คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
ผู้เช่าเสียชีวิต

สามีโจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินจากสามีจำเลย ในระหว่างสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดสามีจำเลยถึงแก่ความตาย แม้ว่าจำเลยยอมให้โจทก์และสามีโจทก์อยู่ในที่ดินที่เช่าต่อมาภายหลังจากที่ครบกำหนดเวลาเช่าแล้ว อันจะถือได้ว่าเป็นการทำสัญญาเช่าที่ดินใหม่ต่อไปโดยไม่มีกำหนดเวลาก็ตาม แต่ก็ต้องถือว่าโจทก์อยู่ในที่ดินที่เช่าโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าของสามีโจทก์ซึ่งเป็นคู่สัญญา หากจำเลยประพฤติผิดสัญญาเช่าก็ชอบที่สามีโจทก์ในฐานะผู้เช่าจะต้องว่ากล่าวเอาแก่จำเลยในฐานะที่เป็นทายาทและผู้จัดการมรดกของสามีจำเลยผู้ให้เช่าเอง เมื่อสามีโจทก์ไม่ได้ฟ้องจำเลยจนกระทั่งสามีโจทก์ถึงแก่ความตาย สัญญาเช่าย่อมเป็นอันระงับไป โจทก์ซึ่งเป็นภริยาของผู้เช่าไม่มีอำนาจเข้าสวมสิทธิการเช่าของสามีโจทก์ผู้ตายที่ฟ้องเรียกค่าเสียหายฐานผิดสัญญาเช่าจากจำเลยได้

การเช่าทรัพย์สินนั้นปกติฝ่ายผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่าจะสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้ทรัพย์สินที่เช่าและในการดูแลทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ฉะนั้นสิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัวเมื่อผู้เช่าตายสัญญาเช่าเป็นอันระงับไปไม่ตกทอดไปถึงทายาทที่สัญญาเช่าข้อ4ระบุว่าในระหว่างสัญญาเช่ายังไม่ครบกำหนดอายุสัญญาผู้เข่ามีสิทธิที่จะโอนการเช่าให้แก่ผู้อื่นได้แต่ต้องจ่ายค่าตอบแทนเป็นเงินให้แก่ผู้ให้เช่านั้นเป็นข้อตกลงเกี่ยวกับการโอนการเช่าในระหว่างที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่ายังมีชีวิตอยู่ซึ่งอาจทำได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา544และเป็นเพียงบุคคลสิทธิผูกพันเฉพาะคู่สัญญาหาได้ตกทอดมายังจำเลยแต่อย่างใดไม่

