คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
คำมั่นสัญญา

ต. ให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาทมีกำหนด 30 ปี และจะให้จำเลยที่ 1 เช่าต่อไปอีก 30 ปี หลังจากสัญญาเช่าสิ้นสุดลงถ้าจำเลยที่ 1 ต้องการ โดยจำเลยที่ 1 ยอมให้ ต. กู้ยืมเงิน 300,000 บาท เพื่อนำไปซื้อที่ดินพิพาท การกู้ยืมเงิน ต. จดทะเบียนจำนองที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1 และจำเลยที่ 1 ยังไม่เรียกให้ ต. ชำระดอกเบี้ยนับแต่กู้ยืมเงินแต่ให้ชำระเมื่อครบกำหนดการเช่า 30 ปี ถ้ามีการต่ออายุสัญญาเช่าเป็นงวดที่สองอีก 30 ปี จำเลยที่ 1 จะไม่เรียกร้องดอกเบี้ยดังกล่าว ดังนี้ การได้มาซึ่งที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาที่มีสภาพบังคับโดยสมบูรณ์ในตัวของแต่ละสัญญา สัญญาทั้งสองประเภทแม้จะผูกโยงสิทธิประโยชน์ต่อกัน แต่โดยผลแห่งสัญญาแล้ว แต่ละฝ่ายได้ป้องกันสิทธิอันจะก่อผลได้เสียภายหน้าของแต่ละสัญญาแล้ว ถ้าหากมี หาใช่ข้อตกลงที่เพิ่มภาระแก่จำเลยที่ 1 ในฐานะผู้เช่าให้ต้องปฏิบัติยิ่งกว่าหน้าที่ของผู้เช่าตามปกติ สัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่าง ต. กับจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
ข้อความตามข้อตกลงในสัญญาเช่าที่ดินพิพาทเป็นแต่เพียงคำมั่นของ ต. ว่าจะให้จำเลยที่ 1 เช่าที่ดินพิพาทต่อไปเท่านั้น ยังไม่ก่อให้เกิดสัญญา แม้สัญญาเช่าเดิมจะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไว้ แต่คำมั่นนี้ก็ยังไม่มีผลผูกพัน ต. เพราะยังไม่ได้ความว่าจำเลยที่ 1 ได้สนองรับก่อน ต. ถึงแก่ความตาย ทั้งเมื่อจำเลยที่ 1 ได้รู้อยู่แล้วว่า ต. ถึงแก่ความตายก่อนสัญญาเช่าจะครบกำหนด 30 ปี กรณีก็ต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 360 ซึ่งบัญญัติว่ามิให้นำบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 169 วรรคสอง มาใช้บังคับ คำมั่นของ ต. ย่อมไม่มีผลบังคับ และไม่เป็นมรดกของ ต. จึงไม่มีผลผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกและเป็นทายาทผู้รับมรดกที่ดินพิพาทที่จำเลยที่ 1 เช่าให้ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1599 และมาตรา 1600 จำเลยที่ 1 จึงฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนต่ออายุการเช่าที่ดินพิพาทแก่จำเลยที่ 1 อีก 30 ปีไม่ได้

ส. ถูกเจ้าพนักงานตำรวจจับกุมในข้อหามีเมทแอมเฟตามีนไว้ในครอบครอง โดยตรวจค้นพบเมทแอมเฟตามีนจาก ส. แล้ว เจ้าพนักงานตำรวจเสนอว่า หาก ส. ไปล่อซื้อเมทแอมเฟตามีนจากผู้จำหน่ายให้ก็จะไม่ดำเนินคดี ส. จึงไปล่อซื้อเมทแอมเฟตามีนจากจำเลย การที่ ส. มาเบิกความเป็นพยานโจทก์ จึงเป็นพยานชนิดที่เกิดขึ้นจากการจูงใจและให้คำมั่นสัญญาโดยมิชอบของเจ้าพนักงานตำรวจ รับฟังเป็นพยานไม่ได้ ตาม ป.วิ.อ. มาตรา 226 (เหตุเกิดวันที่ 3 เมษายน 2540)

