คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ผู้ซื้อผิดสัญญา

บันทึกข้อตกลงท้ายสัญญาซื้อขายที่ดินระหว่าง ป. ผู้ขายกับจำเลยผู้ซื้อระบุว่า จำเลยต้องการให้โจทก์เป็นนายหน้าหรือตัวแทนในการขายที่ดินให้กับบริษัทค.ไม่ว่าจะเป็นที่ดินส่วนใดก็ตาม ซึ่งทางจำเลยขายให้กับทางบริษัทค.ได้ จำเลยสัญญาว่าจะจัดค่านายหน้าให้กับโจทก์ 20,000 บาท ต่อไร่ของที่ดินทุก ๆ แปลง ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นการกำหนดค่าตอบแทนพิเศษเพิ่มเติมอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากข้อตกลงให้ค่าบำเหน็จนายหน้า 3 เปอร์เซ็นต์ โดยมีเงื่อนไขว่าจำเลยจะจ่ายให้แก่โจทก์ในอัตราไร่ละ 20,000 บาท ต่อเมื่อโจทก์ดำเนินการให้จำเลยขายที่ดินดังกล่าวได้จนเป็นผลสำเร็จเมื่อโจทก์เพียงแต่จัดให้จำเลยได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายกับพ.กรรมการบริษัทค.แต่ต่อมาผู้จะซื้อผิดสัญญาจนมีการเลิกสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวไปแล้ว กรณีจึงหาได้มีการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอันจะทำให้จำเลยได้รับเงินตามราคาที่ตกลงกันไว้ไม่ จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดจ่ายเงินส่วนเกินหรือค่าตอบแทนตามที่ตกลงกันไว้ดังกล่าว

จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินและบ้านพิพาทให้โจทก์ในราคา 1,350,000 บาท ชำระเงินมัดจำ 50,000 บาทส่วนที่เหลือแบ่งชำระโดยจะชำระ 800,000 บาทเมื่อโจทก์ได้นำทรัพย์พิพาทเข้าสถาบันการเงินได้และจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ในวันนั้น เงินอีก500,000 บาท ผ่อนชำระเป็นรายเดือน เดือนละ 30,000 บาทนับถัดจากเดือนที่นำทรัพย์พิพาทเข้าสถาบันการเงินได้จนกว่าจะครบ การชำระหนี้ของโจทก์ไม่ได้กำหนดเวลากันไว้ แต่ตามข้อตกลงที่ว่าจำเลยยินยอมให้โจทก์เข้าปรับปรุงซ่อมแซมตกแต่งทรัพย์พิพาทได้ทันทีหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายย่อมแสดงว่าโจทก์ก็มีหน้าที่ชำระหนี้ในส่วนที่ค้างในทันทีเช่นกันแต่การที่โจทก์ชำระหนี้ดังกล่าวได้นั้น ตามสัญญากำหนดให้โจทก์เป็นผู้ติดต่อขอกู้เงินจากสถาบันการเงินซึ่งจะต้องมีการติดต่อกับบุคคลหลายคนหลายฝ่าย และยังจะต้องใช้เอกสารเป็นหลักฐานมิใช่น้อย จึงควรให้เวลาพอสมควร แต่โจทก์เพิ่งจะไปติดต่อขอกู้เงินจากธนาคาร เมื่อเวลาผ่านพ้นไปถึง 4 เดือนเศษหากโจทก์ขวนขวายเพื่อจะชำระหนี้ให้จำเลยอย่างจริงจังโจทก์ก็ น่าจะดำเนินการเสียแต่โดยเร็ว หรืออย่างช้าก็ในช่วงที่โจทก์เข้าไปปรับปรุงซ่อมแซมตกแต่งทรัพย์พิพาทเพื่อให้จำเลยเห็นว่าโจทก์อยู่ในฐานะที่จะชำระหนี้ให้จำเลยได้ แต่โจทก์ก็หาได้กระทำไม่ กลับได้ความว่ามีเจ้าหนี้ของโจทก์ที่ซื้อวัสดุอุปกรณ์เพื่อไปซ่อมแซมตกแต่งบ้านพิพาทไปทวงหนี้ให้จำเลยชำระหลายราย ดังนั้นเมื่อสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์พิพาทมิได้กำหนดเวลาชำระหนี้ในส่วนที่ค้างอยู่ และกรณีมีเหตุอันสมควรที่จะทำให้จำเลยเชื่อว่าโจทก์อยู่ในฐานะที่จะชำระหนี้ไม่ได้จำเลยจึงมีสิทธิบอกกล่าวให้ชำระหนี้ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 ทนายจำเลยได้มีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์ชำระหนี้โดยส่งหนังสือดังกล่าวไปทางไปรษณีย์ลงทะเบียน และในวันรุ่งขึ้นได้ส่งถึงผู้รับแล้ว ซึ่งผู้รับไปรษณีย์ภัณฑ์ลงทะเบียนหาได้จำกัดเฉพาะผู้มีชื่อผู้รับจะต้องเป็นผู้รับด้วยตนเองเสมอไปไม่ แม้บุคคลอื่นซึ่งอยู่ในบ้านเรือนเดียวกันและมีอายุเกินกว่า 7 ปี ก็รับแทนกันได้ ดังนั้นเมื่อมีบุคคลอื่นซึ่งอยู่ในบ้านเรือนเดียวกัน และมีอายุกว่า 7 ปีเป็นผู้รับแทนไว้ ก็ต้องถือว่าจำเลยได้ส่งคำบอกกล่าวทวงถามและเลิกสัญญาโดยชอบแล้ว จำเลยได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว โจทก์จำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 391 จำเลยจึงต้องคืนเงินค่าซื้อที่ชำระให้จำเลยไปบางส่วนแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปีนับตั้งแต่เวลาที่ได้รับไว้

