คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ประโยชน์ใช้สอย

น. บิดาจำเลยแบ่งที่ดินแปลงใหญ่ออกเป็นแปลงย่อย 11 แปลง โดยมีที่ดินแปลงหนึ่งซึ่งเป็นที่พิพาทไม่มีลักษณะเป็นที่ดินอยู่อาศัยแต่เป็นทางผ่านที่ดินทั้ง 10 แปลง ไปเชื่อมกับทางสาธารณะ แล้วนำที่ดินที่เหลือ 10 แปลง ออกให้เช่า เมื่อ น. ถึงแก่กรรม จำเลยซึ่งเป็นทายาท น. ได้รับโอนมรดกที่ดินทั้ง 11 แปลงดังกล่าวมา แล้วทำการแบ่งแยกโฉนดที่ดินใหม่จำนวน 10 แปลง โอนขายแก่ผู้ซื้อรวมทั้งโจทก์ การกระทำของ น. และจำเลยจึงเป็นการจัดสรรที่ดินตามความหมายของประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1
เมื่อที่ดินพิพาทซึ่งเชื่อมต่อกับทางสาธารณะ น. บิดาจำเลยมีเจตนาที่จะให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นที่จัดสรรมีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยสะดวก ที่ดินพิพาทดังกล่าวจึงถือเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน และตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลงตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง
เมื่อทางพิพาทเป็นทางภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยจดทะเบียนภาระจำยอมได้เนื่องจากการจดทะเบียนภาระจำยอมถือว่าเป็นการอันจำเป็นเพื่อรักษาและใช้ภาระจำยอมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391
แม้ในคดีนี้จะมีประเด็นข้อพิพาทตามฟ้องว่า โจทก์ได้ภาระจำยอมโดยอายุความหรือไม่ ศาลก็มีอำนาจยกประกาศคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 มาปรับว่าทางพิพาทเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน ทางพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินทุกแปลงได้ ปัญหาดังกล่าวเป็นข้อกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกายกขึ้นวินิจฉัยได้

แม้คันดินกั้นน้ำที่ผ่านหน้าบ้านโจทก์สามารถใช้เป็นทางเดินและในฤดูแล้งสามารถใช้เป็นทางรถยนต์แล่นได้ แต่คันดินกั้นน้ำสามารถใช้เป็นทางเดินและทางให้รถยนต์แล่นเฉพาะหน้าแล้งเท่านั้น ถ้าเป็นฤดูฝนและช่วงน้ำหลากจะใช้เป็นทางไม่สะดวกเพราะน้ำท่วมคันดิน พื้นถนนบนคันดินทรุดและลื่น แสดงว่าทางภารจำยอมพิพาทยังเป็นประโยชน์แก่ที่ดินโจทก์ในช่วงน้ำหลากหรือในกรณีฝนตกหนัก เพื่อใช้เป็นทางออกสู่ทางสาธารณประโยชน์ ประโยชน์ของโจทก์ที่จะได้จากทางพิพาทยังมีอยู่มาก จำเลยทั้งสองจึงไม่อาจขอให้ที่ดินจำเลยทั้งสองพ้นจากภารจำยอมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1400 วรรคสองได้

