คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ที่ดินเช่า

แม้โจทก์กับจำเลยจะไม่มีนิติสัมพันธ์ต่อกัน แต่การที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าที่พิพาทจากโจทก์ร่วมเข้าครอบครองทำประโยชน์ในที่พิพาทไม่ได้ เนื่องจากจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าที่พิพาทจากโจทก์ร่วมและสัญญาเช่าได้สิ้นสุดลงก่อนหน้านี้ไม่ยอมออกไปจากที่พิพาทนั้นย่อมเป็นการรอนสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิดำเนินคดีแก่จำเลยโดยการยื่นคำฟ้องพร้อมกับขอให้ศาลเรียกผู้ให้เช่าคือโจทก์ร่วมเข้ามาร่วมเป็นโจทก์ได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 477 และ 549 ซึ่งโจทก์ก็ได้ปฏิบัติตามบทบัญญัติกฎหมายดังกล่าวแล้ว กรณีมิใช่เรื่องที่โจทก์ร่วมร้องสอดเข้ามาเป็นโจทก์ร่วมตาม ป.วิ.พ. มาตรา 57 (2) เมื่อโจทก์ร่วมยินยอมเข้าร่วมเป็นโจทก์ตามที่โจทก์มีคำขอแล้ว ก็ย่อมมีผลทำให้โจทก์และโจทก์ร่วมมีอำนาจฟ้องจำเลย

สัญญาเช่าที่ดินระหว่างโจทก์กับเทศบาลระบุให้โจทก์ใช้ที่ดินที่เช่าเป็นสถานที่จอดรถสำหรับกิจการโรงแรมของโจทก์ ดังนั้นการที่จำเลยติดตั้งหลังคากันสาดรุกล้ำเข้ามาในที่ดินที่โจทก์เช่าทำให้โจทก์ไม่สามารถจะใช้หรือได้รับประโยชน์จากที่ดินได้โดยสะดวกเป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเสียหายหรือเดือดร้อนเกินที่ควรคิดหรือคาดหมายในการใช้ที่ดิน แม้โจทก์เป็นเพียงผู้เช่าที่ดินจากเทศบาลแต่การเช่าที่ดินก็เพื่อใช้ประโยชน์ในกิจการโรงแรมของโจทก์ เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของโรงแรมอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ได้รับความเดือดร้อนรำคาญเป็นพิเศษย่อมมีอำนาจฟ้องให้ขจัดความเดือดร้อนนั้นได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 421 และมาตรา 1337 แม้ว่าจำเลยติดตั้งหลังคาตึกแถวก่อนที่โจทก์จะทำสัญญาเช่าที่ดินจากเทศบาลก็หาเป็นเหตุให้โจทก์ต้องเสียสิทธิดังกล่าวไปไม่ โจทก์จึงมีสิทธิปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหายหรือความเดือดร้อนให้สิ้นไปโดยฟ้องจำเลยให้รื้อถอนหลังคาที่ต่อเติมออกมาจากตึกแถวของจำเลยซึ่งกีดขวางการใช้ประโยชน์จากที่ดินดังกล่าว

จำเลยปลูกบ้านในที่ดินพิพาทที่เช่าจากโจทก์ ต่อมาที่ดินพิพาทใต้บ้านถูกน้ำกัดเซาะเป็นเหตุให้ตลิ่งพังทลายลงสู่แม่น้ำกลายสภาพเป็นที่ชายตลิ่งโดยที่จำเลยยังคงทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์ตลอดมาและโจทก์ยังคงสงวนสิทธิแห่งความเป็นเจ้าของเก็บเกี่ยวผลประโยชน์เป็นค่าเช่าที่ดินพิพาทอยู่ มิได้ปล่อยทิ้งให้เป็นที่ชายตลิ่งที่ประชาชนทั่วไปจะเข้ามาใช้ประโยชน์ร่วมกันได้ ดังนั้น ที่ดินพิพาทจึงมิใช่ที่ชายตลิ่งอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1304(2) เมื่อสัญญาเช่าที่ดินพิพาทสิ้นสุดลงจำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทของโจทก์อีกต่อไป โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

