คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
จดทะเบียนโอน

ศาลชั้นต้นมีคำสั่งงดสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษายกฟ้องโดยวินิจฉัยว่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยไปจดทะเบียนแบ่งแยกและโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ เมื่อโจทก์อุทธรณ์คัดค้านคำวินิจฉัยของศาลชั้นต้น และศาลอุทธรณ์ภาค 6 ไม่เห็นด้วยกับคำวินิจฉัยของศาลชั้นต้นในเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ดังกล่าว ศาลอุทธรณ์ภาค 6 ย่อมมีอำนาจพิพากษายกคำพิพากษาศาลชั้นต้นและให้ศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วพิพากษาใหม่ตามรูปคดีได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 243 (2) มิใช่เป็นการพิพากษาเกินคำขอ
ศาลชั้นต้นมีคำสั่งงดสืบพยานโดยมิได้สอบถามข้อเท็จจริงใด ๆ จากคู่ความแล้วพิพากษายกฟ้องโดยวินิจฉัยเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์จากข้อเท็จจริงตามที่ปรากฏในคำฟ้องเท่านั้น จึงเป็นคำสั่งวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายตาม ป.วิ.พ. มาตรา 24 ซึ่งทำให้คดีเสร็จไปทั้งเรื่องมิให้ถือว่าเป็นคำสั่งในระหว่างพิจารณาตามมาตรา 227 ดังนั้น แม้โจทก์จะมิได้โต้แย้งคำสั่งศาลชั้นต้นไว้ อุทธรณ์ของโจทก์ก็ไม่เป็นอุทธรณ์ที่ต้องห้าม โจทก์มีสิทธิอุทธรณ์คำพิพากษาศาลชั้นต้นได้ตามมาตรา 24 วรรคท้าย ประกอบด้วยมาตรา 227
โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจาก ท. โจทก์ชำระราคาและเข้าครอบครองตลอดมา แต่ ท. ยังมิได้จดทะเบียนโอนให้แก่โจทก์ ที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่ง ท. และทายาทอื่นรวม 4 คน ร่วมกันรับมรดกมาจาก อ. เจ้ามรดก ต่อมา ม. ทายาทคนหนึ่งของ อ. จดทะเบียนให้จำเลยเข้าร่วมเป็นผู้มีสิทธิครอบครองในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในส่วนของตน และที่ดินดังกล่าวได้ออกเป็นโฉนดที่ดิน ที่ดินที่จำเลยได้รับมาจากการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์รวมนั้นรวมที่ดินพิพาทกับที่ดินอื่นอีกส่วนหนึ่งที่จำเลยได้รับสิทธิมาจาก ม. ต่อมา ท. ถึงแก่ความตาย โจทก์จึงมาฟ้องจำเลย ดังนี้ หากโจทก์ได้รับความเสียหายเพราะ ท. ไม่จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ก็ชอบที่จะว่ากล่าวเอากับ ท. หรือทายาทของ ท. หรือหากโจทก์เห็นว่าสิทธิของโจทก์ถูกกระทบกระเทือนอันเนื่องมาจากมีการออกโฉนดที่ดินและแบ่งแยกโฉนดที่ดินทับที่ดินพิพาทที่โจทก์ครอบครองก็ชอบที่จะฟ้องผู้เกี่ยวข้องเพื่อขอให้เพิกถอนการกระทำดังกล่าว แต่โจทก์จะมาฟ้องเพื่อขอให้จดทะเบียนแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในส่วนที่เป็นที่ดินพิพาทให้แก่โจท์หาได้ไม่ เพราะจำเลยไม่มีหน้าที่ในทางนิติกรรมหรือสัญญาใด ๆ ที่จะต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ ศาลจึงไม่อาจพิพากษาให้เป็นไปตามคำขอของโจทก์ได้
ศาลชั้นต้นวินิจฉัยชี้ขาดเบื้องต้นในปัญหาข้อกฎหมายซึ่งทำให้คดีเสร็จไปทั้งเรื่องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 24 การที่โจทก์อุทธรณ์และจำเลยฎีกาต่อมาเป็นการอุทธรณ์และฎีกาตามมาตรา 227 ต้องเสียค่าขึ้นศาลเพียงชั้นละ 200 บาท ตามตาราง 1 ข้อ 2 ข. ท้ายประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมิใช่เสียตามทุนทรัพย์ที่พิพาท

จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดเลขที่ 1338 โดยการครอบครองปรปักษ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ตามคำสั่งศาล แล้วนำคำสั่งศาลไปจดทะเบียนการได้มาเมื่อวันที่ 13 มีนาคม 2535 แต่ปรากฏว่าเป็นที่ดินที่ออกทับซ้อนกับที่ดินบางส่วนของโฉนดเลขที่ 5087 ที่ได้ออกโฉนดมาตั้งแต่ปี 2496 และมีการโอนกรรมสิทธิ์ต่อเนื่องกันมาโดยไม่ขาดสายจนถึงโจทก์ โดยโจทก์ซื้อมาเมื่อวันที่ 7 กันยายน 2532 โดยเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริต การได้มาของจำเลยเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม และในขณะที่จำเลยได้มาโจทก์จดทะเบียนรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 5087 จากเจ้าของที่ดินเดิมแล้ว แต่จำเลยยังมิได้จดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จำเลยจึงไม่อาจยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสองได้ แม้จำเลยจะครอบครองที่ดินโฉนดเลขที่ 1338 ต่อมาก็ต้องเริ่มนับระยะเวลาครอบครองใหม่นับแต่วันที่โจทก์จดทะเบียนรับโอนที่ดินพิพาท เมื่อยังไม่ครบ 10 ปี จำเลยจึงไม่อาจอ้างว่าได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครองตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382 ขึ้นต่อสู้โจทก์ได้

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างพิพาทคืนแก่โจทก์ โดยอ้างเหตุจำเลยปลอมหนังสือมอบอำนาจไปใช้ดำเนินการจดทะเบียน แต่ข้อเท็จจริงฟังว่าโจทก์ยินยอมให้จำเลยทำหนังสือมอบอำนาจไปจดทะเบียนโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงไม่อาจบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืนแก่โจทก์ในคดีนี้ได้เพราะนอกประเด็นตามคำฟ้อง แม้จะฟังได้ว่า โจทก์ไม่ได้เป็นหนี้จำเลยและไม่ได้ขายที่ดินให้จำเลยเป็นการสมคบกันแสดงเจตนาลวงก็ตาม

โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทจากจำเลย โดยชำระราคาให้บางส่วนแล้วส่วนที่เหลือจะชำระในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ จำเลยส่งมอบให้โจทก์ครอบครองที่ดินพิพาท อันเป็นทรัพย์สินของจำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวซึ่งจำเลยในฐานะผู้จะขายยังมีหนี้ที่จะต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ผู้จะซื้อ หนี้ดังกล่าวจึงเป็นคุณประโยชน์แก่โจทก์เกี่ยวด้วยทรัพย์สินที่โจทก์ครอบครองอยู่ โจทก์จึงชอบที่จะยึดหน่วงที่ดินพิพาทไว้ได้จนกว่าจำเลยจะได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 241 แม้จำเลยจะอ้างว่าโจทก์ใช้สิทธิเรียกร้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายเกินกว่า10 ปี ซึ่งขาดอายุความแล้วก็ตาม แต่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 193/27 ระบุไว้ว่า แม้สิทธิเรียกร้องส่วนที่เป็นประธานจะขาดอายุความ โจทก์ในฐานะผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงก็ยังคงมีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทให้แก่ตนได้พร้อมรับเงินส่วนที่เหลือจากโจทก์ไป

แม้หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยจะระบุชื่อสัญญาว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขาย อันจะแปลได้ว่าเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดก็ตาม แต่เมื่อพิจารณาเนื้อหาข้อตกลงในสัญญาซึ่งคู่สัญญาตกลงกันว่าในระหว่างที่ผู้ขายยังไม่ส่งมอบทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อให้ถือว่ายังไม่มีการซื้อขาย แสดงว่าก่อนส่งมอบทรัพย์สินยังไม่มีการซื้อขาย ทั้งที่ดินที่ซื้อขายกันก็เป็นที่ดินที่มีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน ฉะนั้น การส่งมอบทรัพย์สิน นอกจากจะส่งมอบตัวทรัพย์คือที่ดินแล้วยังต้องมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินแล้วจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้จำเลย และจำเลยจะชำระราคาส่วนที่เหลือในวันที่โจทก์ส่งมอบที่ดินให้ตามข้อตกลงในสัญญา แสดงว่าคู่สัญญามีเจตนาจะไปโอนทรัพย์สินที่ซื้อขายกันในภายหลัง หามีเจตนาจะให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโอนจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันทำสัญญาไม่ สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

โจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยทั้งสองให้การว่าฟ้องโจทก์ขาดอายุความประเด็นข้อพิพาทจึงมีว่า ฟ้องโจทก์ขาดอายุความหรือไม่ ซึ่งศาลชอบที่จะวินิจฉัยได้จากคำฟ้องประกอบกับสัญญาจะซื้อจะขายในคำฟ้องปรากฏข้อความชัดเจนว่าจำเลยทั้งสองตกลงจดทะเบียนโอนที่ดินในวันที่ 11 กุมภาพันธ์ 2528ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายก็ปรากฏข้อความว่าจำเลยทั้งสองจะทำการโอนกรรมสิทธิ์กันให้ถูกต้องตามกฎหมายในปี2528 อันเป็นการแสดงว่าจำเลยทั้งสองต้องจดทะเบียนโอนที่ดินภายใน วันที่ 31 ธันวาคม 2528 เป็นอย่างช้าที่สุด ดังนั้น เมื่อจำเลยทั้งสองผิดนัดไม่ดำเนินการทางทะเบียนให้แก่โจทก์ภายในเวลาดังกล่าว สิทธิเรียกร้องของโจทก์ที่จะให้จำเลยทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาจึงเกิดขึ้นตั้งแต่วันถัดจากวันที่ 31 ธันวาคม 2528 เป็นต้นไป เมื่อสิทธิเรียกร้องของโจทก์ในคดีนี้มิได้มีกฎหมายบัญญัติไว้โดยเฉพาะ จึงต้องอยู่ในกำหนดอายุความ 10 ปี ตามที่ ป.พ.พ. มาตรา 193/30บัญญัติไว้ โจทก์จึงชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องคดีอย่างช้าภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 แต่โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีในวันที่ 1 กรกฎาคม 2542 เกินกว่ากำหนด 10 ปี ฟ้องโจทก์จึงขาดอายุความตามบทบัญญัติ แห่ง ป.พ.พ. มาตรา193/9 ที่ศาลชั้นต้นสั่งงดสืบพยานโจทก์และจำเลย แล้วพิพากษายกฟ้องโจทก์จึงชอบแล้ว

ในคำฟ้องปรากฏข้อความว่าจำเลยตกลงจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายให้โจทก์ในวันที่ 11กุมภาพันธ์ 2528 ส่วนหนังสือสัญญาจะซื้อขายก็ปรากฏข้อความว่าจำเลยจะทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในปี 2528 แสดงว่าจำเลยต้องจดทะเบียนโอนภายในวันที่ 31 ธันวาคม2528 เป็นอย่างช้าที่สุด ดังนั้น เมื่อจำเลยผิดนัดไม่ดำเนินการทางทะเบียนให้แก่โจทก์ภายในเวลาดังกล่าว สิทธิเรียกร้องของโจทก์ที่จะให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาจึงเกิดขึ้นตั้งแต่วันถัดจากวันที่ 31 ธันวาคม 2528 เป็นต้นไปและสิทธิเรียกร้องของโจทก์มิได้มีกฎหมายบัญญัติไว้โดยเฉพาะจึงมีอายุความ 10 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30 โจทก์ชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องคดีอย่างช้าภายในวันที่ 31 ธันวาคม 2538 แต่โจทก์ฟ้องจำเลยวันที่ 1 กรกฎาคม2542 เกินกว่ากำหนด 10 ปี จึงขาดอายุความ ตามมาตรา 193/9

