คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ถือกรรมสิทธิ์

โจทก์ที่ 2 ซึ่งเป็นคนต่างด้าวมีสิทธิทำสัญญาจะซื้อขาย ที่ดินจากจำเลยได้เพราะกฎหมายมิได้ห้ามขาดมิให้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยคนต่างด้าวอาจขออนุญาตต่อรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ สัญญาจะซื้อที่ดินจึงไม่เป็นโมฆะหรือโมฆียะ เมื่อสัญญามีผลบังคับและยังไม่ระงับ โจทก์ที่ 2ย่อมฟ้องขอบังคับให้จำเลยปฎิบัติตามสัญญาได้ แต่ศาลจะบังคับให้เมื่อโจทก์ที่ 2 ได้ปฎิบัติตามหลักเกณฑ์ในการถือกรรมสิทธิ์ก่อน เมื่อโจทก์ที่ 2 ฟ้องคดีโดยยังมิได้ปฎิบัติให้ครบหลักเกณฑ์ดังกล่าวก็ต้องยกฟ้องโจทก์ และวางเงื่อนไขให้โจทก์ที่ 2 ฟ้องใหม่ได้ภายในอายุความ

คดีก่อนโจทก์ฟ้องขอหย่าจำเลยและศาลมีคำพิพากษายกฟ้องโดยยังมิได้วินิจฉัยเกี่ยวกับเรื่องทรัพย์สินแต่อย่างใด ในคดีนี้เป็นเรื่องที่โจทก์ฟ้องขอให้ลงชื่อตนเป็นเจ้าของรวมในสินสมรสประเด็นของคดีนี้จึงมีว่าทรัพย์ตามคำฟ้องเป็นสินสมรสหรือไม่และโจทก์มีสิทธิขอให้ลงชื่อเป็นเจ้าของรวมหรือไม่ อันมิใช่ประเด็นที่ได้วินิจฉัยไว้แล้วในคำพิพากษาคดีก่อน การฟ้องคดีนี้ของโจทก์จึงไม่เป็นการฟ้องซ้ำตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 148 แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง สิทธิของสามีหรือภริยาที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1475 นั้น เป็นการที่กฎหมายกำหนดให้อีกฝ่ายหนึ่งต้องปฏิบัติตามคำร้องขอของอีกฝ่ายหนึ่งซึ่งไม่มีชื่อในเอกสารสำคัญให้ต้องยินยอมให้ฝ่ายนั้นลงชื่อตนเป็นเจ้าของร่วมด้วย โจทก์กล่าวในฟ้องแล้วว่าได้มีหนังสือขอให้จำเลยจัดการให้โจทก์ลงชื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่อ้างว่าเป็นสินสมรส จำเลยมิได้ให้การปฏิเสธว่ามิได้รับหนังสือดังกล่าวของโจทก์กรณีจึงต้องถือว่าจำเลยทราบคำบอกกล่าวของโจทก์แล้วเพิกเฉยอันเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ที่มีตามกฎหมาย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้ โจทก์จำเลยได้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงมาระหว่างสมรสและได้มาขณะที่ใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 5 เดิม การที่จะพิจารณาว่าเป็นทรัพย์สินประเภทใดในระหว่างสามีภริยาจึงต้องพิจารณาตามบทกฎหมายที่ใช้ในขณะที่ได้มา การรับโอนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงมาเป็นของจำเลยนั้นมิได้ระบุไว้ว่าให้เป็นสินส่วนตัวหรือสินเดิมจึงเป็นการได้มาในฐานะที่เป็นสินสมรสตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 1466แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บรรพ 5 เดิม อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับขณะที่ได้มา สิทธิของคู่สมรสที่จะร้องขอให้ลงชื่อตนเป็นเจ้าของรวมในเอกสารสำคัญตามที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1475 นั้น เป็นบทบัญญัติในหมวดทรัพย์สินระหว่างสามีภรรยาตราบใดที่ความเป็นสามีภริยายังมีอยู่ คู่สมรสก็ยังมีสิทธิตามที่กำหนดไว้ในมาตรานี้ตลอดเวลาไม่ว่าจะช้านานเท่าใด เมื่อโจทก์จำเลยยังเป็นสามีภริยากันอยู่โจทก์ย่อมจะใช้สิทธิร้องขอให้ลงชื่อตนด้วยได้ตามที่กฎหมายกำหนด โดยไม่ต้องคำนึงถึงว่าได้ล่วงเลยเวลาที่ได้สินสมรสมาแล้วนานเท่าไร เพราะมิใช่กรณีที่จะต้องใช้สิทธิเรียกร้องภายในระยะเวลาอันกฎหมายกำหนดไว้ คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ

โจทก์ซื้อฝากที่ดินโดยรับกับผู้ขายฝากว่าจะแบ่งแยกส่วนหนึ่งออกให้แก่จำเลยซึ่งได้ซื้อที่ดินส่วนนั้นไว้ก่อนแต่ยังไม่ได้แบ่งแยกโอนทะเบียน ดังนี้ เป็นการแสดงเจตนาของโจทก์ลงชื่อถือกรรมสิทธิ์แทนจำเลย โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย

สัญญาจะซื้อขายที่ดินระหว่างคนไทยกับคนต่างด้าวนั้น หาเป็นโมฆะหรือโมฆียะไม่. เพราะกฎหมายหาได้ห้ามขาดไม่ให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเสียทีเดียวไม่.คนต่างด้าวซึ่งเป็นคนซื้ออาจดำเนินการให้ได้รับโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายนั้นได้ เช่นทำการขออนุญาตถือกรรมสิทธิ์. แต่คดีนี้ทางพิจารณาไม่ปรากฏว่าโจทก์(คนต่างด้าว)ได้ปฏิบัติการให้เป็นไปตามเงื่อนไขและข้อกำหนด และได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยให้ได้มาซึ่งที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินแต่ประการใด. กรณีย่อมไม่อาจคาดหมายได้ว่าโจทก์อยู่ในฐานะจะสามารถซื้อที่ดินจากจำเลยได้. อยู่ๆ โจทก์ก็มาฟ้องขอให้บังคับจำเลยโอนที่ดินให้. โดยโจทก์ยังไม่มีสิทธิที่จะถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ เช่นนี้.หากศาลบังคับให้ ก็เป็นทางให้โจทก์ได้ที่ดินอันเป็นการฝ่าฝืนกฎหมาย. ฉะนั้น การที่จำเลยยังไม่โอนที่พิพาทให้โจทก์. ย่อมจะถือว่าจำเลยผิดสัญญาหาได้ไม่. และโจทก์จะเรียกเบี้ยปรับจากจำเลยก็ไม่ได้เช่นกัน.(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 6/2511).

ฟ้องว่าโจทก์เป็นคนต่างด้าว สัญชาติจีน ไม่มีสนธิสัญญาให้มีกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ จึงขอเรียกมัดจำคืนจากจำเลยเพราะโจทก์ซื้อที่ดินตามสัญญากับจำเลยไม่ได้ จำเลยให้การว่าโจทก์ไม่เคยแจ้งให้จำเลยทราบว่าโจทก์เป็นจีน ไม่มีสิทธิหรือต้องขออนุญาตมีที่ดินเสียก่อนฯ ดังนี้ มีประเด็นที่โจทก์จะต้องแสดงฐานะของโจทก์แล้ว จะถือว่าจำเลยรับตามฟ้องโจทก์แล้วไม่ได้

ฟ้องบรรยายว่า จำเลยบังอาจถอดสร้อยคอโจทก์ ภายหลังไปขอคืนก็ไม่คืนให้ ขอให้ลงโทษตาม มาตรา 314 ในชั้นไต่สวนมูลฟ้อง แม้โจทก์จะเบิกความว่า โจทก์ไม่ยินยอมให้ถอดอันแสดงว่า โจทก์มิได้มอบหมายทรัพย์นั้นให้ก็ดีก็เป็นเรื่องที่จะต้องพิเคราะห์พยานต่อไปเพราะถ้าไต่สวนได้ความตามฟ้อง แต่โจทก์อ้างบทผิด ศาลก็ลงโทษตามบทที่ถูกต้องได้

