คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่า

สัญญาเช่าระหว่างโจทก์กับจำเลยตั้งแต่แรกได้กำหนดกันไว้เสร็จแล้วว่า ระยะ 6 ปีแรกให้ชำระค่าเช่ากันเดือนละ 100 บาท หลังจากนั้นให้ชำระค่าเช่ากันเดือนละ 2,000 บาท การเรียกเอาค่าเช่าเดือนละ 2,000 บาท หลังจากครบระยะ 6 ปีแรกแล้วนั้น ย่อมเรียกไม่ได้ว่าเป็นการขึ้นค่าเช่าตามความหมายของพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ เพราะเป็นเรื่องตกลงกันไว้แล้วตั้งแต่ขณะที่ยอมให้เช่า (อ้างฎีกาที่ 1543/2493)

คดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละ 2,000 บาท. และโจทก์ตั้งทุนทรัพย์เรียกค่าเสียหายจากจำเลยเพียง 1,500 บาท. จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์. และมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า คดีจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง.
ขอแก้คำฟ้องที่ว่า จำเลยได้เช่าตึกแถว เลขที่ 493/9เป็นจำเลยได้เช่าตึกแถวเลขที่ 493/12. ดังนี้ เป็นกรณีที่โจทก์พิมพ์เลขผิดพลาด เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยในคดีนี้ระบุไว้ชัดว่าจำเลยตกลงรับเช่าตึกแถว 2 ชั้นห้องหมายเลขทะเบียนที่ 493/12. การขอแก้ไขคำฟ้องที่พิมพ์ผิดพลาด ย่อมไม่อยู่ในบังคับประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 180 ที่โจทก์จะต้องยื่นคำร้องขอแก้ไขก่อนวันชี้สองสถานหรือก่อนวันสืบพยาน.
หลังจากครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาแล้ว โจทก์ได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลย. การที่จำเลยอยู่ต่อมาอีก. ศาลชั้นต้นถือว่าจำเลยอยู่โดยละเมิด และถือว่าเงินค่าเช่าที่โจทก์รับไปเดือนละ 200 บาทนั้น เป็นค่าเสียหาย. ฉะนั้นเมื่อจำเลยอยู่ต่อมา ฟังไม่ได้ว่าเป็นการเช่าแล้ว.พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 ซึ่งใช้อยู่ในขณะนั้นย่อมไม่คุ้มครองจำเลย.
พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 ไม่ได้คุ้มครองถึงการเรียกร้องค่าเสียหายไว้แต่ประการใด.

เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างเรือนอยู่อาศัย แต่ผู้เช่าไม่อยู่อาศัยเอง อันเป็นการผิดสัญญาต่อผู้ให้เช่านั้น การเช่านี้ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่าฯ

เช่าที่ดินเพื่อปลูกเรือนอยู่อาศัย แต่ผู้เช่าไม่อยู่อาศัยเอง อันเป็นการผิดสัญญาต่อผู้ให้เช่านั้น การเช่านี้ย่อมไม่ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ

โจทก์ฟ้องว่า จำเลยเช่าที่ดินของโจทก์ตามสำเนาหนังสือสัญญาเช่าท้ายฟ้อง จำเลยได้ทำที่ดินที่เช่าไปหาผลประโยชน์โดยปลูกเรือนให้ผู้อื่นเช่า จำเลยให้การว่า จำเลยไม่ได้เอาที่ดินที่เช่าไปหาผลประโยชน์ โจทก์ไม่มีสิทธิฟ้องขับไล่ เพราะจำเลยเช่าปลูกเรือนอาศัยตามสัญญา เช่าข้อ 1 ได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ ชั้นพิจารณาโจทก์จำเลยไม่ติดใจสืบพยานโดยขอให้ศาลวินิจฉัยข้อเดียวว่าจำเลยได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ หรือไม่ ปรากฏตามสำเนาหนังสือสัญญาเช่าท้ายฟ้องข้อ 1 มีข้อความว่าผู้เช่าขอเช่าที่ดินของผู้ให้เช่าเพื่อปลูกบ้านอยู่เป็นการให้เช่าที่ดินเพื่อปลูกเรือนอยู่อาศัย ตามข้อต่อสู้ของจำเลยซึ่งได้รับความ คุ้มครองตาม พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่า ฯ อยู่แล้ว เมื่อโจทก์จำเลยไม่สืบพยานโจทก์ย่อมแพ้คดี

