คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ 3 ห้อง ซึ่งตามข้อตกลงเป็นการจะซื้อที่ดินพร้อมด้วยอาคารพาณิชย์มาเป็นของโจทก์แต่เพียงผุ้เดียวมิใช่จะซื้อส่วนเพื่อเข้าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินเท่านั้น เพราะมีผลแตกต่างกันซึ่งต้องมีการตกลงกันเป็นพิเศษโดยชัดแจ้ง จำเลยมีหน้าที่ที่จะต้องแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลง ๆ ตามพื้นที่ของอาคารพาณิชย์ที่โจทก์จะซื้อและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่ละแปลงให้โจทก์ แต่เมื่อถึงวันนัดจดทะเบียนจำเลยมิได้แบ่งแยกที่ดินพร้อมที่จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ แม้โจทก์ไม่ไปตามนัดและมีเงินพอที่จะชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่จำเลยหรือไม่ก็ตาม โจทก์ก็มิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาที่จำเลยจะริบเงินที่โจทก์จ่ายแล้วทั้งหมดตามข้อตกลงในสัญญาได้ สัญญายังคงมีผลผูกพันให้โจทก์และจำเลยชำระหนี้ตอบแทนกันอยู่ เมื่อโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์ในเวลาต่อมา แต่จำเลยไม่ไปตามนัด ถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ จึงต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (3) และมีสิทธิเรียกเบี้ยปรับเพื่อการไม่ชำระหนี้จากจำเลยได้ตามมาตรา 380 อีกด้วย

ทั้งโจทก์และจำเลยไม่ได้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ตามกำหนดในสัญญา โจทก์จึงไม่อาจอ้างได้ว่าจำเลยไม่ชำระหนี้ เพราะโจทก์ก็มิได้ชำระหนี้ตอบแทนเช่นกัน แต่การที่ต่อมาจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่บุคคลภายนอกย่อมทำให้การชำระหนี้ คือการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่โจทก์กลายเป็นพ้นวิสัย เพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจำเลยต้องรับผิดชอบ ดังนี้ จำเลยจึงต้องคืนมัดจำแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (3) ทั้งการฟ้องคดีเรียกมัดจำคืนและเรียกค่าเสียหายของโจทก์ในกรณีนี้เท่ากับเป็นการเลิกสัญญาตามมาตรา389 อยู่แล้ว จำเลยต้องคืนมัดจำพร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์

เมื่อโจทก์และจำเลยไม่ได้ไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินตามกำหนดในสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์จึงไม่อาจอ้างได้ว่าจำเลยไม่ชำระหนี้เพราะโจทก์ก็มิได้ชำระหนี้ตอบแทน แต่การที่ต่อมาจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินแก่บุคคลภายนอกย่อมทำให้การชำระหนี้คือการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่โจทก์กลายเป็นพ้นวิสัยเพราะพฤติการณ์อันใดอันหนึ่งซึ่งจำเลยต้องรับผิดชอบ จำเลยจึงต้องคืนมัดจำแก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 378(3)ทั้งการฟ้องคดีเรียกมัดจำคืนและเรียกค่าเสียหายเท่ากับเป็นการเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 389 อยู่แล้ว

จำเลยยื่นคำร้องขอให้ศาลชั้นต้นเพิกถอนการขายทอดตลาดที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างของจำเลยที่เจ้าพนักงานบังคับคดีได้ขายทอดตลาดไปแล้ว ศาลชั้นต้นสั่งยกคำร้อง จำเลยอุทธรณ์คำสั่งพร้อมกับยื่นคำร้องขอให้ระงับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขายทอดตลาดไว้ก่อน ดังนี้ ถ้ามีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขายทอดตลาดให้แก่ผู้ซื้อและผู้ซื้อทำนิติกรรมเกี่ยวกับทรัพย์สินดังกล่าวกับบุคคลภายนอกต่อไป หากต่อมาศาลมีคำสั่งให้เพิกถอนการขายทอดตลาด ให้ทำการขายทอดตลาดใหม่และปรากฏว่ามีผู้ซื้อคนใหม่ซื้อทรัพย์ดังกล่าวได้ก็จะเกิดการยุ่งยากระหว่างผู้ทำนิติกรรมกับผู้ซื้อเดิมและผู้ซื้อใหม่ กรณีจึงมีเหตุสมควรที่จะคุ้มครองประโยชน์ของจำเลยในระหว่างการพิจารณาของศาลอุทธรณ์โดยให้ระงับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขายทอดตลาดให้แก่ผู้ซื้อเป็นการชั่วคราว