ตามคำฟ้องของโจทก์บรรยายว่า การที่โจทก์ไม่สามารถใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภคต่าง ๆ ตามสิทธิของเจ้าของร่วมในโครงการอาคารชุด อาทิ สระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สนามบาสเกตบอล และที่จอดรถ ทำให้โจทก์ต้องหา สถานที่ออกกำลังกายและที่จอดรถแห่งใหม่ ต้องเสียค่าใช้จ่าย เป็นเรื่องที่โจทก์คาดเห็นหรือควรจะได้คาดเห็นว่าโจทก์ต้องเสียหายคิดเป็นเงินได้เท่าใด ส่วนข้อเท็จจริงที่ว่าโจทก์อาศัยหลักเกณฑ์และวิธีใดในการคำนวณค่าเสียหายเป็นเรื่องรายละเอียดที่โจทก์สามารถนำสืบในชั้นพิจารณาได้ คำฟ้องของโจทก์ในส่วนนี้จึงแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นพอที่จะทำให้จำเลยเข้าใจและต่อสู้คดีได้ถูกต้องแล้ว
ตามใบโฆษณาขายปรากฏใจความและรูปภาพอาคารชุดสยามคอนโดมิเนียมที่จำเลยโฆษณาขายแก่บุคคลทั่วไป โดยเฉพาะมีรูปภาพสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สนามบาสเกตบอล และอาคารจอดรถสูง 4 ชั้น และมีข้อความระบุไว้ด้วยว่า "สยามคอนโดมิเนียม อาคารชุดพักอาศัยที่ทันสมัยและสุนทรี? สถานที่ที่รวมความสุข สะดวกสบาย และความร่มรื่นสดชื่นใจทุกประการไว้ภายในบริเวณอาคารที่มีพร้อมทุกสิ่ง ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส สนามบาสเกตบอล สนามเด็กเล่น? ตลอดจนมีที่จอดรถกว้างขวางให้ท่านและแขกเหรื่อของท่านจอดได้สบาย ๆ ถึง 600 คัน?" กรณีจึงเป็นที่เห็นได้ว่าการกระทำของจำเลยมีลักษณะเป็นการให้คำมั่นสัญญาต่อบุคคลทั่วไปหรือลูกค้า ว่าจำเลยจะดำเนินการให้มีสิ่งก่อสร้างดังกล่าวด้วยตามที่จำเลยออกโฆษณาขาย แม้ในหนังสือสัญญาขายห้องชุดระหว่างโจทก์กับจำเลยจะไม่ปรากฏข้อความตามใบโฆษณาขายหรือข้อความให้ถือเอาโฆษณาขายเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาก็ตาม การที่ต่อมาจำเลยได้จัดสร้างสระว่ายน้ำ สนามเทนนิส และสนามบาสเกตบอลตามที่ออกโฆษณาในใบโฆษณาขาย ย่อมเป็นพฤติการณ์ทำให้ฟังได้ว่าโจทก์และจำเลยได้ตกลงให้ถือเอาใบโฆษณาขายเป็นส่วนหนึ่งของหนังสือสัญญาขายโดยปริยาย เมื่อจำเลยไม่ได้ก่อสร้างอาคารจอดรถสูง 4 ชั้น จึงเป็นการไม่ปฏิบัติตามคำมั่นสัญญาที่จำเลยนำออกโฆษณาตามใบโฆษณา กรณีถือได้ว่าจำเลยได้ประพฤติผิดคำมั่นสัญญาต่อโจทก์

จำเลยได้ออกสลากรางวัล โดยมีข้อความแสดงคำมั่นจะให้รางวัลแก่ผู้ถูกรางวัล จำเลยจึงต้องผูกพันตาม คำมั่นของตนตาม ป.พ.พ. มาตรา 362 เมื่อโจทก์เป็นผู้ถูกรางวัล ถึงแม้โจทก์จะได้ทำสลากดังกล่าวหายไป โจทก์ก็ยังคงเป็นผู้มีสิทธิได้รับรางวัลตามคำมั่นของจำเลย ส่วนการที่สลากรางวัลดังกล่าว มีข้อความว่า ผู้ถือสลากเท่านั้น จึงจะมีสิทธิรับรางวัลได้ ก็เป็นเพียงเงื่อนไขที่กำหนดขึ้นเพื่อให้จำเลยมีหลักฐานในการจ่ายรางวัลให้แก่ผู้ถูกรางวัลเท่านั้น เงื่อนไขดังกล่าวจะนำมาจำกัดตัดสิทธิโจทก์ผู้มีสิทธิได้รับรางวัลตามกฎหมายหาได้ไม่ โจทก์จึงมีสิทธิได้รับรางวัลจากจำเลยตามคำมั่นของจำเลย

