คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ค่าเช่าค้างชำระ

เมื่อสัญญาเช่าซื้อเลิกกันแล้ว โจทก์มีสิทธิริบเงินค่าเช่าซื้อที่จำเลยชำระแล้วก่อนเลิกสัญญาและกลับเข้าครอบครองรถยนต์ที่เช่าซื้อเท่านั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 574 โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระ ส่วนที่สัญญาเช่าซื้อกำหนดว่า แม้ในที่สุดต่อไปภายหน้าสัญญาต้องเลิกกัน ผู้เช่าซื้อตกลงที่จะชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระก่อนเลิกสัญญาจนครบถ้วนแก่เจ้าของจนถึงวันที่เจ้าของได้รับรถยนต์คืน หรือวันบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อก็เป็นการกำหนดความรับผิดในการที่จำเลยไม่ชำระหนี้ไว้ล่วงหน้ามีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ซึ่งศาลอาจพิจารณากำหนดค่าเสียหายส่วนนี้เท่ากับค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระหรือหากสูงเกินส่วนศาลชอบที่จะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ ตามมาตรา 383 วรรคแรก

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 574 บัญญัติไว้เพียงว่า เมื่อมีการบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อเพราะผู้เช่าซื้อผิดนัดชำระค่าเช่าซื้อ ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิริบเงินที่ผู้ให้เช่าซื้อรับไว้และกลับเข้าครอบครองทรัพย์ที่ให้เช่าซื้อเท่านั้น การที่โจทก์ผู้ให้เช่าซื้อกำหนดให้จำเลยที่ 1 ผู้เช่าซื้อต้องชำระค่าเช่าซื้อทั้งหมดในขณะที่โจทก์มีสิทธิกลับเข้าครอบครองรถยนต์ ย่อมเป็นการใช้สิทธิเรียกร้องซ้ำซ้อนกัน ไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระก่อนสัญญาเลิกกันได้ คงเรียกได้แต่ค่าใช้ทรัพย์ตลอดเวลาที่จำเลยที่ 1 ครอบครองทรัพย์อยู่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 391 วรรคสาม และค่าเสียหายอื่นที่จำเลยที่ 1 ต้องรับผิดนอกเหนือจากค่าเสียหายอันเกิดจากการใช้ทรัพย์โดยชอบ

สัญญาเช่าที่ดินพิพาทมีกำหนดเวลา 6 ปี แต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 แต่หลังจากครบ 3 ปีแล้ว จำเลยยังคงเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีกโดยโจทก์มิได้ทักท้วง จึงต้องถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามมาตรา 570 ซึ่งโจทก์จำเลยจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียเมื่อใดก็ได้ แต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนตามวิธีที่กำหนดไว้ในมาตรา 566 เมื่อปรากฏว่าจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาแล้วซึ่งเมื่อนับถึงวันที่โจทก์นำคดีมาฟ้องยังไม่ครบ 2 เดือน ไม่ถูกต้องตามมาตรา 566 การเลิกสัญญาของโจทก์จึงไม่ชอบ แต่นอกจากโจทก์จะตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าสัญญาเช่าครบกำหนดเวลาแล้ว โจทก์ยังตั้งสภาพแห่งข้อหาว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าอีกด้วย ซึ่งจำเลยไม่ได้ให้การต่อสู้คดีในข้อนี้ไว้ เมื่อคดีฟังได้ว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าและโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างแล้ว นับถึงวันฟ้องเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ตามมาตรา 560 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่เช่าและเรียกร้องให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างได้

