คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดิน

ปรากฏตามสำเนาทะเบียนสมรสว่าจำเลยจดทะเบียนสมรสกับ ส. เมื่อวันที่ 6 มกราคม 2524 และทางราชการได้ออกโฉนดที่ดินเลขที่ 26526 ให้แก่ ส. เมื่อวันที่ 16 สิงหาคม 2542 โดยไม่ปรากฏว่า ส. ได้ที่ดินมาด้วยเหตุใด กรณีจึงต้องสันนิษฐานไว้ก่อนว่าที่ดินแปลงนี้เป็นสินสมรสระหว่างจำเลยกับ ส. ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1474 (1) และวรรคสอง โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้จำเลยย่อมมีสิทธิตาม ป.วิ.พ. มาตรา 278 ประกอบมาตรา 282 ที่จะบังคับคดีเอาชำระหนี้จากที่ดินแปลงนี้ได้
ผู้ร้องและ ส. มีภูมิลำเนาอยู่หมู่ที่ 1 เช่นเดียวกัน จำเลยกับ ส. แต่งงานกันมาเกือบ 30 ปี และผู้ร้องทราบจาก ก. บ. และ ป. ก่อนผู้ร้องจะทำสัญญาซื้อที่ดินจาก ส. ว่าบุคคลทั้งสามกับพวกกำลังดำเนินคดีแก่จำเลยกับ ส. เป็นคดีอาญาและดำเนินคดีทางแพ่งแก่จำเลยอีกด้วย จึงรับฟังได้ว่าผู้ร้องซื้อที่ดินจาก ส. โดยคบคิดกันฉ้อฉลทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้เสียเปรียบตาม ป.พ.พ. มาตรา 237 ผู้ร้องจึงไม่มีสิทธิร้องขอให้ปล่อยการยึด

การที่โจทก์กู้ยืมเงินจากผู้ให้กู้ในประเทศเพื่อซื้อที่ดิน เงินกู้และดอกเบี้ยที่เกิดจากการกู้ยืมเงินย่อมถือเป็นต้นทุนของที่ดินและเป็นค่าใช้จ่ายอันมีลักษณะเป็นการลงทุน ต่อมาโจทก์กู้ยืมเงินตราต่างประเทศมาเพื่อใช้หนี้เงินกู้ในประเทศ แม้มิใช่กู้เงินตราต่างประเทศเพื่อซื้อที่ดินโดยตรง แต่เมื่อโจทก์นำเงินกู้ในประเทศไปใช้ซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาและแบ่งขายในลักษณะโครงการปลูกสวนป่า หนี้เงินกู้และดอกเบี้ยที่เกิดจากการกู้ยืมเงินตราต่างประเทศจึงเกี่ยวเนื่องโดยตรงกับหนี้เงินกู้ในประเทศ ถือเป็นส่วนหนึ่งของรายจ่ายค่าซื้อที่ดินอันเป็นรายจ่ายฝ่ายทุน และการที่โจทก์ทำสัญญาซื้อขายเงินตราต่างประเทศล่วงหน้าเพื่อป้องกันความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนเงิน ดังนั้นผลขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยนและค่าใช้จ่ายในการทำสัญญาดังกล่าวจึงเป็นรายจ่ายต่อเนื่องเท่านั้นที่เป็นผลโดยตรงจากการกู้ยืมเงินตราต่างประเทศมาชำระหนี้เงินกู้ในประเทศเพื่อซื้อที่ดิน อันเป็นส่วนหนึ่งของค่าซื้อที่ดินซึ่งเป็นต้นทุนของโจทก์ หาใช่เป็นค่าใช้จ่ายอันเกิดจากการบริหารงานในการดำเนินธุรกิจการค้าหากำไรของโจทก์ไม่ เมื่อโจทก์คำนวณรายได้และรายจ่ายโดยใช้เกณฑ์สิทธิแต่โจทก์ยังไม่สามารถพัฒนาที่ดินเพื่อขายได้ โจทก์จึงไม่อาจนำผลขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยนและค่าใช้จ่ายในการทำสัญญาซื้อขายเงินตราต่างประเทศล่วงหน้ามาถือเป็นรายจ่ายในการคำนวณกำไรสุทธิของโจทก์สำหรับรอบระยะเวลาบัญชีพิพาท

