คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
นิติบุคคลหมู่บ้าน

ผู้ร้องสอดเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในนิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วม ซึ่งจำเลยเป็นผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน และทางพิพาทเป็นที่ดินสาธารณูปโภคที่จำเลยในฐานะผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการนิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วม ซึ่งตาม พ.ร.บ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 บัญญัติให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินจะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ผู้ร้องสอดซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินจัดสรรในนิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วม ย่อมได้รับประโยชน์จากทางพิพาทซึ่งเป็นภาระจำยอมโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมาย การที่จำเลยจดทะเบียนทางพิพาทในที่ดินสาธารณูปโภคที่จัดสรรให้เป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 2093 ของธนาคาร อ. ย่อมเป็นการกระทำที่กระทบต่อสิทธิหรือประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินที่จัดสรรในหมู่บ้านนิติบุคคลจำเลยร่วมทุกรายรวมทั้งผู้ร้องสอด ผู้ร้องสอดจึงมีส่วนได้เสียที่ต้องถูกกระทบสิทธิจากการที่จำเลยซึ่งเป็นผู้จัดสรรนำที่ดินสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของผู้ซื้อที่ดินที่จัดสรรไปจดทะเบียนให้เป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 2093
คำร้องของผู้ร้องสอดอ้างว่า ข้อพิพาทตามคำฟ้องของโจทก์ทั้งสองเป็นการกระทบสิทธิหรือประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่มีอยู่จำนวนกว่าร้อยแปลงในนิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วม และนิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วมได้ใช้สิทธิร้องสอดเข้ามาในคดีนี้แล้ว แม้ศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้นิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วมเข้าเป็นคู่ความในฐานะจำเลยร่วมตามคำร้องสอดก็ตาม แต่เมื่อคำร้องสอดของนิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วมที่ยื่นเข้ามานั้นตั้งข้ออ้างข้อเถียงโต้แย้งสิทธิและหน้าที่ในลักษณะเป็นปฏิปักษ์กับโจทก์ทั้งสองและจำเลย และเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จำเลยร่วมจึงอยู่ในฐานะเป็นคู่ความฝ่ายที่สามเสมือนเป็นโจทก์ยื่นคำฟ้อง ดังนี้ เท่ากับนิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วมได้ใช้สิทธิเป็นโจทก์ฟ้องแทนผู้ซื้อที่ดินจัดสรรซึ่งเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 47 เกี่ยวกับกรณีที่กระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่สิบรายขึ้นไปตามมาตรา 48 (4) ย่อมไม่มีความจำเป็นที่ผู้ร้องสอดซึ่งเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรคนหนึ่งจะเข้ามาเป็นคู่ความในคดีเพื่อยังให้ได้รับการรับรอง คุ้มครอง หรือบังคับตามสิทธิของตนอีก เพราะนิติบุคคลหมู่บ้านจำเลยร่วมได้ใช้สิทธิฟ้องแทนสมาชิกผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกรายตามกฎหมายแล้ว

ข้อตกลงตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ซึ่งตกลงให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ต้องรับผิดชำระค่าสาธารณูปโภคในช่วงเวลาก่อนมีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 44 (1) (2) หรือ (3) เป็นข้อตกลงที่ฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติมาตรา 43 ซึ่งเป็นกฎหมายที่มีวัตถุประสงค์เพื่อคุ้มครองผู้ซื้อที่ดินจัดสรร อันเป็นกฎหมายที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน เฉพาะข้อตกลงดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 สำหรับความรับผิดค่าบริการสาธารณะ เป็นคนละส่วนกับความรับผิดค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค จึงอาจมีการกำหนดให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรับผิดชอบในค่าบริการสาธารณะที่เกิดขึ้นก่อนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรได้ แต่เนื่องจากมีข้อตกลงเพิ่มเติมสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ว่าโจทก์จะหักค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและค่าใช้บริการสาธารณะตามส่วนเฉลี่ยของที่ดินแต่ละแปลงนับจากวันที่สาธารณูปโภคในแต่ละเฟสเสร็จสมบูรณ์จนถึงวันที่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเสร็จเรียบร้อย เมื่อได้ความว่าโจทก์ไม่ดำเนินการจัดทำสาธารณูปโภคให้แล้วเสร็จสมบูรณ์และถูกต้องตามแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินได้ตามกำหนดจนไม่สามารถจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรับโอนสาธารณูปโภคไปจัดการและดูแลรักษาต่อไปได้ โจทก์จึงยังไม่มีสิทธิเรียกให้จำเลยที่ 1 ที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 รับผิดค่าบริการสาธารณะได้