การบังคับคดีตามคำพิพากษาศาลฎีกานั้น เมื่อโจทก์จะรับโอนที่ดินพิพาทโดยถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลย โจทก์มีหน้าที่ต้องนำเงินค่าที่ดินมาวางศาลภายในกำหนดเพื่อชำระให้แก่จำเลยเสียก่อน การที่โจทก์นำเงินค่าที่ดินไปวางศาลแล้วต่อมาโจทก์ยื่นคำแถลงขอให้งดการจ่ายเงินไว้ก่อน เนื่องจากโจทก์เห็นว่าจำเลยจะต้องรับผิดชอบค่าธรรมเนียมและค่าภาษีในการโอนทั้งที่โจทก์ไม่มีสิทธิที่จะขอหักกลบลบหนี้ได้เพราะคำพิพากษาศาลฎีกามิได้กำหนดให้จำเลยรับผิดชอบค่าธรรมเนียมและค่าภาษีในการโอนด้วย การวางเงินของโจทก์ในลักษณะดังกล่าวจึงเป็นการวางเงินที่จำเลยไม่อาจรับเงินที่วางไว้ได้ในทันที แสดงให้เห็นว่าโจทก์ซึ่งมีหนี้ตามคำพิพากษาที่จะต้องชำระตอบแทนให้แก่จำเลยยังมิได้ปฏิบัติตามคำพิพากษาศาลฎีกา โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิบังคับคดีโดยจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทมาเป็นของโจทก์ได้ อย่างไรก็ดี แม้โจทก์ได้จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทมาเป็นของโจทก์โดยมิชอบ แต่หลังจากนั้น ศาลชั้นต้นก็มีคำสั่งอนุญาตให้เบิกจ่ายเงินที่โจทก์นำมาวางศาลให้แก่จำเลยได้ซึ่งเมื่อโจทก์อุทธรณ์และฎีกา ศาลอุทธรณ์และศาลฎีกาพิพากษายืนจำเลยจึงต้องรับเงินที่โจทก์นำมาวางศาลและถือได้ว่าทั้งโจทก์และจำเลยได้ปฏิบัติการชำระหนี้ต่างตอบแทนตามคำพิพากษาศาลฎีกาแล้ว ไม่มีเหตุที่จะเพิกถอนการบังคับคดีของโจทก์

เมื่อปรากฏว่ามีการรอนสิทธิในที่ดินพิพาทอยู่ก่อนแล้วในเวลาทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยฝ่ายจำเลยหรือฝ่ายผู้ขายเป็นผู้ก่อเหตุขึ้น ด้วยการไปทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทบางส่วนให้แก่ผู้อื่น จำเลยจึงมีหน้าที่ต้องขจัดเหตุที่ถูกรบกวนสิทธิไปเสียก่อนถึงกำหนดนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เมื่อจำเลยไม่ดำเนินการจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทได้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิริบเงินที่โจทก์วางไว้ตามสัญญา และจะต้องคืนเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์

ศาลชั้นต้นพิพากษาตามสัญญาประนีประนอมยอมความให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้ร้อง โดยผู้ร้องตกลงชำระเงินที่เหลือจำนวนหนึ่งให้แก่จำเลย ดังนี้สิทธิของผู้ร้องตามคำพิพากษาที่จะเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามคำพิพากษาโดยไปจดทะเบียนโอนที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ตนได้เกิดขึ้นแล้วทันทีเพียงแต่ผู้ร้องต้องชำระเงินที่เหลือตอบแทนให้ครบถ้วนตามคำพิพากษาด้วยเท่านั้นการที่ผู้ร้องยังไม่ชำระเงินดังกล่าวให้แก่จำเลยมีผลเพียงทำให้ผู้ร้องยังไม่อาจจะเรียกร้องให้จำเลยชำระหนี้ตอบแทน หามีผลทำให้สิทธิของผู้ร้องที่จะเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติตามคำพิพากษาหมดไปไม่ การที่ผู้ร้องยังคงมีสิทธิเช่นนี้เมื่อผู้ร้องได้ชำระเงินที่เหลือตอบแทนนั้นถือว่าผู้ร้องอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนเหนือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างพิพาทได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1300 โจทก์จึงหามีสิทธิขอให้บังคับคดียึดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวอันเป็นการกระทบถึงสิทธิของผู้ร้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 287 ไม่