คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
บ้านและที่ดิน

จำเลยที่ 1 ซื้อบ้านและที่ดินเพื่อเป็นเรือนหอ อยู่กินฉันสามีภริยากับจำเลยที่ 2 แต่เมื่อจำเลยที่ 1 ซื้อบ้านและที่ดินมาก่อนจดทะเบียนสมรสกับจำเลยที่ 2 บ้านและที่ดินจึงเป็นสินส่วนตัวของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1471 (1)

โจทก์มิใช่บุคคลที่ประกอบการค้าโดยซื้อสินค้ามาและขายไปเป็นปกติธุระแต่เป็นเพียงผู้ปลูกบ้านพร้อมจัดสรรที่ดินขายให้แก่บุคคลทั่วไปเท่านั้น จึงมิได้เป็นพ่อค้าตามความหมายของ ป.พ.พ. มาตรา 165 (เดิม) ที่จะต้องฟ้องคดีภายในกำหนด 2 ปี
โจทก์มีสิทธิฟ้องคดีได้ภายใน 10 ปี ตามมาตรา 164 (เดิม) ซึ่งเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะที่โจทก์อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้ และระยะเวลาดังกล่าวยังไม่สิ้นสุดลงในวันที่ พ.ร.บ. ให้ใช้บทบัญญัติบรรพ 1 แห่ง ป.พ.พ. ที่ได้ตรวจชำระใหม่ พ.ศ. 2535 ใช้บังคับ ทั้งเป็นระยะเวลาที่ยาวกว่าระยะเวลา (สองปี) ที่กำหนดขึ้นตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. ที่ตรวจชำระใหม่ท้าย พ.ร.บ. ดังกล่าว คือ มาตรา 193/34 (1) จึงต้องนำระยะเวลาที่ยาวกว่ามาใช้บังคับตาม พ.ร.บ. ให้ใช้บทบัญญัติบรรพ 1 แห่ง ป.พ.พ. ที่ได้ตรวจชำระใหม่ พ.ศ. 2535 มาตรา 14
เอกสารสัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่ใช่ใบรับตาม ป.รัษฎากร แม้จะไม่ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังเป็นพยานหลักฐานได้ไม่ต้องห้ามตาม ป. รัษฎากร มาตรา 118

โจทก์ขายบ้านพร้อมที่ดินให้แก่จำเลย และโอนกรรมสิทธิ์กันเมื่อวันที่ 17 กรกฎาคม 2534 โดยจำเลยยังค้างค่าบ้านและที่ดินอีก65,000 บาท ซึ่งโจทก์อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้นับแต่สิ้นเดือนกันยายน2534 เป็นต้นไป แต่โจทก์มิใช่บุคคลที่เป็นพ่อค้าซึ่งประกอบการค้าโดยซื้อสินค้ามาและขายไปเป็นปกติธุระที่จะต้องฟ้องคดีภายใน กำหนด 2 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 165(1)(เดิม) โจทก์มีสิทธิฟ้องคดีได้ภายใน 10 ปี ตามมาตรา 164(เดิม) ซึ่งเป็น กฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะที่โจทก์อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้ และ ระยะเวลาดังกล่าวยังไม่สิ้นสุดลงในวันที่พระราชบัญญัติให้ใช้บทบัญญัติ บรรพ 1 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ได้ตรวจชำระใหม่ พ.ศ. 2535 ใช้บังคับทั้งเป็นระยะเวลาที่ยาวกว่าระยะเวลาที่กำหนดขึ้น ตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ตรวจชำระใหม่ท้ายพระราชบัญญัติดังกล่าว คือมาตรา 193/34(1) จึงต้องนำระยะเวลาที่ยาวกว่ามาใช้บังคับตามพระราชบัญญัติให้ใช้บทบัญญัติบรรพ 1แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ที่ได้ตรวจชำระใหม่ พ.ศ. 2535มาตรา 14
เอกสารสัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลยไม่ใช่ใบรับตามประมวลรัษฎากร แม้จะไม่ปิดอากรแสตมป์ก็รับฟังเป็นพยานหลักฐานได้ ไม่ต้องห้ามตามประมวลรัษฎากร มาตรา 118

