คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ผู้เช่า

อาคารที่ได้รับความเสียหายเป็นของ ส. ระหว่างเกิดเหตุได้ให้ บ. และ อ. เป็นผู้เช่า บ. และ อ. จึงเป็นผู้ทรงสิทธิการเช่ามีสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารที่เช่าตามสัญญาเช่า การที่จำเลยที่ 2 ดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดที่พักอาศัยเป็นเหตุให้อาคารของ ส. ดังกล่าวโยกไหวและแตกร้าวเสียหายย่อมกระทบต่อสิทธิที่จะใช้หรือได้รับประโยชน์ในอาคารของ บ. และ อ. ผู้ทรงสิทธิการเช่า บ. และ อ. จึงเป็นผู้เสียหายที่ถูกกระทำละเมิด ส่วนโจทก์ที่ 1 ไม่มีนิติสัมพันธ์กับ ส. เจ้าของอาคารแต่อย่างไร การที่โจทก์ที่ 1 เข้ามาใช้อาคารดังกล่าวก็โดยอาศัยสิทธิการเช่าของ บ. และ อ. จึงเป็นเพียงบริวารของ บ. และ อ. เท่านั้น ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าเสียหายที่ไม่ได้ใช้อาคารจากจำเลยทั้งสอง
ตามสัญญาเช่ากำหนดให้ผู้เช่าต้องรักษาซ่อมแซมสถานที่เช่ารวมทั้งสิ่งตกแต่งและเครื่องอุปกรณ์ให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยตลอดระยะเวลาเช่าด้วยทุนทรัพย์ของผู้เช่าเองนั้น หมายถึงการบำรุงรักษาตามปกติและซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้น มิได้กำหนดให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องซ่อมแซมใหญ่แต่อย่างใด เมื่อได้ความว่าอาคารที่เช่าเสียหายมากยากที่จะซ่อมแซมให้กลับคืนดีได้ ต้องรื้อถอนและปลูกสร้างขึ้นใหม่และถึงแม้ว่าจะต้องทำการซ่อมแซมโครงสร้างของอาคารกับฐานรากบางส่วนและทำการหล่อเสาเพิ่มขึ้นรวมทั้งซ่อมแซมโครงอาคารภายนอก ส่วนความเสียหายภายในซึ่งมีมากได้รื้อออกแล้วก่อขึ้นใหม่ตามที่โจทก์ที่ 2 ฎีกาก็ตาม ความเสียหายดังกล่าวก็เป็นกรณีร้ายแรงต้องซ่อมแซมใหญ่ซึ่งไม่ใช่หน้าที่และความรับผิดของผู้เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 553 หากแต่เป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าที่จะต้องจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นเพื่อให้โจทก์ที่ 2 ได้ใช้และได้รับประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ในการเช่า การกระทำของจำเลยที่ 1 และที่ 2 จึงเป็นการกระทำละเมิดต่อ ส. เจ้าของอาคารที่โจทก์ที่ 2 เช่า แม้ ส. จะมีระเบียบปฏิบัติว่า ผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ปลูกสร้างอาคารยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของ ส. แล้ว ส. จึงจะให้สิทธิในการเช่า ซึ่งทำให้โจทก์ที่ 2 ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการปลูกสร้างอาคารขึ้นใหม่ ก็เป็นค่าใช้จ่ายที่โจทก์ที่ 2 สมัครใจเข้าทำนิติกรรมผูกนิติสัมพันธ์กับ ส. มิใช่เกิดจากการกระทำละเมิดของจำเลยที่ 1 และที่ 2 โจทก์ที่ 2 ไม่มีสิทธิเรียกร้องค่าใช้จ่ายส่วนนี้จากจำเลยทั้งสอง

โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า จำเลยที่ 1 จึงให้จำเลยที่ 2 ไปล็อกกุญแจปิดร้านอาหารเพื่อมิให้โจทก์เช่าต่อไป โดยจำเลยที่ 1 คิดว่าตนเองมีอำนาจกระทำการได้ตามสัญญาเช่าที่ระบุว่าถ้าผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่าภายในกำหนดเวลาที่กำหนดไว้ ผู้ให้เช่าย่อมทรงสิทธิในการกลับเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าตามสัญญานี้โดยพลัน การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงเป็นการขาดเจตนาที่จะกระทำผิดฐานบุกรุก ทั้งข้อสัญญาดังกล่าวมิได้ขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชนและมิได้เป็นสัญญาที่ไม่เป็นธรรมจำเลยทั้งสองไม่มีความผิดฐานบุกรุก

สัญญาเช่าโกดังมีข้อกำหนดว่า ในกรณีที่ผู้เช่าเช่าไม่ครบกำหนดเวลา ยินยอมให้ริบเงินประกันความเสียหายได้ ผู้ให้เช่าจึงมีสิทธิริบเงินประกันความเสียหายได้ตามข้อกำหนดในสัญญา แต่กรณีดังกล่าวเป็นการตกลงกำหนดค่าเสียหายกันไว้ล่วงหน้าในสัญญาอันมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับ ศาลย่อมมีอำนาจลดลงได้เป็นจำนวนพอสมควร หากเห็นว่าเบี้ยปรับนั้นสูงเกินส่วนโดยพิเคราะห์ถึงทางได้เสียของเจ้าหนี้ทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมาย ไม่ใช่แต่เพียงทางได้เสียในเชิงทรัพย์สิน เมื่อสัญญาเลิกกันก็มีผู้เช่ารายใหม่ทดแทนทันที จึงเห็นสมควรลดเบี้ยปรับให้แก่ผู้เช่า

ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสอง บัญญัติหลักเกณฑ์กรณีต้องห้ามอุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริงสำหรับคดีฟ้องขับไล่บุคคลใด ๆ ออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าหรืออาจให้เช่าได้ในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทหรือไม่เกินจำนวนที่กำหนดในพระราชกฤษฎีกา ซึ่งแยกได้เป็น 2 กรณี คือ ฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์ อันมีค่าเช่าในขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาทและฟ้องขับไล่บุคคลอื่นนอกจากผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันอาจให้เช่าได้ขณะยื่นคำฟ้องไม่เกินเดือนละสี่พันบาท
หนังสือสัญญาเช่าและสัญญาเช่าอาคารพาณิชย์ต่อท้ายหนังสือสัญญาเช่ามีข้อความเกี่ยวกับค่าเช่าว่า ค่าเช่าเดือนละ 4,000 บาท และผู้เช่าชำระเงินกินเปล่า 500,000 บาท เงินกินเปล่านี้เป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระกันล่วงหน้า จึงต้องนำมาคำนวณเฉลี่ยรวมเป็นค่าเช่าด้วย เมื่อสัญญาเช่ากำหนดเวลาเช่า 9 ปี 6 เดือน ดังนั้น เงินกินเปล่าหรือค่าเช่าล่วงหน้า 500,000 บาท เป็นค่าเช่าล่วงหน้าเฉลี่ยเดือนละ 4,385.96 บาท รวมกับค่าเช่าปกติเดือนละ 4,000 บาท เป็นค่าเช่าเดือนละ 8,385.96 บาท ในขณะยื่นคำฟ้องซึ่งเป็นค่าเช่าที่เกินเดือนละสี่พันบาท จึงไม่ต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 224 วรรคสอง

สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ส. ผู้เช่านั้น จำเลยคิดค่าเช่าในอัตราเดือนละ 1,235 บาท ซึ่งเมื่อคำนึงถึงว่าเป็นการเช่าพื้นที่ในศูนย์การค้าเป็นเวลานานถึง 20 ปี แล้ว อัตราค่าเช่าดังกล่าวนับว่าเป็นจำนวนน้อยมากและไม่น่าจะเป็นค่าเช่าตามปกติธรรมดาทั่วไป ดังนั้นเงินค่าสิทธิการเช่าจำนวน 2,790,550 บาท จึงมีลักษณะเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่จำเลยเรียกล่วงหน้าจาก ส. นั่นเอง ทั้งตามสัญญาเช่าระบุให้ผู้เช่าไม่มีสิทธิรับเงินค่าสิทธิการเช่าคืนเฉพาะกรณีอื่น หาได้รวมถึงกรณีสัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของผู้เช่าแต่อย่างใด เมื่อสัญญาเช่าระงับเพราะเหตุการตายของ ส. ผู้เช่า จำเลยผู้ให้เช่าจึงต้องคืนเงินค่าสิทธิการเช่าอันเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าที่ชำระล่วงหน้าตามส่วนที่มิได้ใช้ประโยชน์แก่โจทก์ซึ่งเป็นทายาท

