คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ผู้จัดสรรที่ดิน

ที่ดินพิพาทซึ่งเป็นถนนที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด ว. ผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินเพื่อประโยชน์ให้แก่ผู้ที่อยู่อาศัยในที่ดินที่จัดสรรโดยเฉพาะ มิได้มุ่งหมายให้บุคคลภายนอกเข้ามาใช้ถนนร่วมกับผู้ซื้อที่ดินจัดสรรที่ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินที่จัดสรร ภาระจำยอมดังกล่าวเกิดขึ้นโดยผลของกฎหมายตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง พันเอก ว. เจ้าของกรรมสิทธิ์มีสิทธิในการใช้สิทธิเหนือที่ดินพิพาทที่เป็นภาระจำยอมตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 เว้นแต่จะมีบทบัญญัติของกฎหมายที่ห้ามจำหน่ายที่ดินพิพาทซึ่งเป็นสาธารณูปโภค เพียงแต่ต้องยอมรับกรรมบางอย่าง ซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตนหรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ทั้งหก ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1387 และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวกมิได้เท่านั้น ภาระจำยอมเป็นทรัพยสิทธิย่อมตกติดไปกับอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสามยทรัพย์และภารยทรัพย์ แม้ต่อมา พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 3 ให้ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 แต่ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 43 ยังคงมีบทบัญญัติกำหนดให้สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ และมาตรา 70 วรรคสาม บัญญัติว่า "การพ้นจากความรับผิดชอบในการบํารุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้ได้รับใบอนุญาตหรือผู้รับโอนใบอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 หรือผู้รับโอน กรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค ให้นํามาตรา 44 มาใช้บังคับโดยอนุโลม" โดยมาตรา 44 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า "ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บํารุงรักษาสาธารณูปโภค ตามมาตรา 43 เมื่อได้ดําเนินการอย่างหนึ่งอย่างใด ภายหลังจากครบกําหนดระยะเวลาที่ผู้จัดสรรที่ดินรับผิดชอบ การบํารุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 23 (5) แล้วตามลําดับ ดังต่อไปนี้...(2) ผู้จัดสรรที่ดินได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการให้...ดําเนินการจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์" ซึ่งเป็นบทบัญญัติที่รับรองว่า ผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์มีสิทธิที่จะจดทะเบียนโอนถนนให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้ ทั้งนี้ เพื่อให้พ้นจากหน้าที่และความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาถนนอันเป็นสาธารณูปโภคเช่นเดียวกัน การที่ พ. ผู้จัดการมรดกและในฐานะทายาทโดยธรรมของพันเอก ว. โดยความยินยอมของจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ทายาทโดยธรรมผู้รับโอนมรดกที่ดินพิพาทต้องการจะพ้นจากหน้าที่และความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาที่ดินพิพาทย่อมมีอำนาจที่จะจดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 5 ซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นราชการบริหารส่วนท้องถิ่น ตาม พ.ร.บ.ระเบียบบริหารราชการกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2528 มาตรา 6 เพื่อให้เป็นสาธารณประโยชน์ และเพื่อให้ห้างหุ้นส่วนจำกัด ว. ผู้จัดสรร รวมทั้ง พ. และจำเลยที่ 1 ถึงที่ 4 ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์พ้นจากหน้าที่และความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง และ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 มาตรา 70 วรรคสาม ประกอบมาตรา 44 (2) จึงไม่ใช่การกระทำที่ต้องห้ามตามกฎหมาย ไม่ใช่การกระทำโดยไม่สุจริต ไม่ใช่การกระทำที่เป็นละเมิดต่อโจทก์ทั้งหก และไม่เป็นการกระทำอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวก โจทก์ทั้งหกไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนยกที่ดินพิพาทให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้

จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ที่ดินพิพาทเป็นถนนที่จำเลยที่ 1 จัดให้มีขึ้นเป็นสาธารณูปโภคเพื่อการจัดสรรที่ดิน จึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ซึ่งจำเลยที่ 1 หรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปมีหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ซึ่งใช้บังคับในขณะที่จำเลยที่ 1 ดำเนินการจัดสรรที่ดิน และ ป.พ.พ. มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 และผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปมีสิทธิอุทิศที่ดินพิพาทอันเป็นสาธารณูปโภคของที่ดินจัดสรรให้เป็นสาธารณประโยชน์เพื่อให้ตนเองหลุดพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทได้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง เมื่อจำเลยที่ 1 โอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 ย่อมเป็นผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปและมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 เพียงแต่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 มีหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทและมีสิทธิอุทิศที่ดินพิพาทอันเป็นสาธารณูปโภคของที่ดินจัดสรรให้เป็นสาธารณประโยชน์เพื่อให้ตนเองหลุดพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาที่ดินพิพาทตามบทบัญญัติดังกล่าวเช่นเดียวกับจำเลยที่ 1 ได้
ต่อมาขณะที่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นทางสาธารณประโยชน์ ได้มี พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ใช้บังคับ โดยมาตรา 3 ยกเลิกประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งมาตรา 43 วรรคหนึ่ง บัญญัติให้สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นนั้นต่อไป และจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้ เช่นเดียวกับประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง และมีบทเฉพาะกาล มาตรา 70 วรรคสาม บัญญัติว่า การพ้นจากความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคของผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค ให้นํามาตรา 44 มาใช้บังคับโดยอนุโลม โดยมาตรา 44 วรรคหนึ่ง (เดิม) บัญญัติว่า ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 เมื่อได้มีการดำเนินการอย่างหนึ่งอย่างใดตามลำดับ ดังต่อไปนี้ ...(3) ผู้จัดสรรที่ดินจดทะเบียนโอนทรัพย์สินดังกล่าวให้เป็นสาธารณประโยชน์ ดังนี้ บทบัญญัติดังกล่าวกำหนดหลักเกณฑ์และวิธีดำเนินการเพื่อให้พ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคที่แตกต่างจากประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งถูกยกเลิกแล้ว จึงต้องใช้พ.ร.บ. ดังกล่าวบังคับแก่คดีนี้ แต่เมื่อตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 70 วรรคสาม ให้นํามาตรา 44 (เดิม) มาใช้บังคับโดยอนุโลม จึงต้องพิจารณาถึงสิทธิและหน้าที่ที่บุคคลต่าง ๆ มีอยู่ก่อนแล้วตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ประกอบด้วย การนำมาใช้บังคับโดยอนุโลมนั้นหมายความเพียงว่า ให้ใช้บังคับเท่าที่จะบังคับได้ เมื่อตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง กำหนดให้ผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่ดินให้เป็นสาธารณประโยชน์ได้ และ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ มาตรา 44 (เดิม) บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินพ้นจากหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคเมื่อได้โอนทรัพย์สินให้เป็นสาธารณประโยชน์ การที่จำเลยที่ 3 ถึงที่ 5 จดทะเบียนโอนที่ดินพิพาทเป็นสาธารณประโยชน์จึงชอบแล้ว แม้บุคคลทั่วไปนอกจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถใช้สอยที่ดินพิพาทในฐานะเป็นทางสาธารณประโยชน์ได้ แต่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรยังคงใช้ที่ดินพิพาทเป็นทางภาระจำยอมได้เป็นปกติดังเดิม ไม่ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกแต่ประการใด จึงไม่ขัด ต่อ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินฯ