คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
จดทะเบียนเช่า

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์ และใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 735,000 บาท นับแต่เดือนสิงหาคม 2536 เป็นต้นไปจนกว่าจะจดทะเบียนการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์ โดยโจทก์จะชำระเงินกินเปล่าให้แก่จำเลยทั้งสองตามสัญญา 4,900,000 บาท หากจำเลยทั้งสองไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์ ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหายเป็นเงิน 245,600,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยและคืนเงินมัดจำ100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ ตามคำฟ้องนี้คิดค่าขึ้นศาลแบ่งตามคำขอของโจทก์ได้ว่า การขอให้บังคับจำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์เป็นคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ เสียค่าขึ้นศาล 200 บาท การขอให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ735,000 บาท นับแต่เดือนสิงหาคม 2536 ซึ่งเป็นเวลาที่โจทก์คาดว่าจะก่อสร้างสถานประกอบการค้าเสร็จแล้วได้กำไรเป็นคำขอที่ให้จ่ายมีกำหนดระยะเวลาในอนาคต เสียค่าขึ้นศาล 100 บาท เมื่อจำเลยทั้งสองยอมจดทะเบียนการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์แล้วโจทก์จะให้เงินกินเปล่าตามสัญญาแก่จำเลยทั้งสองเป็นเงิน4,900,000 บาท เป็นจำนวนเงินที่โจทก์เสนอให้แก่จำเลยทั้งสอง มิใช่ขอให้บังคับจากจำเลยทั้งสอง จึงไม่ต้องนำเงินกินเปล่ามาคำนวณเป็นทุนทรัพย์เสียค่าขึ้นศาล ส่วนคำขอที่ว่าหากจำเลยทั้งสองไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์ ก็ขอให้จำเลยทั้งสองร่วมกันใช้ค่าเสียหาย 245,600,000 บาทและคืนเงินมัดจำ 100,000 บาท ตั้งแต่วันทำสัญญา เป็นคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ เสียค่าขึ้นศาล 2.50 บาท ต่อทุก 100 บาทแต่ไม่เกิน 200,000 บาท แต่ถ้าคดีนั้นเป็นคดีที่มีคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้และไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้รวมอยู่ด้วย ให้คิดค่าขึ้นศาล 2.50 บาท ทุก 100 บาท แต่ไม่น้อยกว่า 200 บาท และไม่เกิน200,000 บาท หมายถึงว่าให้เสียค่าขึ้นศาลอัตราแบบคดีมีทุนทรัพย์แต่ไม่น้อยกว่า200 บาท โดยยกเว้นไม่ต้องเสียค่าขึ้นศาลแบบคดีไม่มีทุนทรัพย์
คดีนี้ถึงที่สุดตามคำพิพากษาศาลชั้นต้นซึ่งบังคับให้จำเลยทั้งสองไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินโดยรับเงิน 4,900,000 บาท จากโจทก์และให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ 50,000 บาท นับตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2536 เป็นต้นไปจนกว่าจะจดทะเบียนการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์หากไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าที่ดินก็ให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายเดือนละ50,000 บาท และคืนมัดจำ 100,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย ค่าขึ้นศาลให้ใช้ตามจำนวนทุนทรัพย์เท่าที่โจทก์ชนะคดี ผลตามคำพิพากษาที่จำเลยทั้งสองจะต้องปฏิบัติตามก็คือ ไปจดทะเบียนการเช่าที่ดินให้แก่โจทก์ การใช้ค่าขึ้นศาลแทนเกี่ยวกับการจดทะเบียนนั้น เนื่องจากคดีนี้เป็นคดีขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้และไม่อาจคำนวณเป็นราคาเงินได้รวมอยู่ด้วย โจทก์เสียค่าขึ้นศาลแบบคดีมีทุนทรัพย์ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียค่าขึ้นศาลแบบคดีไม่มีทุนทรัพย์ จำเลยทั้งสองจึงไม่ต้องชดใช้ค่าขึ้นศาลในคำขอนี้ให้แก่โจทก์แต่อย่างใด
คำขอให้จำเลยทั้งสองใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์เดือนละ50,000 บาท นับตั้งแต่เดือนสิงหาคม 2536 เป็นต้นไปจนกว่าจะจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์นั้น คำขอส่วนนี้ศาลชั้นต้นพิพากษาจากที่โจทก์เรียกค่าเสียหายเดือนละ 735,000 บาท ลดเหลือเดือนละ 50,000 บาท นับจากเวลาที่โจทก์คาดว่าจะก่อสร้างสถานประกอบการค้าเสร็จจะได้กำไร โจทก์เสียค่าขึ้นศาลอนาคตไว้ 100 บาท โจทก์ชนะคำขออนาคตนี้ จำเลยทั้งสองจึงต้องใช้ค่าขึ้นศาลให้โจทก์ 100 บาท
ส่วนคำขอที่ว่า หากจำเลยทั้งสองไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าที่ดินให้โจทก์ ก็ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันชดใช้ค่าเสียหาย 245,600,000บาท และคืนมัดจำ 100,000 บาท ให้แก่โจทก์นั้น ศาลชั้นต้นพิพากษาให้โจทก์ได้คืนมัดจำ 100,000 บาท เพียงอย่างเดียว มีผลเท่ากับโจทก์แพ้คดีในการเรียกค่าเสียหาย 245,600,000 บาท จำเลยทั้งสองจึงไม่ต้องใช้ค่าขึ้นศาลให้ การคืนค่ามัดจำก็ต่อเมื่อไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าที่ดินให้เท่านั้น เมื่อคู่ความทั้งสองฝ่ายได้จดทะเบียนการเช่าที่ดินตามคำพิพากษาเรียบร้อยแล้ว กรณีไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าที่ดินไม่เกิดขึ้น จำเลยทั้งสองไม่ต้องใช้ค่าขึ้นศาลให้โจทก์ เมื่อศาลชั้นต้นพิพากษาให้ใช้ค่าขึ้นศาลตามจำนวนทุนทรัพย์เท่าที่โจทก์ชนะคดีจำเลยทั้งสองจึงมีหน้าที่รับผิดชอบใช้ค่าขึ้นศาลรวม 100 บาท