ขณะทำสัญญาเช่าไม่ปรากฏว่าโจทก์และจำเลยมีความสัมพันธ์กันในฐานะใกล้ชิดอย่างไร ที่จะเป็นเหตุให้โจทก์ต้องยกที่ดินให้จำเลยโดยเสน่หา แต่กลับปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายเข้าครอบครองที่ดินพิพาท ปลูกบ้านเรือนอยู่อาศัยมาตั้งแต่ก่อนโจทก์และ ส.ซื้อที่ดินตามฟ้องจากเจ้าของที่ดินคนเดิม การที่โจทก์ตกลงจะแบ่งแยกที่ดินพิพาทส่วนที่จำเลยครอบครองให้จำเลย เพื่อโจทก์จะได้ขอออกโฉนดที่ดินในที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมทั้งที่ดินพิพาท ลักษณะข้อตกลงดังกล่าวเห็นได้ว่าสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ใช่สัญญาให้หรือมีคำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินอันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่เป็นสัญญาที่มีขึ้นระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นพิเศษ ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญาที่ใช้บังคับกันได้ ประกอบกับในการตีความสัญญานั้น ป.พ.พ.มาตรา 368 ให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมที่ดินพิพาทได้ออกโฉนดที่ดินแล้ว โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้แก่จำเลย ตามสัญญาเช่า
โจทก์เป็นผู้ยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำฟ้องให้บริบูรณ์ จำเลยไม่คัดค้าน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้โจทก์แก้ไขคำฟ้องได้ตามขอ เป็นไปตามความประสงค์ของโจทก์แล้ว และโจทก์จำเลยยอมรับข้อเท็จจริงกัน โดยขอให้ศาลวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายเพียงข้อเดียวว่า โจทก์มีหน้าที่จะต้องโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยตามคำมั่นดังกล่าวหรือไม่ โดยคู่ความขอสละประเด็นอื่น ๆ ทั้งหมด ปัญหาการอนุญาตให้โจทก์แก้ฟ้อง จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้นโจทก์ไม่มีสิทธิหยิบยกประเด็นดังกล่าวขึ้นอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยให้ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบ โจทก์จะยกขึ้นฎีกาต่อมาไม่ได้ตามป.วิ.พ.มาตรา 249 วรรคหนึ่ง

ขณะทำสัญญาเช่าไม่ปรากฏว่าโจทก์และจำเลยมีความสัมพันธ์กัน ในฐานะใกล้ชิดอย่างไร ที่จะเป็นเหตุให้โจทก์ต้องยกที่ดินให้จำเลยโดยเสน่หา แต่กลับปรากฏว่าจำเลยเป็นฝ่ายเข้าครอบครองที่ดินพิพาท ปลูกบ้านเรือน อยู่อาศัยมาตั้งแต่ก่อนโจทก์และ ส. ซื้อที่ดินตามฟ้องจากเจ้าของที่ดินคนเดิม การที่โจทก์ตกลงจะแบ่งแยกที่ดินพิพาทส่วนที่จำเลยครอบครองให้จำเลย เพื่อโจทก์จะได้ขอออกโฉนดที่ดินในที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมทั้งที่ดินพิพาท ลักษณะข้อตกลงดังกล่าวเห็นได้ว่าสัญญาเช่าดังกล่าวไม่ใช่สัญญาให้หรือมีคำมั่นว่าจะให้ทรัพย์สินอันจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่เป็นสัญญาที่มีขึ้นระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นพิเศษ ซึ่งเป็นบุคคลสิทธิระหว่างคู่สัญญาที่ใช้บังคับกันได้ ประกอบกับในการตีความสัญญานั้นประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 368 ให้ตีความไปตามความประสงค์ในทางสุจริต โดยพิเคราะห์ถึงปกติประเพณีด้วย เมื่อที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งรวมที่ดินพิพาทได้ออกโฉนดที่ดินแล้ว โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนให้แก่จำเลย ตามสัญญาเช่า
โจทก์เป็นผู้ยื่นคำร้องขอแก้ไขเพิ่มเติมคำฟ้องให้บริบูรณ์ จำเลยไม่คัดค้าน ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้โจทก์แก้ไขคำฟ้องได้ตามขอ เป็นไปตามความประสงค์ของโจทก์แล้ว และโจทก์จำเลยยอมรับข้อเท็จจริงกัน โดยขอให้ศาลวินิจฉัยปัญหาข้อกฎหมายเพียงข้อเดียวว่า โจทก์มีหน้าที่จะต้องโอนที่ดินพิพาทให้จำเลยตามคำมั่นดังกล่าวหรือไม่ โดยคู่ความขอสละประเด็นอื่น ๆ ทั้งหมดปัญหาการอนุญาตให้โจทก์แก้ฟ้อง จึงเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น โจทก์ไม่มีสิทธิหยิบยกประเด็นดังกล่าวขึ้นอุทธรณ์ แม้ศาลอุทธรณ์ภาค 1 วินิจฉัยให้ก็ถือไม่ได้ว่าเป็นข้อที่ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบ โจทก์จะยกขึ้นฎีกา ต่อมาไม่ได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 249 วรรคหนึ่ง

