คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ทรัพย์ส่วนกลาง

การที่จำเลยซึ่งเป็นผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจจัดการและดูแลรักษาห้องน้ำชายและหญิงซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ตั้งอยู่บนชั้นที่ 6 ได้ปิดกั้นประตูห้องน้ำไม่ให้โจทก์และเจ้าของห้องชุดคนอื่นซึ่งเป็นเจ้าของร่วมใช้ประโยชน์ หากเป็นการจัดการทรัพย์ส่วนกลางที่ไม่ชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุดฯ หรือข้อบังคับประการใด โจทก์และเจ้าของห้องชุดดังกล่าวต้องดำเนินการแก่จำเลยทางมติที่ประชุมของเจ้าของห้องชุดหรือทางคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด การกระทำของจำเลยตามฟ้องไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก

ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเป็นทรัพย์สินซึ่งเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องมีกรรมสิทธิ์ร่วมกัน การจัดการทรัพย์ส่วนกลางต้องเป็นไปตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 17, 33, 35, 36 และ 37 การที่จำเลยซึ่งเป็นผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจจัดการและดูแลรักษาห้องน้ำชายและหญิงซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ได้ปิดกั้นประตูห้องน้ำไม่ให้โจทก์และเจ้าของห้องชุดคนอื่นซึ่งเป็นเจ้าของร่วมใช้ประโยชน์ หากเป็นการจัดการทรัพย์ส่วนกลางที่ไม่ชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 หรือข้อบังคับ โจทก์และเจ้าของห้องชุดต้องดำเนินการแก่จำเลยทางมติที่ประชุมของเจ้าของห้องชุดหรือทางคณะกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุด การกระทำของจำเลยดังกล่าวไม่เป็นความผิดฐานบุกรุก

การประพฤติผิดสัญญาของคู่สัญญาอันจะเป็นเหตุให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้นั้น การประพฤติผิดสัญญาดังกล่าวจะต้องเป็นข้อสำคัญถึงขนาด สำหรับการก่อสร้างกำแพงด้านหน้าอาคารที่โจทก์และจำเลยที่ 1 โต้เถียงกันว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ แม้การก่อสร้างอาคารชุดให้แล้วเสร็จจะหมายถึงการสร้างทรัพย์ส่วนกลางด้วย แต่โดยสภาพของทรัพย์ส่วนกลางกรณีนี้เป็นเพียงทรัพย์ส่วนที่จะเอื้ออำนวยในการใช้ห้องชุด และในหนังสือเลิกสัญญาโจทก์ระบุแต่เพียงว่า จนบัดนี้จำเลยที่ 1 ยังก่อสร้างไม่แล้วเสร็จและไม่สามารถดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้แก่โจทก์ โดยมิได้ระบุเฉพาะเจาะจงถึงกำแพงด้านหน้าอาคาร แสดงว่าโจทก์มิได้ถือเอาการก่อสร้างกำแพงด้านหน้าอาคารนี้เป็นเรื่องสำคัญถึงขนาดหากทราบว่าจำเลยที่ 1 ผิดสัญญาข้อนี้จะไม่เข้าทำสัญญากับจำเลยที่ 1 ดังนั้น แม้หากกำแพงด้านหน้าอาคารชุดจะเป็นทรัพย์ส่วนกลางจริง การที่จำเลยที่ 1 ไม่ก่อสร้างกำแพงดังกล่าวให้แล้วเสร็จตามสัญญา ไม่ก่อให้เกิดสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์

