คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ปลอดหนี้

ตามคำเตือนในการขายทอดตลาดระบุว่า โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดมีหน้าที่ตรวจสอบยอดหนี้ว่าเจ้าของห้องชุดเดิมมีหนี้ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 หรือไม่ และหากมีโจทก์จะต้องชำระให้แก่จำเลยที่ 1 หลังจากซื้อห้องชุดพิพาทแล้ว การที่โจทก์มีหนังสือให้จำเลยที่ 2 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้โดยเสนอว่าโจทก์จะชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเฉพาะภายหลังจากโจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทจากการขายทอดตลาดนับแต่วันที่เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งเจ้าพนักงานที่ดินให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์เป็นต้นไป เมื่อจำเลยทั้งสองไม่ตอบหนังสือว่าข้อเสนอชำระหนี้ของโจทก์ชอบหรือไม่ และไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้แก่โจทก์ ถือว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิโจทก์แล้ว โจทก์ฟ้องขอให้ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ได้
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสาม บัญญัติว่า ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว จะเห็นว่าการชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามมาตรา 18 เป็นเงื่อนไขสำคัญของการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ เมื่อกรณีไม่ได้ความว่าเจ้าของห้องชุดพิพาทเดิมค้างค่าใช้จ่ายต่าง ๆ หรือไม่ และเพื่อไม่ให้เกิดความเสียหายแก่จำเลยที่ 1 ศาลย่อมกำหนดได้ว่าหากมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ นับถึงวันที่โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทจากการขายทอดตลาดซึ่งเจ้าของห้องชุดพิพาทเดิมค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 ก็ให้โจทก์ชำระแก่จำเลยที่ 1 ให้เรียบร้อยแล้วให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ และเมื่อทางนำสืบโจทก์ยังไม่แน่ชัดว่าเจ้าของห้องชุดเดิมค้างค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แก่จำเลยที่ 1 หรือไม่ การที่จำเลยที่ 1 ไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์จึงไม่เป็นการละเมิด

ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสอง, 29 วรรคสอง การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุดดังกล่าวปลอดจากหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 (คือ ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง) โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดมาแสดง และตามประกาศขายทอดตลาดห้องชุดพิพาทได้ระบุเงื่อนไขการขายทอดตลาดไว้ว่า ผู้ซื้อต้องตรวจสอบภาระหนี้สินก่อนและผู้ซื้อได้ต้องเป็นผู้ชำระหนี้ค้างชำระต่อนิติบุคคลอาคารชุดก่อนจึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้ โจทก์ทราบจากประกาศการขายทอดตลาดมาก่อนที่จะเข้าสู้ราคาซื้อห้องชุดพิพาททั้งสามจากการขายทอดตลาดแล้วว่าจะต้องสอบภาระหนี้สินส่วนกลางเองว่ามีหรือไม่ มิใช่ดูจากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี และถ้าโจทก์ซื้อได้ โจทก์ต้องชำระหนี้ดังกล่าว โจทก์จึงไม่อาจอ้างว่าไม่ทราบว่าห้องชุดพิพาททั้งสามมีหนี้ส่วนกลางที่ค้างชำระ แม้ว่าโจทก์สอบถามเจ้าพนักงานที่ดินและเจ้าพนักงานบังคับคดีแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากผู้แทนหรือผู้จัดการของอาคารชุด บ. ซึ่งเป็นที่ตั้งของห้องชุดพิพาททั้งสาม เนื่องจากไม่ยอมชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางพร้อมเงินเพิ่มที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาททั้งสามคนเดิมค้างชำระจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงไม่ต้องออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ซึ่งเป็นกรณีที่ชอบด้วย พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 วรรคสองแล้ว
หน้าที่ของการชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระในขั้นตอนที่โจทก์ขอให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้คราวที่สุดจากนิติบุคคลอาคารชุดเนื่องจากโจทก์ขอให้รับรองสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดจากเจ้าของเดิมมาเป็นของโจทก์ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสอง มิใช่การพิจารณาหน้าที่ของผู้จัดการหรือการพิจารณาบุริมสิทธิของนิติบุคคลอาคารชุดตามมาตรา 36 และมาตรา 41 ที่จะบังคับให้ได้มาซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระว่าไม่ใช่หน้าที่ของโจทก์ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาด ซึ่งเป็นคนละขั้นตอนกันกับที่โจทก์ฟ้องจำเลยที่ 1 ในคดีนี้

หลักเกณฑ์การจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดนั้นกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย มิใช่ใช้บังคับเฉพาะกรณีที่เจ้าของห้องชุดเป็นผู้ขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายแม้เจ้าของร่วมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 กฎหมายมิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุด ทั้งโดยสภาพห้องชุดเป็นอาคารที่ใช้สำหรับเป็นที่อยู่อาศัยร่วมกันของคนจำนวนมาก บทกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์แก่การอยู่อาศัยร่วมกันโดยปกติสุข เจ้าของร่วมจึงต้องมีส่วนรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับตามบทกฎหมายและข้อบังคับเท่าที่ไม่ขัดต่อกฎหมาย โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิม และต้องถือว่าค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางดังกล่าวเป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์ต้องรับผิดชอบด้วย
ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 คิดค่าปรับอัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน ของจำนวนเงินที่ค้างชำระนั้นมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนซึ่งจำเลยที่ 1 กำหนดไว้ล่วงหน้าเมื่อเจ้าของร่วมไม่ชำระให้ถูกต้องสมควร เป็นเบี้ยปรับตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 ทั้งเป็นเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลมีอำนาจลดลงเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง เมื่อพิเคราะห์ทางได้เสียของคู่ความ เห็นสมควรกำหนดให้อัตราร้อยละ 12 ต่อปี
หนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่เจ้าของห้องชุดพิพาทคนเดิมค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดได้ชำระหนี้ดังกล่าวแก่จำเลยที่ 1 แล้ว หนี้เป็นอันระงับสิ้นไป แต่โจทก์ก็มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตอบแทนเช่นกัน เพราะโจทก์ประสงค์จะนำหนังสือนี้ไปแสดงต่อเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอจดทะเบียนโอนห้องชุดมาเป็นของตนตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 การที่จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จึงก่อให้เกิดสิทธิแก่โจทก์ที่จะโอนห้องชุดได้ จึงเป็นการกระทำนิติกรรมฝ่ายเดียวของจำเลยที่ 1 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 149 ดังนั้น ในการบังคับชำระหนี้หากสภาพหนี้ไม่เปิดช่องศาลชอบที่จะสั่งให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้ตาม ป.พ.พ. 213 วรรคสอง