จำเลยที่ 1 ตกลงซื้อที่ดินและอาคารพิพาทจากโจทก์ที่ 1รวม 4 คูหา และเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและอาคารพิพาทจำเลยที่ 1 ขอให้โอนใส่ชื่อจำเลยที่ 2 ถึงที่ 8 ร่วมกับจำเลยที่ 1 ด้วย โจทก์ที่ 1 จึงโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลยทั้งแปดถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน และในการตกลงซื้อที่ดินและอาคารพิพาทดังกล่าวจำเลยที่ 1 ได้ทำบันทึกข้อตกลงไว้ท้ายสัญญาจะซื้อจะขายยินยอมให้โจทก์ที่ 1 หรือตัวแทนติดตั้งป้ายโฆษณาบนพื้นที่ดาดฟ้าอาคารพิพาทมีกำหนด 30 ปี โดยไม่มีค่าตอบแทน ต่อมาจำเลยทั้งแปดได้ทำสัญญาให้โจทก์ที่ 2 เช่าพื้นที่ดาดฟ้าอาคารพิพาทเพื่อติดตั้งป้ายโฆษณามีกำหนด 30 ปี ตามสัญญาเช่าทรัพย์สินเอกสารหมายจ.10 ซึ่งเป็นสัญญาที่ชอบด้วยกฎหมาย การที่โจทก์ที่ 2 และจำเลยทั้งแปดมีเจตนาที่จะจดทะเบียนการเช่าและได้ยื่นเรื่องราวขอจดทะเบียนการเช่าต่อเจ้าพนักงานแล้วแต่ไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าให้เสร็จในวันเดียวกันได้เพราะต้องประกาศให้ผู้มีส่วนได้เสียคัดค้านก่อนมีกำหนดเวลา 30 วัน แต่ในระหว่างนั้นจำเลยทั้งแปดได้ขอยกเลิกหนังสือมอบอำนาจที่มอบอำนาจให้ผู้รับมอบอำนาจจากโจทก์ที่ 2 ดำเนินการจดทะเบียนการเช่าดังกล่าวแทนจำเลยทั้งแปด เป็นเหตุให้โจทก์ที่ 2 ไม่สามารถจดทะเบียนการเช่าได้ จึงเป็นการไม่ชอบ การที่โจทก์ที่ 2 ฟ้องร้องขอให้บังคับจำเลยทั้งแปดจดทะเบียนการเช่า จึงเป็นการขอให้จำเลยทั้งแปดปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้มีการจดทะเบียนซึ่งจะทำให้มีผลบังคับเต็มตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า กรณีมิใช่การฟ้องร้องขอให้บังคับตามสัญญาเช่าหรือโดยอาศัยสิทธิแห่งสัญญาเช่าซึ่งฟ้องร้องให้บังคับคดีได้เพียง 3 ปี โจทก์ที่ 2 จึงฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งแปดจดทะเบียนการเช่าได้ ไม่ขัดต่อ ป.พ.พ.มาตรา 538 และโจทก์ที่ 2 มีสิทธิได้รับค่าเสียหายไปจนกว่าจำเลยทั้งแปดจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ที่ 2
ที่จำเลยทั้งแปดแก้ฎีกาว่า โจทก์ที่ 2 ไม่ได้รับความเสียหายขอให้ยกฟ้องโจทก์ที่ 2 ในส่วนค่าเสียหายนั้น เป็นการขอนอกเหนือไปจากคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ต้องกระทำโดยยื่นคำฟ้องฎีกา จะขอมาในคำแก้ฎีกาหาได้ไม่ ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

