คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
จดทะเบียนสัญญา

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกที่เช่าอันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท แม้โจทก์จะเรียกค่าเสียหายเป็นเบี้ยปรับมาด้วย ก็เป็นทุนทรัพย์ที่ไม่เกินสองหมื่นบาท คดีจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 224 แม้ศาลอุทธรณ์จะรับวินิจฉัยปัญหาว่าจำเลยผิดสัญญาเช่าหรือไม่ให้และจำเลยฎีกาต่อมาอีก ก็ถือเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้ สัญญาเช่าที่ทำขึ้น 5 ฉบับ มีกำหนดการเช่าฉบับละ 3 ปีติดต่อกันไป ถือไปว่าเป็นสัญญาเช่าที่ทำไว้ล่วงหน้าในคราวเดียวกันโดยลงวันที่ล่วงหน้าเอาไว้เพื่อให้สัญญาแต่ละฉบับมีอายุการเช่า3 ปี เป็นการกระทำเพื่อหลีกเลี่ยงต่อบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 ซึ่งบังคับให้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจะนำเอาสัญญาเช่าดังกล่าวรวมกันมีกำหนดเวลา 15 ปี มาฟ้องแย้งบังคับให้โจทก์ปฏิบัติตามสัญญาไม่ได้

เดิมจำเลยเช่าที่ดินจากโจทก์มีกำหนดสิบปี ระหว่างอายุสัญญาจำเลยปลูกห้องแถวลงในที่ดินที่เช่าขายให้ผู้อื่นไปหลายราย ต่อมาเมื่อครบอายุสัญญาโจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปมีกำหนดสิบปี แต่ยังมิได้จดทะเบียนการเช่า เมื่อปรากฏว่าโจทก์รู้เห็นถึงการกระทำของจำเลยและรู้ถึงการที่มีผู้อื่นเข้าทำการค้าในสิ่งปลูกสร้างที่จำเลยได้ก่อสร้างขึ้นในที่ดินที่เช่าแล้วจึงได้ตกลงทำสัญญากัน แม้เหตุดังกล่าวจะมีผลเป็นการให้ผู้อื่นครอบครองใช้ประโยชน์หรือประกอบการค้าในที่ดินที่เช่าต่อมาก็ตาม โจทก์จะยกเหตุนี้มาเป็นข้ออ้างว่าจำเลยประพฤติผิดสัญญาหาได้ไม่
สัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาสิบปี แต่ยังมิได้จดทะเบียนการเช่า จำเลยย่อมไม่มีอำนาจฟ้องขอให้บังคับโจทก์จดทะเบียนการเช่าดังกล่าวได้

สัญญาที่เจ้าของที่ดินให้ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาท แล้วให้ตึกพิพาทตกเป็นของเจ้าของที่ดินแต่ให้ผู้เช่าที่ดินเอาตึกไปให้ผู้อื่นเช่าได้มีกำหนดระยะเวลา 6 ปี สัญญานี้ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วนั้น เป็นสัญญาที่มีผลผูกพันเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินเท่านั้น ส่วนจำเลยที่มีสิทธิเข้ามาอยู่ในตึกรายพิพาทได้ก็โดยอาศัยสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทต่างหาก จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในตึกรายพิพาทได้แค่ไหนเพียงใดนั้น ย่อมจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาท จำเลยไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยกเอาสัญญาที่เจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินได้เพราะจำเลยไม่ใช่คู่สัญญา สัญญานั้นจึงไม่มีข้อผูกพันเกี่ยวข้องกับจำเลยเมื่อสัญญาปลูกสร้างตึกพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทระงับไปแล้ว เจ้าของที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในตึกรายพิพาทย่อมจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีอยู่ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลย จำเลย 3 สำนวนนี้ ได้ทำสัญญาเช่าตึกรายพิพาทแต่ละห้องไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า 6 ปี จะทำสัญญาเช่าเป็น 2 ฉบับๆละ 3 ปี หรือจะทำเป็นฉบับเดียวมีกำหนด 6 ปี ก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่านั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วสัญญาเช่านั้นก็คงใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น เมื่อจำเลยผู้เช่ามาครบกำหนด 3 ปีแล้วและห้องเช่าไม่ใช่เคหะที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และเจ้าของที่ดินได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว เจ้าของที่ดินก็ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องขอเรียกเป็นค่าเช่า แต่ถ้าตามสภาพของคำฟ้องเป็นที่เข้าใจได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยยังคงขืนอยู่ในห้องของโจทก์ในเมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวแล้วโดยชอบ ให้จำเลยคืนห้องให้โจทก์ ศาลก็ย่อมให้จำเลยชดใช้เป็นค่าเสียหายได้ (อ้างฎีกาที่1593/2494)