ป.พ.พ. มาตรา 369 บัญญัติว่า ในสัญญาต่างตอบแทนนั้น คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งจะไม่ยอมชำระหนี้จนกว่าอีกฝ่ายจะชำระหนี้หรือขอปฏิบัติการชำระหนี้ก็ได้...ฯลฯ... หมายความว่า การชำระหนี้ในสัญญาต่างตอบแทน คู่สัญญาจะต้องมีความพร้อมในการชำระหนี้ทั้งสองฝ่าย หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่พร้อมที่จะชำระหนี้ตอบแทนอีกฝ่ายจะไม่ยอมชำระหนี้ก็ได้ ที่ดินพิพาทถูกเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลยนำเจ้าพนักงานบังคับคดียึดเพื่อบังคับคดีชำระหนี้ ตั้งแต่วันที่ 17 มีนาคม 2541 และเจ้าพนักงานบังคับคดีมีหนังสือลงวันที่ 31 กรกฎาคม 2541 แจ้งให้โจทก์ไปรับโฉนดที่ดินพิพาทคืนเนื่องจากมีการถอนการยึด แสดงว่าในวันที่ 10 เมษายน 2541 ที่โจทก์จำเลยนัดจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นั้น ที่ดินพิพาทยังถูกยึดโดยเจ้าพนักงานบังคับคดีมิได้อยู่ในสภาพพร้อมที่จะโอนให้โจทก์ เพราะการโอนทรัพย์ที่ถูกยึดภายหลังที่ได้ทำการยึดไว้แล้วไม่อาจใช้ยันแก่เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาหรือเจ้าพนักงานบังคับคดีตาม ป.วิ.พ. มาตรา 305 (1) เป็นหน้าที่ของจำเลยที่จะต้องทำให้ที่ดินพิพาทพ้นสภาพจากการถูกยึดก่อนนำมาโอนและรับชำระราคาจากโจทก์ หากที่ดินพิพาทยังไม่พ้นจากสภาพดังกล่าว จำเลยก็มิอาจเรียกร้องให้โจทก์ชำระราคาได้ เพราะจำเลยไม่อยู่ในสภาพจะชำระหนี้ตอบแทนได้ทันที จำเลยจึงไม่มีสิทธิเรียกให้โจทก์ชำระราคาที่ดินพิพาทเพื่อนำเงินที่โจทก์ชำระไปชำระหนี้ให้เจ้าหนี้ตามคำพิพากษา และถอนการยึดที่ดินพิพาทแล้วนำมาโอนให้โจทก์ได้
จำเลยไม่พร้อมที่จะโอนที่ดินพิพาทเพราะที่ดินถูกยึด โจทก์ย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำระราคาดังกล่าว และถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเพราะที่ดินพิพาทถูกยึดไม่พร้อมจะโอนให้โจทก์อันเป็นเหตุที่เกิดจากฝ่ายจำเลย จำลยจึงไม่มีสิทธิริบเงินมัดจำที่โจทก์วางไว้ และเมื่อโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาแล้วคู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำแก่โจทก์
โจทก์จำเลยตกลงโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทในวันที่ 10 เมษายน 2541 เมื่อจำเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามกำหนด ถือว่าจำเลยผิดนัดและต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยผิดนัดตั้งแต่วันที่ 11 เมษายน 2541 เป็นต้นไป ที่ศาลอุทธรณ์ภาค 4 พิพากษาให้จำเลยรับผิดดอกเบี้ยนับแต่วันที่ 1 เมษายน 2541 จึงยังไม่ถูกต้อง ปัญหานี้เป็นปัญหาเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนแม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขให้ถูกต้อง

