คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ขายฝาก

จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) จำเลยที่ 1 ขายและส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่ ส. โดยมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส. ขายและส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ต่อมาจำเลยที่ 1 จดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 โดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต ครั้นครบกำหนดจำเลยที่1 ไม่ใช้สิทธิไถ่คืน แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) มิใช่หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์บุคคลจะพึงมีสิทธิเหนือที่ดินพิพาทคงมีแต่สิทธิครอบครอง แม้โจทก์จะได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท แต่การได้มาของโจทก์ก็เป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมซึ่งถ้ายังมิได้จดทะเบียน โจทก์จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วหาได้ไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินพิพาท

การที่ อ. สามีโจทก์จดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทอันเป็นสินสมรสให้แก่จำเลย เป็นกรณีที่ อ. จัดการสินสมรสซึ่งโดยปกติต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1479 เมื่อ อ. จดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยโดยมิได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากโจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทได้ภายในกำหนดเวลา 1 ปี นับแต่วันที่รู้เรื่องการกระทำดังกล่าวหรือภายใน 10 ปี นับแต่วันจดทะเบียนขายฝาก เว้นแต่ขณะที่ทำนิติกรรมนั้นจำเลยได้กระทำโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนตาม มาตรา 1480

จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าพนักงานที่ดิน มีหน้าที่รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมให้แก่ที่ดินของประชาชนในเขตพื้นที่ เมื่อปรากฏหลักฐานชัดแจ้งในสารบัญจดทะเบียนทั้งในโฉนดที่ดินฉบับหลวงและฉบับเจ้าของว่าที่ดินที่โจทก์ผู้รับซื้อฝากและ น. ผู้ขายฝากมายื่นคำร้องขอจดทะเบียนขายฝากต่อจำเลยที่ 1 เป็นที่ดินที่ น. ผู้ขายฝากได้มาโดยการเช่าซื้อจากสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม อันตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามมาตรา 39 แห่ง พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ โดยวิสัยของจำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นเจ้าพนักงานที่ดินของกรมที่ดินจำเลยที่ 2 ย่อมทราบและตระหนักดีว่าจะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมการขายฝากให้แก่โจทก์และ น. ไม่ได้ เพราะเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 แต่จำเลยที่ 1 กลับดำเนินการรับจดทะเบียนการขายฝากให้การกระทำของจำเลยที่ 1 จึงเป็นการปฏิบัติหน้าที่ราชการของกรมที่ดิน จำเลยที่ 2 โดยจงใจหรือประมาทเลินเล่อทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย อันเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 420
โจทก์ลงชื่อรับรองข้อความด้านหลังสัญญาขายฝากที่ดินว่าในการทำสัญญาโจทก์ได้ติดต่อกับเจ้าของที่ดินโดยตรง หากเกิดการผิดพลาดและผิดตัวเจ้าของที่ดินโจทก์ขอรับผิดเองไม่เกี่ยวแก่พนักงานเจ้าหน้าที่นั้น ข้อความระบุไว้ชัดเฉพาะกรณีเกิดการผิดตัวเจ้าของที่ดินผู้เป็นคู่สัญญาเท่านั้น หามีผลคุ้มครองถึงการปฏิบัติหน้าที่ผิดของพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนในกรณีอื่นนอกจากนี้ไม่ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าหนังสือสัญญาขายฝากที่โจทก์ทำกับ น. เป็นโมฆะต้องถูกเพิกถอนเป็นความเสียหายเกิดจากการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 เนื่องจากการปฏิบัติหน้าที่ราชการของจำเลยที่ 2 และพิพากษาให้จำเลยที่ 2 ในฐานะหน่วยงานของรัฐรับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทนให้โจทก์จึงชอบด้วย พ.ร.บ.ความรับผิดทางละเมิดของเจ้าหน้าที่ฯ มาตรา 5 แล้ว

