คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
คุ้มครองผู้เช่า

การฟ้องขอให้ผู้รับโอนโอนนาหรือที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมประเภทอื่นซึ่งมีพระราชกฤษฎีกาควบคุมให้แก่ผู้เช่าโดยอ้างว่าผู้ให้เช่าขายไปโดยมิได้แจ้งให้ผู้เช่าทราบนั้นผู้เช่าจะต้องปฏิบัติตามขั้นตอนของกฎหมายเสียก่อนกล่าวคือต้องมีการร้องขอต่อคชก.ตำบลเพื่อวินิจฉัยให้จำเลยขายที่ดินให้แก่โจทก์เสียก่อนเมื่อคชก.ตำบลวินิจฉัยเป็นประการใดผู้ไม่พอใจมีสิทธิอุทธรณ์ต่อคชก.จังหวัดภายใน30วันนับแต่วันที่ทราบคำวินิจฉัยแต่ต้องไม่เกิน60วันนับแต่วันที่คชก.ตำบลมีคำวินิจฉัยมิฉะนั้นให้ถือว่าคำวินิจฉัยนั้นถึงที่สุดหากคชก.จังหวัดวินิจฉัยแล้วยังไม่เป็นที่พอใจจึงจะมีสิทธิฟ้องคดีได้เมื่อโจทก์มาฟ้องคดีทันทีโดยมิได้ปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายบังคับไว้เช่นนี้โจทก์จึงยังไม่มีอำนาจฟ้องและอำนาจฟ้องเป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลฎีกาหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ จำเลยฟ้องแย้งขอให้ขับไล่โจทก์และบริวารรื้อถอนบ้านเรือนออกจากที่พิพาทโจทก์ให้การแก้ฟ้องแย้งไว้ว่าโจทก์เช่าที่ดินพิพาทเพื่อการเกษตรกรรมปลูกพืชล้มลุกเช่นกล้วยเป็นพืชหลักและเป็นรายได้หลักตลอดมาปัญหาจึงอยู่ที่ว่าต้นกล้วยเป็นพืชไร่หรือไม่การปลูกต้นกล้วยของโจทก์ถึงขนาดเป็นการทำนาหรือไม่ถ้าเป็นที่ดินที่ทำก็ถือได้ว่าเป็นนาตามบทบัญญัติในมาตรา21แห่งพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมพ.ศ.2524โจทก์จึงอาจได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายดังกล่าวให้ยังไม่ต้องถูกขับไล่ออกจากที่เช่าก็ได้จึงเป็นเรื่องที่ศาลจะพึงพิจารณาสืบพยานทั้งสองฝ่ายก่อนไม่ควรที่จะงดสืบพยานโดยไม่ฟังข้อเท็จจริงว่าเป็นอย่างไร.

เอกสารที่ตีความได้ 2 นัย คือผู้เช่าต่อสัญญาได้ครั้งเดียวหรือหลายครั้ง ศาลตีความเป็นคุณแก่ผู้เช่าว่าต่อได้มิใช่ครั้งเดียว แต่ต่อได้อีก 1 ครั้ง มิใช่ต่อได้ตลอดไปคราวละ 3 ปี

จำเลยได้เช่าที่พิพาทซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยมาตั้งแต่ พ.ศ.2502 ที่พิพาทจึงเป็นที่ดินซึ่งผู้ให้เช่าและผู้เช่าตกอยู่ในบังคับแห่งกฎหมายว่าด้วยการควบคุมเช่าในภาวะคับขันซึ่งใช้บังคับอยู่ในวันประกาศพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 ฉะนั้นที่พิพาทจึงเป็น "ที่ดินควบคุม" ตามนัยมาตรา 4 แห่งพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ. 2504 จำเลยย่อมได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 17 แห่งพระราชบัญญัตินี้โจทก์ไม่มีสิทธิขับไล่จำเลยและบริวาร

แม้สัญญาเช่าห้องพิพาทจะเป็นสัญญาต่างตอบแทนสัญญานั้นก็ก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิ มีผลผูกพันเฉพาะคู่กรณีเท่านั้น ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งเป็นผู้รับโอนและเมื่อไม่ใช่สัญญาเช่าธรรมดา จำเลยจะอ้างประโยชน์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 ไม่ได้
เงินกินเปล่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่า ฉะนั้น ข้อตกลงระหว่างเจ้าของเดิมกับจำเลยจึงเป็นสัญญาเช่าธรรมดาเมื่อไม่ได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การเช่านั้นก็ใช้ได้เพียง 3 ปีเมื่อครบ 3 ปีและได้บอกเลิกการเช่าแล้ว โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของห้องพิพาทย่อมฟ้องขับไล่จำเลยได้
เมื่อจำเลยเช่าห้องพิพาทเพื่อทำการค้าขายเป็นส่วนใหญ่ก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ

ในสัญญาเช่า โจทก์จำเลยตกลงกันไว้ว่า "ถ้าผู้ให้เช่าตกลงขายทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ใดก่อนครบกำหนดการเช่าตามสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าจะแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าเพื่อผู้เช่าเตรียมตัวออกจากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลาไม่น้อยกว่าสองเดือน และผู้ให้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบด้วยว่าจะตกลงขายให้แก่ผู้ใดเป็นเงินเท่าใด เพื่อผู้เช่าจะได้มีโอกาสตกลงซื้อได้ก่อนในเมื่อเห็นว่าเป็นราคาสมควร ฯลฯ" ไม่ถือว่าเป็นความยินยอมไว้ล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดินฯ แต่ถือได้ว่าเป็นความยินยอมตามมาตรา 17(5) แห่งพระราชบัญญัตินี้ ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่เป็นโมฆะ
โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ตกลงจะขายที่ดินให้แก่ผู้มีชื่อ ได้บอกกล่าวให้จำเลยซื้อที่ดินก่อนตามข้อตกลงในสัญญาเช่า หรือให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและขอบอกเลิกการเช่ากับจำเลย จำเลยก็เฉยเสียไม่ตอบและไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง และไม่ออกไปจากที่เช่า จึงขอให้ขับไล่ จำเลยให้การต่อสู้ว่าจำเลยเช่าเพื่ออยู่อาศัย จึงได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 จำเลยไม่ได้สู้ไว้ให้ชัดเจนว่าโจทก์ไม่ได้ตกลงขายให้แก่ผู้มีชื่อและราคาไม่จริง กลับแถลงรับว่าได้รับจดหมายจากโจทก์จริงแต่ไม่ตอบไปเพราะไม่ติดใจซื้อ โดยโจทก์ขายราคาแพงมาก ดังนี้ ย่อมฟังข้อเท็จจริงได้ว่าโจทก์ได้ตกลงขายที่ดินให้แก่ผู้มีชื่อจริง และราคาจริงโจทก์ไม่จำต้องสืบอีก (อ้างฎีกาที่ 1448/2503)

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่า จำเลยต่อสู้ว่า จำเลยเช่าอาศัย ย่อมได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุม ค่าเช่า ฯลฯ
คู่ความแถลงรับข้อเท็จจริงกันว่า จำเลยได้เข้าอยู่ในห้องพิพาทโดยมีทะเบียนสำมะโนครัวจำเลยได้ทำการค้าขายอยู่ ในห้องพิพาทตั้งแต่ พ.ศ. 2489 ได้เสียภาษีร้านค้าและภาษีป้าย ก่อนนั้นจำเลยไม่ได้เสียภาษีร้านค้าและไม่มีป้าย จำเลยไม่มีที่อยู่อาศัยแห่งอื่นอีก นอกจากห้องพิพาทของในร้านของจำเลยมีผ้า เครื่องสำอางค์และของเบ็ตเตล็ด
ต่าง ๆ ราคารวมทั้งสิ้นประมาณสองหมื่นบาท.
คู่ความต่างไม่สืบพยาน ดังนี้ ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า จำเลยอ้างความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.คมวบคุมค่าเช่าฯ อันเป็นกฎ หมายพิเศษ จำเลยจึงมีหน้าที่นำสืบว่า ตนมีเหตุอันควรได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.นั้น เพราะข้อเท็จจริงที่รับ กันดังกล่าว ยังฟังไม่ได้ว่าจำเลยได้รับความคุ้มครองจึงต้องพิพากษาขับไล่จำเลยออกจากห้องพิพาท./