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินเพราะไม่สามารถส่งมอบที่ดินให้แก่โจทก์ได้ และโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว ดังนี้ โจทก์ย่อมฟ้องเรียกเงินมัดจำที่ให้ไว้คืนและหากโจทก์ได้รับความเสียหายก็มีสิทธิเรียกค่าปรับหรือค่าเสียหายจากจำเลยได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 หลังโจทก์และจำเลยทั้งหกทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันแล้ว กรุงเทพมหานครได้เข้าทำถนนในที่ดินดังกล่าวก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์โดยอ้างว่าเจ้าของที่ดินเดิมยกที่ดินบางส่วนให้เป็นที่สาธารณะ แต่ในสารบัญจดทะเบียนที่ดินไม่ปรากฏว่าเจ้าของเดิมได้จดแจ้งลงในสารบัญจดทะเบียนแต่อย่างใด จำเลยทั้งหกจึงน่าจะไม่ทราบเรื่องที่เจ้าของเดิมยกที่ดินบางส่วนให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน การที่จำเลยไม่สามารถโอนที่ดินให้โจทก์ได้ครบถ้วนตามสัญญาจึงเป็นเรื่องพ้นวิสัยเนื่องจากเหตุซึ่งจำเลยไม่ต้องรับผิดชอบ โจทก์จึงไม่มีสิทธิ์เรียกร้องค่าปรับหรือค่าเสียหายจากจำเลยตาม ป.พ.พ. มาตรา 218 วรรคหนึ่ง

โจทก์รู้เห็นและลงชื่อเป็นพยานในสัญญาซื้อขายพิพาทระหว่างจำเลยกับ ร. และยอมรับว่า บ. เป็นคนเฝ้าดูแลที่ดินให้จำเลย ดังนั้น โจทก์ย่อมทราบดีว่า ที่ดินพิพาทมีจำเลยเป็นผู้มีสิทธิครอบครองโดยการซื้อมาอย่างถูกต้อง การที่จำเลยซื้อที่ดินพิพาทมาแล้วให้ บ. ครอบครองแทน ถือได้ว่าจำเลยได้ใช้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทตลอดมา จำเลยย่อมมีสิทธิทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ การที่จำเลยเข้าไปปักป้ายแสดงความเป็นเจ้าของและสร้างรั้วในที่ดินพิพาท จึงไม่เป็นละเมิดต่อโจทก์ซึ่งอ้างว่าซื้อที่ดินพิพาทมาจากบุคคลอื่นในภายหลัง

ที่ดินโจทก์ทั้งสองแปลงมีที่ดินของจำเลยและบุคคลอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ โจทก์จึงมีสิทธิใช้ทางจำเป็นผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง เนื่องจากที่ดินของโจทก์ทั้งสองแปลงที่ถูกปิดล้อมทิศเหนือติดถนนคอนกรีตซึ่งอยู่บนที่ดินของจำเลย และมีรั้วคอนกรีตสูงประมาณ 1.5 เมตร กั้นตลอดแนว การเปิดทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยดังกล่าวย่อมเหมาะสมที่สุด เพราะเพียงแต่ทุบรั่วคอนกรีตออกเท่านั้น ก็จะมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้สะดวกที่สุด หากจะเปิดทางจำเป็นด้านที่ติดที่ดินของ ส. ก็ไม่สามารถกระทำได้เนื่องจากหนังสือข้อตกลงเรื่องภาระจำยอมระหว่างจำเลยและ น. กับ ส. กำหนดไว้ว่า ทางภาระจำยอมที่จำเลยและ น. ยินยอมให้ ส. ใช้ผ่านนั้นให้ใช้เป็นทางผ่านเข้าที่ดินของ ส. เท่านั้น ด้านทิศตะวันออกที่ติดคลองเปรมประชากร มีชาวบ้านชุมชนแออัดปลูกบ้านอยู่อาศัยบนที่ดินของกรมชลประทานตามแนวคลองติดรั้วคอนกรีตของโจทก์ ทำให้โจทก์ไม่สามารถใช้ทางออกสู่ทางสาธารณะตามแนวคลองได้ โจทก์จึงมีสิทธิใช้ทางจำเป็นผ่านที่ดินของจำเลยได้
ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคสาม กำหนดว่า ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ถ้าจำเป็น ผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ การที่ศาลอุทธรณ์ให้จำเลยเปิดทางจำเป็นให้โจทก์ผ่านที่ดินของจำเลยกว้าง 6 เมตร จึงเกินความจำเป็นที่โจทก์จะต้องใช้ เพราะโจทก์ฟ้องขอเปิดทางจำเป็นเพื่อให้โจทก์ใช้ทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะเท่านั้น ศาลฎีกาให้จำเลยเปิดทางจำเป็นกว้าง 3.50 เมตร
ในกรณีทางจำเป็น โจทก์มีสิทธิใช้ทางได้โดยอำนาจของกฎหมายตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 โดยไม่ต้องจดทะเบียน จำเลยจะฟ้องแย้งให้โจทก์เสียค่าธรรมเนียมค่าภาษี กับค่าใช้จ่ายในการจดทะเบียนทางจำเป็นหาได้ไม่

