คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ปรับปรุงอาคาร

คดีมีประเด็นข้อพิพาทเพียงว่า โจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดินมีสิทธิที่จะฉาบปูนและทาสีอาคารของโจทก์ซึ่งอยู่ชิดแนวเขตที่ดินจำเลยโดยอาศัย ป.พ.พ.มาตรา 1351 วรรคหนึ่ง ได้หรือไม่ เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า โจทก์บอกกล่าวจำเลยล่วงหน้าแล้ว จึงสามารถใช้ที่ดินของจำเลยที่อยู่ข้างเคียงเพื่อฉาบปูนและทาสีอาคารดังกล่าวได้ ดังนี้ปัญหาว่า ป.พ.พ. มาตรา 1351 เป็นบทจำกัดการใช้สิทธิของเจ้าของที่ดินผู้มีความประสงค์จะใช้สิทธินอกแดนกรรมสิทธิ์ของตนหรือไม่ จึงเป็นข้อกฎหมายที่ไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรได้รับการวินิจฉัยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249วรรคหนึ่ง
การใช้สิทธิตาม ป.พ.พ. มาตรา 1351 วรรคหนึ่ง เป็นการใช้สิทธิตามกฎหมาย ซึ่งมิได้บัญญัติให้เจ้าของที่ดินติดต่อต้องงดเว้นไม่ก่อสร้างสิ่งใดลงใกล้แนวเขตที่ดิน ดังนั้น การที่โจทก์ปลูกสร้างอาคารฝ่าฝืนกฎหมายชิดแนวเขตโดยไม่เว้นระยะห่าง ก่อให้เกิดความเสียหายแก่จำเลยหรือไม่ เป็นเรื่องที่จำเลยหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต้องไปว่ากล่าวกับโจทก์ต่างหาก กรณีจึงมิใช่โจทก์ใช้สิทธิโดยไม่สุจริตจงใจหลีกเลี่ยงฝ่าฝืนกฎหมาย เป็นเหตุให้จำเลยที่มีที่ดินติดต่อได้รับความเสียหายดังที่จำเลยฎีกา
(เหล็ก ไทรวิจิตร - พันธาวุธ ปาณิกบุตร - กิติยาภรณ์ อาตมียะนันทน์)ศาลจังหวัดมหาสารคาม นายสุรพงษ์ ชิดเชื้อศาลอุทธรณ์ภาค 1 นายสุรภพ ปัทมะสุคนธ์
นายพอพันธุ์ คิดจิตต์ - ตรวจ
นายมนตรี ยอดปัญญา - ผู้ช่วยผู้พิพากษาฯ
นายเอกศักดิ์ ยันตรปกรณ์ - ย่อ
รุจิรา พิมพ์/ทาน

โจทก์เช่าอาคารเฉพาะชั้นที่ 1 ถึงชั้นที่ 6 จากจำเลยในอัตราค่าเช่าเดือนละ 200,000 บาท ต่อมาโจทก์ได้ปรับปรุงอาคารที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสม เพื่อใช้เป็นห้องพักและสำนักงาน สิ้นค่าใช้จ่ายไป 6,000,000 บาทและจะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยอีกเดือนละ 200,000 บาท ทั้งตามข้อสัญญาระบุว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่าได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่า ถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้ว ผู้เช่าจะรื้อถอนไปไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่า การปลูกสร้างหรือดัดแปลงต่อเติมที่ผู้เช่าได้กระทำขึ้นนั้น ต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้น ในการลงทุนปรับปรุงอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่า สัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

โจทก์ทั้งสามทำสัญญาเช่าอาคารจากจำเลยตกลงเช่ามีกำหนด6ปีแบ่งออกเป็น2ช่วงช่วงละ3ปีค่าเช่า3ปีแรกเดือนละ200,000บาทส่วน3ปีหลังเพิ่มค่าเช่าอีกร้อยละ15โจทก์ทั้งสามจึงดัดแปลงตกแต่งอาคารสิ้นค่าใช้จ่ายไปประมาณ6,000,000บาทและตามข้อสัญญาข้อ4ว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่าได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่าถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้วผู้เช่าจะรื้อถอนไปไม่ได้เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่าการปลูกสร้างหรือดัดแปลงต่อเติมที่ผู้เช่าได้กระทำขึ้นนั้นต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้นในการลงทุนปรับปรุงจากอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาและมีกำหนด6ปี