เมื่อหนังสือสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจึงฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตาม ป.พ.พ.มาตรา 538 กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี ตามที่ตกลงกันไว้ จึงไม่มีผลบังคับกันต่อไป คำมั่นของโจทก์ที่ให้แก่จำเลยไว้ตามสัญญาเช่าข้อ 2 (ก) ที่ว่าเมื่อจำเลยเช่าครบ 7 ปียินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีก 15 ปี ย่อมสิ้นผลบังคับไปด้วย ดังนั้น จึงไม่มีคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยสนองต่อไปอีก

เมื่อหนังสือสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจึงฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง3ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก3ปีตามที่ตกลงกันไว้จึงไม่มีผลบังคับกันต่อไปคำมั่นของโจทก์ที่ให้แก่จำเลยไว้ตามสัญญาเช่าข้อ2(ก)ที่ว่าเมื่อจำเลยเช่าครบ7ปียินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีก15ปีย่อมสิ้นผลบังคับไปด้วยดังนั้นจึงไม่มีคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยสนองต่อไปอีก

ตามสัญญาเช่ามีข้อความว่าเมื่อครบกำหนดอายุแล้วผู้ให้เช่าต้องให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปโดยผู้ให้เช่าจะต่ออายุสัญญาเช่าให้ทุกๆ3ปีและเรียกเก็บเงินค่าเช่าเพิ่มเป็นสองเท่าของที่กรมธนารักษ์เรียกเก็บข้อสัญญานี้เป็นคำมั่นของผู้ให้เช่าว่าจะให้จำเลยเช่าต่อไปไม่ปรากฏว่าจำเลยได้ทราบก่อนจะสนองรับว่าป. ผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมไปก่อนแล้วกรณีจึงไม่ตกอยู่ในบังคับแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา360ต้องนำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา169วรรคสองมาใช้บังคับคำมั่นของป.จึงไม่เสื่อมเสียไปมีผลผูกพันโจทก์ผู้รับโอนให้ต้องปฏิบัติตามให้จำเลยเช่าตึกแถวพิพาทต่อไปตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาเดิม ที่โจทก์ฎีกาว่าโดยพฤตินัยและตามหลักฐานที่ปรากฏในสำนวนจำเลยต้องรู้หรือควรรู้ว่าป. ถึงแก่กรรมไปก่อนแล้วเพราะเป็นคนในอำเภอเมืองสมุทรสงครามด้วยกันมีประชากรไม่มากน่าจะทราบข่าวคราวความเคลื่อนไหวของกันและกันดีเป็นฎีกาข้อเท็จจริง เมื่อฟังว่าคำมั่นของป. มีผลผูกพันโจทก์ให้ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าการที่โจทก์เรียกเก็บค่าเช่าค่าตอบแทนเกินไปกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญาข้อดังกล่าวโจทก์จึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา ที่โจทก์ฎีกาว่าสัญญาเช่าเอกสารหมายจ.4ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนเพราะเกิดความไม่เป็นธรรมแก่โจทก์และทายาทผู้รับโอนต่อๆไปในภายหน้าให้ต้องปฏิบัติตามไม่มีกำหนดเวลาสิ้นสุดไม่ควรมีผลบังคับแม้ปัญหานี้โจทก์จะมิได้ยกขึ้นกล่าวในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์โจทก์ก็ยกขึ้นอ้างอิงในชั้นฎีกาได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา249วรรคท้าย เจ้าของทรัพย์สินจะให้เช่าทรัพย์สินของตนในลักษณะใดก็ได้เป็นเรื่องระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าโดยเฉพาะไม่เกี่ยวกับบุคคลภายนอกจึงหาได้ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนไม่

ตามสัญญาข้อ15ระบุว่าผู้จะซื้อ(โจทก์)สัญญาว่าจะซื้อที่ดินส่วนอื่นข้างเคียงของผู้จะขาย(จำเลย)ในราคาไร่ละ1,200,000บาทภายในกำหนดหนึ่งปีนับจากวันโอนโดยตามสัญญาข้ออื่นไม่มีความตอนใดระบุว่าจำเลยยอมตกลงจะขายที่ดินให้แก่โจทก์ข้อความในสัญญาข้อ15จึงเป็นเพียงคำมั่นของโจทก์ฝ่ายเดียวที่แสดงความประสงค์ขอซื้อที่ดินของจำเลยเท่านั้นต่อเมื่อจำเลยได้บอกกล่าวความจำนงว่าจะทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไปและคำบอกกล่าวนั้นได้ไปถึงโจทก์ผู้ให้คำมั่นแล้วจึงจะมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายและบังคับให้ปฎิบัติตามสัญญาได้เมื่อไม่ปรากฎว่าจำเลยได้แสดงความจำนงจะขายที่ดินแก่โจทก์โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องจำเลยให้ปฎิบัติตามสัญญาหรือเรียกค่าเสียหาย