คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
บอกเลิกสัญญาเช่า

พระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524มาตรา 37 วรรคสอง กำหนดให้ คชก. ตำบลมีอำนาจพิจารณาวินิจฉัยการบอกเลิกการเช่านาตามสำเนาหนังสือบอกเลิกการเช่านาที่ผู้ให้เช่าส่งมาด้วย โดยต้องพิจารณาวินิจฉัยทุกกรณีไม่มีข้อยกเว้นแม้ผู้เช่าจะไม่คัดค้านหรือไม่มีคำร้องขอให้วินิจฉัย ก็ต้องพิจารณาวินิจฉัยว่าสมควรให้การเช่านาสิ้นสุดลง หรืออยู่ในบังคับแห่งเงื่อนไขใดตามมาตรา 37(1) ถึง (4) หรือไม่ เมื่อ คชก. ตำบลวินิจฉัยแล้วผู้เช่านา ผู้เช่าช่วงนา หรือผู้ให้เช่านา หรือผู้มีส่วนได้เสียในการเช่านาอาจอุทธรณ์คำวินิจฉัยของ คชก. ตำบลต่อ คชก. จังหวัดได้ตามมาตรา 56 วรรคหนึ่ง และถ้าไม่พอใจคำวินิจฉัยของ คชก. จังหวัดก็มีสิทธิอุทธรณ์ต่อศาลได้ตามมาตรา 57 วรรคหนึ่ง ซึ่งในกรณีของโจทก์เมื่อ คชก. ตำบลยังมิได้พิจารณาวินิจฉัยหนังสือบอกเลิกการเช่านาตามมาตรา 37 วรรคสอง โจทก์ยังไม่มีสิทธิอุทธรณ์โดยเสนอคดีต่อศาลได้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายจากจำเลย

ศาลชั้นต้นฟังข้อเท็จจริงว่า การเคหะแห่งชาติเคยมีหนังสือบอกเลิกการเช่าห้องพิพาทแก่จำเลยแล้ว จำเลยก็ยอมรับ แต่ปฏิเสธว่าหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าไม่มีผลบังคับ เพราะได้มีบัญชาของนายกรัฐมนตรีขณะนั้นให้ระงับโครงการรื้อถอนและให้ผู้เช่ารวมทั้งจำเลยเช่าอยู่ต่อไป แต่จำเลยไม่มีพยานมาสืบให้เห็นเป็นดังที่จำเลยอ้างเพียงกล่าวอ้างลอย ๆ ถือว่าการบอกเลิกการเช่ามีผลสมบูรณ์ จำเลยอยู่ในห้องพิพาทโดยละเมิด การที่จำเลยอุทธรณ์ว่า โจทก์และโจทก์ร่วมไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยเนื่องจากการบอกเลิกการเช่าห้องพิพาทไม่มีผลตามกฎหมายนั้นเป็นการโต้เถียงข้อเท็จจริงว่า หนังสือบอกเลิกสัญญาไม่มีผลบังคับเพื่อนำไปสู่ปัญหาข้อกฎหมายที่จำเลยอุทธรณ์ว่าจำเลยมีสิทธิการเช่าในห้องพิพาทดีกว่าโจทก์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 543 (3) อุทธรณ์ของจำเลยจึงเป็นอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง
ฎีกาของจำเลยในข้อที่ว่า โจทก์จะเรียกสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เข้ามาเป็นโจทก์ร่วม ไม่ต้องด้วยเหตุตาม ป.วิ.พ.มาตรา 57(3) (ก) เมื่อศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่า กรณีที่โจทก์เรียกสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เข้ามาเป็นโจทก์ร่วมต้องด้วยเหตุตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 57 (3) (ข) แล้ว ดังนี้ ฎีกาข้อนี้ของจำเลยจึงไม่เป็นการโต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาไม่วินิจฉัยให้
ตามสัญญาเช่าระบุว่า ผู้เช่าสัญญาจะเป็นผู้ดำเนินการให้ผู้ครอบครองผู้บุกรุก หรือบุคคลอื่นออกจากสถานที่เช่าและสิ่งปลูกสร้างในสถานที่เช่าจนสามารถครอบครองสถานที่เช่าได้ทั้งหมด โดยผู้ให้เช่าเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆตามที่ผู้เช่าจ่ายจริงภายในวงเงินไม่เกินสิบล้านบาทนั้น สัญญาได้ระบุไว้ชัดเจนว่าผู้เช่าคือโจทก์เป็นผู้ดำเนินการโดยผู้ให้เช่าคือโจทก์ร่วมเป็นผู้เสียค่าใช้จ่ายจึงเป็นเรื่องการกำหนดค่าใช้จ่ายในการดำเนินการของโจทก์ มิใช่เป็นสัญญาเพื่อประโยชน์ของบุคคลภายนอก ที่ศาลล่างทั้งสองพิพากษาให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ร่วมด้วยนั้น เมื่อปรากฏตามคำร้องเข้าเป็นโจทก์ร่วมว่า โจทก์ร่วมเพียงแต่ขอให้บังคับจำเลยและบริวารขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากห้องพิพาทและห้ามเข้าไปเกี่ยวข้องอีกเท่านั้น ดังนั้น คำพิพากษาศาลล่างทั้งสองในส่วนนี้จึงเป็นการพิพากษาเกินไปกว่าคำขอ อันเป็นการต้องห้ามตาม ป.วิ.พ.มาตรา 142ศาลฎีกาสมควรแก้ไขเสียให้ถูกต้องเป็นจำเลยไม่ต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์ร่วม