จำเลยอยู่ในที่ดินของวัดโดยอาศัยสิทธิการเช่าของ ส. มารดาจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเดิมจากวัดมาแต่ต้น แม้สัญญาเช่าระหว่าง ส. กับวัด ระงับไปแล้ว อันถือได้ว่าจำเลยอยู่โดยไม่ได้รับอนุญาตย่อมเป็นการละเมิดต่อเจ้าของที่ดินมิใช่ต่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่ารายใหม่ ซึ่งไม่เคยเข้าครอบครองที่ดินตามสัญญาเช่ามาก่อน โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากที่ดิน
ส. ขายฝากบ้านซึ่งปลูกอยู่บนที่ดินของวัดแก่ ล. ภริยาโจทก์ แม้ระบุชื่อสัญญาว่าขายฝากเฉพาะสังหาริมทรัพย์ แต่เนื้อหาสัญญาระบุขายฝากบ้านพร้อมที่ดิน ครั้นเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ทรัพย์คืน ล. อาศัยสัญญาขายฝากไปทำสัญญาเช่าที่ดินจากวัดทันทีโดย ล. รับซื้อฝากบ้านเพื่ออยู่อาศัย มิใช่รื้อถอนไปอย่างสังหาริมทรัพย์จึงถือได้ว่าเป็นการขายฝากบ้านในลักษณะอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคหนึ่ง ประกอบด้วยมาตรา 491 ล. ไม่ใช่เจ้าของบ้าน เมื่อ ล. ถึงแก่กรรมโจทก์ซึ่งเป็นทายาท จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยให้ออกจากบ้านและเรียกค่าเสียหายจากจำเลย

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและบ้านพิพาทว่าจำเลยขายฝากที่ดินพร้อมบ้านพิพาทแก่โจทก์และพ้นกำหนดไถ่ถอนแล้ว ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องเป็นสามีของจำเลย จำเลยขายฝากที่ดินและบ้านพิพาทซึ่งเป็นสินสมรสโดยมิได้รับความยินยอมจากผู้ร้องขอให้เพิกถอนสัญญาขายฝาก ดังนี้แม้ศาลจะพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารก็ไม่กระทบสิทธิของผู้ร้องในฐานะคู่สมรสที่ยังคงมีอยู่ในกรณีที่มีการขายฝากของโจทก์จำเลยตามที่ผู้ร้องอ้าง สิทธิของผู้ร้องสอดจะมีอยู่เพียงใด ก็คงมีอยู่เพียงนั้นคำร้องของผู้ร้องจึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(1)

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยและบริวารออกจากที่ดินและบ้านพิพาทว่า จำเลยขายฝากที่ดินพร้อมบ้านพิพาทแก่โจทก์และพ้นกำหนดไถ่ถอนแล้ว ผู้ร้องยื่นคำร้องว่า ผู้ร้องเป็นสามีของจำเลย จำเลยขายฝากที่ดินและบ้านพิพาทซึ่งเป็นสินสมรสโดยมิได้รับความยินยอมจากผู้ร้อง ขอให้เพิกถอนสัญญาขายฝาก ดังนี้ แม้ศาลพิพากษาให้ขับไล่จำเลยและบริวารก็ไม่กระทบสิทธิของผู้ร้องในฐานะคู่สมรสที่ยังคงมีอยู่ในกรณีการขายฝากของโจทก์จำเลยตามที่ผู้ร้องอ้าง สิทธิของผู้ร้องสอดจะมีอยู่เพียงใด ก็คงมีอยู่เพียงนั้นคำร้องของผู้ร้องจึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(1)

