คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ประเมินค่าเช่า

สัญญาเช่าทรัพย์สินระหว่างกรมโรงงานอุตสาหกรรมผู้ให้เช่ากับโจทก์ผู้เช่าระบุว่าโจทก์มีหน้าที่ชำระภาษีโรงเรือนและที่ดินแทนผู้ให้เช่า การที่จำเลยที่ 1 ก็ยอมรับชำระค่าภาษีดังกล่าวจากโจทก์ ย่อมถือได้ว่าโจทก์เป็นผู้มีส่วนได้เสียในการชำระภาษีโรงเรือนและที่ดิน หากจำเลยที่ 1 เรียกเก็บภาษีดังกล่าว เกินไปจำเลยที่ 1 ก็หามีสิทธิที่จะยึดเงินส่วนที่เกินไว้โดยไม่คืนให้แก่ผู้มีสิทธิในเงินจำนวนนั้นไม่ เมื่อโจทก์เป็นผู้ชำระเงินส่วนที่อ้างว่าเกินนั้น โจทก์ย่อมเรียกเงินส่วนนี้คืนได้แม้ว่าโจทก์จะไม่เป็นผู้รับประเมินและไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สินโจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องคดีนี้ด้วยอำนาจแห่งสิทธิของโจทก์เองกรณีจึงมิใช่เป็นการฟ้องแทนผู้ให้เช่าโจทก์จึงไม่จำต้องได้รับมอบอำนาจจากผู้ให้เช่า พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ทำการประเมินค่ารายปีโดยใช้ หลักเกณฑ์เทียบเคียงกับอาคารที่อยู่ใกล้เคียง ซึ่งใช้ประโยชน์ คล้ายคลึงกันและมีทำเลที่ตั้งอยู่บริเวณใกล้เคียงกันคือ เทียบเคียงกับโรงเรือนซึ่งอยู่ห่างกันประมาณ 300 เมตรโดยคำนึงถึงค่ารายปีในปี 2537 ด้วยแล้วจึงประเมินพื้นที่อาคารสำนักงานและลายจอดรถ ซึ่งราคาประเมินลายจอดรถยังต่ำกว่าของอาคารที่อยู่ใกล้เคียงดังกล่าว สำหรับป้อมยาม โรงอาหารโรงไฟฟ้า รวมทั้งพื้นที่ต่อเนื่องกับอาคารไม่มีการประเมินเพิ่มทั้งนี้ได้คำนึงถึงดรรชนีราคาผู้บริโภคของทางราชการประกอบสภาพทางเศรษฐกิจอีกด้วย ค่ารายปีที่พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1ประเมินไว้เป็นเงินค่ารายปีอันสมควร และมิได้สูงกว่าค่าเช่าที่อาจให้เช่าได้ในปี 2538 การประเมินภาษีโรงเรือนและที่ดินของจำเลยที่ 1 จึงชอบด้วยกฎหมายแล้ว

ศาลภาษีอากรกลางวินิจฉัยว่า ค่าเช่าตึกแถวพิพาทเดือนละ 400บาท ที่จำเลยเรียกเก็บจากโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่า เป็นค่าเช่าต่ำกว่าความเป็นจริงไม่ใช่เป็นจำนวนเงินอันสมควรที่จะให้เช่าได้ พนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมมีอำนาจประเมินค่ารายปีได้โดยคำนึงถึงลักษณะของทรัพย์สินขนาด พื้นที่ ทำเลที่ตั้งและบริการสาธารณะที่ทรัพย์สินนั้นได้รับประโยชน์ตามหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนด ที่คณะเทศมนตรีของจำเลยชี้ขาดว่า ค่ารายปีของตึกแถวพิพาทจำนวน 10,800 บาท จากระยะเวลารวม 9 เดือน หรือตกเดือนละ 600 บาท ต่อห้อง เป็นคุณแก่โจทก์แล้วไม่มีเหตุจะเพิกถอนหรือเปลี่ยนแปลงการประเมินและคำชี้ขาด ที่โจทก์อุทธรณ์ว่า ค่าเช่าที่จำเลยเรียกเก็บจากโจทก์ตามหนังสือสัญญาเช่ามิใช่ค่าเช่าที่ต่ำกว่าความเป็นจริง ได้กำหนดกันไว้แน่นอนมิได้กระทำขึ้นโดยสมยอม ทรัพย์สินที่เช่าเป็นของจำเลยเองถือได้ว่าจำเลยได้ยอมรับว่าค่าเช่านั้นเป็นค่าเช่าอันสมควรที่จะให้เช่าได้ไม่มีเหตุที่จะทำให้พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยจะประเมินค่ารายปีเป็นอย่างอื่นได้นั้น เป็นการโต้เถียงข้อเท็จจริงที่ศาลภาษีอากรกลางวินิจฉัยมาดังกล่าวแล้ว เป็นอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงและคดีนี้จำนวนทุนทรัพย์ที่พิพาทไม่เกินห้าหมื่นบาท ต้องห้ามมิให้คู่ความอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง ตามพระราช-บัญญัติจัดตั้งศาลภาษีอากรและวิธีพิจารณาคดีภาษีอากร พ.ศ.2528 มาตรา 25

การเช่าทรัพย์สินมิใช่การโอนทรัพย์สิน กรณีจึงไม่อาจอ้างบทบัญญัติมาตรา 65 ทวิ (4) แห่งประมวลรัษฎากร ที่ให้อำนาจเจ้าพนักงานประเมินทำการประเมินทำการประเมินราคาทรัพย์สินในกรณีโอนทรัพย์สินซึ่งไม่มีค่าตอบแทนหรือมีค่าตอบแทนต่ำกว่าราคาตลาด มาทำการประเมินค่าเช่าที่โจทก์ให้เช่าทรัพย์สินของตนได้

พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 วรรค 2 บัญญัติเพียงให้เอาค่าเช่าเป็นหลักคำนวณค่ารายปีเท่านั้น มิใช่จะต้องคำนวณค่ารายปีจากค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าได้รับตามสัญญาที่ได้ทำไว้ต่อกันเสมอไปไม่ ถ้าเป็นกรณีที่พนักงานเจ้าหน้าที่เห็นว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจแก้หรือคำนวณใหม่ได้

พระราชบัญญัติภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 มาตรา 8 วรรคสอง บัญญัติเพียงให้เอาค่าเช่าเป็นหลักคำนวณค่ารายปีเท่านั้น มิใช่จะต้องคำนวณค่ารายปีจากค่าเช่าที่ผู้ให้เช่าได้รับตามสัญญาที่ได้ทำไว้ต่อกันเสมอไปไม่ ถ้าเป็นกรณีที่พนักงานเจ้าหน้าที่เห็นว่าค่าเช่านั้นมิใช่จำนวนเงินอันสมควรจะให้เช่าได้ในปีหนึ่ง ๆ พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจแก้หรือคำนวณใหม่ได้