การที่จะถือว่าการเช่าได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน ฯ หรือไม่นั้น จะต้องพิจารณาว่าเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือไม่เป็นหลัก ถ้าเช่าเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยแม้จะใช้เป็นที่ประกอบธุรกิจการค้า ฯ ด้วย ก็ย่อมได้รับความคุ้มครอง แต่ถ้าไม่ใช่เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่เพื่อประกอบธุรกิจการค้า ฯ แม้จะอยู่อาศัยด้วยก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง
การที่จะวินิจฉัยว่าเช่าเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการค้านั้น จะต้องคำนึงถึงความเป็นจริงแห่งการเช่าเป็นสำคัญ จะเพ่งเล็งเฉพาะข้อความในสัญญาเป็นประมาณไม่ได้ เช่าที่ดินเนื้อที่เพียง 104 ตารางวา ปลูกบ้านไว้ถึง 8 หลัง ใช้อยู่อาศัยส่วนตัวเพียงหลังเดียว นอกนั้นปลูกให้คนอื่นเช่าเพื่อหาผลประโยชน์จากค่าเช่า แม้สัญญาเช่าจะระบุว่าเช่าเพื่อปลูกบ้านอาศัยก็ตาม การใช้ที่เช่าก็ผิดจากจุดประสงค์ของการเช่าตามที่ระบุไว้ในสัญญาแล้ว แม้จะมีบ้านที่ใช้อยู่อาศัยเองหลังหนึ่ง ก็ยังต้องถือว่าเช่าที่รายนี้เพื่อการค้า
การที่ผู้ให้เช่าที่ดินให้ความยินยอมในการที่ผู้เช่าเอาบ้านให้เช่านั้น หามีผลให้การเช่าเพื่อการค้าเปลี่ยนไปเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยไม่

แม้ในชั้นแรกจำเลยจะเช่าห้องพิพาทเพื่ออยู่อาศัยก็ตาม เมื่อในชั้นหลังนี้ข้อเท็จจริงได้ความว่าจำเลยใช้ห้องพิพาทเป็นที่ประกอบการค้าแล้ว จำเลยก็ไม่ได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ. ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขัน
จำเลยอุทธรณ์คัดค้านคำพิพากษาศาลชั้นต้นแต่ฝ่ายเดียว ฉะนั้น โจทก์จะขอถอนฟ้องของโจทก์ทั้งที่จำเลยยอมให้ถอนนั้นไม่ได้ เพราะโจทก์ไม่มีคำฟ้องชั้นอุทธรณ์ที่จะถอนฟ้องได้
(ฎีกาที่ 624,625,626,627,628/2495 ฯลฯ)

