คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดินมือเปล่า

ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่า เพราะหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) เลขที่ 1989 มิใช่หนังสือสำคัญแสดงการกรรมสิทธิ์บุคคลจะพึงมีสิทธิเหนือที่ดินพิพาทคงมีแต่สิทธิครอบครอง แม้โจทก์จะได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทแต่การได้มาของโจทก์เป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมซึ่งถ้ายังมิได้จดทะเบียน โจทก์จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้มีสิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วหาได้ไม่ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้สิทธิในที่ดินพิพาท

จำเลยที่ 1 เป็นเจ้าของที่ดินพิพาทตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) จำเลยที่ 1 ขายและส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่ ส. โดยมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส. ขายและส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ ต่อมาจำเลยที่ 1 จดทะเบียนขายฝากที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 2 โดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต ครั้นครบกำหนดจำเลยที่1 ไม่ใช้สิทธิไถ่คืน แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) มิใช่หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์บุคคลจะพึงมีสิทธิเหนือที่ดินพิพาทคงมีแต่สิทธิครอบครอง แม้โจทก์จะได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท แต่การได้มาของโจทก์ก็เป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมซึ่งถ้ายังมิได้จดทะเบียน โจทก์จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยที่ 2 ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้วหาได้ไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคสอง จำเลยที่ 2 จึงเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินพิพาท

น. นำที่ดินพิพาทซึ่งเป็นของจำเลยทั้งสามไปขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ในนามของ น. เป็นเพียงการมีชื่อถือสิทธิครอบครองหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แทนจำเลยทั้งสามเท่านั้น เมื่อ น. ถึงแก่กรรม ที่ดินพิพาทจึงมิใช่ทรัพย์มรดกของ น. การที่เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนใส่ชื่อ ส. สามีของโจทก์ลงในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ในฐานะที่ ส. เป็นทายาทของ น. โดยที่ ส. ไม่มีสิทธิ ก็ไม่ทำให้ ส. ได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทแต่อย่างใด ที่ดินพิพาทจึงยังคงเป็นของจำเลยทั้งสามตลอดมา แม้ต่อมาจำเลยทั้งสามทำหนังสือสัญญาตกลงแบ่งแยกที่ดิน ด้านทิศตะวันออกของถนนขอนแก่น - มัญจาคีรี ให้เป็นของจำเลยที่ 2 กับ ส. สามีของโจทก์ร่วมกัน สัญญาดังกล่าว ก็มิใช่สัญญาประนีประนอมยอมความ เพราะ ส. สามีของโจทก์กับจำเลยทั้งสามมิได้มีข้อพิพาทกัน เกี่ยวกับทรัพย์มรดกของ น. ในขณะทำสัญญาหรือจะมีขึ้นในภายหน้า หากแต่เป็นสัญญาให้อสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่ดินมือเปล่าที่มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์ มิได้มีการส่งมอบการครอบครอง แม้จำเลยทั้งสามจะทำเป็นหนังสือสัญญาตกลงแบ่งแยกที่ดินไว้ แต่ก็มิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การยกให้จึงไม่สมบูรณ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 525 โจทก์จึงไม่มีสิทธิขอแบ่งที่ดินพิพาทจากจำเลยทั้งสาม

ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทตกเป็นโมฆะเสียเปล่าตั้งแต่วันทำสัญญาเพราะเป็นที่ดินมือเปล่าซึ่งไม่มีคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว อีกทั้งข้อความที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย ไม่มีข้อความใดที่ระบุว่าจะไปทำการโอนที่ดินกันเมื่อใด จึงตกเป็นโมฆะตาม พ.ร.บ.ให้ใช้ ป.ที่ดินพ.ศ.2497 มาตรา 9 จำเลยได้ยกปัญหานี้ขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์แล้ว ซึ่งเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3ไม่วินิจฉัยให้จึงไม่ชอบ
แม้ที่ดินพิพาทตามสัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์และจำเลยจะเป็นที่ดินมือเปล่า ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ไม่อาจโอนกันได้ตาม พ.ร.บ.ให้ใช้ ป.ที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 9 ก็ตาม แต่ย่อมโอนไปซึ่งการครอบครองได้โดยการส่งมอบตาม ป.พ.พ.มาตรา 1378 สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจึงไม่ตกเป็นโมฆะ

ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทตกเป็นโมฆะเสียเปล่าตั้งแต่วันทำสัญญาเพราะเป็นที่ดินมือเปล่าซึ่งไม่มีคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว อีกทั้งข้อความที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย ไม่มีข้อความใดที่ระบุว่าจะไปทำการโอนที่ดินกันเมื่อใด จึงตกเป็นโมฆะตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินพ.ศ. 2497 มาตรา 9 จำเลยได้ยกปัญหานี้ขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์แล้ว ซึ่งเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน การที่ศาลอุทธรณ์ภาค 3 ไม่วินิจฉัยให้จึงไม่ชอบ
แม้ที่ดินพิพาทตามสัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์และจำเลยจะเป็นที่ดินมือเปล่า ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว ไม่อาจโอนกันได้ตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 9 ก็ตาม แต่ย่อมโอนไปซึ่งการครอบครองได้โดยการส่งมอบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทจึงไม่ตกเป็นโมฆะ

ที่จำเลยฎีกาว่า สัญญาซื้อขายที่ดินพิพาทตกเป็นโมฆะเสียเปล่าตั้งแต่วันทำสัญญาเพราะเป็นที่ดินมือเปล่าซึ่งไม่มีคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้ว อีกทั้งข้อความที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขาย ไม่มีข้อความใดที่ระบุว่าจะไปทำการโอนที่ดินกันเมื่อไร จึงตกเป็นโมฆะตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มาตรา 9จำเลยได้ยกปัญหานี้ขึ้นว่ากล่าวในชั้นอุทธรณ์แล้วซึ่งเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน การที่ศาลอุทธรณ์ไม่วินิจฉัยให้จึงไม่ชอบ
แม้ที่ดินพิพาทตามสัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินมือเปล่า ยังไม่ได้รับคำรับรองจากนายอำเภอว่าได้ทำประโยชน์แล้วไม่อาจโอนกันได้ตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดินพ.ศ. 2497 มาตรา 9 ก็ตาม แต่ย่อมโอนไปซึ่งการครอบครองได้ โดยการส่งมอบตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1378 สัญญาซื้อขายจึงไม่ตกเป็นโมฆะ โจทก์มีอำนาจฟ้อง

การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่าง ส.กับ ต. แม้ไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 456วรรคแรก ก็ตาม แต่ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่าที่มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3 ก.) เป็นหลักฐาน เจ้าของที่ดินจึงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้น เมื่อ ต.ได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่ ส.บิดาโจทก์ ถือว่า ต.ได้สละการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่บิดาโจทก์ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 1377, 1378 แล้ว เมื่อโจทก์ได้เข้าครอบครองโดยบิดายกให้ โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท แม้ขณะซื้อขายที่ดินพิพาทมีข้อตกลงว่าเมื่อไถ่ถอนจำนองแล้ว จึงจะมีการโอนที่ดินพิพาทให้แก่ ส.ก็เป็นเรื่องประสงค์จะให้มีหลักฐานทางทะเบียนภายหลังจากที่ได้โอนสิทธิครอบครองแล้วเท่านั้น เพราะในขณะที่มีการซื้อขายที่ดินพิพาทนั้น ต.ได้จำนองที่ดินดังกล่าวทั้งแปลงรวมทั้งที่ดินพิพาทไว้กับ พ.ไม่อาจทำการโอนทางทะเบียนได้ จึงมิใช่เงื่อนไขในสัญญาซื้อขายอันจะมีผลทำให้สัญญาซื้อขายดังกล่าวซึ่งเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกลายเป็นสัญญาจะซื้อขาย

การซื้อขายที่ดินพิพาทระหว่าง ส. กับ ต. แม้ไม่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 456 วรรคแรก ก็ตาม แต่ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่าที่มีเพียงหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.3 ก.) เป็นหลักฐาน เจ้าของที่ดินจึงมีเพียงสิทธิครอบครองเท่านั้นเมื่อ ต. ได้ส่งมอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่ ส. บิดาโจทก์ถือว่า ต. ได้สละการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่บิดาโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377,1378 แล้ว เมื่อโจทก์ได้เข้าครอบครองโดยบิดายกให้ โจทก์ย่อมได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาท แม้ขณะซื้อขายที่ดินพิพาทมีข้อตกลงว่าเมื่อไถ่ถอนจำนองแล้ว จึงจะมีการโอนที่ดินพิพาทให้แก่ ส. ก็เป็นเรื่องประสงค์จะให้มีหลักฐานทางทะเบียนภายหลังจากที่ได้โอนสิทธิครอบครองแล้วเท่านั้น เพราะในขณะที่มีการซื้อขายที่ดินพิพาทนั้น ต. ได้จำนองที่ดินดังกล่าวทั้งแปลงรวมทั้งที่ดินพิพาทไว้กับ พ. ไม่อาจทำการโอนทางทะเบียนได้ จึงมิใช่เงื่อนไขในสัญญาซื้อขายอันจะมีผลทำให้สัญญาซื้อขายดังกล่าวซึ่งเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดกลายเป็นสัญญาจะซื้อขาย