การเลิกสัญญาเช่าที่ดินตามพระราชบัญญัติการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 นั้น เมื่อผู้ให้เช่าบอกเลิกการเช่าเป็นหนังสือต่อผู้เช่า กับส่งสำเนาหนังสือนั้นต่อประธาน คชก. ตำบล และประธาน คชก. ตำบล ได้แจ้งให้ผู้เช่าทราบถึงการบอกเลิกการเช่าดังกล่าวแล้ว แต่ผู้เช่าไม่คัดค้านการบอกเลิกการเช่านั้นต่อ คชก. ตำบล คชก. ตำบลก็ไม่มีอำนาจหน้าที่ที่จะพิจารณาวินิจฉัยการบอกเลิกการเช่า กรณีเช่นนี้ผู้ให้เช่าย่อมมีอำนาจฟ้องผู้เช่าต่อศาลได้โดยตรง ไม่ถือว่าปฏิบัติผิดขั้นตอนของกฎหมาย

ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นแห่งคดีว่า โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าแล้วหรือไม่ จึงถือว่าคดีมีประเด็นดังกล่าวเพียงเท่านั้น มิได้มีประเด็นขยายความไปถึงการไม่บอกกล่าวให้จำเลยชำระค่าเช่าก่อนจึงเลิกสัญญาเช่าไม่ได้ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บัญญัติไว้ใน มาตรา 560 วรรคสอง และมาตรา 566 ดังที่จำเลยฎีกา เมื่อคดีได้ความว่าโจทก์ได้บอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยแล้ว จำเลยและบริวารจึงต้องออกไปจากตึกพิพาท

