คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดินสาธารณูปโภค

จำเลยได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินหลังวันที่ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 มีผลใช้บังคับแล้ว จึงมีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามบทกฎหมายดังกล่าว เมื่อทางพิพาทเป็นสาธารณูปโภคที่จำเลยก่อสร้างขึ้นภายในโครงการจัดสรรที่จำเลยได้รับอนุญาต จึงต้องตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง ตามข้อ 30 วรรคแรก แห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว แม้ทางพิพาทมีชื่อจำเลยเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์

การบังคับคดีแก่ที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคต้องมีการนำที่ดินส่วนดังกล่าวออกขายทอดตลาดเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษาและต้องมีการทำนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ประมูลได้ การขายทอดตลาดที่ดินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคจึงถือว่าเป็นการทำนิติกรรมที่ก่อให้เกิดภาวะผูกพันแก่ที่ดิน จึงต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 33 วรรคหนึ่ง เมื่อไม่ปรากฏว่าการยึดที่ดินพิพาทส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคออกขายทอดตลาดได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง การยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดจึงต้องห้ามตามกฎหมาย

โจทก์เป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาในมูลหนี้สัญญาจะซื้อจะขายจำนวน 204,000 บาท พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จ โจทก์นำยึดที่ดินพิพาทส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคซึ่งมีราคาประเมิน 13,058,600 บาท และปรากฏในสำนวนว่ามีผู้ซื้อได้จากการขายทอดตลาดในราคา 3,920,000 บาท โดยมีการทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินกับเจ้าพนักงานบังคับคดีเมื่อวันที่ 7 สิงหาคม 2547 ตามเอกสารท้ายฎีกา หมายเลข 6 แต่ไม่ปรากฏว่าการยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง การยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดจึงต้องห้ามตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 30 วรรคสอง และมาตรา 33 วรรคหนึ่ง และกรณีไม่ต้องด้วย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 41 วรรคท้าย เพราะการยึดที่ดินพิพาทออกขายทอดตลาดในคดีนี้มิใช่การยึดและขายทอดตลาดที่ดินจัดสรรทั้งโครงการซึ่งกฎหมายบัญญัติให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจากการขายทอดตลาดต้องรับโอนใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินรวมทั้งรับโอนสิทธิและหน้าที่ที่ผู้จัดสรรที่ดินมีต่อผู้ซื้อที่ดินจัดสรร โจทก์จึงไม่มีสิทธิยึดที่ดินพิพาทของจำเลยเพื่อนำออกขายทอดตลาดได้

โจทก์ทั้งสิบสองซื้อบ้านและที่ดิน โครงการหมู่บ้าน ศ. 1 โดยจำเลยทั้งสองและ จ. ปกปิดข้อความจริงว่า โครงการหมู่บ้าน ศ. 1 ไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรตามกฎหมายและ จ. แจ้งว่าโครงการจัดให้มีลานจอดรถอันเป็นสาธารณูปโภค โจทก์ทั้งสิบสองชำระเงินครบถ้วนและรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านแล้ว ดังนั้น เงินค่าซื้อที่ดินและบ้านที่จำเลยทั้งสองได้รับจากโจทก์ทั้งสิบสอง จึงเกิดจากการซื้อขายที่ดินและบ้าน มิใช่เกิดจากการปกปิดข้อความจริงว่า จำเลยที่ 1 ไม่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดิน ทั้งการที่จำเลยทั้งสองไม่ได้ขออนุญาตจากทางราชการให้ดำเนินการจัดสรรที่ดิน ก็ไม่ใช่สาระสำคัญที่จะบ่งชี้ว่าจำเลยทั้งสองมีเจตนาที่จะฉ้อโกงโจทก์ทั้งสิบสอง และที่จำเลยทั้งสองไปขออนุญาตก่อสร้างอาคารบนที่ดินที่ จ. จัดให้เป็นลานจอดรถโดยมิได้แจ้งให้โจทก์ทั้งสิบสองทราบนั้น มิใช่การปกปิดข้อความจริงซึ่งควรบอกให้แจ้งเพราะจำเลยทั้งสองไม่จำเป็นต้องแจ้งให้โจทก์ทั้งสิบสองทราบ ทั้งจำเลยทั้งสองก็ไม่ได้ทรัพย์สินไปจากโจทก์ทั้งสิบสองเพราะที่ดินเป็นลานจอดรถยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของ จ. ส่วนการที่จำเลยทั้งสองก่อสร้างอาคารเจ็ดชั้นบนที่ดินสาธารณูปโภคที่เป็นลานจอดรถ ก็เป็นเรื่องที่จำเลยที่ 2 มิได้ปฏิบัติตามคำมั่นของ จ. ที่ให้ไว้กับโจทก์ทั้งสิบสองเท่านั้น กรณีเป็นเรื่องผิดสัญญาทางแพ่ง การกระทำของจำเลยทั้งสองตามฟ้องจึงไม่เป็นความผิดฐานฉ้อโกงตาม ป.อ. มาตรา 341

