คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ผู้จะซื้อ

จำเลยที่ 19 ได้ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทจาก ส. แต่ขณะนั้น ส. เป็นเพียงผู้จะซื้อที่ดินพิพาทจากโจทก์ที่ 1 (ธนาคารกรุงไทย จำกัด (มหาชน) โจทก์ในสำนวนหลัง) โดยสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่าง ส. กับโจทก์ที่ 1 มีข้อตกลงว่าในระหว่างการผ่อนชำระเงินค่าที่ดิน ส. จะต้องไม่ทำนิติกรรมใด ๆ ก่อให้เกิดภาระผูกพันที่ดินพิพาทด้วย ดังนั้น สัญญาเช่านาระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 จึงเป็นเพียงบุคคลสิทธิที่มีผลผูกพันระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 เท่านั้น หาได้มีผลผูกพันโจทก์ที่ 1 ไม่
ส. มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่สัญญาเช่า ดังนั้น แม้ ส. จะให้จำเลยที่ 19 เช่าที่ดินพิพาททำนาก็หาใช่เป็นการที่ผู้เช่านำทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นไปให้เช่าช่วง อันจะมีผลทำให้การเช่าที่ดินระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 เข้าลักษณะเป็นการเช่าตามความหมายแห่ง พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 5 ทั้งโจทก์ที่ 1 ไม่ได้ยินยอมให้จำเลยที่ 19 ใช้ที่ดินพิพาทเพื่องานเกษตรกรรมทำนาโดยได้รับค่าเช่า และมิได้กระทำนิติกรรมอื่นใดต่อกันอันจะเป็นการอำพรางการเช่านาด้วย ดังนั้น การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรมทำนาระหว่าง ส. กับจำเลยที่ 19 จึงมิได้มีผลถือว่าเป็นการเช่านาระหว่างโจทก์ที่ 1 กับจำเลยที่ 19 ตาม พ.ร.บ. การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 มาตรา 5 จำเลยที่ 19 จึงมิได้รับสิทธิและความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติดังกล่าว

ผู้ร้องเป็นผู้จะซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินและกิจการสถานีบริการน้ำมันจากจำเลย ได้ชำระราคาบางส่วนและได้เข้าครอบครองทรัพย์สินตามสัญญาจะซื้อขายแล้ว ผู้ร้องจึงเป็นผู้จะซื้อมีสิทธิเพียงเรียกให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตามสัญญาจะซื้อขายให้แก่ผู้ร้องโดยผู้ร้องต้องชำระราคาที่เหลือ การเข้าครอบครองก่อนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นการเข้าครอบครองโดยอาศัยสิทธิของจำเลย ถือไม่ได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้มีอำนาจพิเศษตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 296 จัตวา (3) ผู้ร้องจึงเป็นบริวารของจำเลยซึ่งถูกศาลพิพากษาให้ขับไล่เจ้าพนักงานบังคับคดีย่อมมีอำนาจดำเนินการเพื่อให้ปฏิบัติตามคำบังคับซึ่งออกตามคำพิพากษาได้ หาใช่เป็นการบังคับคดีที่ไม่ชอบด้วยกฎหมายไม่

โจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่า จำเลยทั้งแปดร่วมกันนำชี้และรังวัดที่ดินรุกล้ำที่สาธารณะเพื่อให้จำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 ได้ที่ดินเพิ่มขึ้น จึงทำให้รัฐเสียหายโจทก์เป็นเพียงผู้จะซื้อที่ดิน หากไม่ต้องการที่ดินส่วนที่เพิ่มขึ้นโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายก็ย่อมปฏิเสธไม่จ่ายเงินส่วนนี้ได้อยู่แล้ว โจทก์จึงมิใช่ผู้เสียหายจากการกระทำความผิดของจำเลยตาม ป.อ. มาตรา 137, 157, 162 และ 267 ส่วนความผิดตาม ป.อ. มาตรา 268 ประกอบมาตรา 267 นั้น โจทก์ทำสัญญาจะซื้อที่ดินพิพาทจากจำเลยที่ 1 ถึงที่ 6 เกินไปกว่าเนื้อที่ตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์จำนวน 1 ไร่เศษ โดยมีข้อตกลงให้โจทก์ชำระเงินเพิ่มตารางวาละ 3,500 บาทถือได้ว่าโจทก์เป็นผู้มีส่วนร่วมรู้เห็นในการกระทำความผิด โจทก์ไม่ใช่ผู้เสียหายในความผิดฐานนี้ด้วย