บ้านและที่ดินพิพาทเป็นของ ส. ซึ่งได้จดทะเบียนให้โจทก์เป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกิน โจทก์ซึ่งเป็นผู้ทรงสิทธิเก็บกินย่อมมีอำนาจจัดการทรัพย์สินคือบ้านและที่ดินพิพาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1417 การฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากบ้านและที่ดินพิพาทเป็นการจัดการทรัพย์สิน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
สัญญาเช่ามีใจความว่า โจทก์ยอมให้ จ.เช่าที่ดินพิพาทเพื่อปลูกสร้างอาคารเพื่อทำการค้าขาย เมื่อผู้เช่าเลิกกิจการค้าแล้วผู้ให้เช่ายอมให้ผู้เช่าเซ้งได้ภายในกำหนด 10 ปี เมื่อพ้นกำหนด 10 ปี แล้วผู้เช่าจะเซ้งหรือรื้อถอนไม่ได้ อาคารและสิ่งปลูกสร้างต้องเป็นของผู้ให้เช่าเมื่อผู้เช่ายังทำการค้าขายอยู่ ผู้ให้เช่าจะฟ้องขับไล่ผู้เช่าไม่ได้เว้นแต่ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญา ย่อมหมายความว่า โจทก์ยอมให้ จ. เช่าที่ดินพิพาทและโอนสิทธิการเช่าได้ภายในกำหนด 10 ปีเพื่อตอบแทนที่ จ. ปลูกสร้างอาคารในที่ดินพิพาทแล้วยกให้โจทก์เมื่อครบ 10 ปี สัญญาต่างตอบแทนนี้จึงมีกำหนดเวลา 10 ปี และข้อสัญญา ที่ว่าเมื่อผู้เช่ายังทำการค้าขายอยู่ผู้ให้เช่าจะฟ้องขับไล่ผู้เช่าไม่ได้จึงใช้บังคับได้ภายใน 10 ปี เช่นกัน
สัญญาต่างตอบแทนสิ้นสุดแล้ว จ. ยังคงอยู่ในบ้านและที่ดินพิพาทต่อมาโดยเสียค่าเช่าเป็นรายเดือนจึงเป็นการเช่าโดยไม่มีกำหนดเวลาเมื่อ จ. ตายสัญญาเช่าจึงระงับ จำเลยทั้งสามเช่าบ้านและที่ดินพิพาทต่อมาโดยไม่ได้กำหนดเวลาเช่าไว้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 เมื่อปรากฏว่านับแต่วันที่จำเลยทั้งสามได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าถึงวันฟ้องเป็นเวลากว่า 2 เดือน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยทั้งสามได้

โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่นาพิพาทที่จำเลยเช่าโดยอ้างว่าจำเลยปลูกบ้านอยู่อาศัยและทำเป็นร้านค้าอย่างถาวร อันเป็นการใช้ประโยชน์อย่างอื่นนอกจากการทำนา โดยไม่ได้รับความยินยอมจากโจทก์ การที่จะบอกเลิกการเช่านาตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา มาตรา 32 (3) จะต้องปฏิบัติตาม มาตรา 35 กล่าวคือโจทก์ผู้ให้เช่านาต้องแจ้งเป็นหนังสือพร้อมทั้งแสดงเหตุแห่งการบอกเลิกไปยังจำเลยและส่งสำเนาหนังสือนั้นต่อประธานคณะกรรมการควบคุมการเช่านาประจำตำบลเพื่อพิจารณาก่อนว่ามีเหตุสมควรหรือไม่อย่างไร โดยให้ผู้เช่ามีโอกาสคัดค้านด้วย
การที่คณะกรรมการควบคุมการเช่านาประจำตำบลและประจำจังหวัดมีคำวินิจฉัยและมีมติให้จำเลยออกจากที่นาพิพาท อันเป็นการวินิจฉัยในเหตุอื่นซึ่งเป็นเรื่องนอกเหนือจากคำฟ้องของโจทก์ ไม่มีผลทำให้การบอกเลิกการเช่านาพิพาทของโจทก์เป็นไปโดยชอบ