ที่ดินที่ตกลงจะซื้อขายกันเป็นที่ดินมือเปล่าตามสัญญาจะซื้อขายมีข้อตกลงว่า โจทก์จะชำระราคาค่าที่ดินส่วนที่เหลือเมื่อได้รับโฉนดแล้ว แสดงว่าคู่สัญญาจะบังคับตามสิทธิของแต่ละฝ่ายได้ต่อเมื่อมีการออกโฉนดที่ดินแล้วปรากฏว่าที่ดินพิพาทได้ออกเป็นโฉนดที่ดินเมื่อปี 2531และ 2533 อายุความจึงต้องเริ่มนับตั้งแต่ปีดังกล่าวมิใช่นับแต่วันทำสัญญาจะซื้อขาย ขณะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทยังเป็นที่ดินมือเปล่าเมื่อสัญญาจะซื้อขายได้ระบุที่ตั้งของที่ดิน และระบุด้วยว่าเป็นที่ดินตามหลักฐานใบนำสำรวจซึ่งได้ระบุจำนวนเนื้อที่ดิน ที่จะซื้อขายกัน โดยให้ผู้ซื้อมีสิทธิเลือกเอาที่ดินที่ใด ก็ได้ตามใบนำสำรวจและยังระบุด้วยว่าจะชำระเงินค่าที่ดิน ส่วนที่เหลือเมื่อได้รับโฉนดที่ดินแล้ว ถือว่าเป็น สัญญาจะซื้อขายที่มีสาระสำคัญครบถ้วนแล้ว จึงสมบูรณ์ ใช้บังคับได้ตามกฎหมาย ตามสัญญาจะซื้อขายระบุว่า ถ้าผู้จะขายผิดสัญญาไม่ไปจดทะเบียนขายตามกำหนด ผู้จะขายยอมให้ผู้จะซื้อฟ้องศาลบังคับให้เป็นไปตามสัญญา และยอมใช้ค่าเสียหายให้แก่ผู้จะซื้อ 200,000 บาท และ 100,000 บาท ตามลำดับค่าเสียหายเช่นนี้ถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับซึ่งกำหนดไว้ในสัญญา และเป็นเบี้ยปรับซึ่งผู้จะขายผู้เป็นลูกหนี้สัญญาจะให้เมื่อตนไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องสมควรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381 ซึ่งนอกจาก จะเรียกให้โอนที่ดินเป็นการชำระหนี้แล้วผู้จะซื้อซึ่งเป็น เจ้าหนี้ยังมีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับตามสัญญาจากผู้จะขาย ได้อีกด้วย มิใช่เบี้ยปรับตามมาตรา 380 ซึ่งเจ้าหนี้ มีสิทธิเรียกให้ชำระหนี้หรือเรียกเอาเบี้ยปรับแทน การชำระหนี้ได้

ของรัฐหรือแผ่นดินแล้ว
การสละการครอบครองที่ดินมือเปล่าให้แก่ทางราชการ โดยจะขอถือกรรมสิทธิ์เฉพาะผลอาสินแต่เพียงอย่างเดียวนั้น มีผลให้ที่ดินที่โจทก์สละการครอบครองกลายเป็นที่สาธารณสมบัติของแผ่นดินทันที โดยไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อีก เมื่อการแสดงเจตนาสละการครอบครองที่ดินมือเปล่าเป็นกิจการที่กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การตั้งตัวแทนในการสละการครอบครองจึงไม่ต้องทำเป็นหนังสือการที่ อ.สามีโจทก์ลงลายมือชื่อในหนังสือสละการครอบครองที่พิพาท ถือได้ว่าโจทก์ได้ตั้งตัวแทนในการสละการครอบครองที่พิพาทแล้ว