ในคดีก่อนเมื่อจำเลยบังคับคดีตามฟ้องแย้งแก่ ส. และโจทก์ในคดีแพ่งของศาลชั้นต้น โจทก์ได้ขอแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลชั้นต้นตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 จัตวา (3) ว่าโจทก์ได้สิทธิการเช่าและมิใช่บริวาร ซึ่งศาลได้มีคำสั่งยกคำร้องของโจทก์ ส่วนคดีนี้โจทก์ขอบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาเช่าอันเดียวกับคดีก่อนจึงเป็นคนละประเด็นกับคดีก่อนฟ้องโจทก์จึงไม่เป็นการดำเนินกระบวนพิจารณาซ้ำ

จำเลยกับต. ได้ทำสัญญาก่อสร้างอาคารมีสาระสำคัญว่าให้ต. เป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและดำเนินการก่อสร้างตึกแถวและทาวน์เฮาส์รวม92ห้องบนที่ดินของจำเลยให้แล้วเสร็จภายใน3ปีนับแต่วันทำสัญญาหากสร้างไม่ทันตามกำหนดก็ให้ยืดเวลาต่อไปอีก1ปีนอกจากนี้ต. ต้องจ่ายเงินค่าตอบแทนให้จำเลยอีก8,500,000บาทและส่งมอบตึกแถวที่ก่อสร้างให้แก่จำเลย2ห้องจำเลยยอมให้ต. มีสิทธิหาคนเช่าและเรียกเงินค่าช่วยก่อสร้างจากผู้มาจองเช่าได้ภายในระยะเวลาที่ดำเนินการก่อสร้างดังกล่าวโดยจำเลยมีหน้าที่ต้องไปจดทะเบียนการเช่าให้แก่ผู้มาจองเช่ามีกำหนด25ปีสัญญาก่อสร้างอาคารดังกล่าวเป็นกรณีที่จำเลยตกลงว่าจะจดทะเบียนการเช่าให้แก่บุคคลภายนอกจึงเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา374โจทก์ทั้งสี่เป็นผู้เช่าจองอาคารกับต. ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกย่อมมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าให้ได้และการบอกกล่าวให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าเป็นการแสดงเจตนากับจำเลยว่าจะถือเอาประโยชน์จากสัญญานั้นแล้วโดยโจทก์ทั้งสี่ไม่จำต้องครอบครองอาคารพิพาทชำระค่าเช่าและภาษีโรงเรือนแก่จำเลยแต่อย่างใด โจทก์ได้บรรยายฟ้องว่าได้มอบอำนาจให้ต. ฟ้องคดีแทนจำเลยมิได้ให้การปฏิเสธว่าโจทก์มิได้มอบอำนาจดังกล่าวไว้คดีจึงไม่มีประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยเรื่องมอบอำนาจว่าทำขึ้นโดยชอบหรือไม่คงฟังได้ว่ามีการมอบอำนาจโดยชอบแล้วจึงไม่จำต้องวินิจฉัยเรื่องการขีดฆ่าอากรแสตมป์ตามที่จำเลยฎีกามา ตามสัญญาก่อสร้างอาคารระบุว่า"เมื่อผู้เช่ามาติดต่อขอเช่าและผู้จัดสร้างได้รับเงินแล้วผู้ให้สร้างจะไปทำสัญญาให้แก่ผู้เช่ามีกำหนดเวลาเช่า25ปีโดยการจดทะเบียนเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามแบบของสัญญาเช่าซึ่งได้แนบมาพร้อมนี้ทั้งนี้ผู้ให้สร้างจะไปทำสัญญาภายใน1เดือนนับแต่วันที่ผู้จัดสร้างบอกกล่าวให้ผู้ให้สร้างทราบเป็นลายลักษณ์อักษร"ข้อความดังกล่าวมีความชัดเจนว่าระยะเวลา1เดือนนับแต่วันที่จำเลยได้รับคำบอกกล่าวนั้นเป็นระยะเวลาที่จำเลยจะดำเนินการในเรื่องจดทะเบียนการเช่าหาใช่เป็นระยะเวลาเริ่มต้นของการนับอายุการเช่าไม่ส่วนตามสัญญาจองเช่าอาคารที่ต. ทำไว้กับโจทก์ทั้งสี่ระบุว่า"สัญญาเช่ามีกำหนด25ปีนับแต่วันทำการจดทะเบียนการเช่าณที่ทำการเขต"นั้นมีข้อความชัดอยู่แล้วให้นับอายุการเช่า25ปีเริ่มแต่วันจดทะเบียนการเช่าเป็นต้นไปซึ่งข้อความตามสัญญาก่อสร้างอาคารดังกล่าวหาได้ขัดแย้งกับสัญญาจองเช่าอาคารไม่กรณีจึงไม่ใช่ให้นับแต่วันที่จำเลยได้รับคำบอกกล่าว โจทก์เป็นบุคคลภายนอกซึ่งถือเอาประโยชน์ตามสัญญาก่อสร้างอาคารการที่โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าให้แก่โจทก์จึงเป็นการอาศัยสิทธิตามสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอกตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ตาม374ซึ่งมีอายุความ10ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา193/30หาใช่เป็นสัญญาจ้างทำของซึ่งมีอายุความ2ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา165(11)เมื่อนับแต่วันที่โจทก์มีหนังสือบอกกล่าวแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าจนถึงวันฟ้องยังไม่พ้น10ปีคดีของโจทก์ทั้งสี่จึงไม่ขาดอายุความ

การท้าเป็นเรื่องเกี่ยวกับการดำเนินกระบวนพิจารณาคดีในศาลที่คู่ความตกลงกันให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดในประเด็นที่คู่ความท้ากันเป็นข้อแพ้ชนะมิได้มุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคลเพื่อจะก่อเปลี่ยนแปลงโอนสงวนหรือระงับซึ่งสิทธิตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา112เดิมจึงไม่เป็นนิติกรรมที่โจทก์ที่2ซึ่งเป็นผู้ใช้อำนาจปกครองฟ้องคดีต่อศาลแทนโจทก์ที่1ซึ่งเป็นผู้เยาว์จะต้องได้รับอนุญาตจากศาลตามมาตรา1574เสียก่อน เมื่อโจทก์แพ้คดีตามคำท้าจำเลยที่1ย่อมบังคับตามฟ้องแย้งได้โดยไม่ต้องพิจารณาว่าข้อเท็จจริงตามฟ้องแย้งเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าหรือไม่เพราะเป็นเรื่องนอกเหนือคำท้าและไม่ถือว่าอยู่ในบังคับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538แต่เมื่อจำเลยที่1เป็นผู้ฟ้องแย้งและจำเลยที่2เป็นเพียงผู้อาศัยการพิพากษาให้โจทก์ทั้งสองไปจดทะเบียนการเช่าให้แก่จำเลยที่2เป็นเรื่องนอกเหนือไปจากคำขอตามฟ้องแย้งจึงไม่ชอบและปัญหานี้เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน

การท้าเป็นเรื่องเกี่ยวกับการดำเนินกระบวนพิจารณาคดีในศาลที่คู่ความตกลงกันให้ศาลวินิจฉัยชี้ขาดในประเด็นที่คู่ความท้ากันเป็นข้อแพ้ชนะมิได้มุ่งโดยตรงต่อการผูกนิติสัมพันธ์ขึ้นระหว่างบุคคลเพื่อจะก่อเปลี่ยนแปลงโอนสงวนหรือระงับซึ่งสิทธิตามความหมายของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา112จึงไม่เป็นนิติกรรมที่อยู่ในบังคับตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1574ที่ต้องได้รับอนุญาตจากศาลก่อน เมื่อคู่ความท้ากันเป็นข้อแพ้ชนะโดยให้ดูผลการตรวจพิสูจน์ลายมือชื่อของโจทก์ที่2ในเอกสารหนังสือยินยอมให้เช่าอีกคดีหนึ่งและปรากฏว่าโจทก์เป็นฝ่ายแพ้คดีตามคำท้าจำเลยที่1ย่อมจะบังคับตามฟ้องแย้งแก่โจทก์ได้โดยไม่ต้องพิจารณาอีกว่าข้อเท็จจริงตามฟ้องแย้งเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าหรือไม่เพราะเป็นเรื่องนอกเหนือคำท้าโจทก์ทั้งสองจึงต้องไปจดทะเบียนการเช่าแก่จำเลยที่1และกรณีไม่ถือว่าอยู่ในบังคับประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา538