หนังสือมอบอำนาจ ระบุให้อำนาจตัวแทนทำกิจการแทนตัวการไว้หลายอย่างและให้ยื่นฟ้องต่อศาลเกี่ยวกับทรัพย์สินของตัวการได้ด้วยดังนี้ ตัวแทนผู้ได้รับมอบอำนาจนั้นย่อมมีอำนาจฟ้องคดีแทนตัวการได้หาจำต้องมีการมอบอำนาจกันเฉพาะเรื่องเฉพาะรายไม่
ที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 801 บัญญัติว่าตัวแทน ได้รับมอบอำนาจทั่วไปไม่อาจยื่นฟ้องต่อศาลได้นั้นมีความหมายแต่เพียงว่า หากการมอบอำนาจมิได้ระบุไว้ว่าให้ตัวแทนยื่นฟ้องต่อศาลแทนตัวการ ตัวแทนก็ไม่อาจยื่นฟ้องได้
หนังสือบอกกล่าวของผู้ให้เช่าถึงผู้เช่า มีข้อความว่า'ขอรับตึกแถวดังกล่าวคืนจากการเช่าจากท่าน เพื่อมาทำการปรับปรุง' ถือได้ว่าเป็นการบอกเลิกการเช่าโดยชอบแม้จะมีข้อความต่อไปว่า หากผู้เช่าขัดข้องอย่างไร ก็ขอได้กรุณาแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบด้วย ก็เป็นแต่เพียงการแสดงความสุภาพในการใช้ถ้อยคำเท่านั้น ไม่เปลี่ยนแปลงความประสงค์ของผู้ให้เช่าอันเป็นสาระสำคัญที่จะเลิกการเช่า
สัญญาเช่าตึกแถวมีกำหนดเวลา 1 ปี และมีข้อสัญญาข้อหนึ่งว่า เมื่อผู้เช่าชำระค่าเช่าให้ตามกำหนดและปฏิบัติตามข้อสัญญาครบถ้วน ผู้เช่าจะอยู่ในสถานที่เช่าได้โดยสบายตลอดระยะเวลาที่เช่าซึ่งกล่าวแล้ว เว้นเสียต่อทางการหรือรัฐบาลต้องการเพื่อผลประโยชน์ใด ๆ แล้ว แม้แต่ยังไม่ครบกำหนดอายุสัญญาเช่าผู้เช่าจำต้องส่งสถานที่เช่าคืนภายในกำหนดหนึ่งเดือนนับแต่วันที่ผู้ให้เช่าบอกกล่าวข้อสัญญานี้ย่อมมีผลใช้บังคับเฉพาะภายในกำหนดอายุสัญญาเช่า 1 ปีเท่านั้น เมื่อสัญญาเช่าระงับเมื่อครบ 1 ปี ข้อสัญญาดังกล่าวย่อมระงับไปด้วย. ไม่มีผลใช้บังคับถึงการเช่าต่อมาโดยไม่มีกำหนดเวลา

หนังสือมอบอำนาจระบุให้อำนาจตัวแทนทำกิจการแทนตัวการไว้หลายอย่างและให้ยื่นฟ้องต่อศาลเกี่ยวกับทรัพย์สินของตัวการได้ด้วย ดังนี้ ตัวแทนผู้ได้รับมอบอำนาจนั้นย่อมมีอำนาจฟ้องคดีแทนตัวการได้หาจำต้องมีการมอบอำนาจกันเฉพาะเรื่องเฉพาะรายไม่
ที่ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 801 บัญญัติว่า ตัวแทนได้รับมอบอำนาจทั่วไปไม่อาจยื่นฟ้องต่อศาลได้นั้น มีความหมายแต่เพียงว่า หากการมอบอำนาจมิได้ระบุไว้ว่าให้ตัวแทนยื่นฟ้องต่อศาลแทนตัวการ ตัวแทนก็ไม่อาจยื่นฟ้องได้
หนังสือบอกกล่าวของผู้ให้เช่าถึงผู้เช่า มีข้อความว่า'ขอรับตึกแถวดังกล่าวคืนจากการเช่าจากท่าน เพื่อมาทำการปรับปรุง' ถือได้ว่าเป็นการบอกเลิกการเช่าโดยชอบแม้จะมีข้อความต่อไปว่า หากผู้เช่าขัดข้องอย่างไรก็ขอได้กรุณาแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบด้วย ก็เป็นแต่เพียงการแสดงความสุภาพในการใช้ถ้อยคำเท่านั้น ไม่เปลี่ยนแปลงความประสงค์ของผู้ให้เช่าอันเป็นสาระสำคัญที่จะเลิกการเช่า
สัญญาเช่าตึกแถวมีกำหนดเวลา 1 ปี และมีข้อสัญญาข้อหนึ่งว่า เมื่อผู้เช่าชำระค่าเช่าให้ตามกำหนดและปฏิบัติตามข้อสัญญาครบถ้วน ผู้เช่าจะอยู่ในสถานที่เช่าได้โดยสบายตลอดระยะเวลาที่เช่าซึ่งกล่าวแล้ว เว้นเสียต่อทางการหรือรัฐบาลต้องการเพื่อผลประโยชน์ใด ๆ แล้ว แม้แต่ยังไม่ครบกำหนดอายุสัญญาเช่าผู้เช่าจำต้องส่งสถานที่เช่าคืนภายในกำหนดหนึ่งเดือนนับแต่วันที่ผู้ให้เช่าบอกกล่าวข้อสัญญานี้ย่อมมีผลใช้บังคับเฉพาะภายในกำหนดอายุสัญญาเช่า 1 ปีเท่านั้น เมื่อสัญญาเช่าระงับเมื่อครบ 1 ปี ข้อสัญญาดังกล่าวย่อมระงับไปด้วย. ไม่มีผลใช้บังคับถึงการเช่าต่อมาโดยไม่มีกำหนดเวลา