แม้โจทก์โอนที่ดินพิพาทให้แก่กรุงเทพมหานครตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 แต่การโอนดังกล่าวก็เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.รัษฎากร มาตรา 91/1 (4)
โจทก์จำเป็นต้องมีที่ดินพิพาทไว้ใช้ในการประกอบกิจการ เพราะต้องใช้เป็นศูนย์บริการลูกค้า ไม่ใช่มีไว้เพื่อขาย ประกอบกับการที่โจทก์ต้องโอนทรัพย์ก็เนื่องจากมีพระราชกฤษฎีกาออกมากำหนดให้ที่ดินที่โอนนั้นอยู่ในบริเวณที่ที่จะเวนคืน ตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 ซึ่งหากโจทก์ไม่ตกลงกับเจ้าหน้าที่ก็ต้องถูกเวนคืน ดังนี้ การที่โจทก์ยอมตกลงโอนที่ดินภายใต้สภาพบังคับเช่นนี้ย่อมไม่ใช่การโอนโดยเจตนาหรือเพื่อประโยชน์ในกิจการของโจทก์ กรณีของโจทก์เช่นนี้จึงไม่เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไรที่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร

แม้ที่ดินของโจทก์อยู่ในเขตที่จะต้องเวนคืนตาม พ.ร.ฎ.กำหนดเขตที่ดินในบริเวณที่ที่จะเวนคืนเพื่อขยายทางหลวงเทศบาลสายรามคำแหง ตอนสะพานข้ามคลองลาดบัวขาว - บรรจบถนนสุวินทวงศ์ฯ และการที่โจทก์โอนที่ดินพิพาทให้แก่กรุงเทพมหานครเป็นไปตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ ก็ตาม ก็ยังเป็นการโอน จึงเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.รัษฎากรฯ มาตรา 91/1 (4)
ที่ดินพิพาทของโจทก์จำเป็นต้องมีไว้ใช้ในการประกอบกิจการ เพราะต้องใช้เป็นศูนย์บริการไม่ใช่มีไว้เพื่อขาย ประกอบกับการที่โจทก์ต้องโอนทรัพย์ก็เนื่องจากมี พ.ร.ฎ.ออกมากำหนดให้ที่ดินที่โอนนั้นอยู่ในบริเวณที่ที่จะเวนคืนตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ ซึ่งหากโจทก์ไม่ตกลงกับเจ้าหน้าที่ก็ต้องถูกเวนคืน ดังนี้ การที่โจทก์ยอมตกลงโอนที่ดินภายใต้สภาพบังคับเช่นนี้ย่อมไม่ใช่การโอนโดยเจตนาหรือเพื่อประโยชน์ในกิจการของโจทก์ กรณีของโจทก์จึงไม่เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางการค้าหรือหากำไรที่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามมาตรา 91/2 (6) แห่ง ป.รัษฎากรฯ