การจัดสรรที่ดิน ตามประกาศคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 หมายความว่า การจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใด โดยมิได้มีข้อกำหนดว่าผู้จัดสรรที่ดินที่ทำการจัดสรรที่ดินต้องเป็นบุคคลคนเดียวกันกับผู้ที่ทำการแบ่งแยกที่ดินที่นำมาจัดสรร แม้เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้รังวัดแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อย แล้วต่อมาห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ซื้อที่ดินที่เจ้าของเดิมแบ่งแยกไว้ทั้งหมดนำมาจัดจำหน่ายแก่บุคคลทั่วไป ก็หาทำให้การดำเนินการขายที่ดินของห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวไม่ ส่วนที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. จะได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวหรือไม่ ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก
การดำเนินการขายที่ดินของห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. เป็นการจัดสรรที่ดิน ทางเท้า ท่อระบายน้ำใต้ทางเท้าและถนนคอนกรีตเสริมเหล็กซึ่งเป็นสาธารณูปโภคในที่ดินพิพาทย่อมตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นที่ดินที่สาธารณูปโภคดังกล่าวก่อสร้างในที่ดินย่อมตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินในโครงการทุกแปลง แม้จำเลยจะซื้อที่ดินพิพาทจากบริษัท ซ. ซึ่งซื้อที่ดินดังกล่าวมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลในคดีที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ถูกฟ้องเป็นคดีล้มละลาย ตามที่จำเลยนำสืบอันเป็นทำนองอ้างว่าจำเลยซื้อที่ดินพิพาทดังกล่าวมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมนั้นสิ้นไป จำเลยจึงต้องรับภาระตามกฎหมายดังกล่าวด้วย
ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่สาธารณูปโภคก่อสร้างในที่ดินเป็นภาระจำยอมตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 โจทก์ซึ่งซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ในที่ดินจัดสรรดังกล่าวย่อมมีสิทธิใช้ประโยชน์แห่งภาระจำยอม และเมื่อมีการกั้นรั้วสังกะสี บนถนนคอนกรีตเสริมเหล็กที่ก่อสร้างในที่ดินพิพาทแล้วต่อมาได้สร้างเป็นกำแพงคอนกรีตยาวตลอดแนวทำให้ถนนคอนกรีตเสริมเหล็กดังกล่าวแคบลง ก็เป็นกรณีที่ถือได้ว่าจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก โจทก์ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ย่อมเป็นผู้เสียหายและมีอำนาจฟ้องให้ปลดเปลื้องความเสียหายดังกล่าวได้ โดยมิต้องคำนึงว่ายังมีผู้อื่นทำให้โจทก์เสื่อมประโยชน์ในการใช้ภารยทรัพย์และโจทก์ได้ฟ้องบุคคลเหล่านั้นหรือไม่
ป.พ.พ. มาตรา 1477 ได้บัญญัติให้สามีภริยาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีสิทธิฟ้องต่อสู้หรือดำเนินคดีเกี่ยวกับการสงวนบำรุงรักษาสินสมรสหรือเพื่อประโยชน์แก่สินสมรสได้ โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่ง ดังนั้น ที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ แม้จะเกี่ยวด้วยการจัดการสินสมรส โจทก์ก็มีอำนาจฟ้องคดีโดยไม่ต้องได้รับความยินยอมของคู่สมรส

เงินค่าทดแทนในการเช่าที่ดิน โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างที่ต้องเวนคืนอันเป็นเหตุให้ผู้เช่าต้องออกจาก ทรัพย์สินก่อนสัญญาเช่าระงับตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2530 มาตรา 18 (3) เป็นเงินค่าทดแทนความเสียหายที่ผู้เช่าต้องขาดประโยชน์แห่งสิทธิการเช่าหรือเสียประโยชน์จากการที่ไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าตลอดระยะเวลาก่อนสัญญาเช่าระงับ กรณีเช่นนี้ความเสียหายจริงต้องเป็นความเสียหายโดยตรงที่เกิดจากการขาดประโยชน์ แห่งสิทธิการเช่าหรือเสียประโยชน์จากการที่ไม่ได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่าตลอดระยะเวลาก่อนสัญญาเช่าระงับเท่านั้น ค่าเช่าที่โจทก์อ้างว่าจะต้องไปเช่าที่อยู่ใหม่ที่ต้องเสียค่าเช่าสูงกว่าค่าเช่าเดิมเป็นเวลา 21 ปี มิใช่ความเสียหายโดยตรงจากการเสียประโยชน์จากการที่ไม่ได้ใช้ตึกแถวที่เช่า ไม่เข้ากรณีที่จะเรียกเงินค่าทดแทนการเช่าตามมาตรา 18 (3) ได้ แต่การที่โจทก์ขาดประโยชน์เพราะไม่ได้ใช้ตึกแถวที่เช่าประมาณ 21 ปีนั้น เป็นความเสียหายจริงตามมาตรา 18 (3) โจทก์จึงมีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนในการเช่า

ที่ดินของโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินในหมู่บ้านจัดสรรอยู่ติดกันและเป็นที่ดินแปลงที่อยู่ด้านหลังทั้งคู่ โดยมีแนวเขตที่ดินด้านหน้าเป็นรูปสี่เหลี่ยมผืนผ้ากว้างแปลงละ 3 เมตร ยาวตลอดแนวเขตที่ดินของแปลงที่อยู่ด้านหน้าซึ่งผู้จัดสรรได้ทำเป็นถนนคอนกรีตกว้าง 6 เมตร เชื่อมกับถนนสาธารณะของหมู่บ้าน ย่อมแสดงให้เห็นเจตนาของผู้จัดสรรว่า เพื่อต้องการให้เจ้าของที่ดินแปลงในมีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะได้โดยสะดวก แม้ถนนคอนกรีตนี้จะไม่ปรากฏอยู่ในแผนผังการจัดสรรที่ดินและเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินแปลงในที่อยู่ด้านหลังก็ตาม แต่เมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้ทำถนนคอนกรีตดังกล่าวมาก่อนที่โจทก์และจำเลยจะมาซื้อที่ดินและบ้านในหมู่บ้านย่อมถือได้ว่าถนนคอนกรีตนี้เป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน ถนนคอนกรีตดังกล่าวจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 แม้จำเลยจะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่เป็นถนนคอนกรีต ก็ไม่มีสิทธิก่อสร้างกำแพงและสิ่งก่อสร้างอื่นบนถนนคอนกรีตนี้