ก่อนวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ จ. ได้ให้ผู้อื่นเช่าที่ดินและอาคารสิ่งปลูกสร้างที่ถูกเวนคืนโดยจดทะเบียนการเช่าไว้มีกำหนด 30 ปี ดังนั้น คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ จึงต้องกำหนดเงินค่าทดแทนที่ดินและอาคารสิ่งปลูกสร้างในสภาพที่มีภาระการเช่าให้แก่ จ. และกำหนดเงินค่าทดแทนในการเช่าให้แก่ผู้เช่าอีกส่วนหนึ่งแยกต่างหากจากกัน แต่คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯได้กำหนดเงินค่าทดแทนอาคารสิ่งปลูกสร้างให้แก่ จ. เจ้าของกรรมสิทธิ์จำนวน 19,668,979.98 บาท เพียงผู้เดียว ย่อมเป็นการกำหนดเงินค่าทดแทนโดยไม่ชอบด้วยมาตรา 18 ซึ่งกำหนดให้คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯ ต้องกำหนดเงินค่าทดแทนให้แก่เจ้าของตามมาตรา 18 (2) และผู้เช่าเฉพาะที่ผู้เช่าได้เสียหายจริง โดยเหตุที่ต้องออกจากอาคารและที่ดินที่เช่าก่อนสัญญาเช่าระงับตามมาตรา 18 (3) แยกต่างหากจากกัน เมื่อคณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯกำหนดเงินค่าทดแทนไม่ถูกต้องตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย แม้โจทก์จำเลยจะได้ตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืนกันแล้วตามมาตรา 10 ก็ตาม แต่เมื่อเป็นผลมาจากการดำเนินการที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย โจทก์ย่อมไม่มีอำนาจฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยจ่ายเงินค่าทดแทนดังกล่าวให้แก่โจทก์ทั้งหมดแต่เพียงผู้เดียวได้ และปัญหาเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ในกรณีเช่นนี้เป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้ไม่มีคู่ความฝ่ายใดยกขึ้นอ้าง ศาลฎีกาก็ชอบที่จะหยิบยกขึ้นวินิจฉัยเองได้ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ประกอบมาตรา 246 มาตรา 247 อย่างไรก็ตามการที่ศาลฎีกาจะพิพากษากลับให้ยกฟ้องโดยไม่ตัดสิทธิโจทก์ที่จะฟ้องใหม่เพื่อให้คณะกรรมการกำหนดราคาเบื้องต้นฯดำเนินการกำหนดเงินค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ใหม่ตามขั้นตอนของกฎหมายไม่อยู่ในวิสัยจะดำเนินการได้ เพราะอายุการใช้พระราชกฤษฎีกาได้สิ้นสุดลงแล้ว เพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมจึงควรให้ศาลชั้นต้นได้กำหนดให้คู่ความนำสืบพยานหลักฐานเกี่ยวกับเงินค่าทดแทนของอาคารพิพาทตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย

คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งตามสัญญาเช่าทรัพย์จะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาได้ใน 2 กรณี คือ โดยกำหนดแห่งสัญญาประการหนึ่ง กับโดยบทบัญญัติแห่งกฎหมายอีกประการหนึ่ง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 386 มิใช่ว่าเมื่อสัญญาเช่าไม่มีข้อกำหนดให้จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว จำเลยจะไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเสียเลย
ป.พ.พ. มาตรา 548 กำหนดหน้าที่และความรับผิดของผู้ให้เช่าไว้ว่า ถ้าผู้ให้เช่าส่งมอบทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นโดยสภาพไม่เหมาะแก่การที่จะใช้เพื่อประโยชน์ที่เช่ามา ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ดังนั้น หากมีข้อเท็จจริงต้องด้วยบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว จำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าต่อโจทก์ได้
จำเลยทำสัญญาเช่าที่จอดรถจากโจทก์เพื่อให้บริการแก่ลูกค้าของจำเลย ตามสัญญาเช่ากำหนดว่าโจทก์ผู้ให้เช่าเป็นผู้ทำบัตรจอดรถ 100 ใบ มอบให้จำเลยนำไปให้ลูกค้า ซึ่งหากไม่มีบัตรจอดรถลูกค้าของจำเลยที่นำรถเข้าไปจอดจะต้องเสียค่าบริการจอดรถตามปกติ บัตรจอดรถย่อมเป็นสิ่งสำคัญและถือเป็นหน้าที่ของโจทก์ต้องทำบัตรจอดรถมอบให้แก่จำเลย เมื่อบัตรจอดรถหายไป 83 ใบ และโจทก์ได้ทำบัตรจอดรถใหม่ให้แก่จำเลยแล้ว แม้โจทก์จะอ้างว่าการทำบัตรจอดรถใหม่นั้น จำเลยจะต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายและให้จำเลยชำระเงินค่าทำบัตรจอดรถให้แก่โจทก์ก็เป็นเรื่องที่จะต้องไปว่ากล่าวอีกเรื่องหนึ่ง จำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุดังกล่าว เมื่อจำเลยไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาต่อโจทก์และโจทก์มิได้บอกเลิกสัญญาเช่าต่อจำเลย สัญญาเช่าจึงยังคงมีผลบังคับ แต่จำเลยไม่ชำระค่าเช่าจำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัด การที่จำเลยไม่ได้ให้ลูกค้าของจำเลยนำรถมาจอดในอาคารของโจทก์ ไม่เป็นเหตุที่จำเลยไม่ต้องชำระค่าเช่า จำต้องผูกพันชำระค่าเช่าจนกว่าจะครบสัญญาเช่า

เดิมที่ดินโฉนดเลขที่ 5906 พร้อมตึกแถวสองชั้นรวม 12 คูหา เป็นกรรมสิทธิ์ของ จ. เมื่อปี 2475 กรุงเทพมหานครได้เวนคืนที่ดินบริเวณดังกล่าว เป็นเหตุให้ที่ดินส่วนหนึ่งของที่ดินโฉนดเลขที่ 5906 พร้อมตึกแถวสองชั้นห้องเลขที่ 185 บางส่วน ซึ่งตั้งอยู่บนที่ดินดังกล่าวถูกเวนคืนไปอยู่ในแนวเขตของถนนแก้ว ซึ่งอยู่ในความดูแลของกรุงเทพมหานคร แต่กรุงเทพมหานครก็มิได้ให้ผู้ถูกเวนคืนดำเนินการรื้อถอนตึกแถวสองชั้นเลขที่ 185 ในส่วนที่ตั้งอยู่บนที่ดินที่ถูกเวนคืนและส่งมอบการครอบครองที่ดินแต่อย่างใด เมื่อโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 5906 พร้อมตึกแถวสองชั้นรวม 12 คูหา จาก น. ผู้รับมรดกของ จ. โจทก์ทั้งสองย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดที่ดินดังกล่าวเฉพาะส่วนที่เหลือจากการเวนคืนและกรรมสิทธิ์ในตึกแถวสองชั้นรวม 11 คูหา กับตึกแถวสองชั้นเลขที่ 185 ที่จำเลยทั้งสองเช่าจาก น. ด้วย การที่กรุงเทพมหานครยังมิได้ดำเนินการฟ้องขับไล่โจทก์ทั้งสองให้รื้อถอนตึกแถวสองชั้นเลขที่ 185 ที่ปลูกสร้างบนที่ดินในส่วนที่ถูกเวนคืนซึ่งล้ำไปอยู่ในแนวเขตของถนนแก้วอันเป็นถนนสาธารณะ โจทก์ทั้งสองในฐานะผู้รับโอนสิทธิการเช่าจาก น. ผู้ให้เช่าเดิมและได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว ย่อมมีอำนาจฟ้องจำเลยทั้งสองเป็นคดีนี้ได้

