คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายที่ดิน

จำเลยได้หนังสือรับรองการทำประโยชน์พิพาทมาจากการซื้อขายที่ดินจากโจทก์ มิใช่เป็นการได้รับมอบไว้จาก ท. ผู้ตายเพื่อเป็นหลักประกันการกู้ยืมเงินระหว่าง ท. กับจำเลย จำเลยจึงมีสิทธิยึดหน่วงหนังสือรับรองการทำประโยชน์พิพาทไว้ได้โดยชอบ

ผู้ร้องไม่ได้แจ้งต่อเจ้าพนักงานบังคับคดีในขณะเข้าสู้ราคาว่าจะนำที่ดินไปพัฒนาเพื่อแสวงหากำไรเมื่อใด อย่างไร ซึ่งจะทำให้เห็นว่าการได้รับโอนที่ดินล่าช้าจะทำให้ผู้ร้องเสียประโยชน์ในเชิงธุรกิจถึงขนาดว่าที่ดินนั้นหมดประโยชน์แก่ผู้ร้อง จึงไม่อาจถือว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีได้รับรู้โดยปริยาย ทั้งการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลนั้น ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งเปิดโอกาสให้ผู้มีส่วนได้เสียร้องคัดค้านการขายทอดตลาดได้ ผู้ซื้อทรัพย์สินอาจยังไม่ได้รับโอนกรรมสิทธิ์ทันที เพราะอาจมีการร้องคัดค้านการขายทอดตลาดดังกล่าว กรณีจึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ที่จะถือว่าการซื้อขายจะเป็นผลสำเร็จก็แต่ด้วยมีการชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่ดำเนินการขายทอดตลาด ทั้งคดีในชั้นที่ อ.ร้องคัดค้านการขายทอดตลาด ศาลก็มีคำสั่งยกคำร้อง มิได้มีคำสั่งให้เพิกถอนการขายทอดตลาดอันจะทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่ผู้ร้องกลายเป็นพ้นวิสัย กรณีจึงไม่ต้องด้วยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 219 เช่นกัน ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและขอมัดจำคืน
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 514 บัญญัติให้ผู้สู้ราคาในการขายทอดตลาดพ้นความผูกพันในราคาที่ตนสู้แต่ขณะเมื่อมีผู้อื่นสู้ราคาสูงขึ้น หรือมีการถอนทรัพย์สินรายนั้นจากการขายทอดตลาดผู้สู้ราคาก็พ้นความผูกพันแต่ขณะที่ถอนนั้นดุจกัน แต่ผู้ร้องสู้ราคาสูงสุดและเป็นผู้ซื้อทรัพย์สินได้จากการขายทอดตลาดแล้ว ผู้ร้องจึงไม่อาจยกบทกฎหมายดังกล่าวขึ้นอ้างเพื่อให้ตนหลุดพ้นจากความผูกพันได้

แม้จำเลยทั้งสามมิได้ระบุเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 เป็นพยานหลักฐานแต่ได้ใช้เอกสารเหล่านั้นประกอบการถามค้านโจทก์ที่ 1 ซึ่งอ้างตนเองเป็นพยานว่าโจทก์ที่ 1 ได้รับเงินที่จำเลยที่ 1 โอนให้แก่โจทก์ที่ 1 แล้วตามใบรับฝากเงินเอกสารหมาย ล.1 ทั้งโจทก์ที่ 1 เองก็เบิกความรับรองเอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 โดยยืนยันว่าเป็นผู้ลงลายมือชื่อรับรองความถูกต้องเกี่ยวกับหลักฐาน การที่จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทให้จำเลยที่ 2 ตามเอกสารหมาย ล.2 และ ล.3 จำเลยที่ 1 จึงอ้างเอกสารเหล่านั้นเป็นพยานหลักฐานประกอบคำเบิกความของโจทก์ที่ 1 ได้ กรณีไม่อยู่ในบังคับ ป.วิ.พ. มาตรา 88 และมาตรา 90 แม้เอกสารหมาย ล.1 ถึง ล.4 มิได้ระบุไว้ในบัญชีพยานและส่งสำเนาให้โจทก์ทั้งสอง ก็หาต้องห้ามมิให้รับฟังเอกสารดังกล่าวแต่อย่างใด
โจทก์ทั้งสองได้มอบอำนาจให้จำเลยที่ 1 ขายที่ดินพิพาทแทนโจทก์ทั้งสองและทราบดีว่าเมื่อจำเลยที่ 1 โอนขายที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 แล้ว จำเลยที่ 2 จะต้องจำนองที่ดินพิพาทเป็นประกันหนี้เงินที่จำเลยที่ 3 กู้ยืมสหกรณ์ออมทรัพย์เพื่อนำเงินมาชำระค่าที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งสอง การกระทำของจำเลยที่ 1 จึงเป็นการกระทำในขอบอำนาจที่โจทก์ทั้งสองมอบอำนาจให้ไว้ หาใช่ร่วมกันสมคบกับจำเลยที่ 2 และที่ 3 ฉ้อฉลโจทก์ทั้งสองไม่ โจทก์ทั้งสองจึงไม่อาจฟ้องขอเพิกถอนนิติกรรมดังกล่าวได้