ตามสัญญาเช่าซื้อระบุว่า ผู้ให้เช่าซื้อตกลงให้เช่าซื้อ และผู้เช่าซื้อตกลงเช่าซื้อทรัพย์สินที่ผู้ให้เช่าซื้อจัดสร้างขึ้นอันประกอบด้วยห้องแฟลต ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารแฟลตหลังที่ห้องแฟลตตั้งอยู่ ที่ดินที่ตั้งอาคารแฟลต หลังที่ห้องแฟลตที่เช่าซื้อตั้งอยู่ ตามสัญญาเช่าซื้อดังกล่าวได้ให้คำจำกัดความคำว่า "ทรัพย์ส่วนกลาง" ไว้ว่าหมายถึง ส่วนต่าง ๆ ของอาคารแฟลตภายนอกห้องแฟลต รวมทั้งส่วนควบอุปกรณ์ภายนอกห้องแฟลตของอาคารแฟลตหลังนั้นที่ผู้เช่าซื้อใช้ร่วมกัน เช่น หลังคา บันได ระเบียง ทางเดินเข้าห้องแฟลต ประปา ไฟฟ้า ภายนอกห้องแฟลต ฯลฯ เป็นต้น ซึ่งคำว่า ฯลฯ เป็นต้น ย่อมมีความหมายว่านอกจากทรัพย์ที่ระบุไว้โดยชัดแจ้งแล้วยังหมายถึงทรัพย์อย่างอื่นที่มีลักษณะในการใช้สอยทำนองเดียวกันด้วย ฉะนั้น โรงจอดรถมีหลังคา อาคารสำนักงานชุมชนและสระว่ายน้ำ หาใช่ทรัพย์ที่มีลักษณะการใช้สอยทำนองเดียวกันกับทรัพย์ข้างต้นไม่ ส่วนคำว่าที่ดินที่ตั้งอาคารแฟลต ข้อความในสัญญาเช่าซื้อได้ระบุชัดเจนว่า หมายถึง ที่ดินเฉพาะเนื้อที่ที่อาคารแฟลตทั้งหลังตั้งอยู่ซึ่งหมายความว่าเฉพาะที่ดินที่เป็นที่ตั้งอาคารแฟลตหลังที่ห้องแฟลตที่เช่าซื้อตั้งอยู่เท่านั้น ไม่รวมที่ดินส่วนอื่นๆด้วย ดังนั้น อาคารจอดรถมีหลังคา สำนักงานที่ทำ การชุมชน และสระว่ายน้ำรวมทั้งที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งทรัพย์ดังกล่าว ไม่ใช่ทรัพย์ที่ให้เช่าซื้อ แต่เป็นทรัพย์ที่จำเลยมีหน้าที่จัดให้มีตามที่โฆษณาไว้เท่านั้น โจทก์จึงฟ้องบังคับจำเลยให้จดทะเบียนทรัพย์ดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลางของ อาคารชุดที่เช่าซื้อไม่ได้

พระราชบัญญัติอาคารชุดฯ ต้องการให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดอันเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลสามารถใช้สิทธิในห้องชุดได้ตามสิทธิของตนแต่ทรัพย์ส่วนกลางถือว่าเป็นกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของห้องชุดซึ่งมีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันทั้งกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดล้วนกำหนดให้เป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลางของอาคารชุดเมื่อสาเหตุที่น้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เพราะน้ำฝนเอ่อล้นจากท่อรับน้ำภายในอาคารชุดเนื่องจากท่อรวมรับน้ำอุดตัน ซึ่งจำเลยที่ 1 มีหน้าที่ดูแลให้ท่อระบายน้ำดังกล่าวระบายน้ำได้ตลอดเวลา แม้โจทก์มิได้นำสืบว่าเหตุใดท่อน้ำจึงอุดตันและจำเลยที่ 1 ได้กระทำอย่างไรกับสิ่งอุดตันนั้นหรือบริเวณที่อุดตันนั้นไม่อาจตรวจพบได้โดยง่าย ก็ถือได้ว่าเป็นการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 แล้วเพราะจำเลยที่ 1 ได้เก็บเงินค่าดูแลรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง แล้วว่าจ้างบริษัทเอกชนที่มีอาชีพในการบริหารอาคารชุดมาทำหน้าที่แทน เมื่อบริษัทดังกล่าวละเว้นหน้าที่โดยประมาทเลินเล่อปล่อยให้ท่อระบายน้ำอุดตันจนน้ำท่วมห้องชุดของโจทก์เช่นนี้ย่อมเป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์