จำเลยปลูกบ้านในที่ดินพิพาทที่เช่าจากโจทก์ ต่อมาที่ดินพิพาทใต้อาคารบ้านที่จำเลยปลูกสร้างถูกน้ำกัดเซาะเป็นเหตุให้ตลิ่งพังทลายลงสู่แม่น้ำ ที่ดินพิพาทกลายสภาพเป็นที่ชายตลิ่งโดยที่จำเลยยังคงทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทกับโจทก์ตลอดมาซึ่งโจทก์ก็ยังคงสงวนสิทธิแห่งความเป็นเจ้าของที่ดินพิพาทโดยเก็บเกี่ยวผลประโยชน์เป็นค่าเช่าที่ดินพิพาทอยู่ มิได้ปล่อยทิ้งให้เป็นที่ชายตลิ่งที่ประชาชนทั่วไปจะเข้ามาใช้ประโยชน์ร่วมกันได้ ดังนั้น ที่ดินพิพาทจึงมิใช่ที่ชายตลิ่งอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304(2) เมื่อสัญญาเช่าที่ดินพิพาทสิ้นสุดลงและล่วงเลยเวลาที่โจทก์ผ่อนผันให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทได้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทของโจทก์อีกต่อไป โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

โจทก์ประกอบกิจการห้างสรรพสินค้าและให้เช่าพื้นที่อาคารของห้างสรรพสินค้า โจทก์ได้ปลูกสร้างอาคารสรรพสินค้าด้วยสัมภาระของโจทก์บนที่ดินที่โจทก์ทำสัญญาเช่าจากกรมการศาสนา โดยโจทก์ตกลงยอมยกกรรมสิทธิ์สิ่งที่นำมาปรับปรุงปลูกสร้างบนที่ดินดังกล่าวให้ตกเป็นของกรมการศาสนาทันทีเพื่อให้เป็นทรัพย์สินส่วนควบตามสัญญาเช่า บรรดาสิ่งที่นำมาปรับปรุงปลูกสร้างในสถานที่ที่เช่าหาได้ตกเป็นส่วนควบของที่ดินที่โจทก์เช่าจากกรมศาสนาไม่ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 ดังนั้น กรมการศาสนาย่อมไม่มีกรรมสิทธิ์ในบรรดาสิ่งที่นำมาปรับปรุงปลูกสร้างในสถานที่ที่เช่า ตาม ป.พ.พ. มาตรา 144 วรรคสอง แต่การที่กรมการศาสนาได้กรรมสิทธิ์ในบรรดาสิ่งที่นำมาปรับปรุงปลูกสร้างก็เนื่องมาจากข้อตกลงในสัญญาเช่า โดยโจทก์ผู้เช่าแสดงเจตนาไว้ชัดแจ้งถึงการยกกรรมสิทธิ์ให้ทันที เพื่อให้สิ่งที่นำมาปรับปรุงปลูกสร้างเป็นทรัพย์สินส่วนควบติดกับที่เช่าตลอดไป อันเป็นการแสดงให้เห็นอยู่ในตัวว่าโจทก์มีกรรมสิทธิ์ในอาคารสิ่งปลูกสร้างรวมทั้งสิ่งที่นำมาปรับปรุงปลูกสร้างในสถานที่เช่า ซึ่งหากโจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์แล้ว โจทก์ย่อมไม่อาจจะตกลงให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่เจ้าของที่ดินในทันทีได้ ฉะนั้น อาคารสรรพสินค้าและบรรดาสิ่งที่นำมาปรับปรุงปลูกสร้างในสถานที่เช่า จึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของกรมการศาสนาโดยนิติกรรม หาใช่โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมไม่ กรณีจึงถือได้ว่าโจทก์ได้จำหน่าย จ่าย โอนอาคารสรรพสินค้าและบรรดาสิ่งที่นำมาปรับปรุงปลูกสร้างในสถานที่เช่า อันเป็นการ "ขาย" ตาม ป.รัษฎากร มาตรา 91/1 (4) ที่ได้ให้คำนิยามว่า "ขาย" หมายความว่า จำหน่าย จ่าย โอน ไม่ว่าจะมีประโยชน์ตอบแทนหรือไม่
กรณีของโจทก์เป็นการขายอาคารสรรพสินค้าและบรรดาสิ่งที่นำมาปรับปรุงปลูกสร้างในสถานที่เช่าจากกรมการศาสนาและเป็นการขายภายในกำหนด 3 ปี นับแต่เดือนที่ก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์ ดังนั้น ภาษีซื้อที่เกิดจากค่าก่อสร้างอาคารหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นบนที่ดินที่เช่าจากกรมการศาสนาเพื่อใช้หรือจะใช้ในกิจการประเภทที่ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มจึงเป็นภาษีซื้อที่ไม่ให้นำมาหักในการคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่มตาม ป.รัษฎากร มาตรา 82/3 ทั้งนี้ตามมาตรา 82/5 (6) ประกอบด้วยประกาศอธิบดีกรมสรรพากรเกี่ยวกับภาษีมูลค่าเพิ่ม (ฉบับที่ 42) เรื่อง การกำหนดภาษีซื้อที่ไม่ให้นำไปหักในการคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่มตามมาตรา 82/5 (6) แห่ง ป.รัษฎากร ข้อ 2 (4) โจทก์จึงไม่สามารถนำภาษีซื้อที่เกิดจากการก่อสร้างอาคารสรรพสินค้าบนที่ดินที่เช่าจากกรมการศาสนามาหักในการคำนวณภาษีมูลค่าเพิ่ม

ตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมฯ มาตรา 57 วรรคหนึ่ง โจทก์ซึ่งเป็นคู่กรณีหรือผู้มีส่วนได้เสียที่ไม่เห็นด้วยหรือไม่พอใจคำวินิจฉัยของ คชก. จังหวัดจะต้องฟ้อง คชก. จังหวัดเพื่อให้เพิกถอนคำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดเสียก่อน การที่โจทก์ไม่พอใจคำวินิจฉัยของ คชก.จังหวัดที่วินิจฉัยว่าโจทก์ไม่มีสิทธิซื้อที่นาพิพาทคืนจากจำเลยโจทก์จึงชอบที่จะฟ้อง คชก. จังหวัดเป็นจำเลยเพื่อขอให้ศาลมีคำพิพากษาเพิกถอนคำวินิจฉัยดังกล่าว เมื่อคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ระบุให้จำเลยโอนขายที่นาพิพาทคืนโจทก์ จึงเท่ากับขอให้กลับคำวินิจฉัยของ คชก. จังหวัด ดังนั้น ที่โจทก์ไม่ฟ้องหรือร้องขอให้เรียก คชก. จังหวัดเข้ามาเป็นคู่ความในคดีร่วมกับจำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องบังคับจำเลยขายที่นาพิพาทคืนโจทก์โดยลำพัง

ที่ดินของโจทก์และจำเลยอยู่ติดกัน จำเลยทำสัญญาเช่าที่ดินของโจทก์เพื่อทำสวนส้มในที่ดินทั้งของโจทก์และจำเลย โดยจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ มีกำหนดการเช่า 22 ปี จำเลยได้ทำการขุดดินจากที่ดินของโจทก์ไปถมในที่ดินของจำเลย เพื่อให้ที่ดินของโจทก์และจำเลยมีระดับพื้นดินเท่ากัน เมื่อพิจารณาถึงสภาพภูมิประเทศรวมถึงที่ตั้งของที่ดิน ทั้งสองแปลงดังกล่าวแล้วพบว่าเป็นที่ราบลุ่ม หากปีใดมีฝนตกมากอาจเกิดน้ำท่วม บางปีก็แล้งน้ำ การทำสวนผลไม้จึงต้องขุดร่องน้ำเพื่อเก็บกักน้ำและทำคันดินกั้นน้ำรอบสวนด้านนอก เพื่อป้องกันน้ำท่วม อีกทั้งในการขุดร่องน้ำนี้ต้องเกลี่ยหน้าดินในแปลงให้มีระดับพื้นดินเท่ากันก่อนจึงจะขุดร่องน้ำและทำคันดินกั้นน้ำได้ การที่จำเลยขุดหน้าดินใน ที่ดินของโจทก์แล้วนำไปถมในที่ดินของจำเลย จึงเป็นการปรับปรุงที่ดินทั้งของโจทก์และของจำเลยให้มีสภาพ เหมาะสมแก่การทำสวนส้ม การกระทำของจำเลยจึงเป็นการใช้ทรัพย์ที่เช่าตามประเพณีนิยมปกติ และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์สามารถเรียกร้องให้จำเลยปรับแต่งหน้าดินให้เรียบหรือให้คงไว้ในสภาพเดิมได้ จึงถือไม่ได้ว่าการกระทำของจำเลยเป็นการผิดสัญญาเช่าต่อโจทก์

จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์ซึ่งอยู่ติดกับที่ดินของจำเลยและจะใช้ที่ดินของโจทก์และจำเลยเพื่อทำสวนส้ม จึงต้องปรับแต่งหน้าดินของโจทก์และจำเลยให้มีระดับหน้าดินเท่ากันก่อนจะขุดร่องน้ำและทำคันดินกั้นน้ำ การที่จำเลยนำดินที่ขุดจากที่ดินของโจทก์ไปถมในที่ดินของจำเลยเพื่อให้มีระดับพื้นดินเท่ากัน เป็นการปรับปรุงที่ดินทั้งของโจทก์และจำเลยให้มีสภาพเหมาะสมแก่การทำสวนส้ม การกระทำของจำเลยจึงเป็นการใช้ทรัพย์ที่เช่าตามประเพณีนิยมปกติ และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าที่ดินแล้วโจทก์สามารถเรียกร้องให้จำเลยปรับแต่งหน้าดินให้เรียบหรือคงไว้ในสภาพเดิมได้ตามข้อตกลงต่อท้ายสัญญาเช่าที่ดินการกระทำของจำเลยจึงไม่เป็นการผิดสัญญาเช่าต่อโจทก์ โจทก์ไม่อาจอาศัยเหตุดังกล่าวบอกเลิกสัญญาเช่าได้

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 146 ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย ป. ซึ่งเป็นผู้เช่าที่ดินราชพัสดุได้ใช้สิทธิในการเช่าปลูกสร้างบ้านพิพาทลงในที่ดินราชพัสดุ บ้านพิพาทจึงไม่ตกเป็นส่วนควบของที่ดินราชพัสดุ
การจดทะเบียนการโอนสิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุจากบุคคลผู้มีสิทธิไปยังบุคคลอื่นต่อเจ้าหน้าที่ของทางราชการ หาใช่เป็นการจดทะเบียนการให้อสังหาริมทรัพย์ไม่ เพราะการโอนบ้านพิพาทซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์จะต้องปฏิบัติตาม ป.พ.พ. มาตรา 456, 525 ประกอบ ป. ที่ดิน มาตรา 71 คือ ไปจดทะเบียนการได้รับการยกให้บ้านพิพาทต่อเจ้าพนักงานที่ดินตาม ป. ที่ดิน ฉะนั้นการโอนไปซึ่งสิทธิการเช่าที่ดินราชพัสดุยังถือไม่ได้ว่าเป็นการยกให้บ้านพิพาทเพราะยังไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กฎหมายกำหนด การยกให้บ้านพิพาทไม่สมบูรณ์ ไม่มีผลให้บ้านพิพาทโอนตกไปยังผู้รับโอน

แม้ในการพิพากษาคดีส่วนแพ่ง ศาลจำต้องถือข้อเท็จจริงตามที่ปรากฏในคำพิพากษาคดีส่วนอาญาตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความอาญา มาตรา 46 ซึ่งต้องถือว่าโจทก์เช่าที่ดินพิพาทจากเจ้าของเดิมปลูกอ้อยและการที่จำเลยว่าจ้างคนงานเข้าไปเผาและตัดต้นอ้อยของโจทก์ในที่ดินพิพาทไปขายจำเลยกระทำไปโดยเชื่อว่าต้นอ้อยในที่ดินพิพาทเป็นของผู้อื่นซึ่งมอบให้จำเลยดูแลแทนและจำเลยไม่ทราบว่าโจทก์เช่าที่ดินพิพาทจากเจ้าของเดิมปลูกอ้อยและต้นอ้อยในที่ดินพิพาทเป็นของโจทก์ก็ตาม แต่จำเลยจะต้องรับผิดในทางแพ่งฐานกระทำละเมิดโจทก์หรือไม่ ต้องพิจารณาว่าความเข้าใจของจำเลยดังกล่าวเป็นไปโดยประมาทเลินเล่อหรือไม่ เมื่อปรากฏว่าความเข้าใจว่าตนมีสิทธิทำได้ของจำเลยเป็นไปด้วยความประมาทเลินเล่อ จำเลยจึงต้องรับผิดในผลแห่ง ละเมิดอันเกิดจากการกระทำโดยประมาทของตน