โจทก์เช่าอาคารเฉพาะชั้นที่1ถึงชั้นที่6จากจำเลยในอัตราค่าเช่าเดือนละ200,000บาทต่อมาโจทก์ได้ปรับปรุงอาคารที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสมเพื่อใช้เป็นห้องพักและสำนักงานสิ้นค่าใช้จ่ายไป6,000,000บาทและจะต้องชำระค่าเช่าให้จำเลยอีกเดือนละ200,000บาททั้งตามข้อสัญญาระบุว่าบรรดาสิ่งที่ผู้เช่าได้นำมาตกแต่งในสถานที่เช่าถ้ามีลักษณะติดตรึงตรากับตัวอาคารแล้วผู้เช่าซื้อจะรื้อถอนไปไม่ได้เว้นแต่จะได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากผู้ให้เช่าการปลูกสร้างหรือดัดแปลงต่อเติมที่ผู้เช่าได้กระทำขึ้นนั้นต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้นในการลงทุนปรับปรุงอาคารพิพาทประกอบกับข้อสัญญาดังกล่าวบ่งชี้ว่าสัญญาเช่าระหว่างโจทก์ทั้งสามกับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

การที่จำเลยผู้เช่ายังคงอยู่ในอาคารพิพาทที่เช่าต่อมา และโจทก์ผู้ให้เช่าได้นำเช็คที่จำเลยออกให้เพื่อชำระค่าเช่าไปเรียกเก็บเงินถือว่าโจทก์จำเลยทำสัญญาเช่ากันใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 570 ต่อมาโจทก์ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าโดยบอกกล่าวให้จำเลยรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 566 ถือว่าสัญญาเช่าอาคารพิพาทได้เลิกกันแล้ว การที่จำเลยยังคงครอบครองอาคารพิพาทหลังจากนั้น ย่อมเป็นการละเมิดซึ่งต้องชดใช้ค่าเสียหายให้แก่โจทก์ แม้โจทก์ได้นำเช็คที่จำเลยออกให้ไปเรียกเก็บเงินอีก ก็เป็นการเรียกเก็บเงินเพื่อเป็นค่าเสียหายเท่านั้น หามีผลเกิดเป็นสัญญาเช่าไม่ การที่จำเลยทำการปรับปรุงพื้น ซ่อมหลังคา ทาสีและกั้นห้องในอาคารพิพาท นั้น ถือว่าเป็นการซ่อมแซมตามปกติซึ่งเป็นหน้าที่ของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 553 และเป็นการทำเพื่อให้สวยงามและความสะดวกสบายของจำเลยเอง ถือไม่ได้ว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