จำเลยร่วมที่ 1 ได้โฆษณาหรือให้คำรับรองแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการว่าจะจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะบนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงในแผ่นพับโฆษณาและแผนผังโครงการ แม้จะมิได้มีการจดแจ้งให้ปรากฏในโฉนดที่ดินพิพาททั้งสองแปลงก็ไม่ทำให้ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงไม่เป็นที่ดินสำหรับสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะโดยเปลี่ยนเป็นที่ดินสำหรับจัดสรรเพื่อขายไปได้ โดยถือว่าข้อความในแผ่นพับโฆษณาและแผนผังโครงการเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 กับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายตาม พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 11 และถือว่าที่ดินพิพาททั้งสองแปลงรวมทั้งสระว่ายน้ำและสวนหย่อมที่ได้จัดทำขึ้นแล้วบนที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 65722 เป็นสาธารณูปโภคและตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43 วรรคหนึ่ง
การที่ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 33 วรรคหนึ่ง ห้ามมิให้ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิดภาระผูกพันแก่ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคและที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะโดยพลการก็โดยวัตถุประสงค์เพื่อป้องกันมิให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับความเดือดร้อนเสียหายจากการใช้ประโยชน์ในที่ดินโดยมีเงื่อนไข ข้อจำกัดทำให้ไม่ได้รับความสะดวกในการใช้ สำหรับการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะไปยังบุคคลอื่นก็อาจทำให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรได้รับความเดือดร้อนเสียหายลักษณะเดียวกันโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรขึ้นแล้ว ผู้จัดสรรที่ดินก็ต้องดำเนินการโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (1) (เดิม) หรือหากไม่มีการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ผู้จัดสรรที่ดินต้องเป็นผู้ดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด เพื่อการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคโดยได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน หรือผู้จัดสรรที่ดินต้องจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (2) หรือ (3) (เดิม) ประการหนึ่งประการใด ดังนี้ การที่ผู้จัดสรรที่ดินโอนที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคหรือที่ดินที่ใช้เพื่อสาธารณะไปยังบุคคลอื่นจึงเป็นนิติกรรมที่ไม่อาจกระทำได้ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 33
การซื้อขายที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 65722 ระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 กับจำเลยร่วมที่ 2 การขายฝากที่ดินแปลงดังกล่าวระหว่างจำเลยร่วมที่ 2 กับโจทก์ และการซื้อขายที่ดินพิพาทโฉนดเลขที่ 65657 ระหว่างจำเลยร่วมที่ 1 กับโจทก์ โดยไม่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดเพชรบุรี จึงเป็นนิติกรรมที่มีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150
จำเลยได้จดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดยชอบด้วย พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 แล้วจำเลยร่วมที่ 1 ในฐานะผู้จัดสรรที่ดินจึงต้องดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาททั้งสองแปลงอันเป็นสาธารณูปโภคให้แก่จำเลยไปจัดการและดูแลบำรุงรักษาตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 44 (1) (เดิม) โดยโจทก์ไม่มีสิทธิเข้าเกี่ยวข้องกับที่ดินพิพาททั้งสองแปลง