คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ซื้อขายบ้าน

คดีถึงที่สุดโดยศาลฎีกาพิพากษายืนตามศาลล่างทั้งสองให้จำเลยทำสัญญาซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินแปลงที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายและรับชำระราคาบ้านพร้อมที่ดินส่วนที่เหลือ ให้จำเลยติดตั้งโทรศัพท์ประจำบ้านที่ตกลงจะขายและชำระค่าขาดประโยชน์เป็นเงินเดือนละ 10,000 บาท นับจากวันฟ้องจนกว่าจะโอนขายบ้านพร้อมที่ดินแก่โจทก์ หากไม่อาจโอนขายบ้านและที่ดินได้ให้คืนเงิน 950,000 บาท และชำระค่าเสียหาย 1,000,000บาท พร้อมดอกเบี้ยจากต้นเงิน 1,950,000 บาท ในอัตราร้อยละ7.5 ต่อปี นับจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ดังนั้นการบังคับคดีจึงต้องอาศัยคำพิพากษาดังกล่าวเป็นหลักแห่งการบังคับ เมื่อจำเลยได้ติดตั้งโทรศัพท์ประจำบ้านที่ตกลงจะซื้อจะขายและพร้อมจะทำสัญญาซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินด้วยการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ เท่ากับจำเลยพร้อมจะปฏิบัติตามคำพิพากษาในลำดับแรกแล้ว โจทก์จะกล่าวอ้างและเรียกร้องให้จำเลยแก้ไขความชำรุดบกพร่องและความไม่เรียบร้อยของบ้านพิพาทก่อนโดยจำเลยไม่ยอมรับและตกลงด้วยนั้นไม่ได้ แม้ข้อเท็จจริงจะปรากฏว่าบ้านพิพาทอยู่ในสภาพไม่เรียบร้อย โจทก์เสียหายอย่างไรก็ต้องไปว่ากล่าวเอาแก่จำเลยเป็นเรื่องอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก

การซื้อขายบ้านในลักษณะที่คงสภาพอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ โดยแยกต่างหากจากที่ดินที่บ้านนั้นปลูกสร้างอยู่สามารถทำได้โดยชอบ เมื่อการปลูกสร้างบ้านดังกล่าวมิได้ยึดถือแนวเขตที่ดินตามโฉนดเป็นตัวกำหนดที่ตั้ง ซึ่งจำเลยเป็นผู้รู้ข้อเท็จจริงนี้ดีและได้แสดงเจตนาขายบ้านและที่ดินพิพาทแก่โจทก์พร้อมกันได้ในคราวเดียว จึงเป็นการยอมรับสภาพในผลของสัญญาซื้อขายที่ทำขึ้นนั้นว่า เมื่อจำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทและบ้านหลังดังกล่าวแก่โจทก์แล้ว บ้านนั้นย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทันทีทั้งที่มิได้อยู่บนที่ดินพิพาท

ศาลอุทธรณ์ฟังข้อเท็จจริงว่า จำเลยและครอบครัวเข้าอยู่ในบ้านพิพาทโดยอาศัยโจทก์ แม้จะอยู่มาเกิน 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทโดยการครอบครองปรปักษ์ จำเลยฎีกาว่าจำเลยซื้อบ้านพิพาทจากโจทก์ในราคา 8,000 บาท เมื่อปี 2516จำเลยได้กรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทแล้วจึงเป็นการโต้เถียงดุลพินิจในการรับฟังพยานหลักฐานของศาลอุทธรณ์ เป็นฎีกาในปัญหาข้อเท็จจริงเมื่อคดีนี้ราคาทรัพย์สินที่พิพาทกันในชั้นฎีกาไม่เกินสองแสนบาทต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 248 วรรคหนึ่ง ที่แก้ไขใหม่ ซึ่งมีผลบังคับก่อนที่จำเลยยื่นฎีกา คู่ความจะฎีกาได้หรือไม่เพียงใด ต้องพิเคราะห์ตามบทกฎหมายที่ใช้บังคับในขณะยื่นฎีกา ฎีกาของจำเลยจึงต้องห้ามตามบทบัญญัติดังกล่าว