จำเลยเป็นเพียงผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์ และโจทก์เป็นคนต่างด้าว ฟ้องเรียกเอาทรัพย์สินคืนจากจำเลยที่ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านพิพาทแทนโจทก์ กรณีต้องบังคับตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 ที่บัญญัติให้คนต่างด้าวที่ได้ที่ดินมาโดยไม่ได้รับอนุญาตจัดการจำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่อธิบดีกำหนด ซึ่งการบังคับให้จำหน่ายดังกล่าวหมายความเฉพาะที่ดินเท่านั้น ไม่รวมถึงสิ่งปลูกสร้างด้วยเพราะคนต่างด้าวไม่ต้องห้ามมิให้ถือกรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้าง
ตาม ป.ที่ดิน มาตรา 94 ที่บัญญัติว่าบรรดาที่ดินที่คนต่างด้าวได้มาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ได้รับอนุญาต ให้คนต่างด้าวนั้นจัดการจำหน่ายภายในเวลาที่อธิบดีกำหนดให้ ฯลฯ ถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนดให้อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินนั้น และให้นำบทบัญญัติในเรื่องการบังคับจำหน่ายที่ดินตามความในหมวด 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม เป็นกรณีที่โจทก์ต้องทำนิติกรรมจำหน่ายที่ดินพิพาทถ้าไม่จำหน่ายที่ดินภายในเวลาที่กำหนด อธิบดีมีอำนาจจำหน่ายที่ดินพิพาท แต่จำเลยมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาท ดังนั้นหากจำเลยไม่ไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ โจทก์ย่อมไม่อาจที่จะดำเนินการเพื่อจดทะเบียนจำหน่ายที่ดินพิพาทได้ ซึ่งตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคสอง บัญญัติว่า เมื่อสภาพแห่งหนี้ไม่เปิดช่องให้บังคับชำระหนี้ได้ถ้าวัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำนิติกรรมอย่างใดอย่างหนึ่ง ศาลจะสั่งให้ถือเอาตามคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของลูกหนี้ก็ได้ โดยตามคำฟ้องโจทก์เป็นกรณีโจทก์ซึ่งเป็นตัวการฟ้องเรียกเอาทรัพย์สินคืนจากจำเลยซึ่งเป็นตัวแทน ถือได้ว่าวัตถุแห่งหนี้เป็นอันให้กระทำนิติกรรมอย่างใดอย่างหนึ่ง จึงชอบที่จะมีคำสั่งให้จำเลยซึ่งมีชื่อถือกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทไปจดทะเบียนโอนจำหน่ายให้ หากไม่ไปให้ถือเอาคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาได้ ตามบทบัญญัติดังกล่าว

คนต่างด้าวที่ไม่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรไม่อาจขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ หากประสงค์ที่จะขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ก็ชอบที่จะดำเนินการให้ถูกต้องตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 และ พ.ร.บ.คนเข้าเมือง พ.ศ.2522 ผู้ร้องจะยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตามป.พ.พ. มาตรา 1382 เพื่อไม่ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าวหาได้ไม่

คำฟ้องโจทก์มีคำขอให้ขับไล่จำเลยทั้งสองออกไปจากห้องชุดพิพาทและเรียกค่าเสียหาย จำเลยทั้งสองให้การปฏิเสธและฟ้องแย้งต่อสู้เรื่องกรรมสิทธิ์ว่า ห้องชุดพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยทั้งสอง คดีฟ้องขับไล่จึงมีประเด็นข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์อันเป็นการจัดการทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 รวมอยู่ด้วย โดยหากข้อเท็จจริงฟังได้ว่า โจทก์เป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาทย่อมมีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลยทั้งสอง ส่วนจำเลยทั้งสองหากเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาท โจทก์ก็ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทคืนแก่จำเลยทั้งสองตามฟ้องแย้ง ดังนั้น การฟ้องขับไล่โดยมีข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์ห้องชุด จึงเป็นคดีเกี่ยวกับทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 ซึ่งอยู่ในอำนาจของเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์ที่จะเข้าว่าคดีนั้นทั้งหมดแทนจำเลยที่ 1 ตาม พ.ร.บ.ล้มละลาย พ.ศ. 2483 มาตรา 25 จำเลยที่ 1 ไม่อาจดำเนินคดีต่อไปโดยยื่นฎีกาได้