คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ค่าเช่าล่วงหน้า

สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ส. ผู้เช่านั้น จำเลยคิดค่าเช่าในอัตราเดือนละ 1,235 บาท ซึ่งเมื่อคำนึงถึงว่าเป็นการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าเป็นเวลานานถึง 20 ปี แล้ว อัตราค่าเช่าดังกล่าวนับว่าเป็นจำนวนน้อยมากและไม่น่าจะเป็นค่าเช่าตามปกติธรรมดาทั่วไป ดังนั้นเงินค่าสิทธิการเช่าจำนวน 2,790,550 บาท จึงมีลักษณะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่จำเลยเรียกล่วงหน้าจาก ส. นั่นเอง ทั้งตามสัญญาเช่าระบุให้ผู้เช่าไม่มีสิทธิรับเงินค่าสิทธิการเช่าคืนเฉพาะกรณีอื่น หาได้รวมถึงกรณีสัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของผู้เช่าแต่อย่างใด เมื่อสัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของ ส. ผู้เช่า จำเลยผู้ให้เช่าจึงต้องคืนเงินค่าสิทธิการเช่าอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าตามส่วนที่มิได้ใช้ประโยชน์แก่โจทก์ซึ่งเป็นทายาท

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากตึก 5 ชั้นที่พิพาท อันมีค่าเช่าที่ตกลงในขณะทำสัญญาวันที่ 13 มกราคม 2526 กำหนดอัตรากันไว้เดือนละ500 บาท และจำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์ หรือมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาที่ก่อให้เกิดสิทธิอยู่บนอสังหา-ริมทรัพย์นั้น และขณะที่โจทก์ยื่นฟ้องขับไล่ยังอยู่ในอายุสัญญาเช่าที่จำเลยได้ทำไว้โดยจำเลยได้ชำระเงินค่าจองตามที่ระบุไว้ในหนังสือสัญญาจองเช่าอาคารจำนวน1,620,000 บาท ให้แก่โจทก์ เพื่อให้จำเลยมีสิทธิได้จดทะเบียนเช่าอยู่ในตึกพิพาทมีกำหนดระยะยาวนานเป็นเวลา 25 ปี 6 เดือน 7 วัน เงินค่าจองเช่าจำนวน1,620,000 บาทดังกล่าว เป็นเงินที่ทำให้จำเลยสามารถมีสิทธิได้อยู่ในห้องเช่าของโจทก์ตามกำหนดเวลาที่ตกลงจดทะเบียนเช่ากันไว้ จึงเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระไว้ล่วงหน้าให้โจทก์ โจทก์จึงมีสิทธินำเงินค่าจองเช่าอาคารนี้มาคำนวณแล้วคิดเฉลี่ยเป็นค่าเช่ารายเดือนตามระยะเวลาเช่าที่กำหนดไว้ได้ แล้วนำเงินค่าเช่ารายเดือนเดือนละ 500 บาท ตามสัญญามารวม ซึ่งเมื่อคิดเฉลี่ยแล้วเป็นเงินค่าเช่าเกินเดือนละ 5,000 บาท จึงไม่ต้องห้ามโจทก์ฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ.มาตรา 248 วรรคสองเดิม ที่ใช้บังคับอยู่ในเวลาที่โจทก์ยื่นฎีกา คือ วันที่ 31 กรกฎาคม2534 (ประชุมใหญ่ครั้งที่ 5/2540)

โจทก์ฟ้องเรียกค่าเช่าค้างชำระจากจำเลยจำเลยให้การว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและฟ้องแย้งเรียกค่าเช่าล่วงหน้าคืนศาลอุทธรณ์พิพากษายืนตามศาลชั้นต้นจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาและให้จำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างเมื่อศาลฎีกาวินิจฉัยว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกค่าเช่าตามฟ้องและไม่มีสิทธิรับเงินค่าเช่าล่วงหน้าของจำเลยเงินค่าเช่าล่วงหน้าดังกล่าวจำเลยได้ฟ้องแย้งเรียกคืนจากโจทก์และได้ฎีกาขึ้นมาแต่ศาลชั้นต้นไม่รับฎีกาในส่วนฟ้องแย้งจึงเป็นกรณีที่คำพิพากษาของสองศาลชั้นต้นต้องถือผลตามคำพิพากษาของศาลฎีกาโจทก์จึงต้องคืนเงินค่าเช่าล่วงหน้าให้แก่จำเลยศาลฎีกาพิพากษาให้โจทก์คืนเงินค่าเช่าดังกล่าวแก่จำเลยได้

เงินกินเปล่าที่โจทก์ได้จ่ายให้จำเลยไปแล้วนั้น ถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่โจทก์ชำระล่วงหน้าให้แก่จำเลยไป เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับจำเลยมีกำหนด 8 ปี แต่โจทก์เข้าอยู่ได้เพียง 3 เดือนเศษ ไฟก็ไหม้ตึกแถวพิพาทเสียหายหมด โดยมิใช่เป็นเพราะความผิดของโจทก์ จำเลยจึงต้องคืนเงินกินเปล่าให้แก่โจทก์ตามส่วน

เงินกินเปล่าที่โจทก์ได้จ่ายให้จำเลยไปแล้วนั้น ถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่โจทก์ชำระล่วงหน้าให้แก่จำเลยไปเมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่าโจทก์ทำสัญญาเช่าตึกแถวพิพาทกับจำเลยมีกำหนด 8 ปี แต่โจทก์เข้าอยู่ได้เพียง 3 เดือนเศษ ไฟก็ไหม้ตึกแถวพิพาทเสียหายหมด โดยมิใช่เป็นเพราะความผิดของโจทก์ จำเลยจึงต้องคืนเงินกินเปล่าให้แก่โจทก์ตามส่วน

การเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลากว่า 3 ปี โดยทำเป็นหนังสือแต่มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง 3 ปี ต่อจากนั้น ผู้เช่าคงเช่าอยู่ต่อมา ย่อมถือว่าเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 เมื่อโจทก์ผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 แล้ว สัญญาเช่าจึงระงับและเนื่องจากคดีไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยเกี่ยวกับค่าเช่า จำเลยผู้เช่าจะยกเอาเหตุที่ได้ชำระค่าเช่าล่วงหน้าให้โจทก์ขึ้นมาอ้างเพื่อไม่ยอมออกจากห้องเช่าไม่ได้ และถึงแม้ข้อเท็จจริงจะฟังได้ว่าโจทก์ได้รับชำระค่าเช่าล่วงหน้า 12 เดือน จึงอาจสันนิษฐานได้ว่าคู่สัญญาตกลงเช่าต่อไปอีก 12 เดือนก็ตาม แต่เมื่อเป็นการเช่าที่โจทก์มีสิทธิบอกเลิกการเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ดังกล่าวแล้ว เพียงแต่โจทก์รับเงินค่าเช่าล่วงหน้าสำหรับค่าเช่าพ้นกำหนด 3 ปีแล้วไว้จากจำเลย จำเลยก็ไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บังคับให้โจทก์ต้องให้จำเลยเช่าต่อไปอีก 12 เดือน

จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดินเพื่อปลูกสร้างตึกแถวให้เช่า โดยเมื่อจำเลยสร้างตึกเสร็จ ตึกตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทีดิน แต่เจ้าของที่ดินยอมให้จำเลยมีสิทธิครอบครองและให้เช่าช่วงต่อไปได้ การที่โจทก์เช่าตึกรายนี้จากจำเลยจึงเป็นการเช่าช่วงโดยชอบ แต่เมื่อต่อมาเจ้าของที่ดินบอกเลิกสัญญาเช่ากับจำเลย และใช้สิทธิครอบครองตึกเพราะจำเลยผิดสัญญา จำเลยก็หมดสิทธิที่จะครอบครองและให้โจทก์เช่าช่วงได้ต่อไป ถือได้ว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าที่ทำไว้กับโจทก์ เพราะจำเลยไม่สามารถให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์ในตึกที่เช่าได้ตามสัญญา และกรณีเช่นนี้ไม่ใช่เรื่องที่จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ตึกพิพาทให้เจ้าของที่ดินหลังจากที่จำเลยให้โจทก์เช่า จึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 569 เจ้าของที่ดินไม่ต้องรับเอาผลของสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยแต่ประการใด
ฟ้องเรียกเงินค่าเช่าที่ชำระให้ผู้เช่าไปล่วงหน้าคืน มีอายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 164

แม้สัญญาเช่านา 10 ปี จะมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์มีอำนาจฟ้องเรียกค่าเช่านาที่จำเลยรับไปล่วงหน้าคืนเพราะจำเลยผิดสัญญาไม่ยอมให้โจทก์ทำนาได้
สัญญาเช่าที่มิได้ปิดอากรแสตมป์ในขณะทำสัญญาไม่เสียไปเมื่อได้ปิดอากรแสตมป์ครบถ้วนแล้วในภายหลัง ศาลก็ย่อมรับฟังเป็นพยานหลักฐานได้

การโอนอสังหาริมทรัพย์ที่มีผู้เช่าอยู่ ซึ่งจะต้องบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 569 นั้น ผู้โอนต้องมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินและโอนกรรมสิทธิ์ในขณะที่มีสัญญาเช่าผูกพันอยู่ด้วย ผู้รับโอนจึงจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนที่มีต่อผู้เช่านั้น
สัญญาที่เจ้าของที่ดินให้จำเลยเช่าที่ดินปลูกตึก และให้ตึกตกเป็นของเจ้าของที่ดินตั้งแต่สร้างตึกเสร็จ โดยจำเลยมีสิทธิครอบครองและให้เช่าช่วงต่อไปได้นั้น เมื่อจำเลยทำผิดสัญญาจนเจ้าของที่ดินใช้สิทธิเข้าครอบครองตีกเสียแล้ว เจ้าของที่ดินจึงหาใช่ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ในตึกซึ่งต้องด้วยบทบัญญัติ มาตรา 569 ไม่
เมื่อจำเลยไม่มีสิทธิที่จะให้โจทก์ได้ใช้ประโยชน์จากตึกที่เช่าอันเป็นการผิดสัญญาเช่าต่อโจทก์แล้ว โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิที่จะเรียกค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าไปแล้วคืนจากจำเลยได้
(ประชุมใหญ่ ครั้งที่ 22/2507)

ทำสัญญาจะโอนสิทธิการเช่าโกดังกัน โดยเรียกเอาค่าทดแทนเป็นเงินจำนวนหนึ่งเมื่อไม่สามารถโอนสิทธิการเช่าให้เขาได้ เพราะเจ้าของโกดังไม่ยอมให้โอนและบอกเลิกการเช่าโกดังเสียด้วย ดังนี้ผู้รับโอนมีสิทธิฟ้องเรียกคืนเงินค่าทดแทน และเรียกค่าเสียหายจากผู้โอนได้