พระราชกฤษฎีกาจัดตั้งองค์การอุตสาหกรรมป่าไม้ พ.ศ. 2499มาตรา 6(2) กำหนดให้โจทก์มีวัตถุประสงค์ในการประกอบธุรกิจเกี่ยวกับอุตสาหกรรมป่าไม้ และมาตรา 7(2) กำหนดว่าเพื่อดำเนินการตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว ให้โจทก์มีอำนาจรวมถึงค้าผลิตผลและผลิตภัณฑ์ของอุตสาหกรรมป่าไม้ ดังนั้นในส่วนที่เกี่ยวกับการซื้อขายบ้านสำเร็จรูปของโจทก์ย่อมเป็นการประกอบธุรกิจการค้าเช่นพ่อค้าโดยทั่วไป โจทก์จึงอยู่ในฐานะเป็นพ่อค้า ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 165(1) เดิม สิทธิเรียกร้องของโจทก์มีกำหนดอายุความ 2 ปี โจทก์อ้างว่าได้ส่งมอบบ้านที่ซื้อขายให้จำเลยเมื่อวันที่ 8 ธันวาคม 2521 แต่เพิ่งนำมาคดีมาฟ้องเมื่อวันที่ 7 ธันวาคม 2531 คดีโจทก์จึงขาดอายุความ

การซื้อขายบ้าน โดยตกลงรื้อบ้านไป เป็นการซื้อขายอย่างสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 ไม่เป็นโมฆะ การให้อาศัยอยู่ในที่ดินบริเวณที่ปลูกบ้าน เป็นการก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินซึ่งเป็นทรัพย์สิทธิ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1410แม้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคแรก ไม่สมบูรณ์ในฐานะทรัพย์สิทธิที่จะใช้ยันบุคคลภายนอกได้ทั่วไปแต่ก็เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา.

บ้านพิพาทปลูกอยู่ในที่ดินของวัด โจทก์จำเลยตกลงซื้อขายกันโดยไม่มีเจตนาจะรื้อถอนออกไปจากที่ดิน จึงเป็นการซื้อขายบ้านพิพาทอย่างอสังหาริมทรัพย์
แม้ในสัญญาซื้อขายบ้านพิพาทข้อ 3 จะระบุว่าคู่สัญญาจะไปทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนการซื้อขายตามกำหนดในข้อ 1 แต่ในข้อ 1 ก็ไม่มีข้อความว่าจะไปจดทะเบียนกันที่ไหนเมื่อใด ทั้งขณะทำสัญญาก็ไม่ปรากฏว่าโจทก์จำเลยมี ข้อตกลงจะไปจดทะเบียนหรือกำหนดวันจดทะเบียนต่อ พนักงานเจ้าหน้าที่ในภายหลัง และหลังจากทำสัญญาแล้วก็ไม่ ปรากฏว่าโจทก์เคยเรียกร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ บ้านพิพาทให้โจทก์ จึงเห็นได้ว่าเจตนาที่แท้จริงของ โจทก์จำเลยประสงค์ให้การซื้อขายบ้านพิพาทเป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด จำเลยได้รับชำระราคาค่าบ้านจากโจทก์ครบถ้วน และโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ทันที เมื่อการซื้อขาย ดังกล่าวมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 กรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทยังเป็นของจำเลย
จำเลยตกลงซื้อบ้านพิพาทคืนและเช่าบ้านจากโจทก์ ก็โดยเข้าใจว่ากรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทเป็นของโจทก์ แต่เมื่อการซื้อขายบ้านพิพาทเป็นโมฆะและบ้านพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตลอดมาโจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลย

จำเลยเป็นกรรมการผู้มีอำนาจกระทำการแทนบริษัท อ. ประกอบกิจการก่อสร้างบ้านพร้อมจัดสรรที่ดินขายให้แก่ลูกค้า ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินโดยมีเนื้อที่ โฉนดที่ดินและที่ตั้งตรงกับที่ดินพิพาท ทั้งรูปแผนที่ก็ตรงตามผังแสดงแนวเขตที่ดินของที่ดินทุกแปลง เพียงแต่ตอนนำชี้ก่อนที่จะตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขาย ได้ชี้แนวเขตที่ดินเพียงคร่าว ๆ ครั้นรังวัดแนวเขตชัดเจนแล้วปรากฏว่า ทิศทางและแนวเขตแตกต่างไปจากที่เจรจาตกลงกันตอนแรก ที่โจทก์และโจทก์ร่วมอ้างว่า การก่อสร้างกำแพงตามแนวเขตดังกล่าว ทำให้บดบังทัศนียภาพของท้องน้ำนั้น เมื่อดูจากภาพถ่ายก็ยังสามารถมองเห็นทัศนียภาพของท้องน้ำได้อย่างชัดเจน พิเคราะห์ถึงพฤติการณ์ที่โจทก์ร่วมกับจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินและบ้านรวมราคากว่า 7,000,000 บาท แต่โจทก์ร่วมชำระเงินไปเพียง 400,000 บาท หลังจากรังวัดแล้ว เนื้อที่ดินทั้งหมดก็ยังเป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขาย การที่จำเลยชี้แนวเขตที่ดินในตอนแรกโดยที่ยังไม่มีการรังวัด เป็นการกะประมาณเท่านั้น การกระทำของจำเลยยังไม่พอที่จะฟังว่าจำเลยมีเจตนาหลอกลวงโจทก์ร่วมด้วยการแสดงข้อความอันเป็นเท็จหรือปกปิดความจริงซึ่งควรบอกให้แจ้ง การกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นความผิดฐานฉ้อโกง

จำเลยที่ 1 ให้การเพียงว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์ โดยจำเลยที่ 1 ดำเนินการปลูกบ้านตามแบบที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงกันตลอดมา แต่โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อจำเลยที่ 1 โดยไม่ยินยอมชำระเงินตามงวดที่โจทก์และจำเลยที่ 1 ตกลงกันเท่านั้น มิได้ให้การถึงว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะมิได้ดำเนินการโอนสิทธิใดๆ หรือได้ชำระเงินใดๆ ตามสัญญาไทม์แชร์ให้แก่จำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 นำสืบว่า โจทก์ยังไม่ได้ทำหนังสือติดต่อไปยัง ฮ. เพื่อโอนสิทธิในสัญญาไทม์แชร์ให้แก่จำเลยที่ 1 สัญญาไทม์แชร์จะยกเลิกไม่ได้นั้น จึงเป็นการนำสืบนอกคำให้การ ไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณาต้องห้ามมิให้รับฟัง และถือว่าเป็นข้อที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น
ข้อตกลงในการซื้อขายบ้านและที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 เป็นสัญญาอย่างหนึ่ง เมื่อโจทก์ยกเลิกการซื้อขายและจำเลยที่ 1 ได้คืนเงินมัดจำที่ได้รับไว้ตามสัญญาให้แก่โจทก์ไปแล้ว แสดงว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงยินยอมเลิกสัญญาซื้อขายที่มีอยู่ต่อกันนั้นโดยปริยาย คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง เมื่อผลของการเลิกสัญญาทำให้สิทธิตามสัญญาไทม์แชร์ที่โจทก์มอบให้แก่จำเลยที่ 1 อันเป็นส่วนหนึ่งของราคาบ้านและที่ดินที่โจทก์ต้องชำระแก่จำเลยที่ 1 ยังอยู่ที่จำเลยที่ 1 และอยู่ในวิสัยที่จำเลยที่ 1 จะส่งมอบคืนแก่โจทก์ได้ โจทก์จึงมีหน้าที่ต้องรับสิทธิตามสัญญาไทม์แชร์ดังกล่าวคืนเพื่อให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมก่อนมีการซื้อบ้านและที่ดิน ดังนั้น แม้โจทก์มิได้ฟ้องบังคับให้จำเลยที่ 1 คืนสิทธิตามสัญญาไทม์แชร์ที่จำเลยที่ 1 จะต้องคืนให้แก่โจทก์ ศาลฎีกาก็พิพากษาให้จำเลยที่ 1 คืนสิทธิตามสัญญาไทม์แชร์แก่โจทก์ได้เพื่อให้เป็นไปตามบทบัญญัติว่าด้วยการเลิกสัญญาไม่ถือว่าเป็นการพิพากษาเกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้องแต่ประการใด

