คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ข้อตกลงเบื้องต้น

บันทึกข้อตกลงฉบับพิพาทมีใจความว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2ได้รับเช็คเงินสดไว้จำนวนห้าแสนบาทถ้วน (500,000 บาท) เป็นค่าวางคำพูดมัดจำที่ดินของเงิน 10 เปอร์เซ็นต์ ณ วันที่ 25 มีนาคม 2536 ธนาคารกรุงศรี-อยุธยา จำกัด เช็คเลขที่ 0071851 ภายในวันที่ 20 เมษายน 2536 จะชำระส่วนที่เหลืออีกห้าล้านห้าแสนบาท (5,500,000 บาท) ของราคาที่ดินทั้งหมด60,000,000 บาท และจะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินภายในวันที่ 20 เมษายน2536 (หลังจากวันที่ 20 เมษายน 2536 ถ้าไม่มาจะถือว่าสละสิทธิ) ที่ดินรังสิตจำนวน 50 ไร่ โฉนดเลขที่ 9 ที่ดินระวาง 15 น. 10 อ ดังนี้ มีข้อความระบุไว้ชัดเจนแล้วว่าจำเลยที่ 1 และที่ 2 ได้รับเงิน 500,000 บาท เป็นค่าวางคำพูดมัดจำที่ดินของเงิน 10 เปอร์เซ็นต์ ของราคาที่ดินทั้งหมด 60,000,000 บาทและตกลงกันว่าโจทก์จะชำระเงินมัดจำส่วนที่เหลืออีก 5,500,000 บาท พร้อมกับทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันภายในวันที่ 20 เมษายน 2536 และโจทก์เองทราบดีว่าบันทึกดังกล่าวเป็นเพียงบันทึกที่ฝ่ายโจทก์และฝ่ายจำเลยทำขึ้นเพื่อแสดงว่าในวันที่ 20 เมษายน 2536 โจทก์และจำเลยทั้งสี่จะตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันแน่นอน แต่โจทก์เกรงว่าจำเลยทั้งสี่อาจจะไม่ทำสัญญาดังกล่าวกับโจทก์โจทก์จึงชำระเงิน 500,000 บาท ให้ฝ่ายจำเลย โดยระบุไว้ชัดแจ้งว่าเป็นค่าวางคำพูดมัดจำที่ดินของเงิน 10 เปอร์เซ็นต์ ซึ่งคู่กรณีจะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันอีกชั้นหนึ่งในวันที่ 20 เมษายน 2536 พร้อมทั้งโจทก์ต้องชำระเงินวางมัดจำจำนวน 10 เปอร์เซ็นต์ ของราคาที่ดินพิพาท 60,000,000 บาท ซึ่งหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทดังกล่าวจะต้องมีข้อตกลงต่าง ๆ และเงื่อนไขในการชำระเงินและการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทต่อกัน การที่บันทึกข้อตกลงไม่ได้ระบุสถานที่ที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทไว้โดยชัดเจน แต่ข้อความในวงเล็บว่า"หลังจากวันที่ 20 เม.ย. 36 ถ้าไม่มาจะถือว่าสละสิทธิ" ซึ่งหมายถึงโจทก์จำเลยตกลงกันว่าถ้าโจทก์ไม่มาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทและวางเงินมัดจำ 10เปอร์เซ็นต์ ตามคำพูดที่ตกลงไว้ในบันทึกภายในวันที่ 20 เมษายน 2536 ก็ถือว่าโจทก์สละสิทธิที่จะซื้อที่ดินพิพาท และเห็นความหมายได้ในตัวว่าโจทก์ผู้จะซื้อจะต้องมาหาฝ่ายจำเลยผู้จะขาย เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดข้อตกลงไม่ไปพบจำเลยทั้งสี่ตามที่ตกลง และโจทก์และจำเลยทั้งสี่ยังไม่ได้ทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทตามที่ตกลงกันไว้เช่นนี้ ผลก็คือสัญญาตามที่ตกลงกันไว้ว่าจะทำยังไม่ได้ทำขึ้น จึงถือว่ายังมิได้มีสัญญาต่อกันตาม ป.พ.พ.มาตรา 366 และแม้การวางเงินมัดจำคำพูดดังกล่าวจะเป็นส่วนหนึ่งของเงินมัดจำทั้งหมดก็ตาม ก็ไม่ทำให้เกิดผลผูกพันบังคับได้ตามกฎหมายแต่อย่างใด โจทก์จึงอาศัยข้อตกลงตามบันทึกฉบับพิพาทมาฟ้องร้องบังคับจำเลยทั้งสี่ให้โอนขายที่ดินพิพาทไม่ได้