โจทก์กับจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดโดยโจทก์ตกลงจะซื้อห้องชุดจากจำเลย1ห้องพร้อมระเบียงหน้าห้องชุดเพื่อโจทก์ใช้พักผ่อนและจำเลยได้แสดงเจตนาชัดแจ้งในขณะทำสัญญาว่าจำเลยไม่มีความประสงค์จะใช้ระเบียงดังกล่าวเป็นทรัพย์ส่วนกลางโจทก์เป็นผู้ที่จะใช้ประโยชน์ในระเบียงดังกล่าวเท่านั้นดังนี้ระเบียงพิพาทที่จำเลยทำสัญญาโอนให้แก่โจทก์จึงไม่ใช่ทรัพย์ในอาคารชุดที่มีไว้เพื่อให้ผู้ที่เป็นเจ้าของห้องชุดทั้งหมดหรือทุกคนในตัวอาคารใช้ประโยชน์ได้ร่วมกันไม่เป็นทรัพย์ส่วนกลางตามพระราชบัญญัติอาคารชุดพ.ศ.2522มาตรา15(4)(6)และ(7)ข้อตกลงจะซื้อจะขายระเบียงพิพาทจึงหาต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายหรือขัดต่อกฎหมายเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนไม่

แม้ตามคำฟ้องและคำขอของโจทก์ จะไม่มีข้อความพาดพิง ถึงจำเลยร่วมเลยก็ตาม แต่เมื่อปรากฏจากคำให้การจำเลยทั้งสองว่าที่ดินพิพาทเดิมเป็นของจำเลยที่ 1 แต่ภายหลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้แล้วกรมที่ดินได้จดทะเบียนที่พิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของอาคารชุด "แกรนวิลเฮาส์ 2" จำเลยร่วมกรณีจึงมีเหตุจำเป็นที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57(3)(ข) โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ได้สิทธิทางภารจำยอมในที่ดินซึ่งจำเลยร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มาโดยอายุความ ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยร่วมซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์จดทะเบียนภารจำยอมได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391.

แม้ว่าตามคำฟ้องและคำขอท้ายฟ้องของโจทก์จะไม่มีข้อความพาดพิงถึงจำเลยร่วมก็ตาม แต่เมื่อปรากฏจากคำให้การของจำเลยทั้งสองว่า ที่ดินพิพาทเดิมเป็นของจำเลยที่ 1 ภายหลังจากโจทก์ฟ้องคดีนี้แล้ว กรมที่ดินได้รับจดทะเบียนที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของอาคารชุดจำเลยร่วม กรณีจึงมีเหตุจำเป็นที่จะเรียกจำเลยร่วมเข้ามาในคดีเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรม ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57(3)(ข) โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของสามยทรัพย์ได้สิทธิทางภาระจำยอมในที่ดินมีโฉนดซึ่งจำเลยร่วมเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์มาโดยอายุความ ย่อมมีสิทธิเรียกให้จำเลยร่วมซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์จดทะเบียนภารจำยอมได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1391 ปัญหาว่าจำเลยร่วมซึ่งเป็นนิติบุคคลอาคารชุดจะอยู่ในฐานะต้องห้ามมิให้จดทะเบียนภารจำยอมตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522มาตรา 10 หรือไม่เป็นปัญหาที่ไม่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน เมื่อจำเลยร่วมฎีกายกปัญหาข้อนี้ขึ้นมาโดยมิได้ยกขึ้นต่อสู้ไว้ในชั้นอุทธรณ์ ปัญหานี้จึงยุติแล้วตั้งแต่ในศาลชั้นต้น ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย

อาคารชุดตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 4 หมายถึง อาคารที่บุคคลสามารถแยกถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง เมื่อเจ้าของร่วมในอาคารชุดต้องการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารชุดดังกล่าว ทั้งอาคารเป็นอาคารเพื่อประกอบกิจการโรงแรม จึงทำให้ต้องมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล และการใช้ทรัพย์ส่วนกลางซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมภายในอาคารดังกล่าวจะต้องดำเนินการตามที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 48 (4) บัญญัติไว้ กล่าวคือ จะต้องกระทำโดยการแก้ไขข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดของจำเลยที่ 1 ด้วยการลงมติของเจ้าของร่วมและจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติแต่เพียงอนุมัติให้จำเลยที่ 1 ไปยื่นขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารเท่านั้น และการลงมติดังกล่าวก็ไม่อาจถือได้ว่าที่ประชุมใหญ่ได้อนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารจากอาคารชุดเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นอาคารชุดเพื่อประกอบกิจการโรงแรมไปในตัว เนื่องจากการอนุมัติให้มีการเปลี่ยนแปลงการใช้อาคารมีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ซึ่งจะต้องกระทำด้วยการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 48 (4) ดังนั้น ก่อนที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติในการประชุมวาระที่ 7 จึงไม่จำเป็นที่จะต้องมีการลงมติอนุมัติให้จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงการใช้อาคารหรือต้องทำการแก้ไขข้อบังคับของจำเลยที่ 1 เสียก่อน การลงมติเจ้าของร่วมด้วยเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุม จึงชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 44 แล้ว จึงไม่มีเหตุให้ต้องเพิกถอนการลงมติในวาระนี้
ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมได้ลงมติให้นิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 มีสิทธิสั่งปรับผู้ที่ฝ่าฝืนข้อบังคับได้ครั้งละไม่เกิน 2,000 บาท มีลักษณะเช่นเดียวกับการตกลงว่าจะให้เบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ไม่เป็นการฝ่าฝืนต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยจึงมีผลใช้บังคับได้
พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 18/1 วรรคสอง บัญญัติให้มีการออกข้อบังคับแก่ผู้ที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางด้วยการถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางได้ แต่ทรัพย์ส่วนกลางตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 4 หมายถึง ส่วนของอาคารชุดที่มิใช่ห้องชุด ที่ดินที่ตั้งอาคารชุดและที่ดินหรือทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วม เมื่อน้ำประปาหรือก๊าซหุงต้มเป็นทรัพย์สินที่มีอยู่ภายในห้องชุดแต่ละห้องเพื่อประโยชน์แก่เจ้าของร่วมแต่ละคนโดยเฉพาะ น้ำประปาและก๊าซหุงต้มจึงมิใช่ทรัพย์ส่วนกลาง การที่ที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติให้จำเลยที่ 1 มีสิทธิระงับการให้บริการน้ำประปาและก๊าซหุงต้มภายในห้องชุดของผู้ฝ่าฝืนข้อบังคับจึงเป็นการไม่ชอบ
พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 33 วรรคสอง บัญญัติว่า นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และให้มีอำนาจกระทำการใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าว เมื่อจำเลยที่ 6 ได้รับการแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการของนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 6 จึงมีหน้าที่ต้องดำเนินการให้เป็นไปตามวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 6 ได้ว่าจ้างบุคคลหรือนิติบุคคลที่มีความรู้เชี่ยวชาญมารักษาความปลอดภัย รักษาความสะอาดและซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลางที่ชำรุดเสียหายก็อยู่ในความหมายของคำว่าปฏิบัติหน้าที่ด้วยตนเองตามที่บัญญัติไว้ใน พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 36 วรรคสอง แล้ว
1/1

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 33 วรรคสอง และมาตรา 39 กำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่จัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเพื่อประโยชน์ของเจ้าของห้องชุดซึ่งเป็นเจ้าของร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง โดยกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดใช้สิทธิของเจ้าของร่วมในการต่อสู้บุคคลภายนอก หรือเรียกร้องเอาทรัพย์สิน เพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดได้อีกด้วย เมื่อโจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าทางพิพาทตกเป็นทางภาระจำยอมโดยอายุความแก่ที่ดินซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารชุดอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดแล้ว ต่อมาจำเลยทั้งสองปิดกั้นทางพิพาท จนเป็นเหตุให้เจ้าของห้องชุดและโจทก์ไม่อาจใช้ประโยชน์จากทางพิพาทเพื่อเป็นเส้นทางผ่านเข้าออกจากถนนสาธารณะสู่อาคารชุดโจทก์ได้ดังเดิม การที่โจทก์ยื่นฟ้องขอให้บังคับจำเลยทั้งสองเปิดทางพิพาทและให้ไปจดทะเบียนภาระจำยอมแก่ที่ดินอันเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโจทก์ จึงเป็นการใช้สิทธิตามกฎหมายในฐานะที่โจทก์เป็นนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งมีหน้าที่ในการจัดการดูแลทรัพย์ส่วนกลางเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมทั้งหมดนั่นเอง โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
(ประชุมใหญ่ครั้งที่ 17/2558)