จำเลยที่ 1 ขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 2 โดยตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมว่าให้ต่างฝ่ายต่างออกคนละครึ่งตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขาย ดังนี้ จำเลยที่ 1 และที่ 2 มีหน้าที่ต้องรับผิดชำระค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง โจทก์จะเรียกให้จำเลยทั้งสองร่วมรับผิดในเงินค่าธรรมเนียมดังกล่าวไม่ได้

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 457 ที่บัญญัติว่า ค่าฤชาธรรมเนียมทำสัญญาซื้อขายนั้น ผู้ซื้อผู้ขายพึงออกใช้เท่ากันทั้งสองฝ่าย เป็นการกำหนดหน้าที่ตามกฎหมายในการชำระค่าฤชาธรรมเนียมไว้ ซึ่งต้องใช้บังคับแก่คู่สัญญาทุกฝ่ายและผู้ที่มีหน้าที่เกี่ยวข้องในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมด้วย กรมที่ดินโจทก์จึงไม่มีอำนาจกำหนดให้ประชาชนต้องมีหน้าที่เกินกว่าที่กฎหมายบัญญัติไว้ ส่วนกฎกระทรวง ฉบับที่ 32 (พ.ศ.2522) ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ.2497 ข้อ 2 (7) (ก) ที่ให้เรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมมีทุนทรัพย์เรียกตามจำนวนทุนทรัพย์ร้อยละ 2 ซึ่งใช้อยู่ในขณะมีการจดทะเบียนโอนที่ดินตามฟ้องนั้น เป็นเพียงให้อำนาจทางราชการที่จะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอัตราเท่าใดเท่านั้น โจทก์จะนำมากล่าวอ้างเพื่อให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายต้องมีหน้าที่เกินกว่าที่กฎหมายบัญญัติไว้มิได้ ฉะนั้น เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้ขายขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 2 ผู้ซื้อ ตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมให้ต่างฝ่ายต่างออกคนละครึ่ง จำเลยที่ 1 และ 2 จึงมีหน้าที่ต้องรับผิดชำระค่าธรรมเนียมดังกล่าวคนละครึ่ง

หากผู้ซื้อและผู้ขายมิได้ตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมในการซื้อขายที่ดินกันไว้เป็นอย่างอื่น ผู้ซื้อและผู้ขายต้องออกค่าธรรมเนียมเท่ากันทั้งสองฝ่าย ตามมาตรา 457 แห่ง ป.พ.พ. เมื่อจำเลยที่ 1 ผู้ขาย ขายที่ดินให้แก่จำเลยที่ 2 ผู้ซื้อ โดยตกลงเรื่องค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมว่าให้ต่างฝ่ายต่างออกคนละครึ่งตามสัญญาวางมัดจำจะซื้อจะขายเอกสารหมาย จ. 2 จำเลยที่ 1 และที่ 2 มีหน้าที่ต้องรับผิดชำระค่าธรรมเนียมดังกล่าวคนละครึ่ง โจทก์จะเรียกให้จำเลยทั้งสองร่วมรับผิดในเงินค่าธรรมเนียมตามฟ้องไม่ได้

ที่ดินมีโฉนดซึ่ง ด. มีชื่อถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับ ล. บิดาจำเลยทั้งสอง เมื่อที่ดินดังกล่าวมิได้มีการแบ่งแยกการครอบครองเป็นส่วนสัดว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและมีเนื้อที่เท่าใด ด. และ ล. ผู้มีชื่อในโฉนดซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันจึงยังเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์ การที่โจทก์ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับ ด. โดยระบุเนื้อที่ 6 ไร่ 1 งาน 52 ตารางวา ซึ่งอยู่ทางด้านทิศเหนือของที่ดินดังกล่าวจึงเป็นการซื้อขายตัวทรัพย์ซึ่งมิใช่เป็นการขายกรรมสิทธิ์เฉพาะส่วนของ ด. จะกระทำได้ก็แต่ความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน การที่ ด. เอาตัวทรัพย์มาทำสัญญาจะขายแก่โจทก์ โดย ล. เจ้าของรวมมิได้ยินยอมด้วย จึงไม่มีผลผูกพัน ล. เมื่อจำเลยทั้งสองเป็นผู้รับโอนมรดกจาก ล. จึงถือว่าโจทก์และจำเลยทั้งสองเป็นผู้ครอบครองที่ดินพิพาทร่วมกันทุกส่วนและมีส่วนในที่ดินพิพาททั้งแปลงเท่ากัน โจทก์จึงฟ้องขอให้แบ่งแยกที่ดินโดยให้โจทก์ได้ที่ดินทางด้านทิศเหนือและจำเลยทั้งสองได้ที่ดินด้านทิศใต้หาได้ไม่

ศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่า ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายรายพิพาทจำเลยทั้งสี่ไม่อาจทราบเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนดขึ้นในภายหลังทั้งที่ดินและอาคารตามสัญญาจะซื้อจะขายรายพิพาทก็ไม่ใช่ที่ดินที่จำเลยที่ 3 นำไปประกันหนี้ในคดีแพ่งที่จำเลยที่ 3 ถูกธนาคารฟ้องบังคับจำนอง และจำเลยที่ 3 เคยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารที่เคยขายให้แก่โจทก์ได้มาแล้ว กรณีเป็นเรื่องผิดสัญญาทางแพ่ง ฟังไม่ได้ว่าจำเลยทั้งสี่กระทำผิดตามฟ้อง โจทก์อุทธรณ์ว่า จำเลยทั้งสี่ไม่ได้แจ้งให้โจทก์ทราบว่าจำเลยที่ 3 ถูกธนาคารฟ้องเป็นคดีแพ่งไม่แจ้งให้โจทก์ทราบจำนวนเงินที่จำเลยที่ 3 เป็นหนี้ธนาคาร ปกปิดข้อเท็จจริงในการชำระหนี้ตามข้อตกลงที่ทำไว้ จำเลยทั้งสี่ไม่ได้ขวนขวายขอเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขการชำระหนี้ให้แก่ธนาคารและนำที่ดินพิพาทมาโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ พฤติการณ์ดังกล่าวเป็นการเพียงพอที่จะวินิจฉัยว่าการกระทำของจำเลยทั้งสี่เป็นความผิดฐานฉ้อโกง เป็นการโต้เถียงดุลพินิจในการชั่งน้ำหนักพยานหลักฐานของศาลชั้นต้นซึ่งเป็นอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 193 ทวิ

จำเลยที่ 1 และบิดาเป็นเจ้าของรวมในที่ดินพิพาทได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 โดยอ้างว่าเป็นการหักหนี้ที่จำเลยที่ 1 และบิดามีต่อ พ. และที่ พ. เป็นหนี้จำเลยที่ 2 ซึ่งไม่สมเหตุผล เนื่องจากไม่ปรากฏหลักฐานใดน่าเชื่อว่าจำเลยที่ 1 และบิดาเป็นหนี้ พ. ต่อมาอีกประมาณ 2 เดือน จำเลยที่ 3 ซึ่งเป็นมารดาเลี้ยงของจำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทคืนจากจำเลยที่ 2 โดยไม่มีพยานหลักฐานที่แสดงให้เห็นว่ามีการชำระเงินค่าซื้อที่ดินพิพาท ข้อเท็จจริงฟังไม่ได้ว่ามีการซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 2 และที่ 3 กันจริง การรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทของจำเลยที่ 3 จึงเป็นการรู้เท่าถึงข้อความจริงอันเป็นทางให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ของจำเลยที่ 1 เสียเปรียบ โจทก์ชอบที่จะขอให้เพิกถอนได้

สัญญาซื้อขายระบุว่า ผู้ร้องขอซื้อที่ดินพิพาทจาก ส. ทำถนนเข้าบ้านกว้าง 5 เมตร ยาวตลอดแนว ในราคา 35,000 บาท ไม่ได้ระบุว่าผู้ร้องกับ ส. จะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทประกอบกับผู้ร้องได้ชำระเงินค่าที่ดินให้แก่ ส. รับไปครบถ้วนแล้วในวันทำสัญญา หลังจากนั้น ส. วัดเนื้อที่ที่ดินพิพาทส่งมอบให้ผู้ร้องทำถนนใช้เป็นทางเข้าออกตลอดมา เป็นพฤติการณ์ที่เห็นได้ว่าทั้งฝ่ายผู้ร้องและ ส. ไม่มีเจตนาจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคแรก แต่การที่ผู้ร้องเข้าครอบครองใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกเป็นการครอบครองโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ มิใช่เป็นการครอบครองที่ดินพิพาทแทน ส. ตามสัญญาจะซื้อจะขาย เมื่อครอบครองมาเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปีแล้ว ผู้ร้องจึงได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382