แม้ใบสั่งจองบ้านและที่ดินฉบับพิพาทมีข้อความว่า โจทก์กับจำเลยจะทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษรต่อกันนับตั้งแต่วันสั่งจองเป็นต้นไปและโจทก์จำเลยยังไม่ได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายดังกล่าวกันก็ตาม แต่ใบสั่งจองฉบับดังกล่าวได้ระบุราคาขายบ้านและที่ดินดังกล่าวไว้และระบุว่าในวันสั่งจองโจทก์ได้วางเงินจำนวน 100,000 บาท กับระบุถึงค่าโอนกรรมสิทธิ์ไว้ว่าผู้ซื้อและผู้ขายออกฝ่ายละครึ่ง แสดงให้เห็นเจตนาของจำเลยและโจทก์ว่าตกลงจะโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่กันต่อไป ใบสั่งจองบ้านและที่ดินจึงเป็นสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินระหว่างโจทก์กับจำเลย และเงินที่โจทก์วางในวันสั่งจองจำนวน100,000 บาท เป็นเงินมัดจำอันเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาดังกล่าวได้ทำกันขึ้นแล้วทั้งเงินมัดจำนี้ยังเป็นประกันการที่จำเลยและโจทก์จะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขายบ้านและที่ดินนั้นด้วย ทั้งนี้ ตาม ป.พ.พ.มาตรา 377 และ 456 วรรคสอง แห่ง ป.พ.พ.การจองบ้านและที่ดินจึงมิใช่นิติกรรมที่มีเงื่อนไขบังคับก่อนที่ยังไม่มีผลบังคับตามกฎหมายจนกว่าจะได้ทำหนังสือสัญญาซื้อขายกันเป็นลายลักษณ์อักษร
จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองบ้านและที่ดินและไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้โจทก์ได้ เพราะถูกเจ้าหนี้ตามคำพิพากษายึดไว้เพื่อขายทอดตลาด ย่อมเป็นเหตุให้โจทก์ไม่อาจซื้อบ้านและที่ดินดังกล่าวตามราคาซื้อขายขณะนั้นซึ่งหากโจทก์จะซื้อบ้านและที่ดินใกล้เคียงกับบ้านและที่ดินดังกล่าวซึ่งมีเนื้อที่ที่ใกล้เคียงกันโจทก์ต้องซื้อบ้านและที่ดินใหม่ในราคาที่สูงกว่าเดิม ดังนี้ การผิดสัญญาของจำเลยย่อมก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ และต้องรับผิดในเงินค่าเสียหายดังกล่าวแก่โจทก์รวมทั้งค่าธรรมเนียมถอนการยึดเป็นความเสียหายซึ่งมีผลสืบเนื่องมาจากการที่จำเลยผิดสัญญาไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้