บรรยายฟ้องว่า จำเลยรื้อถอนอาคารที่ติดกับอาคารโจทก์โดยไม่ถูกต้องตามหลักวิชา ทำให้อาคารของโจทก์ได้รับความเสียหายแตกร้าว โจทก์ต้องก่อสร้างอาคารใหม่ ทั้งเป็นเหตุทำให้โจทก์ขาดรายได้จากการขายอาหารเพราะลูกค้าไม่กล้าเข้าร้านอาคารโจทก์ที่ใช้ประกอบกิจการค้าขายอาหาร ดังนี้ เป็นคำฟ้องที่บรรยายเกี่ยวกับความเสียหายและค่าเสียหายชัดแจ้งแล้ว ไม่เป็นฟ้องเคลือบคลุม ส่วนรายละเอียดเกี่ยวกับความเสียหายที่โจทก์ไม่ได้ระบุในคำฟ้องนั้นโจทก์อาจนำสืบได้ในชั้นพิจารณา เหตุละเมิดที่ทำให้อาคารได้รับความเสียหาย เกิดขึ้นในขณะที่โจทก์ในฐานะผู้จะซื้อครอบครองอาคารดังกล่าวแทนผู้จะขายโจทก์จึงมีแต่เพียงบุคคลสิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขายที่จะเรียกค่าสินไหมทดแทนแต่เฉพาะในส่วนที่ทำให้โจทก์ขาดรายได้จากการขายอาหารในอาคารดังกล่าวซึ่งเป็นผลโดยตรงเท่านั้น โจทก์ไม่อาจใช้สิทธิในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336ที่จะเรียกค่าเสียหายที่เกิดแก่ตัวอาคารเพราะสิทธินั้นเป็นของผู้จะขายอาคารเท่านั้น การที่โจทก์จะให้ผู้ว่าจ้างรับผิดร่วมกับผู้รับจ้างที่กระทำละเมิดต่อโจทก์นั้น โจทก์มีภาระต้องพิสูจน์ว่าผู้ว่าจ้างเป็นผู้ผิดในการเลือกหาผู้รับจ้างหรือเป็นผู้ควบคุมดูแลผู้รับจ้างที่ทำละเมิดนั้นเมื่อโจทก์สืบไม่ได้ ผู้ว่าจ้างไม่ต้องรับผิดในผลละเมิดที่ผู้รับจ้างได้กระทำขึ้น.

จำเลยให้การเพียงว่า โจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา ส่วนข้อที่ว่าโจทก์ผิดสัญญาอย่างใดมิได้กล่าวไว้ ดังนั้นคำให้การของจำเลยมีแต่ปฏิเสธลอย ๆ ไม่มีเหตุแห่งการปฏิเสธตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 177 วรรคสอง ไม่มีประเด็นว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทหรือไม่แม้ศาลชั้นต้นจะกำหนดประเด็นข้อนี้ไว้และศาลอุทธรณ์รับวินิจฉัยให้ก็เป็นการไม่ชอบ ถือได้ว่าเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ต้องห้ามฎีกา โจทก์เข้ายึดถือครอบครองที่พิพาทในระหว่างระยะเวลาแห่งการเช่า โจทก์ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่พิพาทกับ ส.บิดาจำเลยแล้วโจทก์ได้เข้าไปยึดถือครอบครองที่พิพาทในฐานะผู้ซื้อตลอดมาแม้สิทธิครอบครองจะยังไม่โอนมาเป็นของโจทก์ เพราะคู่สัญญาประสงค์จะให้มีการโอนทางทะเบียนก็ตาม แต่โจทก์ก็ย่อมมีสิทธิยึดหน่วงที่พิพาทไว้จนกว่าจะมีการโอนกรรมสิทธิได้ด้วย ดังนั้นการที่ ส.เจ้ามรดกตายมาแล้วเกิน 1 ปี ย่อมไม่ตัดสิทธิโจทก์ผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงจะใช้สิทธิบังคับให้จำเลยในฐานะผู้รับพินัยกรรมของ ส. โอนที่พิพาทให้แก่โจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 189 และ 241

ในการทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาท ผู้ร้องกับผู้ขายตกลงกันไว้ว่าให้ผู้ร้องชำระค่าที่พิพาทส่วนที่เหลือภายใน 1 ปี แล้วจึงจะโอนกรรมสิทธิ์กัน เมื่อผู้ร้องไม่ได้ชำระค่าที่พิพาทส่วนที่เหลือ แม้ผู้ขายจะมอบที่พิพาทให้ผู้ร้องเข้าครอบครองแล้ว ก็ถือไม่ได้ว่าผู้ขายมีเจตนาสละการครอบครองที่พิพาทให้ผู้ร้องซึ่งเป็นเพียงผู้จะซื้อ การที่ผู้ร้องเข้าครอบครองที่พิพาทก็โดยอาศัยสิทธิของผู้ขายตามสัญญาจะซื้อขายเป็นการยึดถือแทนผู้ขาย มิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ ผู้ร้องครอบครองที่พิพาทเกินกว่า 10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382

ในการทำสัญญาจะซื้อขายที่พิพาท ผู้ร้องกับผู้ขายตกลงกันไว้ว่าให้ผู้ร้องชำระค่าที่พิพาทส่วนที่เหลือภายใน 1 ปี แล้วจึงจะโอนกรรมสิทธิ์กัน เมื่อผู้ร้องไม่ได้ชำระค่าที่พิพาทส่วนที่เหลือ แม้ผู้ขายจะมอบที่พิพาทให้ผู้ร้องเข้าครอบครองแล้วก็ถือไม่ได้ว่าผู้ขายมีเจตนาสละการครอบครองที่พิพาทให้ผู้ร้องซึ่งเป็นเพียงผู้จะซื้อ การที่ผู้ร้องเข้าครอบครองที่พิพาทก็โดยอาศัยสิทธิของผู้ขายตามสัญญาจะซื้อขายเป็นการยึดถือแทนผู้ขายมิใช่ยึดถือในฐานะเป็นเจ้าของ ผู้ร้องครอบครองที่พิพาทเกินกว่า10 ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1382.

สิทธิของผู้จะซื้อที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายที่ดินนั้นเมื่อนำคดีมาสู่ศาลจนศาลพิพากษาให้ผู้จะขายโอนขายที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อตามสัญญาจะซื้อขายนั้นแล้ว แม้คดีจะยังไม่ถึงที่สุด ก็อยู่ในฐานะเป็นผู้อันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1300 แล้ว ฉะนั้นถ้าผู้จะขายขายที่ดินนั้นแก่ผู้อื่นไปในระหว่างที่คดียังไม่ถึงที่สุด โดยผู้ซื้อไม่สุจริตแล้ว ผู้จะซื้อก็มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมนั้นเสียได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 237,1300

ผู้ร้องเป็นผู้จะซื้อที่ดินพิพาทพร้อมสิ่งปลูกสร้างในที่ดินจากจำเลยโดยผู้ร้องได้ชำระราคาบางส่วนและได้เข้าครอบครองทรัพย์สินตามสัญญาจะซื้อขายแล้ว ผู้ร้องเป็นผู้จะซื้อมีสิทธิเพียงเรียกให้จำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตามสัญญาจะซื้อขายให้แก่ผู้ร้องโดยผู้ร้องต้องชำระราคาที่เหลือ การเข้าครอบครองก่อนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นการเข้าครอบครองโดยอาศัยสิทธิของจำเลย กรณีถือไม่ได้ว่าผู้ร้องเป็นผู้มีอำนาจพิเศษตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 จัตวา (3) ผู้ร้องจึงเป็นบริวารของจำเลยและไม่มีสิทธิยื่นคำร้องขอให้งดการบังคับคดี