++ เรื่อง ภาระจำยอม
++ โปรดดูย่อจากหนังสือคำพิพากษาศาลฎีกา สำนักงานศาลยุติธรรม
++ เล่มที่ 8 หน้า 60 ++
++ ขอดูชุดพิเศษโปรดติดต่อห้องบริการเอกสารสำเนาคำพิพากษา (ห้องสมุด) ชั้น 4, 5 ++

เดิมที่ดินโฉนดพิพาทมีจำเลยมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ ต่อมาจำเลยได้จัดสรรแบ่งขายโดยรังวัดแบ่งแยกออกเป็นแปลงเล็กแปลงน้อยขายให้แก่บุคคลทั่วไปโดยจำเลยใช้แผนผังโฆษณาขายที่ดินเพื่อแสดงว่าที่ดินที่จัดสรรแบ่งขาย มีถนนใหญ่ตัดผ่านกลางที่ดินและมีถนนซอยผ่านที่ดินที่แบ่งขายทุกแปลงออกสู่ถนนใหญ่ และผู้ซื้อที่ดินแต่ละแปลงจะต้องสละที่ดินของตนเองทำเป็นถนนซอยของส่วนรวม ส่วนถนนใหญ่จำเลยจะกันที่ดินของจำเลยไว้ให้ทำเป็นถนนใหญ่ จึงเป็นการที่จำเลยได้อุทิศโฉนดเลขที่พิพาทเป็นทางสาธารณะคือถนนสายพิพาทเพื่อใช้เป็นทางเข้าออก แม้ภายหลังทางราชการทำถนนเคลื่อนจากแนวถนนเดิม ก็หามีผลทำให้ถนนสายพิพาทกลับกลายเป็นไม่ใช่ทางสาธารณะไม่ ถนนสายพิพาทย่อมตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินโดยสมบูรณ์ตามกฎหมายทันทีที่จำเลยได้แสดงเจตนาอุทิศถนนสายพิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์โดยปริยาย โดยไม่จำต้องจดทะเบียนโอนสิทธิการให้ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามป.พ.พ.มาตรา 525
ถนนสายพิพาทเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ซึ่งโจทก์มีส่วนใช้และดูแลรักษาคุ้มครองป้องกัน การที่จำเลยทั้งหกไปยื่นคำขอรังวัดแบ่งแยกที่ดินดังกล่าวที่อุทิศให้เป็นทางสาธารณประโยชน์ไปแล้ว จึงเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ตามป.พ.พ.มาตรา 55 โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง
ฟ้องโจทก์บรรยายความเป็นมาแห่งคดีเกี่ยวกับสัญญาข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อที่ดินกับจำเลย รวมถึงความรับผิดและข้อผูกพันของจำเลยซึ่งเป็นผู้จัดสรรที่ดินที่แบ่งขาย ให้เป็นที่เข้าใจได้อย่างดี และตามคำให้การของจำเลยก็ปรากฎว่าจำเลยเข้าใจและต่อสู้คดีได้ถูกต้อง คำฟ้องโจทก์จึงเป็นคำฟ้องที่ได้บรรยายโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับรวมทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาครบถ้วนตาม ป.วิ.พ.มาตรา 172 วรรคสองแล้ว แม้โจทก์จะระบุที่ดินเลขโฉนดซึ่งพิมพ์ผิดพลาดไปก็เป็นเพียงรายละเอียดที่จะนำสืบต่อไป ทั้งปรากฎว่าศาลชั้นต้นมีคำสั่งอนุญาตให้โจทก์แก้ไขคำฟ้องเกี่ยวกับเลขที่โฉนดที่ดินที่พิมพ์ผิดพลาดให้เป็นการถูกต้องแล้ว ฟ้องโจทก์จึงสมบูรณ์ ไม่เคลือบคลุม
คดีไม่มีทุนทรัพย์ แต่ศาลชั้นต้นกำหนดให้จำเลยใช้ค่าทนายความ10,000 บาท แทนโจทก์จึงไม่ชอบ เพราะตาราง 6 ท้าย ป.วิ.พ.ได้กำหนดอัตราค่าทนายความขั้นสูงในศาลชั้นต้นสำหรับคดีไม่มีทุนทรัพย์ไว้เพียง 3,000 บาท และศาลอุทธรณ์พิพากษายืนโดยมิได้แก้ไขในส่วนนี้ ศาลฎีกาเห็นสมควรแก้ไขเสียให้ถูกต้อง