โจทก์จำเป็นต้องมีที่ดินไว้ใช้เป็นที่ตั้งโรงงานผลิตสินค้าจำหน่ายไม่ใช่มีไว้เพื่อขาย ประกอบกับโจทก์ต้องโอนที่ดินแก่กรมทางหลวงเนื่องจากอยู่ในบริเวณที่ที่จะต้องถูกเวนคืนตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 ซึ่งหากโจทก์ไม่ตกลงกับเจ้าหน้าที่ก็ต้องถูกเวนคืน ดังนั้น การที่โจทก์ยอมตกลงโอนที่ดินนั้นแก่กรมทางหลวงจึงเกิดจากสภาพบังคับดังกล่าว ไม่ใช่การโอนโดยเจตนาหรือเพื่อประโยชน์ในกิจการของโจทก์ จึงไม่เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไรที่อยู่ในบังคับต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตาม ป.รัษฎากร มาตรา 91/2 (6)
โจทก์บรรยายฟ้องว่า ในส่วนเงินค่าทดแทนสำหรับสิ่งปลูกสร้างและเงินค่าทดแทนสำหรับต้นไม้นั้น เป็นเงินชดเชยความเสียหายและการขาดประโยชน์จากการที่โจทก์ไม่ได้ใช้ทรัพย์สินอีกต่อไป ไม่ใช่ค่าโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ การประเมินให้โจทก์เสียภาษีจากรายรับเงินค่าทดแทนดังกล่าวเป็นการไม่ชอบและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ก็ไม่ชอบด้วย จำเลยให้การว่าการประเมินและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ชอบแล้ว ศาลภาษีอากรกลางกำหนดประเด็นข้อพิพาทว่าการประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ถูกต้องและชอบด้วยกฎหมายหรือไม่ จึงมีประเด็นข้อพิพาทเกี่ยวกับเงินค่าทดแทนสำหรับสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้ด้วย การที่ศาลภาษีอากรกลางวินิจฉัยว่า การประเมินภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับเงินค่าทดแทนสำหรับสิ่งปลูกสร้างและต้นไม้เป็นการประเมินที่ไม่ชอบและคำวินิจฉัยอุทธรณ์ของคณะกรรมการพิจารณาอุทธรณ์ในส่วนนี้ก็ไม่ชอบ จึงเป็นการวินิจฉัยไปตามประเด็นที่กำหนดไว้มิได้นอกฟ้องนอกประเด็น

โจทก์จำเลยทำสัญญาประนีประนอมยอมความและศาลพิพากษาตามยอมแล้ว ในสัญญาประนีประนอมยอมความข้อ 2.10 กำหนดให้จำเลยโอนที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้โจทก์ หากจำเลยไม่ยอมโอนให้ถือเอาคำพิพากษาเป็นการแสดงเจตนา แต่ในขณะที่ทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันนั้น จำเลยได้โอนที่ดินตามสัญญาประนีประนอมยอมความข้อ 2.10 ให้แก่บุคคลภายนอกไปแล้ว จำเลยจึงไม่อาจโอนให้แก่โจทก์ได้ อันเป็นการผิดสัญญาประนีประนอมยอมความ แต่สัญญาประนีประนอมยอมความไม่ได้ระบุให้จำเลยต้องใช้ราคาที่ดินหากจำเลยไม่อาจโอนได้ แม้ตามสัญญาประนีประนอมยอมความข้อ 6 จะระบุว่า หากจำเลยผิดนัดไม่ว่าข้อใดข้อหนึ่ง จำเลยยอมให้โจทก์บังคับคดีได้ทันที ก็ไม่ได้หมายความว่าหากจำเลยไม่สามารถโอนที่ดินทั้งสิบแปลงตามสัญญาประนีประนอมยอมความข้อ 2 ซึ่งรวมถึงที่ดินพิพาทตามสัญญาประนีประนอมยอมความข้อ 2.10 ให้แก่โจทก์ได้จำเลยจะต้องชำระราคาที่ดินให้แก่โจทก์ ดังนั้น โจทก์จึงไม่อาจขอให้ศาลมีคำสั่งขายทอดตลาดที่ดินทั้งสิบแปลงมาชำระเป็นราคาที่ดินตามสัญญาประนีประนอมยอมความข้อ 2.10 ได้ หากจำเลยผิดสัญญาอย่างใด โจทก์จะต้องไปว่ากล่าวเอากับจำเลยอีกต่างหาก