คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
พื้นที่ส่วนกลาง

ตามคำฟ้องและคําขอท้ายฟ้องเป็นกรณีโจทก์ทั้งสองโต้แย้งเกี่ยวกับมติที่ประชุมใหญ่โดยอ้างว่ามติที่ประชุมใหญ่สามัญสมาชิกไม่ชอบด้วยกฎหมายและข้อบังคับของจําเลย และมีคําขอบังคับขอให้ศาลสั่งเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่ดังกล่าว จึงเป็นเรื่องที่โจทก์ทั้งสองขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่สามัญประจำปี ซึ่งกฎหมายกำหนดระยะเวลาในการใช้สิทธิไว้เป็นการเฉพาะแล้ว โจทก์ทั้งสองจะอ้างว่าโจทก์ทั้งสองฟ้องให้จําเลยรับผิดในมูลละเมิด จึงต้องนําอายุความละเมิดมาใช้บังคับกับกรณีการขอให้เพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่หาได้ไม่
แม้ข้อบังคับนิติบุคคลจําเลย จะมีข้อความว่าต้องร้องขอให้ศาลเพิกถอนมติในการประชุมครั้งนั้นภายใน 30 นับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่ลงมติ โดยไม่ปรากฏหน่วยนับเป็นวัน เดือน หรือปี แต่ข้อบังคับนิติบุคคลดังกล่าวไม่ใช่พยานหลักฐานที่มีกฎหมายบังคับว่าต้องมีเอกสารมาแสดงตาม ป.วิ.พ. มาตรา 94 วรรคหนึ่ง (ข) จึงไม่ต้องห้ามที่จะนําพยานบุคคลมานําสืบแก้ไขเพิ่มเติมข้อความในเอกสาร เมื่อผู้จัดการฝ่ายปฏิบัติการนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรมาเบิกความยืนยันว่าการร้องขอเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่ที่ลงมติโดยฝ่าฝืนกฎหมายหรือข้อบังคับ จะต้องยื่นคําร้องขอต่อศาลภายในกำหนดสามสิบวันนับแต่วันลงมติ สอดคล้องกับกฎกระทรวงว่าด้วยการขอจดทะเบียนจัดตั้ง การบริหาร การควบและการยกเลิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร พ.ศ. 2545 ข้อ 15 ดังนั้น ตามข้อบังคับของนิติบุคคลจําเลย การร้องขอเพิกถอนมติที่ประชุมใหญ่ต้องยื่นฟ้องต่อศาลภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ที่ประชุมใหญ่ลงมติ
ตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 มาตรา 43, 44 ประกอบมาตรา 48 สาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน เช่น ถนน สวน สนามเด็กเล่น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะบำรุงรักษาสาธารณูปโภคดังกล่าว แต่ผู้จัดสรรที่ดินจะพ้นจากหน้าที่นี้เมื่อมีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว โดยให้เป็นอำนาจหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรในการบำรุงรักษาและการจัดการสาธารณูปโภค ซึ่งมีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินการภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่สามัญสมาชิก กรณีจึงเป็นอำนาจหน้าที่ของจําเลยตามกฎหมายรวมทั้งตามข้อบังคับและมติของที่ประชุมใหญ่ในการดูแลถนนในหมู่บ้านเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร เหตุที่จําเลยนํากรวยหรือนําหมุดไปปักบริเวณถนนสายหลักข้างบ้านโจทก์ทั้งสองและบริเวณหัวมุมถนนซอยเท่าที่จําเป็นก็เพื่อมิให้สมาชิกในหมู่บ้านนํารถยนต์มาจอด เพื่อความปลอดภัยและความสะดวกในการขับรถเลี้ยวโค้ง เข้า - ออก บริเวณหัวมุมถนน ซึ่งเป็นอำนาจหน้าที่ของจําเลยตาม พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ในการบริหารจัดการอํานวยความสะดวกในการใช้สาธารณูปโภค ตลอดจนการใช้พื้นที่ส่วนกลางในหมู่บ้านที่พักอาศัยร่วมกันของสมาชิกทั้งหมด การกระทำดังกล่าวของจําเลยมิได้เลือกปฏิบัติเฉพาะสมาชิกผู้หนึ่งผู้ใด จึงถือไม่ได้ว่าเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก

มาตรา 32 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 บัญญัติมิให้นําบทบัญญัติในมาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัตินี้ มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ ดังนั้น นอกจากจะต้องจดทะเบียนเป็นอาคารชุดก่อนวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้วยังต้องมีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้าอยู่ก่อนวันที่พระราชบัญญัติอาคารชุดฉบับดังกล่าวมีผลใช้บังคับด้วย เมื่อจำเลยเพิ่งนําพื้นที่ซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลางของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ก่อสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานบริหารโรงแรมของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลย ภายหลังจาก พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับแล้ว มิใช่กรณีห้องชุดที่ใช้เพื่อประกอบการค้ามีอยู่ก่อนวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลใช้บังคับ มาตรา 17/1 และมาตรา 65 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 ที่แก้ไขเพิ่มเติมโดย พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 จึงมีผลใช้บังคับแก่นิติบุคคลอาคารชุด ช. ด้วย และเมื่อข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. ข้อที่ 26.18 กำหนดว่าเจ้าของร่วมหรือผู้ใช้ประโยชน์ห้องชุดจะใช้พื้นที่จอดรถเพื่อการอื่นมิได้นอกจากการใช้เพื่อจอดรถ และจะต้องจอดรถตามตำแหน่งที่จอดรถของอาคารชุดตามข้อตกลงที่ได้กำหนดไว้เท่านั้น และข้อบังคับข้อที่ 26.19 กำหนดให้คณะกรรมการหรือที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมโดยผู้จัดการมีอำนาจในการงดให้บริการสาธารณูปโภค มีอำนาจริบเงินค่าประกันใด ๆ หรือเรียกเก็บค่าเสียหาย หรือระงับยกเลิกมิให้ดำเนินการ หรือสั่งการให้รื้อถอนหรือเข้ารื้อถอนส่วนใด ๆ รวมทั้งสั่งการให้ปรับปรุงแก้ไขให้อยู่ในสภาพเดิมด้วยค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วมนั้น อันเป็นบทบังคับมิให้มีการใช้ประโยชน์จากทรัพย์ส่วนกลางโดยฝ่าฝืนข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด ช. และฝ่าฝืนต่อมาตรา 17 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 การลงมติในการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมครั้งที่ 1/2553 ที่อนุญาตให้จำเลยสามารถนําพื้นที่ส่วนบุคคลของจำเลยและพื้นที่ส่วนกลางไปทำประโยชน์ในเชิงพาณิชย์โดยสร้างร้านกาแฟ ร้านตัดผม ร้านสปา ห้องสำนักงานของจำเลย ห้องเก็บของและห้องน้ำของจำเลยได้ จึงเป็นการขัดต่อข้อบังคับข้อที่ 26.18 นอกจากนั้นจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ห้องชุดในอาคารชุด ช. โดยมีอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดเกินกว่ากึ่งหนึ่งของอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางทั้งหมด จำเลยเพียงผู้เดียวจึงมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด แต่ในการลงมติในการประชุมครั้งดังกล่าวไม่มีการลดจำนวนคะแนนเสียงของจำเลยลงมาเหลือเท่ากับคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมอื่น ๆ รวมกัน ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 45 วรรคสอง มติดังกล่าวจึงไม่ชอบ จำเลยไม่อาจอ้างเอาผลการลงมติดังกล่าวเป็นประโยชน์แก่ตน การที่จำเลยนําเอาพื้นที่จอดรถส่วนกลางไปประกอบการค้าเพื่อประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ของจำเลยโดยนิติบุคคลอาคารชุด ช. มิได้มีการจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าไว้ก่อนแล้ว จึงเป็นความผิดตามฟ้อง