จำเลยที่ 2 มีคำชี้ขาดให้โจทก์เสียภาษีโรงเรือนและที่ดิน 709,532.42 บาท ซึ่งจำเลยที่ 2 ไม่เห็นด้วยกับการประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 โดยปรับลดลง 1,704,192.58 บาท คำชี้ขาดจึงเป็นไปตามคำร้องขอให้พิจารณาการประเมินใหม่ของโจทก์บางส่วนแล้ว แต่สำหรับในส่วนที่จำเลยที่ 2 มีคำชี้ขาดเห็นด้วยกับพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 นั้น หากโจทก์ไม่พอใจในคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ในส่วนนี้ โจทก์ย่อมมีสิทธินำคดีไปสู่ศาลได้ เมื่อในส่วนที่จำเลยที่ 2 ไม่เห็นด้วยกับการประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ไม่ใช่กรณีที่โจทก์ผู้รับประเมินไม่พอใจในคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ที่โจทก์มีสิทธินำคดีไปสู่ศาลเพื่อแสดงให้ศาลเห็นว่าการประเมินนั้นไม่ถูกต้องตามบทบัญญัติดังกล่าว เนื่องจากจำเลยที่ 2 ได้มีคำชี้ขาดแล้วว่าการประเมินของพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ในส่วนนี้ไม่ถูกต้อง จำเลยที่ 1 ต้องผูกพันตามคำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ในส่วนนี้จึงไม่มีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นเกี่ยวกับสิทธิหรือหน้าที่ของโจทก์ตามการประเมินของจำเลยที่ 1 เพราะฉะนั้น โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องเพิกถอนคำชี้ขาดในส่วนนี้ ปัญหานี้แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นอุทธรณ์ แต่ปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกาแผนกคดีภาษีอากรเห็นสมควรยกปัญหานี้ขึ้นวินิจฉัยตาม พ.ร.บ.จัดตั้งศาลภาษีอากรและวิธีพิจารณาคดีภาษีอากร พ.ศ.2528 มาตรา 29 ประกอบ ป.วิ.พ. มาตรา 246 และมาตรา 142 (5)
นอกจากค่าธรรมเนียมการเรียนแล้ว โจทก์ยังเก็บค่าเรียนภาคฤดูร้อน ค่าบัตรร่วมงานประจำปี ค่าสมาชิกศิษย์เก่า แม้โจทก์เป็นองค์กรทางคริสต์ศาสนามีวัตถุประสงค์ในการเผยแพร่ศาสนาให้การศึกษาและดำเนินกิจการด้านสาธารณกุศลต่าง ๆ อีกทั้งไม่ได้เรียกเก็บเงินค่าธรรมเนียมการเรียนจากนักเรียนยากจน นักเรียนที่เป็นบุตรหลานของครูและพนักงานในโรงเรียน และนักเรียนบางรายซึ่งติดค้างไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการเรียนได้ก็ตาม แต่จากข้อเท็จจริงดังกล่าวแสดงให้เห็นว่า โจทก์เป็นโรงเรียนเอกชนที่มีการเก็บค่าธรรมเนียมการเรียน ค่าธรรมเนียมอื่น และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ จากนักเรียนส่วนใหญ่ ซึ่งเป็นการกระทำกิจการเพื่อเป็นผลกำไรส่วนบุคคล จึงไม่ใช่ทรัพย์สินของโรงเรียนสาธารณะซึ่งกระทำกิจการอันมิใช่เพื่อเป็นผลกำไรส่วนบุคคลและใช้เฉพาะในการศึกษาอันไม่ต้องเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินตาม พ.ร.บ.ภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ.2475 มาตรา 9
สำหรับโรงเรียนของโจทก์เป็นกรณีที่ทรัพย์สินนั้นหาค่าเช่าไม่ได้ เนื่องจากเจ้าของดำเนินกิจการเอง ทางนำสืบไม่ปรากฏโรงเรียนที่ตั้งในเขตเดียวกับโรงเรียนโจทก์มาเทียบเคียงได้ แต่พนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ประเมินตามหลักเกณฑ์ที่มีการแบ่งทำเลเพื่อกำหนดค่าเช่ามาตรฐานสอดคล้องกับประกาศกระทรวงมหาดไทย โดยไม่ปรากฏว่าพนักงานเจ้าหน้าที่ของจำเลยที่ 1 ประเมินค่ารายปีโรงเรียนเอกชนอื่นแตกต่างออกไป นอกจากนี้จำเลยที่ 2 ยังมีคำชี้ขาดลดค่ารายปีแต่ละปีโดยคำนวณลดลงปีละ 3 เดือน ตามที่โจทก์อ้างว่ามีการหยุดเทอมภาคฤดูร้อน ทั้งที่ปรากฏตามทางนำสืบว่า โจทก์มีการเรียกเก็บค่าเรียนภาคฤดูร้อนแสดงว่ามีการเรียนการสอนในระยะเวลาดังกล่าว คำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 เป็นคุณแก่โจทก์ในส่วนนี้ คำชี้ขาดของจำเลยที่ 2 ชอบแล้ว