คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ข้อตกลงเพิ่มเติม

คดีนี้โจทก์ฟ้องจำเลยซึ่งเป็นบุตรว่าประพฤติเนรคุณ ขอถอนคืนการให้ที่ดินต่อมาโจทก์จำเลยได้ทำสัญญาประนีประนอมยอมความ ซึ่งศาลได้พิพากษาตามยอมให้จำเลยและบุตรคนอื่นปลูกบ้านให้โจทก์ และเลี้ยงดูโจทก์โดยส่งเสียเงินให้โจทก์ตามฐานานุรูปของแต่ละคนรวมกันไม่ต่ำกว่าเดือนละ 4,000 บาท ผลของสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวย่อมทำให้สิทธิเรียกร้องถอนคืนการให้ของโจทก์ที่ฟ้องระงับสิ้นไป โจทก์คงได้สิทธิตามสัญญาประนีประนอมยอมความ หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามศาลจะต้องบังคับคดีไปตามข้อตกลงในสัญญาประนีประนอมยอมความเท่านั้น ส่วนข้อตกลงรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้บนที่ดินและจดทะเบียนโอนที่ดินคืนให้แก่โจทก์ตามรายงานกระบวนพิจารณานั้น เป็นข้อตกลงที่ทำขึ้นใหม่ภายหลังที่ศาลได้พิพากษาตามยอมแล้ว ไม่อาจบังคับในคดีนี้ได้ หากจำเลยไม่ปฏิบัติโจทก์ต้องใช้สิทธิเรียกร้องเอากับจำเลยแยกไปจากคดีนี้

การทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดอย่างหนึ่งลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญมิฉะนั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีไม่ได้ เป็นกรณีมีกฎหมายบังคับให้ต้องมีพยานเอกสารมาแสดง เมื่อตามสัญญาจะซื้อจะขายมิได้มีข้อตกลงเป็นเงื่อนไขว่า โจทก์และจำเลยร่วมจะต้องสมรสกันหากฝ่ายใดไม่ยอมสมรสอีกฝ่ายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่จำเลยและจำเลยร่วมนำสืบมีเงื่อนไขการสมรสระหว่างโจทก์กับจำเลยร่วมในสัญญาจะซื้อจะขายเป็นการนำสืบเพิ่มเติมตัดทอนหรือเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในเอกสาร ต้องห้ามมิให้นำสืบ ศาลไม่อาจรับฟังพยานบุคคลของจำเลยและจำเลยร่วมดังกล่าวได้
จำเลยตกลงจะขายที่ดินและเรือนพิพาทแก่โจทก์และจำเลยร่วมโจทก์และจำเลยร่วมมีฐานะเป็นเจ้าหนี้ร่วม โจทก์แต่ผู้เดียวมีอำนาจฟ้องจำเลยให้โอนที่ดินและเรือนพิพาทแก่โจทก์ได้

โจทก์และจำเลยได้ตกลงกันทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทในรูปแบบมีหลักฐานเป็นหนังสือ การวางมัดจำเป็นเพียงข้อตกลงข้อหนึ่งที่ปรากฏในหลักฐานที่เป็นหนังสือดังกล่าวเท่านั้นนิติกรรมคือสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลยจึงก่อซึ่งสิทธิและมุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์และบังคับในรูปแบบของหลักฐานเป็นหนังสือหาใช่เพียงการวางเงินมัดจำไม่ ฉะนั้น การที่จำเลยฎีกาว่าขณะทำสัญญาโจทก์และจำเลยมีข้อตกลงกันว่าหากจำเลยไม่ประสงค์จะขายที่ดินให้แจ้งให้โจทก์ทราบก่อนวันโอนนั้น จึงเป็นกรณีที่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) ห้ามมิให้ศาลรับฟังพยานบุคคลอันเป็นการเพิ่มเติมนอกเหนือจากหลักฐานที่เป็นหนังสือนั้นอีก

โจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทเป็นหนังสือ แม้มีการวางเงินมัดจำด้วย การวางเงินมัดจำก็เป็นแต่เพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้น ไม่ใช่ตกลงทำสัญญากันด้วยการวางเงินมัดจำ การฟ้องร้องให้บังคับคดีจึงต้องอาศัยหลักฐานตามหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำไว้ กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94(ข) ที่ห้ามมิให้คู่ความนำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมนอกเหนือจากสัญญาอยู่อีก การที่จำเลยนำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อตกลงว่า ถ้าผู้เช่าที่ดินพิพาทตกลงจะซื้อโจทก์ยอมคืนเงินมัดจำและถือว่าสัญญาเป็นอันยกเลิกกันนอกเหนือข้อตกลงในสัญญาจึงต้องห้ามมิให้รับฟังและถือไม่ได้ว่ามีข้อตกลงดังกล่าว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกำหนดวันนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและชำระราคาส่วนที่เหลือไว้แน่นอน จำเลยไม่ไปตามนัดจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีอำนาจฟ้องให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้

สัญญาประนีประนอมยอมความมีข้อความเพียงว่า จำเลยยอมชำระหนี้จากกองมรดกของผู้ตายให้โจทก์ ถ้าผิดนัดให้โจทก์ยึดทรัพย์จำนองตามฟ้องและทรัพย์สินอื่นของผู้ตายขายทอดตลาดเอาเงินใช้หนี้โจทก์จนครบเท่านั้น จำเลยจะฎีกาว่า หลังจากเจ้าพนักงานบังคับคดียึดทรัพย์แล้ว โจทก์จำเลยตกลงทำสัญญาให้จำเลยผ่อนชำระหนี้ไปเรื่อย ๆ จนกว่าจะครบจำนวนหาได้ไม่ เพราะเป็นข้อตกลงที่มิได้มีในสัญญาประนีประนอมยอมความ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

โจทก์ผู้ซื้อและจำเลยที่ 1 ผู้ขายตกลงทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินรายพิพาทโดยอาศัยหลักฐานเป็นหนังสือ แม้มีการวางมัดจำด้วยการวางมัดจำก็เป็นแต่เพียงข้อสัญญาข้อหนึ่งเท่านั้นหาใช่ตกลงทำสัญญากันด้วยการวางมัดจำแต่อย่างใดไม่ กรณีจึงต้องด้วยประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) ที่ห้ามมิให้คู่ความนำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อความเพิ่มเติมนอกเหนือจากสัญญาอยู่อีก การที่โจทก์นำสืบพยานบุคคลว่ายังมีข้อตกลงด้วยวาจาเพิ่มเติมนอกเหนือจากสัญญาที่ทำไว้ต่อกันว่าจำเลยที่ 1 จะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดและเงื่อนไขของกรมทางหลวงในทุกประการเกี่ยวกับการยื่นคำร้องขออนุญาตทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินรายพิพาทต่ออธิบดีกรมทางหลวง จึงต้องห้ามมิให้รับฟังและถือไม่ได้ว่ามีข้อตกลงดังที่โจทก์กล่าวอ้างดังนั้นเมื่อจำเลยที่ 1 และโจทก์ยื่นคำร้องขออนุญาตทำนิติกรรมซื้อขายที่ดินรายนี้ตามสัญญาจะซื้อขายต่ออธิบดีกรมทางหลวงตามแบบพิมพ์ของกรมทางหลวง แม้จำเลยจะได้แก้ไขข้อความตามแบบพิมพ์นั้น จนเป็นเหตุให้กรมทางหลวงไม่อนุญาตให้โจทก์และจำเลยที่ 1 ทำนิติกรรมรายนี้ ก็เป็นสิทธิของจำเลยที่ 1 ผู้ขายที่จะกระทำได้โดยชอบ ถือไม่ได้ว่าจำเลยที่ 1 เป็นฝ่ายผิดสัญญา

สัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งผู้จะขายจะต้องสร้างบ้านให้เสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมบ้านในวันที่ผู้จะซื้อชำระเงินงวดสุดท้าย และตามปกติจะต้องมีกำหนดเวลาการสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้ในสัญญาด้วย เมื่อในสัญญามิได้กำหนดระยะเวลาการปลูกสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้ผู้จะซื้อย่อมนำสืบพยานบุคคลได้ว่าผู้จะขายได้กำหนดระยะเวลาไว้โดยตกลงกันด้วยวาจาเพราะมิใช่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมเอกสารสัญญา แต่เป็นการนำสืบถึงข้อตกลงต่างหากจากสัญญาจะซื้อขายเพื่อให้ชัดเจนและเพื่อให้คู่สัญญาปฏิบัติตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
สัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินกำหนดชำระเงินไว้เป็นงวด ๆ ผู้จะซื้อได้ชำระเงินให้ผู้จะขายแล้วบางส่วน แม้จะไม่ ครบถ้วนและไม่ตรงตามกำหนดเวลาตามสัญญาแต่ผู้จะขายก็รับเงินและออกใบเสร็จรับเงินให้ ถือได้ว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย มิได้มีเจตนาถือเอากำหนดเวลาการชำระเงินและจำนวนเงินที่ ชำระกันตามสัญญาเป็นสาระสำคัญผู้จะซื้อจึงยังมิใช่ผู้ผิดสัญญา

สัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งผู้จะขายจะต้องสร้างบ้านให้เสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมบ้านในวันที่ผู้จะซื้อชำระเงินงวดสุดท้าย และตามปกติจะต้องมีกำหนดเวลาการสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้ในสัญญาด้วยเมื่อในสัญญามิได้กำหนดระยะเวลาการปลูกสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้.ผู้จะซื้อย่อมนำสืบพยานบุคคลได้ว่าผู้จะขายได้กำหนดระยะเวลาไว้โดยตกลงกันด้วยวาจาเพราะมิใช่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมเอกสารสัญญาแต่เป็นการนำสืบถึงข้อตกลงต่างหากจากสัญญาจะซื้อขายเพื่อให้ชัดเจนและเพื่อให้คู่สัญญาปฏิบัติตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 สัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินกำหนดชำระเงินไว้เป็นงวดๆ ผู้จะซื้อได้ชำระเงินให้ผู้จะขายแล้วบางส่วน แม้จะไม่ ครบถ้วนและไม่ตรงตามกำหนดเวลาตามสัญญาแต่ผู้จะขายก็รับ เงินและออกใบเสร็จรับเงิน ให้ ถือได้ว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย มิได้มีเจตนาถือเอากำหนดเวลาการชำระเงินและจำนวนเงินที่ ชำระกันตามสัญญาเป็นสาระสำคัญผู้จะซื้อจึงยังมิใช่ ผู้ผิดสัญญา

แม้ในสัญญาเช่าซื้อเครื่องปรับอากาศมิได้ระบุว่าผู้ขายมีหน้าที่ต้องติดตั้งพัดลมดูดอากาศให้แก่ผู้ซื้อด้วย การที่ผู้ซื้อจะนำสืบพยานบุคคลและพยานหลักฐานอื่นอธิบายให้เห็นว่าข้อตกลงในการติดตั้งเครื่องปรับอากาศ ตามสัญญาเช่าซื้อได้รวมถึงการที่ผู้ขายจะต้องทำการติดตั้งพัดลมดูดอากาศให้ด้วย หาใช่เป็นการนำสืบพยานบุคคลเพิ่มเติมจากสัญญาเช่าซื้ออันเป็นการต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 94 ไม่

ตัวแทนของผู้ขายได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินไว้กับผู้ซื้อฉบับหนึ่ง ระบุว่าผู้ขายได้รับค่าที่ดินแล้ว ต่อมาผู้ซื้อทำหนังสือสัญญาให้ตัวแทนผู้ขายอีกฉบับหนึ่งความว่า ผู้ซื้อยังไม่ได้ชำระค่าที่ดิน จะชำระให้ตามวันซึ่งกำหนดไว้ในหนังสือสัญญาฉบับหลังนี้ ประกอบกับผู้ขายได้ตั้งประเด็นไว้ในคำฟ้องว่า ผู้ซื้อยังไม่ได้ชำระราคาที่ดิน ดังนี้ ผู้ขายมีสิทธิที่จะนำสืบถึงข้อตกลงในหนังสือสัญญาฉบับหลังได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งและพาณิชย์มาตรา 94
สัญญาฉบับหลังดังกล่าวนี้ถือได้ว่าตัวแทนทำในฐานะตัวแทนของผู้ขาย ถึงแม้ต่อมาตัวแทนถึงแก่กรรม ก็ไม่เป็นเหตุให้สัญญาสิ้นสุดลง หนังสือสัญญาฉบับหลังนี้ ไม่มีกฎหมายบังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือ หรือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่