โจทก์มีอาชีพขายเครื่องประดับอัญมณี โจทก์นำเครื่องประดับอัญมณีไปขายฝากหรือจำนำที่ห้างทอง พ. เป็นเงิน 3 ล้านบาทเศษ ต่อมาโจทก์ขอให้จำเลยที่ 1 ช่วยเหลือโดยการไถ่ทรัพย์สินดังกล่าวให้ ซึ่งแน่นอนว่าโจทก์ต้องมีหลักประกันที่น่าเชื่อถือให้แก่จำเลยที่ 1 เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์กับจำเลยที่ 1 มีความสนิทสนมกันเป็นพิเศษถึงขนาดที่จำเลยที่ 1 จะนำเงินจำนวนมากไปไถ่ทรัพย์สินให้โจทก์โดยไม่มีค่าตอบแทนหรือหลักประกัน เมื่อจำเลยที่ 1 ไถ่ทรัพย์สินมาแล้วโจทก์ได้ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่จำเลยที่ 1 ทันทีเพื่อเป็นหลักประกันหนี้ ย่อมเข้าลักษณะเป็นการจำนำตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 747 จำเลยที่ 1 ผู้รับจำนำชอบที่จะยึดของจำนำไว้ได้ทั้งหมดจนกว่าจะได้รับชำระหนี้และค่าอุปกรณ์ครบถ้วนตามมาตรา 758ส่วนการที่โจทก์ตกลงให้จำเลยที่ 1 นำทรัพย์สินไปขายให้แก่บุคคลอื่นโดยโจทก์กำหนดราคาขายให้นั้น ก็เป็นเรื่องที่จำเลยที่ 1 ผู้รับจำนำจะช่วยขายทรัพย์สินที่จำนำให้แก่โจทก์เพื่อนำเงินมาชำระหนี้คืนแก่จำเลยที่ 1 เท่านั้น มิใช่เรื่องตัวการตัวแทนทั้งข้อเท็จจริงก็ไม่ปรากฏว่าจำเลยที่ 1 ได้ขายทรัพย์สินจำนำให้แก่จำเลยที่ 2 แล้วหรือไม่ แต่กลับได้ความจากโจทก์เองว่า จำเลยที่ 2 มีหนังสือทวงถามให้โจทก์ชำระเงินเพื่อชำระหนี้จำนำทรัพย์สินดังกล่าวให้เสร็จภายใน 30 วัน อันเป็นการแสดงให้เห็นว่าจำเลยที่ 2 มิใช่ผู้ซื้อทรัพย์สินของโจทก์จากจำเลยที่ 1 แต่อย่างใด ดังนั้น แม้หากจะฟังว่าจำเลยที่ 1 ได้ขายทรัพย์สินไปแล้วและยังไม่ได้ชำระเงินค่าทรัพย์สินส่วนที่เหลือจากการหักชำระหนี้จำนำคืนให้แก่โจทก์ก็ตาม ก็เป็นเรื่องผิดสัญญาทางแพ่งที่โจทก์ต้องฟ้องร้องขอชำระหนี้ที่จำนำหรือเรียกราคาทรัพย์สินคืนจากจำเลยทั้งสองเท่านั้น จำเลยทั้งสองไม่มีความผิดฐานยักยอก

โจทก์ฟ้องขอให้พิพากษาว่าการขายฝากที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นโมฆะ เมื่อฟังว่าการขายฝากที่ดินพิพาทตกเป็นโมฆะ ศาลก็ชอบที่จะพิพากษาให้เพิกถอนเสียมิใช่บังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาท คืนให้โจทก์

โจทก์บรรยายฟ้องและนำสืบถึงการกระทำของจำเลยที่ 2 เข้าองค์ประกอบความผิดตาม ป.อ. มาตรา 264 แล้ว จึงต้องนำโทษตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 264 มาใช้เป็นโทษของมาตรา 268 การที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาลงโทษจำเลยที่ 2 โดยไม่ได้ระบุมาตรา 264 มาด้วยเป็นการไม่ถูกต้อง ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้เสียใหม่ให้ถูกต้องได้ แม้ว่าโจทก์จะมิได้ระบุมาตรา 264 มาในคำขอท้ายฟ้องก็ตาม

จำเลยปลูกสร้างอาคารทาวน์เฮ้าส์ในที่ดินพิพาททั้งก่อนและหลังทำสัญญาขายฝากเฉพาะที่ดินพิพาทแก่โจทก์ โดยโจทก์รับรู้และยินยอมให้ปลูกสร้างและจำเลยเข้าใจว่าตนมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนแล้วเสร็จเพราะเชื่อว่าตนมีสิทธิไถ่ที่ดินพิพาทคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาการปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทของจำเลยจึงเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต แต่เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่ดินพิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อ ปัญหาว่าจำเลยต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและต้องชดใช้ค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์ หรือไม่ กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับได้โดยตรง จึงต้อง อาศัย เทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งอันได้แก่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1310 วรรคหนึ่ง ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เป็นเจ้าของโรงเรือนนั้นแต่ถ้าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถแสดงได้ว่ามิได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ตามมาตรา 1310 วรรคสอง การที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างอาคารต่อไปทั้งที่ได้ทำสัญญาขายฝากโดยโจทก์มิได้ห้ามปราม หรือขอให้จำเลยยุติการก่อสร้างถือได้ว่าโจทก์มีส่วนประมาทเลินเล่ออยู่ด้วยในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้นและเรียกให้จำเลยผู้สร้างรื้อถอนไปตามมาตรา 1310 วรรคสอง และไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชน์จากจำเลยได้เพราะจำเลยมิได้กระทำละเมิดต่อโจทก์