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่า จำเลยต่อสู้ว่าจำเลยเช่าอยู่อาศัย ย่อมได้รับความคุ้มครองตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯลฯ
คู่ความแถลงรับข้อเท็จจริงกันว่า จำเลยได้เข้าอยู่ในห้องพิพาทโดยมีทะเบียนสำมะโนครัว จำเลยได้ทำการค้าขายอยู่ในห้องพิพาทตั้งแต่ พ.ศ.2489 ได้เสียภาษีร้านค้าและภาษีป้าย ก่อนนั้นจำเลยไม่ได้เสียภาษีร้านค้าและไม่มีป้าย จำเลยไม่มีที่อยู่อาศัยแห่งอื่นอีก นอกจากห้องพิพาท ของในร้านของจำเลยมีผ้า เครื่องสำอางค์และของเบ็ดเตล็ดต่างๆ ราคารวมทั้งสิ้นประมาณสองหมื่นบาท
คู่ความต่างไม่สืบพยาน ดังนี้ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าจำเลยอ้างความคุ้มครองตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯอันเป็นกฎหมายพิเศษ จำเลยจึงมีหน้าที่นำสืบว่า ตนมีเหตุอันควรได้รับความคุ้มครองตาม พระราชบัญญัตินั้น เพราะข้อเท็จจริงที่รับกันดังกล่าว ยังไม่ได้ว่าจำเลยได้รับความคุ้มครองจึงต้องพิพากษาขับไล่จำเลยออกจากห้องพิพาท

นายกเทศบาลมีคำสั่งอ้างอำนาจตามมาตรา 13 แห่ง พระราชบัญญัติสาธารณสุข พ.ศ.2484 ถึงเจ้าของห้องเช่าและผู้เช่าห้อง ให้รื้อห้องเช่าภายในกำหนดเนื่องจากห้องเช่าไม่ถูกสุขลักษณะแล้วภายหลังได้มีคำสั่งอีกฉบับหนึ่งถึงผู้เช่าห้อง ให้ผู้เช่าห้องระงับเหตุรำคาญของห้องเช่า อันเป็นการแสดงอยู่ในตัวว่าการระงับความรำคาญก็เป็นอันเพียงพอสำหรับห้องเช่านั้นและแสดงว่าห้องเช่านั้นมีสภาพยังไม่ถึงขนาดที่จะต้องรื้อถอนตาม พระราชบัญญัติสาธารณสุข 2484 มาตรา 13ดังนี้ ผู้ให้เช่าไม่อาจอาศัยอำนาจตามคำสั่งให้รื้อถอนของนายกเทศบาลมาฟ้องขับไล่ผู้เช่าห้องซึ่งได้รับความคุ้มครองตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า

ฟ้องให้ขับไล่จากห้องเช่าโดยอ้างว่า ผู้เช่าค้างชำระค่าเช่า และอ้างเหตุว่าโจทก์ต้องการขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่า และได้บอกกล่าวจำเลยเป็นคำรบ 2 อีกครั้งหนึ่งจำเลยก็ไม่ออก ดังนี้ แม้ข้อเท็จจริงจะได้ความว่าผู้ให้เช่าไม่ยอมรับค่าเช่าเอง แต่เมื่อปรากฏว่าได้บอกเลิกการเช่าล่วงหน้าตามกำหนดแล้ว ศาลก็ยกเหตุหลังขึ้นพิพากษาขับไล่ผู้เช่าได้ ไม่ถือว่าพิพากษานอกฟ้องนอกประเด็น
ประเด็นแห่งคดีอยู่ที่ข้อหาคำให้การ คำฟ้องอุทธรณ์ และแก้อุทธรณ์ คำฟ้องฎีกา และแก้ฎีกา ไม่ใช่อยู่ที่ข้อหาหรือคำฟ้องอย่างเดียว ศาลมีอำนาจพิพากษาตามข้อหาหรือคำแก้ได้ทั้ง 2 สถาน
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าโดยอ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่า จำเลยต่อสู้ว่าโจทก์ไม่ยอมรับค่าเช่าเองจนจำเลยต้องยื่นคำร้องต่อคณะกรรมการควบคุมค่าเช่าฯทราบไว้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องจำเลย ดังนี้แม้จำเลยจะไม่ต่อสู้โดยตรงว่าจำเลยได้รับความคุ้มครอง ตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ แต่ก็ถือได้ว่าจำเลยได้ให้การเกี่ยวถึงพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯในภาวะคับขันอยู่แล้ว กล่าวคือจำเลยได้ยื่นคำร้องต่อคณะกรรมการควบคุมค่าเช่าฯและว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง อย่างไรก็ดี พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯเป็นกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลจึงมีอำนาจยกพระราชบัญญัติ ขึ้นปรับคดีได้