จำเลยที่ 2 ผู้เช่าอาคารมีหนังสือถึงโจทก์ประสงค์ ที่จะรื้ออาคารพิพาทบางส่วนแล้วจะสร้างใหม่เพื่อความสวยงามความปลอดภัย และปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมาย อันเป็นการกระทำที่มุ่งหมายต่อผลประโยชน์ของจำเลยที่ 2 โดยเฉพาะไม่มีข้อความตอนใดที่ให้ถือเอาการรื้อถอนแล้วก่อสร้างอาคารพิพาทบางส่วนขึ้นใหม่เป็นการตอบแทนในการที่จำเลยที่ 2ได้เช่าอาคารพิพาททั้งหมด แม้โจทก์จะได้รับประโยชน์จากการกระทำของจำเลยที่ 2 ก็เป็นเพียงผลพลอยได้เท่านั้นมิใช่กรณีที่โจทก์ตกลงให้จำเลยที่ 2 ซ่อมแซมใหญ่ตอบแทนการเช่าอาคารพิพาทต่อไปอีก ส่วนการที่จำเลยที่ 2 ขอทำสัญญาเช่าต่อจากสัญญาเดิมไปอีก 6 ปี แต่โจทก์ให้ต่อเพียง3 ปี นั้น เป็นเพียงการตกลงกันทำสัญญาเช่าธรรมดาโดยขยายเวลาเช่าในสัญญาเดิมออกไปอีก 3 ปี มิใช่มีสัญญาต่างตอบแทนซ้อนอยู่ในสัญญาเช่าอีกโสดหนึ่งด้วย แสดงว่าสัญญาเช่าอาคารพิพาทเป็นสัญญาเช่าธรรมดามิใช่สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละสองพันบาท และเรียกค่าเสียหายมาด้วยทุนทรัพย์ไม่เกินสองพันบาท จำเลยมิได้ต่อสู้กรรมสิทธิ์หรือยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่าเป็นคดีต้องห้ามอุทธรณ์ในข้อเท็จจริง แม้ศาลชั้นต้นจะสั่งรับอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงและศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยมา ก็ถือว่าไม่ใช่ข้อที่ได้ยกขึ้นว่ามาแล้วในศาลอุทธรณ์โดยชอบ ส่วนฟ้องแย้งของจำเลยเป็นคดีมีทุนทรัพย์12,500 บาท ไม่ต้องห้ามอุทธรณ์ฎีกาในข้อเท็จจริง
จำเลยเช่าอาคารพิพาทจากเจ้าของเดิม มีกำหนดเวลาแน่นอนเมื่อโจทก์ได้กรรมสิทธิ์อาคารพิพาทแล้ว จำเลยก็คงเช่าต่อมาตามกำหนดเวลาเดิม ครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว โจทก์มาฟ้องขับไล่จำเลยต่อสู้ว่าโจทก์ได้ตกลงกับจำเลย ยอมให้จำเลยเช่าต่ออีก 5 ปีโดยให้จำเลยทาสีอาคารถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้น ทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่ ก่อนครบกำหนดด้วยทุนทรัพย์ของจำเลย จำเลยได้จัดการทำตามที่ตกลงสิ้นเงิน 12,500 บาท จึงเป็นสัญญาต่างตอบแทนโจทก์ขับไล่จำเลยไม่ได้และต้องจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยต่อไปอีก 5 ปีข้ออ้างของจำเลยดังกล่าวแล้วไม่มีลักษณะที่จะทำให้การเช่าอาคารพิพาทกลายเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเพราะอาคารพิพาทมีมาแต่เดิม จำเลยไม่ได้เป็นผู้ก่อสร้างขึ้นใหม่ในฐานะที่จำเลยเป็นผู้เช่า จำเลยยังมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาและซ่อมแซมอาคารพิพาทอยู่แล้วตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 553 แม้จำเลยจะได้ทาสีอาคาร ถมปรับพื้นดินอาคารให้สูงขึ้นทำห้องน้ำห้องส้วมใหม่จริง ก็เพื่อความสวยงามและเพื่อความสะดวกสบายในการอยู่ของจำเลยเอง เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว จำเลยก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในอาคารพิพาทได้ต่อไป

รื้อหลังคาแล้วทำหลังคาไหม่ และทำฝาเพิ่มขึ้น กับ+เสาที่ชุดไนโรงเรือนที่ปลูกกีดขวางทางหลวงนั้น ไม่ถือว่าการกะทำตอนหลังนี้เปนการกะทำกีดขวางทางหลวงอันเปนผิดตามมาตรา 336(2)

จำเลยเช่าอาคารจากโจทก์เป็นเวลา 10 ปี การที่จำเลยเปลี่ยนลักษณะการใช้อาคารจากร้านขายของเป็นร้านอาหารประเภทบาร์เบียร์เป็นการกระทำเพื่อความสะดวกสบายในการใช้สอยทรัพย์สินที่เช่าจากโจทก์เท่านั้น ไม่มีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่าธรรมดาที่จะทำให้จำเลยมีสิทธิยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดา
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยพร้อมกับเรียกค่าเสียหายจากจำเลยถือได้ว่าเป็นคดีไม่มีทุนทรัพย์อีกส่วนหนึ่ง ดังนี้ จะฎีกาข้อเท็จจริงได้หรือไม่ต้องแยกจากกัน กล่าวคือ ถ้าหากฎีกาประเด็นเรื่องขับไล่ก็ต้องพิจารณาว่าค่าเช่าเกินเดือนละ 10,000 บาท หรือไม่ เมื่อโจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยมีอัตราค่าเช่าเดือนละ 14,000 บาท ฎีกาของจำเลยในส่วนเรื่องขับไล่จึงไม่ต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 248 วรรคสอง ส่วนในเรื่องค่าเสียหายซึ่งทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นฎีกามีจำนวนเพียง 42,000 บาท ไม่เกิน 200,000 บาท ย่อมต้องห้ามฎีกาในข้อเท็จจริงตามมาตรา 248 วรรคหนึ่ง