เมื่อโจทก์ไม่สามารถผ่อนชำระค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง โดยยังคงค้างชำระ 1,819,355 บาท วันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2558 โจทก์และจำเลยตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ มีข้อตกลงว่า โจทก์จะชำระเงินตามจำนวนที่ค้างชำระดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยเป็นรายเดือน เป็นระยะเวลา 12 เดือน ให้แก่จำเลย หรือจนกว่าโจทก์หรือจำเลยจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่บุคคลอื่นได้ตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและบันทึกแนบท้ายสัญญา ส่อแสดงอย่างแจ้งชัดว่าแม้โจทก์จะเป็นฝ่ายผิดสัญญา จำเลยก็ไม่ประสงค์จะใช้สิทธิเลิกสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 386 วรรคหนึ่ง ทั้งมีบันทึกแนบท้ายสัญญาดังกล่าวอีกว่าหากขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่บุคคลอื่นได้ จำเลยจะคืนเงินส่วนที่เหลือจากที่โจทก์ค้างชำระค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หลังจากหักค่าใช้จ่ายตามความเป็นจริงที่จำเลยเสียไปคืนให้แก่โจทก์ เมื่อโจทก์ไม่สามารถผ่อนชำระค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างตามสัญญาได้ต่อไป จึงคืนกุญแจส่งมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแก่จำเลย ส่งผลให้สัญญาจะซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์และจำเลยไม่อาจสำเร็จวัตถุประสงค์ในการโอนกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ได้ ถือเป็นคำเสนอของโจทก์เพื่อบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยบุคคลผู้อยู่เฉพาะหน้า เมื่อจำเลยสนองรับด้วยการแสดงเจตนาถูกต้องตรงกันโดยรับมอบกุญแจ รับมอบที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากโจทก์โดยไม่อิดเอื้อน ทำการซ่อมแซมและนำไปขายต่อแก่บุคคลภายนอกเยี่ยงนี้ พฤติการณ์ของโจทก์จำเลยดังกล่าวเป็นการสมัครใจเลิกสัญญา ตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 และมาตรา 356 หาจำต้องพิจารณาว่าฝ่ายใดผิดสัญญา ถึงกระนั้นผลแห่งการเลิกสัญญา แม้ ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง จะบัญญัติให้คู่สัญญาแต่ละฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมก็ตาม แต่คู่สัญญาอาจตกลงกันเป็นอย่างอื่นโดยให้ไม่ต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมได้ ฉะนั้น เมื่อโจทก์จำเลยตกลงกันตามบันทึกแนบท้ายสัญญาจะซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ว่าให้นำที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างออกขาย หากขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่บุคคลอื่นได้ จำเลยจะคืนเงินส่วนที่เหลือจากที่โจทก์ค้างชำระค่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หลังจากหักค่าใช้จ่ายตามความเป็นจริงที่จำเลยเสียไปคืนให้แก่โจทก์ อันเป็นการตกลงกันไว้ล่วงหน้าว่าไม่ต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมเมื่อมีการเลิกสัญญา ข้อตกลงดังกล่าวไม่ขัดต่อกฎหมายหรือฝ่าฝืนต่อความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ย่อมใช้บังคับได้