ปัญหาว่า โจทก์ได้มอบการครอบครองทรัพย์สินที่จะซื้อขายแก่จำเลยที่ 2 อันเป็นการชำระหนี้บางส่วน สัญญาจะซื้อขายจึงเกิดขึ้นโดยมิต้องทำเป็นหนังสือกันอีก จึงไม่ต้องห้ามที่จะฟ้องร้องหรือต่อสู้คดี ตาม ป.พ.พ.มาตรา 456 วรรคสอง นั้น เป็นข้อที่จำเลยที่ 2 ไม่ได้ให้การต่อสู้คดีไว้จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย
สัญญามีข้อความระบุว่า โจทก์ยินยอมให้จำเลยที่ 1 ผู้เริ่มก่อการตั้งจำเลยที่ 2 เข้าครอบครองทรัพย์สินพิพาทเป็นการชั่วคราวจนกว่าจะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายเสร็จ ทั้งนี้การครอบครองชั่วคราวจะไม่เกินวันที่ 31กรกฎาคม 2530 เมื่อโจทก์และจำเลยที่ 2 ไม่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันจำเลยที่ 2 ก็มีสิทธิอยู่ในทรัพย์สินพิพาทจนถึงวันที่ 31 กรกฎาคม 2530หลังจากนั้นเป็นการอยู่โดยละเมิด โจทก์มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยที่ 2 โดยไม่จำต้องบอกกล่าวได้
การที่โจทก์มีหนังสือหลังจากวันดังกล่าวแจ้งให้จำเลยที่ 2ขนย้ายทรัพย์สินและบริวารออกไปจากทรัพย์สินพิพาทให้แล้วเสร็จโดยเร็ว แต่ต้องไม่เกินวันที่ 30 กันยายน 2530 หาใช่โจทก์ยินยอมให้จำเลยที่ 2 ครอบครองทรัพย์สินพิพาทถึงวันดังกล่าว แต่เป็นเรื่องที่โจทก์เตือนให้จำเลยที่ 2 ออกไปจากทรัพย์สินพิพาท หนังสือดังกล่าวไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะอยู่ในทรัพย์สินที่พิพาทโดยไม่เป็นการละเมิดต่อโจทก์

ศาลชั้นต้นจดรายงานกระบวนพิจารณาไว้ว่า จำเลยจะซื้อที่ดินพิพาทตามที่นำชี้เนื้อที่ประมาณ 1 ไร่ 2 งาน ราคาตารางวาละ 7,000 บาท รายละเอียดอื่นจะตกลงกันต่อไปเนื้อที่ดินที่จะซื้อขายให้ถือตามที่เจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดใหม่จำเลยได้ชำระมัดจำให้โจทก์ไว้เป็นเงินจำนวนหนึ่งและยังบันทึกข้อตกลงเบื้องต้นในการที่จะยอมความกันไว้อีกสี่ข้อ ต่อมาตกลงกันเรื่องเนื้อที่ดินและการชำระราคาไม่ได้เพราะในการแบ่งแยกโฉนดใหม่เจ้าพนักงานที่ดินจะต้องกันที่ดินริมคลองไว้ตามระเบียบเพื่อประโยชน์แก่ราชการกรมชลประทาน ดังนี้ ข้อตกลงดังกล่าวเกิดขึ้นจากการที่โจทก์จำเลยมีเจตนาที่จะประนีประนอมยอมความเพื่อระงับข้อพิพาทและการประนีประนอมยอมความยังหาได้ยุติลงไม่ โจทก์หรือจำเลยย่อมมีสิทธิยกเลิกข้อตกลงเบื้องต้นที่ได้กระทำกันมาแล้วเสียได้ และจะถือเอาข้อตกลงนั้นว่ามีผลเป็นสัญญาจะซื้อขายหาได้ไม่เมื่อโจทก์บอกเลิกข้อตกลงเสียแล้วเช่นนี้ ศาลชั้นต้นจะต้องดำเนินกระบวนพิจารณาต่อไปตามประเด็นข้อพิพาท