ข้อสัญญาเช่าซื้อที่กำหนดว่า แม้ในที่สุดต่อไปภายหน้าสัญญาต้องเลิกกันผู้เช่าซื้อตกลงที่จะชำระค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระก่อนเลิกสัญญาจนครบถ้วนแก่เจ้าของจนถึงวันที่เจ้าของได้รับรถยนต์คืนหรือวันบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อนั้น เป็นข้อสัญญากำหนดการชำระหนี้ค่าเช่าซื้อระหว่างที่ยังมิได้มีการบอกเลิกสัญญา ซึ่งไม่ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน จึงใช้บังคับได้ และพอแปลได้ว่าผู้เช่าซื้อยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้ให้เช่าซื้อตามจำนวนดังกล่าวอันเป็นการกำหนดความรับผิดในการที่จำเลยไม่ชำระหนี้ไว้เป็นการล่วงหน้า มิใช่ข้อสัญญาที่กำหนดค่าเช่าตามปกติหรือค่าใช้ทรัพย์โดยแท้ไว้ แต่หากเป็นราคาขายรถยนต์ที่กำหนดไว้ส่วนหนึ่งรวมอยู่ด้วยข้อตกลงเช่นนี้จึงไม่ใช่ข้อตกลงเป็นข้อกำหนดค่าตอบแทนการใช้ทรัพย์ไว้ล่วงหน้ากรณีเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 วรรคสาม แต่เป็นเบี้ยปรับซึ่งศาลอาจพิจารณากำหนดค่าเสียหายส่วนนี้เท่ากับค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระหรือหากศาลเห็นว่าค่าเสียหายนี้สูงเกินส่วน ศาลชอบที่จะลดลงเป็นจำนวนพอสมควรก็ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383 วรรคหนึ่ง

โจทก์มีหน้าที่นำสืบก่อน สืบพยานโจทก์เสร็จ 1 ปากแล้วจะขอสืบพยานอื่นที่ไม่ได้อ้างไว้ในบัญชีระบุพยานโดยยื่นคำแถลงขออ้างพยานเพิ่มเติมและศาลอนุญาต การระบุอ้างพยานเพิ่มเติมจึงชอบด้วยกฎหมาย
ปัญหาว่าโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าให้จำเลยทราบล่วงหน้าก่อนฟ้องหรือไม่เป็นการโต้เถียงในปัญหาข้อเท็จจริงต้องห้ามมิให้ฎีกา
การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มิได้มีหลักฐานการเช่าเป็นลายลักษณ์อักษรที่จะให้จำเลยต้องรับผิด โจทก์จะฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระจากจำเลยไม่ได้ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากห้องเช่าที่โจทก์ได้เช่ามาจากเจ้าของเดิมและมีสิทธิให้เช่าช่วงได้ พร้อมทั้งเรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายที่จำเลยยังคงอยู่ต่อมาภายหลังที่ได้บอกเลิกการเช่าแล้ว จำเลยต่อสู้ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิมระงับแล้ว และจำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบด้วยว่า จำเลยไม่มีข้อผูกพันชำระค่าเช่ากับโจทก์ต่อไป โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง ดังนี้ คดีจึงมีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยว่าข้อต่อสู้ของจำเลยเป็นความจริงหรือไม่ หากเป็นความจริง โจทก์จะมีสิทธิเรียกร้องเอาค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายจากจำเลยได้เพียงไรหรือไม่ ฉะนั้น การที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิจารณาถึงสิทธิการเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิม ก็เพื่อนำมาซึ่งการวินิจฉัยในประเด็นที่จำเลยได้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้นั่นเอง จึงไม่เป็นการวินิจฉัยนอกประเด็น และในการวินิจฉัยก็ฟังข้อเท็จจริงตามคำพิพากษาฎีกาในคดีแพ่งหมายเลขแดงที่ 192/2504 ของศาลชั้นต้น ที่คู่ความตกลงอ้างร่วมกัน แม้จะเป็นคดีที่พิพาทกันเฉพาะห้องเลขที่ 21-23 ที่ใช้เป็นโรงแรมไทยอารีย์ ไม่รวมถึงห้องพิพาท ศาลฎีกาก็ฟังข้อเท็จจริงรวมไปถึงห้องชั้นล่างที่ให้เช่าช่วงคือห้องที่พิพาทกันในคดีนี้ด้วย จึงไม่เป็นการวินิจฉัยโดยขาดพยานหลักฐาน
สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิมได้ระงับไปตั้งแต่สิ้นเดือนมกราคม 2503 และจำเลยได้บอกเลิกการเช่ากับโจทก์แล้ว สัญญาเช่าช่วงระหว่างโจทก์กับจำเลยจึงเป็นอันระงับไป แต่ค่าเช่าก่อนที่สัญญาเช่าช่วงระงับ จำเลยยังค้างชำระอยู่ จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องชำระแก่โจทก์ เพราะสัญญาเช่าช่วงระหว่างโจทก์กับจำเลยยังมีผลผูกพันอยู่ ส่วนภายหลังต่อมาจากที่สัญญาเช่าช่วงระงับแล้ว คือ ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ 2503 เป็นต้นไปนั้น จำเลยมีหน้าที่ต้องส่งคืนห้องพิพาทที่เช่าช่วงให้โจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 561 แต่จำเลยยังคงอยู่ไม่ออกจากห้องพิพาท และโจทก์ต้องใช้ค่าเสียหายให้เจ้าของเดิมคดีแดงที่ 192/2504 เดือนละ 360 บาท เช่นนี้ จำเลยต้องรับผิดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ในอัตราเท่าค่าเช่าต่อไปจนถึงวันฟ้อง ส่วนค่าเสียหายต่อจากวันฟ้องซึ่งคู่ความตกลงกันเดือนละ 25 บาทนั้น จำเลยไม่ต้องรับผิดต่อโจทก์ เพราะโจทก์ได้แถลงไว้ว่า ถ้าคดีแดงที่192/2504 ถึงที่สุด ศาลพิพากษาขับไล่โจทก์ โจทก์สละสิทธิไม่ขอให้บังคับขับไล่จำเลยในคดีนี้ คงขอให้วินิจฉัยประการเดียวว่า โจทก์มีสิทธิเรียกค่าเช่าที่ค้างและค่าเสียหายได้หรือไม่ คำแถลงของโจทก์ดังนี้มีความหมายว่าถ้าศาลพิพากษาถึงที่สุดให้ขับไล่โจทก์ โจทก์ก็เป็นอันสละสิทธิไม่ถือว่าที่จำเลยยังคงอยู่ในห้องพิพาทต่อมานับแต่ภายหลังวันฟ้องนั้น ไม่ใช่เป็นการอยู่โดยไม่ส่งมอบห้องพิพาทแก่โจทก์ โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเสียหายภายหลังจากวันฟ้อง

การเช่าซึ่งกำหนดวันให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าไว้แน่นอนแล้วถ้าผู้เช่าผิดสัญญาชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้ทันที โดยมิพักต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อน

การที่ไม่ได้ชำระค่าเช่าติดกันสองเดือน นั้น ถ้าเป็นเรื่องผู้เช่าไม่ผิดนัด หากแต่การติดค้างเกิดจากความผิดของผู้ ให้เช่าแล้ว ผู้ให้เช่าก็จะอาศัยเหตุนี้ ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากเคหะที่เช่าตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯลฯไม่ได้

การที่ไม่ได้ชำระค่าเช่าติดกันสองเดือน นั้น ถ้าเป็นเรื่องผู้เช่าไม่ผิดนัด หากแต่การติดค้างเกิดจากความผิดของผู้ให้เช่าแล้ว ผู้ให้เช่าก็จะอาศัยเหตุนี้ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากเคหะที่เช่าตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯลฯ ไม่ได้

ทำสัญญาเช่าสวนยาว โดยผู้เช่ารู้ว่าต้นยางยังเล็กกรีดยางยังไม่ได้นั้น ไม่เป็นเหตุให้สัญญาเช่าเป็นโมฆะทำสัญญาเช่าสวนกันเองมีกำหนด 1 ปี เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าแล้ว ผู้เช่ายังคงครอบครองทรัพย์ที่เช่าถือว่าเช่ากันต่อไปตามสัญญาเดิม ในกรณีเช่นนี้ผู้ให้เช่าฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระมีจำนวนเกินกว่า 3 ปีได้ผู้ให้เช่าเรียกดอกเบี้ยในเงินค่าเช่าค้างชำระได้ร้อยละ 7 ครึ่งต่อปีนับแต่วันผู้เช่าผิดสัญญาส่งค่าเช่า