แม้ในสัญญาเช่าลงว่าเช่าตึกพิพาทเพื่อค้าขายยา ก็ไม่เป็นการตัดสิทธิในอันที่จะนำสืบถึงพฤติการณ์ตามความจริงว่าเช่าเพื่อทำการค้าหรือเพื่ออยู่อาศัย อันจะนำไปสู่ประเด็นข้อวินิจฉันว่าเป็น "เคหะ" หรือไม่
จำเลยเช่าตึกพิพาทของโจทก์และใช้ตึกพิพาทอยู่อาศัยเพื่อทำการค้าขายยาในตึกของพระคลังฯซึ่งอยู่ติดต่อกัน เช่นนี้ จะถือว่าจำเลยเช่าตึกพิพาทเพื่อทำการค้าเพราะเหตุว่าอยู่อาศัยเพื่อทำการค้าหาได้ไม่ มิฉะนั้นแล้วการที่ผู้ใดเช่าตึกอยู่แห่งหนึ่ง แล้วไปทำการค้าอีกแห่งหนึ่ง ก็จะเป็นการเช่าเพื่อทำการค้าไปหมด
การที่ต่อมาภายหลังจำเลยได้เปิดร้านดัดผมในห้องพิพาทชั้นล่างเฉพาะซีกคูหาเดียวและไม่สุดตลอดคูหาด้วย คือใช้เนื้อที่เพียง 1 ใน 4 ของตึกชั้นล่าง และในการนี้จำเลยก็ได้ขออนุญาตจากโจทก์แล้วว่าเพื่อช่วยค่าครองชีพทางหนึ่ง กับได้ขอให้โจทก์แยกใบเสร็จค่าเช่าห้องพิพาทเดือนละ 100 บาท เป็น 40 บาท ฉบับหนึ่ง คือ สำหรับค่าเช่าตรงที่เป็นร้านดัดผม และ 60 บาทอีกฉบับหนึ่ง เหตุที่แยกดังนี้เนื่องจากการตั้งร้านดัดผมจำเลยเข้าหุ้นกับคนอื่น ทั้งนี้เพื่อสดวกแก่การคิดเงิน ระหว่างหุ้นส่วนตามพฤติการณ์ดังกล่าวนี้ จะฟังว่าจำเลยเช่าตึกพิพาทเพื่อการค้ายังไม่ได้ ต้องถือว่าตึกพิพาทเป็น "เคหะ" อันได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ

ห้องเช่าอยู่ในทำเลการค้า พฤติการณ์แต่เดิมมาฟังได้ว่าวัตถุประสงค์ของการเช่านั้นเพื่อการค้า แม้ต่อมาผู้เช่าจะเลิกประกอบการค้า แต่ไม่มีเหตุพอที่จะแสดงว่าคู่สัญญาได้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การเช่าใหม่ ผู้เช่าจะอ้างความคุ้มครองจาก พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯลฯ ไม่ได้ (การเช่าไม่มีสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร)

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ธรรมดาโดยหลักกฎหมายธรรมดา ศาลต้องวินิจฉัยข้อความตามที่ปรากฎในสัญญาเช่า แต่เมื่อการเช่านั้นจำเลยอ้างว่าเช่าอยู่อาศัยได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าในภาวะคับขันฯ ซึ่งเป็นกฎหมายพิเศษคุ้มครองการเช่าเคหะเพื่ออยู่อาศัย ศาลจึงไม่ต้องแปลข้อความในเอกสารการเช่าเพราะกฎหมายไม่ประสงค์ที่จะให้เลี่ยง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ ศาลต้องวินิจฉัยตามสภาพที่เป็นจริงแห่งการเช่าว่าเป็นการเช่าเพื่ออยู่อาศัยตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าหรือไม่เท่านั้น
เมื่อโจทก์รับว่าจำเลยอยู่อาศัยดังนี้ศาลก็ต้องพิพากษายกฟ้องโจทก์เสียได้แล้ว ไม่ต้องสืบพยานต่อไป การที่ศาลชั้นต้นสั่งอนุญาตให้จำเลยสืบพยานต่อไปได้ คำสั่งเช่นนี้จะเป็นการขัดต่อ ป.วิ. แพ่งมาตรา 87 - 88 หรือไม่นั้น ก็ไม่ทำให้โจทก์ชนะคดีได้ ฎีกาโจทก์ข้อนี้จึงเป็นข้ออ้างที่ไม่เป็นสาระแก่คดีอันควรต้องวินิจฉัยตาม ป.วิ.แพ่งมาตรา 242 (1) และ 147 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม ป.วิ.แพ่ง (ฉบับที่ 5) มาตรา 22 และ 24
การที่ผู้ให้เช่าพิมพ์ข้อความกล่าวอ้างความยินยอมของผู้เช่าที่จะออกจากห้องเช่าของโจทก์ไว้ล่วงหน้าในสัญญาเช่า เป็นการผูกมัดผู้เช่าเพื่อเลี่ยง พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ จึงไม่ใช่ความยินยอมของผู้เช่าตาม พ.ร.บ.ควบคุมค่าเช่าฯ 2489 ม.16 (5)
เมื่อจำเลยดำเนินคดีเองจึงไม่มีค่าทนายที่โจทก์ควรจะต้องใช้แทนจำเลย.