เจ้าของรวมได้นำที่ดินโฉนดเลขที่ 13282 มาจัดสรรขายโดยแบ่งเป็นแปลงเล็ก จำเลยและนางสาว ส. ต่างเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรดังกล่าว จำเลยรับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 16083 แปลงหมายเลข 413เมื่อวันที่ 27 มิถุนายน 2516 ส่วนนางสาว ส. รับโอนที่ดินโฉนดเลขที่ 16084 แปลงหมายเลข 414 หรือที่พิพาทเมื่อวันที่20 มิถุนายน 2516 แต่จำเลยได้เข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาทตั้งแต่วันที่ 26 พฤษภาคม 2515 ก่อนออกโฉนด ที่พิพาทแปลงหมายเลข 414ก็ดี ที่ดินแปลงหมายเลข 413 หรือแปลงอื่น ๆ ก็ดี ที่จัดสรรแบ่งแยกจากที่ดินแปลงเดิมออกเป็นแปลงเล็ก จะถือว่ากรรมสิทธิ์เหนือที่ดินแต่ละแปลงแยกออกจากที่ดินแปลงเดิมก็ต่อเมื่อการแบ่งโฉนดได้กระทำแล้วเสร็จ และผู้ซื้อที่ดินจะได้กรรมสิทธิ์ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิมผู้จัดสรรได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อแล้ว ก่อนเวลานั้นถือว่ากรรมสิทธิ์ยังอยู่กับเจ้าของเดิม แม้จำเลยจะครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาทตั้งแต่วันที่26 พฤษภาคม 2515 อันเป็นวันทำสัญญาจะซื้อจะขายและชำระราคาที่ดินเรียบร้อยแล้วก็ตาม ก็ต้องถือว่าจำเลยครอบครองที่พิพาทโดยอาศัยสิทธิเจ้าของเดิม จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์เหนือที่พิพาทในช่วงระยะเวลาดังกล่าวยันแก่เจ้าของเดิมหาได้ไม่ และจำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ในช่วงเวลาดังกล่าวยันแก่นางสาวส. ก็มิได้เพราะกรรมสิทธิ์เหนือที่พิพาทยังมิได้ตกเป็นของนางสาวส. จำเลยจะอ้างการครอบครองปรปักษ์ยันนางสาวส. ได้ก็ต่อเมื่อเจ้าของเดิมได้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่พิพาทแล้ว เมื่อนางสาวส.ได้รับการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เหนือที่พิพาทเมื่อวันที่ 20มิถุนายน 2516 อายุการครอบครองปรปักษ์ของจำเลยนับจากวันดังกล่าวถึงวันที่ 8 มีนาคม 2526 อันเป็นวันที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ยังไม่ครบ10 ปี จำเลยจึงไม่ได้สิทธิโดยอายุความได้สิทธิตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

การที่ผู้คัดค้านที่ 1 จดทะเบียนใส่ชื่อจำเลยถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไม่มีการจ่ายค่าตอบแทนจำนวน 400,000 บาท กันแต่อย่างใด ผู้คัดค้านที่ 1 จึงไม่ต้องรับผิดคืนเงินดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยแก่กองทรัพย์สินของจำเลย และการกระทำของผู้คัดค้านที่ 1 ดังกล่าวเป็นนิติกรรมการจดทะเบียนใส่ชื่อจำเลยถือกรรมสิทธิ์รวมในที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างแต่เพียงฝ่ายเดียว โดยมิได้มีการกระทำของจำเลยเกี่ยวกับทรัพย์สินที่ฝ่าฝืนต่อ พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483 มาตรา 22 และมาตรา 24 จึงเป็นทรัพย์สินซึ่งจำเลยได้มาภายหลังเวลาเริ่มต้นแห่งการล้มละลาย ตามพ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ.2483 มาตรา 109 (2) และมาตรา 62