โจทก์บรรยายฟ้องว่าหลังจากว.ถึงแก่ความตายแล้วจำเลยที่1และที่2ซึ่งเป็นบุตรและทายาทของว.ได้ให้จำเลยที่3ถึงที่5เช่าโรงงานทำพัดลมเพื่อทำเป็นโรงงานทำประกอบและผลิตสินค้าโดยจำเลยที่3ถึงที่5ขออนุญาตโจทก์แต่โจทก์ไม่ยินยอมให้จำเลยที่1ถึงที่5เช่าที่ดินพิพาทอีกต่อไปจำเลยที่1ถึงที่5ก็ยังคงดื้อดึงใช้โรงงานทำพัดลมบนที่ดินพิพาททำประกอบและผลิตสินค้าเรื่อยมาโจทก์ได้บอกกล่าวให้จำเลยที่1ถึงที่5รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายออกไปจากที่ดินพิพาทแล้วแต่จำเลยที่1ถึงที่5เพิกเฉยเป็นการละเมิดสิทธิของโจทก์ขอให้บังคับจำเลยที่1ถึงที่5รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและขนย้ายออกไปจากที่ดินพิพาทของโจทก์เป็นคำฟ้องที่โจทก์ได้บรรยายฟ้องถึงเหตุที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลงและเหตุที่โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้าแล้วว่าว.ผู้เช่าได้ถึงแก่ความตายแล้วและโจทก์ไม่ยินยอมให้บุคคลอื่นเช่าที่ดินพิพาทอีกต่อไปซึ่งย่อมจะทำให้จำเลยทั้งห้าสามารถเข้าใจสภาพแห่งข้อหาได้ดีเป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นครบถ้วนตามบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา172วรรคสองแล้วฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม แม้ว.จะได้จดทะเบียนเช่าที่ดินพิพาทจากร.มีกำหนดเวลา30ปีซึ่งมีผลทำให้โจทก์ผู้ซื้อที่ดินพิพาทจากร.ต้องยอมให้ว.เช่าที่ดินพิพาทต่อไปตามสัญญาก็ตามแต่สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าดังนั้นเมื่อว.ถึงแก่ความตายสัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างว.กับร.ก็เป็นอันสิ้นสุดลงและมีผลทำให้สัญญาเช่าช่วงระหว่างว.กับจำเลยที่3เป็นอันสิ้นสุดลงด้วยจำเลยที่1และที่2ซึ่งเป็นบุตรและทายาทของว. จึงไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปส่วนจำเลยที่3ถึงที่5ซึ่งอยู่ในที่ดินพิพาทโดยอาศัยสิทธิการเช่าช่วงจากว.ก็ไม่มีสิทธิที่จะอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปเช่นเดียวกันโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยทั้งห้าได้ เกี่ยวกับเรื่องกำหนดเวลาในการเช่านั้นกฎหมายมิได้กำหนดเอาไว้โดยเคร่งครัดและให้สิทธิแก่คู่สัญญาในอันที่จะเลือกเอากำหนดเวลาในการเช่าได้หลายแบบรวมทั้งการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลา30ปีด้วยหรือแม้แต่จะทำกันตลอดอายุของผู้ให้เช่าหรือของผู้เช่าก็สามารถทำได้ดังนั้นเมื่อปรากฏว่าว.ได้เลือกเอากำหนดเวลาเช่าเป็นเวลา30ปีและไม่มีข้อกำหนดให้สิทธิตามสัญญาเช่าสามารถตกทอดไปยังผู้เป็นทายาทของว.หรือไม่มีข้อตกลงที่เป็นการต่างตอบแทนชนิดพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาเช่นนี้ก็ต้องถือว่าสัญญาเช่าที่ดินพิพาทระหว่างร.ผู้ให้เช่ากับว.เป็นสิทธิเฉพาะตัวของว.

โจทก์บรรยายฟ้องว่าห้องพิพาทเป็นของโจทก์ จำเลยได้งัดกุญแจและบุกรุกเข้าไปอยู่ในห้องพิพาทของโจทก์ทำให้โจทก์เสียหาย ขอให้ขับไล่จำเลยและใช้ค่าเสียหายดังนี้ ถือว่าโจทก์ได้บรรยายรายละเอียดเกี่ยวกับพฤติการณ์อันเป็นการละเมิดของจำเลยโดยได้แสดงแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่านั้นแล้ว ฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม ผู้เช่าเช่าตึกเดิมซึ่งมีอยู่ก่อนแล้ว ทั้งไม่ปรากฏว่าผู้เช่าจะต้องเสียเงินช่วยค่าก่อสร้างให้แก่ผู้ให้เช่าสัญญาเช่าดังกล่าวจึงมิใช่สัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษนอกเหนือไปจากสัญญาเช่าธรรมดา เมื่อจำเลยไม่มีสิทธิจะอยู่อาศัยในตึกพิพาทต่อไปการที่จำเลยยังคงอยู่ในตึกพิพาทย่อมได้ชื่อว่าอยู่โดยละเมิดโจทก์ย่อมฟ้องขับไล่ผู้ทำละเมิดได้โดยมิต้องบอกกล่าว

โจทก์ฟ้องว่าโจทก์ทำสัญญาเช่าห้องพิพาทจากจำเลยเป็นหนังสือและสัญญาเช่าอยู่ที่จำเลย จำเลยให้การว่าไม่มีหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือ สัญญาเช่าไม่มีอยู่ที่จำเลย เช่นนี้ โจทก์นำพยานบุคคลเข้าสืบว่ามีสัญญาเช่าเป็นหนังสือจริงดังที่โจทก์กล่าวอ้างได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 93 (2) ไม่เป็นการต้องห้ามตามมาตรา 94
แม้สัญญาเช่าจะเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่าก็ตาม แต่เมื่อทั้งโจทก์และ ว. ต่างเป็นผู้เช่าห้องพิพาทจากจำเลย การตายของว.จึงเป็นเหตุให้สิทธิการเช่าระงับไปเฉพาะตัวของ ว. แต่ผู้เดียว หาทำให้สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยระงับไปด้วยไม่.

สัญญาเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า เมื่อสามีจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าอาคารของโจทก์ตาย สัญญาเช่าอาคารพิพาทก็เป็นอันระงับไป แม้หลังจากนั้นโจทก์ยอมให้จำเลยเช่าอาคารพิพาทและรับเงินค่าเช่าอาคารพิพาทจากจำเลยทุกเดือนแต่มิได้ทำหนังสือสัญญาเช่าต่อกัน และโจทก์มิได้ออกใบเสร็จรับเงินค่าเช่าอาคารพิพาทให้จำเลย จึงไม่มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อโจทก์ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จำเลยจะยกการเช่าขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์ไม่ได้และถือว่าจำเลยอยู่ในอาคารพิพาทโดยอาศัยสิทธิของโจทก์เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์จะให้จำเลยอยู่ในอาคารพิพาทของโจทก์ ต่อไปโจทก์ฟ้องขอให้ศาลขับไล่จำเลยออกจากอาคารพิพาทได้ทันที เพราะไม่มีกฎหมายในเรื่องนี้ให้บอกกล่าวจำเลยก่อนฟ้อง

การเช่าเคหะเพื่อประกอบการค้า มิใช่เพื่ออยู่อาศัยย่อมไม่อยู่ในความคุ้มครองแห่ง พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ เมื่อผู้เช่าตายการเช่าย่อมสิ้นสุดลงผู้หนึ่งผู้ใดในครอบครัวของผู้เช่าก็จะถือเอาประโยชน์จาก มาตรา 17 ของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯโดยแสดงความจำนงขอเช่าต่อไปหาได้ไม่

โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากตึกของโจทก์โดยอ้างว่าจำเลยเข้าอยู่โดยละเมิดไม่เกี่ยวกับสัญญาเช่าจำเลยต่อสู้ว่าบิดาจำเลยเช่าตึกของโจทก์ในนามของห้างหุ้นส่วน ซึ่งจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลแล้ว และจำเลยก็เป็นหุ้นส่วนด้วย สัญญาเช่ายังไม่หมดอายุ และว่าจำเลยได้เข้าอยู่ในตึกเช่าร่วมกับบิดาตลอดมา เมื่อบิดาถึงแก่กรรมจำเลยก็ได้แจ้งความจำนงขอถือสัญญาเช่าต่อไปและได้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือภายในกำหนด 30 วันแล้ว ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมเช่า ฯลฯ ดังนี้แม้ศาลจะไม่ยอมให้จำเลยสืบพยานในข้อที่ว่าห้างหุ้นส่วนเป็นผู้เช่าไม่ได้ เพราะเป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสารก็ตาม ศาลก็ยังต้องให้สืบพยานในประเด็นข้อหลัง คือจำเลยได้อาศัยอยู่ในตึกรายนี้ร่วมกับบิดา ซึ่งเป็นผู้เช่า และเมื่อบิดาตาย จำเลยได้แจ้งความจำนงเป็นหนังสือขอเช่าต่อไปกับโจทก์ภายในกำหนด 30 วัน ฯลฯ จริงหรือไม่ก่อน

การเช่าทรัพย์สินนั้น ปกติฝ่ายผู้ให้เช่าย่อมเพ่งเล็งถึงคุณสมบัติของผู้เช่าว่าจะสมควรได้รับความไว้วางใจในการใช้ทรัพย์ที่เช่าและในการดูแลรักษาทรัพย์ที่เช่าหรือไม่ ฉะนั้นสิทธิของผู้เช่าจึงมีสภาพเป็นการเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตาย สัญญาเช่าก็เป็นอันระงับ ไม่ตกทอดไปยังทายาท