บันทึกข้อตกลงภารจำยอมเรื่องทางเดินมิได้ระบุแนวเขตเส้นทางภารจำยอมไว้ ภารจำยอมดังกล่าวย่อมครอบคลุมถึงประโยชน์ในการใช้ภารจำยอมในทุกส่วนของที่ดิน ข้อเท็จจริงฟังได้ว่าจำเลยทั้งสองยังคงใช้ที่ดินภารจำยอมส่วนที่โรย กรวด หิน ส่วนที่ดินภารจำยอมในส่วนที่มีหญ้าและต้นไม้ขึ้นปกคลุมแม้จำเลยทั้งสองไม่อาจใช้เป็น ทางเดินตามปกติแต่ที่ดินดังกล่าวเป็นพื้นที่ต่อเนื่องกับที่ดิน ที่โรย กรวด หิน ย่อมถือได้ว่าจำเลยทั้งสองใช้ประโยชน์ ในที่ดินดังกล่าวด้วย เมื่อจำเลยทั้งสองและพนักงานประมาณ 300 คน ตลอดจนใช้ยานพาหนะเข้าออกเส้นทางภารจำยอม ดังกล่าวเป็นเวลาข้านานจนถึงปัจจุบันโดยไม่ได้ ละทิ้งจะถือว่าจำเลยทั้งสองสละสิทธิมิได้ ที่ดินพิพาท ยังคงเป็นทางภารจำยอมแก่ที่ดินจำเลยทั้งสองและยัง ไม่หมดประโยชน์แต่อย่างใด

ที่ดินพิพาทเนื้อที่ 7.9 ตารางวา แม้มีราคาประเมินตารางวาละ 750 บาท แต่จำเลยได้ปลูกสร้างโกดังเก็บสินค้าหรือโรงเก็บรถยนต์บนที่ดินพิพาทติดกับร้านค้าของจำเลย แสดงให้เห็นว่าที่ดินพิพาทอยู่ในที่เจริญ หากจำเลยไม่ปลูกสร้างโกดังเก็บสินค้าหรือโรงเก็บรถยนต์รุกล้ำ โจทก์อาจนำที่ดินพิพาทไปปลูกสร้างอาคารให้เช่าหรือปลูกอาคารพาณิชย์หาประโยชน์ได้ ทั้งสภาพของโกดังเก็บสินค้าหรือโรงเก็บรถยนต์ดังกล่าวเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก มีสภาพมั่นคงแข็งแรงสามารถใช้งานได้ 10 ถึง 20 ปี กว่าจะสลายไปตามสภาพ ซึ่งเป็นเหตุให้โจทก์ขาดประโยชน์ไม่ได้ใช้ที่ดินพิพาทเป็นอย่างมาก แม้ราคาที่ดินหากซื้อขายกันในขณะนี้จะมีราคาต่ำกว่าค่าใช้ที่ดินที่ศาลกำหนดให้ แต่หากพิจารณาถึงอนาคตแล้ว ราคาที่ศาลอุทธรณ์ภาค 2 กำหนดให้ใช้จำนวน 200,000 บาทนั้น จึงเป็นจำนวนที่เหมาะสมแล้ว

ที่ดินของโจทก์ทั้งเจ็ดและจำเลยเดิมเป็นที่ดินแปลงเดียวกันเจ้าของที่ดินเดิมได้แบ่งแยกออกเป็นแปลงโดยกันที่ดินด้านละ2เมตรทำถนนเป็นทางออกของที่ดินแต่ละแปลงออกสู่ถนนสาธารณะโจทก์ทั้งเจ็ดซื้อที่ดินของแต่ละคนและใช้ถนนรวมทั้งส่วนที่อยู่ในที่ดินของจำเลยเป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะโดยสงบและโดยเปิดเผยเกินกว่า10ปีจึงได้ภารจำยอมในที่ดินของจำเลยส่วนที่เป็นถนนโดยอายุความตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1401 ทางภารจำยอมมีความกว้าง4เมตรเศษภายหลังจากจำเลยสร้างรั้วแล้วเหลือความกว้างเพียง3.45เมตรย่อมทำให้ประโยชน์แห่งภารจำยอมลดลงไปและเสื่อมความสะดวกสำหรับโจทก์ที่ใช้รถบรรทุกเข้าออกตามปกติจำเลยจึงไม่มีสิทธิสร้างรั้วพิพาทในแนวภารจำยอมนั้น