เมื่อโจทก์ฟ้องอ้างว่าได้เข้าหุ้นก่อสร้างอาคารร่วมกับผู้ร้องแล้ว หากโจทก์จะบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนการเช่าให้แก่ผู้เช่าในอัตราค่าเซ้งที่ต่ำกว่าค่าหุ้นที่ผู้ร้องลงทุนไป เมื่อศาลพิพากษาให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าตามฟ้อง ผู้ร้องต้องขาดทุน ผลของคำพิพากษาย่อมกระทบต่อสิทธิหรือส่วนได้เสียของผู้ร้อง ผู้ร้องจึงได้ชื่อว่ามีส่วนได้เสียตามกฎหมายในผลแห่งคดี ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(2) ผู้ร้องชอบที่จะร้องสอดเข้ามาเป็นคู่ความในคดีได้

สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา แม้ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ใช้บังคับกันได้ตามข้อตกลงและถือไม่ได้ว่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว แม้คู่สัญญาจะตาย สิทธิและหน้าที่ดังกล่าวก็ต้องตกทอดไปยังทายาท
สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ฉ. ผู้ให้เช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา และมีข้อตกลงให้เช่าช่วงได้ เมื่อจำเลยเช่ายังไม่ครบกำหนดและให้เช่าช่วงตามข้อตกลง จึงถือไม่ได้ว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์ไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญา และไม่มีอำนาจฟ้อง และที่จำเลยฟ้องแย้งขอให้บังคับโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของ ฉ. จดทะเบียนการเช่า เป็นการให้ปฏิบัติตามกฎหมายเพื่อให้การเช่าได้จดทะเบียนการเช่าสมบูรณ์ยิ่งขึ้นดังนี้ จำเลยจึงฟ้องแย้งให้โจทก์ไปจดทะเบียนการเช่าได้
การจดทะเบียนการเช่าตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา เป็นหน้าที่อย่างหนึ่งของผู้ให้เช่าที่จะต้องกระทำเพื่อประโยชน์แก่ผู้เช่าเมื่อผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมหน้าที่ดังกล่าวย่อมตกทอดไปยังทายาท การที่ผู้เช่าฟ้องบังคับให้จดทะเบียนสิทธิการเช่าถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิเรียกร้อง จึงต้องฟ้องภายในกำหนดอายุความ 1 ปี นับแต่ผู้เช่าทราบว่าผู้ให้เช่าถึงแก่กรรมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1754 วรรคสาม.

คดีก่อนโจทก์ที่ 1 ฟ้อง บ. และจำเลยที่ 1 เป็นคดีละเมิด และเรียกค่าเสียหายศาลวินิจฉัยว่า ตึกแถวพิพาทในคดีนี้เป็นของโจทก์ มิได้เป็นส่วนควบกับที่ดินของเจ้าของที่ดินเดิม การที่ บ. ยอมให้ จำเลยที่ 1 เข้าไปอยู่จึงเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ที่ 1 พิพากษา ให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ที่ 1 ส่วนคดีนี้โจทก์ที่ 1 ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้โจทก์ที่ 2 ตามสัญญา อันเป็นคนละประเด็นกันกับคดีก่อน มิได้เป็นกรณีที่ คู่ความรื้อร้องฟ้องกันอีกในประเด็นที่ได้วินิจฉัยไปแล้วโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกัน ฟ้องโจทก์จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ

คดีก่อนโจทก์ที่ 1 ฟ้อง บ. และจำเลยที่ 1 เป็นคดีละเมิด และเรียกค่าเสียหายศาลวินิจฉัยว่า ตึกแถวพิพาทในคดีนี้เป็นของโจทก์ มิได้เป็นส่วนควบกับที่ดินของเจ้าของที่ดินเดิม. การที่ บ. ยอมให้ จำเลยที่ 1เข้าไปอยู่จึงเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ที่ 1พิพากษา ให้ร่วมกันชดใช้ค่าเสียหายให้โจทก์ที่ 1 ส่วนคดีนี้โจทก์ที่ 1 ฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองจดทะเบียนสิทธิการเช่าให้โจทก์ที่ 2 ตามสัญญา อันเป็นคนละประเด็นกันกับคดีก่อน มิได้เป็นกรณีที่ คู่ความรื้อร้องฟ้องกันอีกในประเด็นที่ได้วินิจฉัยไปแล้วโดยอาศัยเหตุอย่างเดียวกัน ฟ้องโจทก์จึงไม่เป็นฟ้องซ้ำ