สัญญาเช่าข้อ 4 ระบุว่า ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินทั้งหมดซึ่งประกอบเป็นสิ่งที่เช่าให้อยู่ในสภาพดีและเรียบร้อย เพื่อซ่อมสิ่งที่สึกหรอจากการใช้งานตามปกตินั้น หมายถึงข้อสัญญาที่ให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ต้องบำรุงรักษาและทำการซ่อมแซมเล็กน้อยตามที่ ป.พ.พ. มาตรา 553 บัญญัติไว้เท่านั้น หาได้หมายความว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่าในทุกๆ กรณีไม่
การซ่อมแซมใหญ่ซึ่งเป็นเรื่องความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ เป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ให้เช่าตามมาตรา 547 หาใช่เป็นการบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเล็กน้อยอันจะตกอยู่ในความรับผิดของโจทก์ผู้เช่าไม่ ดังนั้น จำเลยในฐานะผู้ให้เช่าจึงเป็นฝ่ายต้องรับผิดในการซ่อมแซมดังกล่าวตามมาตรา 550

ตามสัญญาเช่าระหว่างโจทก์และจำเลยระบุว่าเป็นการเช่าสำหรับบ้านเช่า เฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวตามที่ระบุในเอกสารแนบท้าย แสดงว่าการเช่าตามสัญญาครอบคลุมไปถึงเฟอร์นิเจอร์ของใช้ส่วนตัวอื่น ๆ ด้วย มิใช่เป็นการเช่าเฉพาะตัวบ้าน ซึ่งหากมีการต้องซ่อมแซมก็ต้องหมายรวมถึงการซ่อมแซมเฟอร์นิเจอร์และของใช้ส่วนตัวต่าง ๆ ดังกล่าวด้วย
สัญญาเช่าที่ระบุว่า ผู้เช่าต้องบำรุงรักษาทรัพย์สินทั้งหมดประกอบเป็นสิ่งที่เช่าให้อยู่ในสภาพดีและเรียบร้อย เพื่อซ่อมสิ่งที่สึกหรอจากการใช้งานตามปกตินั้น หมายถึงข้อสัญญาที่ให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่าเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง ต้องบำรุงรักษา และทำการซ่อมแซมเล็กน้อย ตามที่ ป.พ.พ. มาตรา 553 บัญญัติไว้เท่านั้น มิได้หมายความว่าผู้เช่าจะต้องรับผิดซ่อมแซมทรัพย์ที่เช่าในทุก ๆ กรณี
สัญญาเช่าที่ระบุให้ผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าไฟฟ้า น้ำประปา แก๊ส โทรศัพท์และสาธารณูปโภคอื่น ๆ ทั้งหมดตามที่ถูกเรียกเก็บและต้องชำระค่าเสียหายทั้งหมดที่เกิดโดยผู้เช่าหรือครอบครัว แขก คนรับใช้ หรือสัตว์เลี้ยงของผู้เช่า ไม่มีข้อความตอนใดระบุให้เป็นข้อความรับผิดของผู้เช่าในการจัดการซ่อมแซมความชำรุดบกพร่องของทรัพย์สินที่เช่าแทนผู้ให้เช่า ทั้งรายการซ่อมแซมล้วนเป็นการซ่อมแซมใหญ่ซึ่งเป็นเรื่องความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ อันเป็นหน้าที่ของจำเลยผู้ให้เช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 547 มิใช่เป็นการบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเล็กน้อยอันจะตกอยู่ในความรับผิดของโจทก์ผู้เช่า จำเลยจึงเป็นฝ่ายต้องรับผิดในการซ่อมแซมดังกล่าวตามมาตรา 550