โจทก์ส่งหนังสือบอกกล่าวเลิกการเช่าโดยทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับถึงจำเลย 3 แห่ง คือ ที่บ้านของจำเลย ที่บ้านเช่า และที่โรงรับจำนำของจำเลย แต่ถูกส่งกลับคืนมา โดยฉบับหนึ่งสลักหลังว่า"ผู้รับไม่อยู่ ไม่มีใครรับแทน ส่งไม่ได้คืน" อีกฉบับหนึ่งสลักหลังว่า"ผู้รับไม่อยู่ คนในบ้านไม่รับแทน ส่งไม่ได้คืน" และอีกฉบับหนึ่งสลักหลังว่า"ผู้รับไม่อยู่ ไม่มีใครรับแทน ส่ง 3 ครั้งแล้ว ส่งไม่ได้คืน"ข้อความที่สลักหลังแสดงว่ามีผู้รับแต่ไม่ยอมรับแทน การส่งไม่ได้เป็นเพราะจำเลยหลีกเลี่ยงไม่ยอมรับ จึงถือได้ว่าการบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ถึงจำเลยแล้ว
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 130 วรรคแรก การแสดงเจตนาบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์โดยทางจดหมายย่อมมีผลนับแต่เวลาที่ไปถึงจำเลยเป็นต้นไป จำเลยจะได้ทราบข้อความในหนังสือนั้นหรือไม่ การบอกกล่าวก็มีผลเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 แล้ว

โจทก์ส่งหนังสือบอกกล่าวเลิกการเช่าโดยทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับถึงจำเลย 3 แห่ง. คือ ที่บ้านของจำเลย ที่บ้านเช่า และที่โรงรับจำนำของจำเลย. แต่ถูกส่งกลับคืนมา โดยฉบับหนึ่งสลักหลังว่า'ผู้รับไม่อยู่ ไม่มีใครรับแทน ส่งไม่ได้คืน'. อีกฉบับหนึ่งสลักหลังว่า'ผู้รับไม่อยู่ คนในบ้านไม่รับแทน ส่งไม่ได้คืน'.และอีกฉบับหนึ่งสลักหลังว่า'ผู้รับไม่อยู่ ไม่มีใครรับแทน ส่ง 3 ครั้งแล้ว ส่งไม่ได้คืน'. ข้อความที่สลักหลังแสดงว่ามีผู้รับแต่ไม่ยอมรับแทน การส่งไม่ได้เป็นเพราะจำเลยหลีกเลี่ยงไม่ยอมรับ. จึงถือได้ว่าการบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่าของโจทก์ถึงจำเลยแล้ว.
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 130 วรรคแรก. การแสดงเจตนาบอกเลิกสัญญาเช่าของโจทก์โดยทางจดหมายย่อมมีผลนับแต่เวลาที่ไปถึงจำเลยเป็นต้นไป. จำเลยจะได้ทราบข้อความในหนังสือนั้นหรือไม่. การบอกกล่าวก็มีผลเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา 566 แล้ว.