณ์ข้อนี้ทั้งของโจทก์และจำเลยฟังไม่ขึ้น