โจทก์ทั้งหนึ่งร้อยเก้าสิบฟ้องอ้างว่าจำเลยก่อสร้างสาธารณูปโภคไม่เป็นไปตามแผนผังโครงการและแบบก่อสร้างที่ได้ขออนุญาตและเรียกค่าเสียหาย เป็นการอ้างว่าจำเลยกระทำการผิดสัญญาจะซื้อจะขายและหลักเกณฑ์ในการจัดสรรที่ดิน ทำให้โจทก์ทั้งหนึ่งร้อยเก้าสิบได้รับความเสียหาย ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อมแชมปรับปรุงพื้นที่สาธารณูปโภค เป็นกรณีที่จำเลยส่งมอบทรัพย์สินไม่ถูกต้องอันเป็นการผิดสัญญาซื้อขาย ไม่ใช่กรณีฟ้องว่าทรัพย์สินที่จำเลยส่งมอบชำรุดบกพร่องเป็นเหตุให้เสื่อมราคาหรือเสื่อมความเหมาะสมแก่ประโยชน์อันมุ่งจะใช้เป็นปกติหรือประโยชน์ที่มุ่งโดยสัญญา จึงไม่นำอายุความในข้อความรับผิดเพื่อความชำรุดบกพร่องมาปรับใช้แก่คดีนี้ และเมื่อไม่มีกฎหมายบัญญัติในเรื่องอายุความไว้โดยเฉพาะจึงมีกำหนดอายุความ 10 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 193/30
กรณีตามคำฟ้องเป็นเรื่องผู้ขายส่งมอบทรัพย์ไม่ตรงตามสัญญาซึ่งทรัพย์ที่ส่งมอบเป็นบ้านจัดสรรที่ผู้ขายก่อสร้างเองฝ่ายเดียว ผู้ซื้อซึ่งเป็นวิญญูชนไม่มีทางทราบได้เลยในขณะทำสัญญาหรือแม้แต่ขณะรับมอบบ้านว่าจำเลยได้ถมดินในบริเวณโครงการสูงกว่าถนนสาธารณะ 30 เซนติเมตร ตามแผนผังโครงการที่ขออนุญาตจัดสรรไว้หรือไม่ และในความจริงต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญในการตรวจสอบด้วยจึงจะทราบข้อเท็จจริง กรณีเช่นว่านี้จึงต้องถือว่าเวลาที่ผู้ซื้อซึ่งเป็นเจ้าหนี้อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้คือเวลาที่ผู้ซื้อทราบความจริงจากผู้เชี่ยวชาญว่าที่ดินโครงการมีระดับต่ำกว่าที่ระบุในแผนผังโครงการที่จำเลยยื่นต่อทางราชการ เมื่อโจทก์ทั้งหนึ่งร้อยเก้าสิบทราบถึงการส่งมอบทรัพย์สินไม่ถูกต้องเนื่องจากเกิดปัญหาน้ำท่วมเมื่อปี 2554 ซึ่งเป็นเวลาที่โจทก์ทั้งหนึ่งร้อยเก้าสิบอาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้ นับถึงวันฟ้องวันที่ 5 กุมภาพันธ์ 2562 คดียังไม่ล่วงพ้นเวลา 10 ปี นับแต่วันที่โจทก์ทั้งหนึ่งร้อยเก้าสิบอาจบังคับสิทธิเรียกร้อง คดีโจทก์ทั้งหนึ่งร้อยเก้าสิบจึงไม่ขาดอายุความ
โจทก์ที่ 79 เพิ่งทราบข้อเท็จจริงที่แน่นอนชัดเจนว่าจำเลยไม่ได้ดำเนินการตามแผนผังการจัดสรรเนื่องจากกรณีนี้ต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญในการตรวจพิสูจน์ ประกอบกับไม่มีข้อเท็จจริงใดที่แสดงให้เห็นว่าโจทก์ที่ 79 ซื้อบ้านพร้อมที่ดินพิพาทจากจำเลยในราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาดหรือไม่ติดใจเรียกร้องค่าเสียหาย ทั้งจำเลยให้การว่าได้ดำเนินการจัดสรรที่ดินตามแผนผังจัดสรรไม่ได้ผิดสัญญาซื้อขายแต่อย่างใด อันเป็นการแสดงว่าจำเลยยังปฏิเสธข้อเท็จจริงนี้อยู่ และ ป.พ.พ. มาตรา 6 ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าบุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต การที่โจทก์ที่ 79 ใช้สิทธิฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายจากจำเลย จึงเป็นการฟ้องให้จำเลยรับผิดตามสัญญาซื้อขายซึ่งเป็นการใช้สิทธิของบุคคลที่ถูกโต้แย้งสิทธิตามปกติ หาใช่เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดฎีกา ศาลฎีกามีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยและแก้ไขให้ถูกต้องได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบ พ.ร.บ.วิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค พ.ศ. 2551 มาตรา 7