ผู้ซื้อกับผู้ขายทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกันไว้ว่า. ตกลงกำหนดโอนที่ดินให้ผู้ซื้อหรือผู้หนึ่งผู้ใดที่ผู้ซื้อระบุภายใน 1 เดือนนับแต่วันทำสัญญา. ถ้าพ้นกำหนดแล้วผู้ซื้อยังชำระเงินค่าที่ดินให้ผู้ขายไม่ได้. ผู้ขายยอมขยายเวลาให้อีก 150 วัน โดยผู้ซื้อยอมเสียดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปีในเงินค่าที่ดินที่ยังไม่ชำระสำหรับระยะเวลา 150 วันนั้น. ถ้าเกินกำหนดนี้ ผู้ขายมีสิทธิเลิกสัญญาได้ทันที.ดอกเบี้ยที่กำหนดไว้ตามสัญญาดังกล่าวถือได้ว่าเป็นเบี้ยปรับ. เมื่อไม่ชำระหนี้หรือไม่ชำระหนี้ให้ถูกต้องตามสมควร ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 379. เพราะเป็นค่าเสียหายจำนวนหนึ่งที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้าว่าจะชดใช้ให้เมื่อผู้ซื้อไม่ชำระหนี้ในกำหนดเวลาตามสัญญา.
เมื่อผู้ซื้อผิดสัญญาไม่สามารถรับโอนที่ดินและชำระเงินค่าที่ดินได้ตามสัญญา ผู้ขายย่อมฟ้องเรียกดอกเบี้ยซึ่งกำหนดไว้เป็นเบี้ยปรับจากผู้ซื้อได้.

ทำสัญญาซื้อขายกันโดยมีการวางเงินมัดจำไว้ ในสัญญากำหนดว่าจะต้องชำระราคาส่งมอบกันเป็นเงินสดเป็นงวด ๆ ไป บัดนี้ผู้ซื้อจะไม่ชำระเงินสดให้เป็นงวด ๆ แต่จะขอให้หักเอาจากเงินมัดจำนั้นไม่ได้ ต้องถือว่าผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายฟ้องเรียกเงินค่าไม้ที่ได้ส่งเป็นงวด ๆ ไปแล้วได้.

การชำระราคาไถ่ถอนการขายฝากนั้น กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องทำเป็นหนังสือ ฉะนั้นเมื่อผู้ขายฝากมอบหมายให้ผู้อื่น เป็นผู้แทนนำเงินมาชำระราคาไถ่ถอน ฝ่ายผู้ซื้อไม่ยอมรับโดยอ้างเพียงว่าไม่มีใบมอบฉันทะเท่านั้นต้องฟังว่าฝ่ายผู้ซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้ขายฝากมีสิทธิฟ้องขอให้บังคับให้ผู้ซื้อรับการไถ่ถอนได้

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 377 บัญญัติว่า "เมื่อเข้าทำสัญญา ถ้าได้ให้สิ่งใดไว้เป็นมัดจำ ท่านให้ถือว่าการที่ให้มัดจำนั้นย่อมเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญานั้นได้ทำกันขึ้นแล้ว อนึ่ง มัดจำนี้ย่อมเป็นประกันการที่จะปฏิบัติตามสัญญานั้นด้วย" เช่นนี้ ย่อมแสดงว่า มัดจำคือทรัพย์สินซึ่งได้ให้ไว้ในวันทำสัญญา เพื่อเป็นพยานหลักฐานว่าสัญญาจะซื้อขายได้ทำขึ้นแล้ว และเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญาโดยคู่สัญญามีเจตนาจัดเอาเป็นการใช้เงินบางส่วนเมื่อชำระหนี้ ซึ่งตามสัญญาจะซื้อขายหรือสัญญาวางมัดจำ ข้อ 4 ระบุว่า ถ้าผู้จะซื้อปฏิบัติผิดสัญญาไม่ไปรับโอน ให้ถือว่าสัญญานี้เป็นอันยกเลิก ผู้จะขายไม่จำต้องบอกกล่าว และผู้จะซื้อยินยอมให้ผู้จะขายริบมัดจำที่ชำระแล้วได้ทั้งหมด เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายปฏิบัติผิดสัญญา จำเลยย่อมริบมัดจำทั้งหมดได้ตามข้อสัญญาดังกล่าว โดยจำเลยไม่จำต้องนำสืบถึงความเสียหายที่ได้รับนั้น เพราะมัดจำมิใช่เบี้ยปรับ และตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มิได้ให้อำนาจศาลที่จะลดมัดจำดังเช่นเบี้ยปรับได้