คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
พ.ร.บ.อาคารชุด

มาตรา 49 (1) แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 บัญญัติให้มติเกี่ยวกับเรื่องการแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันในข้อบังคับตามมาตรา 32 (10) ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 3 ใน 4 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด เมื่อคะแนนเสียงเจ้าของร่วมตามข้อบังคับของจำเลยที่ 1 มีจำนวน 1,000 คะแนน การประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมประจำปี 2543 มีผู้เข้าร่วมประชุมทั้งหมด 341.63 คะแนน ผลการนับคะแนนเสียงให้เปลี่ยนแปลงอัตราเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากเดิมที่กำหนดไว้ตารางเมตรละ 100 บาทต่อปี เป็นตารางเมตรละ 180 บาทต่อปี โดยเสียงข้างมากเห็นด้วย 240.19 คะแนน แม้ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ข้อ 39.2 กำหนดให้มติเกี่ยวกับเรื่องการปรับอัตราเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ให้ใช้เสียงข้างมากจำนวนผู้เข้าร่วมประชุมเท่านั้น แต่การประชุมเจ้าของร่วมเพื่อแก้ไขอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันหรือค่าใช้จ่ายส่วนกลางอยู่ในความหมายของมาตรา 49 (1) ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ข้อบังคับของจำเลยที่ 1 ดังกล่าวจึงเป็นข้อบังคับที่ขัดหรือแย้งกับบทแห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 ซึ่งมาตรา 3 บัญญัติว่า บรรดากฎหมาย กฎ หรือข้อบังคับอื่นในส่วนที่มีบัญญัติไว้แล้วในพระราชบัญญัตินี้ หรือ ซึ่งขัดหรือแย้งกับบทแห่งพระราชบัญญัตินี้ ให้ใช้พระราชบัญญัตินี้แทน การแก้ไขเปลี่ยนแปลงอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันจึงต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 3 ใน 4 ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด มติที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมดังกล่าวจึงไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ปัญหาว่า จำเลยที่ 2 ต้องรับผิดเป็นการส่วนตัวร่วมกับจำเลยที่ 1 ต่อโจทก์หรือไม่ เป็นข้อกฎหมายเกี่ยวกับอำนาจฟ้อง เป็นปัญหาเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยที่ 2 มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวในศาลล่างทั้งสอง จำเลยที่ 2 ก็ยกขึ้นฎีกาได้ จำเลยที่ 2 เป็นผู้แทนของนิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจหน้าที่ปฏิบัติการเพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และการกระทำใด ๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์ดังกล่าวตามมติของเจ้าของร่วม เมื่อจำเลยที่ 2 จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วมเกี่ยวกับเรื่องการปรับอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางในกิจการของจำเลยที่ 1 ภายในขอบอำนาจและวัตถุประสงค์ของจำเลยที่ 1 ดังนั้น จำเลยที่ 2 จึงไม่ต้องรับผิดเป็นการส่วนตัวร่วมกับจำเลยที่ 1 ต่อโจทก์

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 32ชื่อนิติบุคคลอาคารชุดย่อมมีการแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้เพียงแต่จะสมบูรณ์ต่อเมื่อได้นำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น และเมื่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ไม่ได้กำหนดมติเกี่ยวกับการเปลี่ยนชื่อนิติบุคคลอาคารชุดเป็นอย่างอื่น มติของที่ประชุมใหญ่ให้เปลี่ยนชื่อนิติบุคคลอาคารชุดจึงต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากของเจ้าของร่วมที่เข้าประชุมตามมาตรา 44 แห่งพระราชบัญญัติดังกล่าว หาใช่ต้องได้รับความยินยอมเห็นชอบจากเจ้าของร่วมทุกคนไม่ ค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 นั้น แยกค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง และมาตรา 18 วรรคสองออกต่างหากจากกันโดยเด็ดขาด และการคิดส่วนค่าใช้จ่ายก็แตกต่างกัน กล่าวคือ ค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ที่เกิดจากบริการส่วนรวม และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกตามส่วนแห่งประโยชน์ ที่ไม่ต่อห้องชุดและชำระกันตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ซึ่งข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมนี้สามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงได้ตามมาตรา 32(10) ประกอบด้วยมาตรา 49(1) ส่วนค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ได้แก่ค่าภาษีอากรซึ่งจะต้องจ่ายในนามของอาคารชุดค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 กล่าวคือเป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6 และค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสองนี้ ต้องเป็นไปตามที่พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 กำหนดเท่านั้น คือตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางตามมาตรา 14 หาใช่เป็นไปตามที่กำหนดไว้ในข้อบังคับ ซึ่งสามารถแก้ไขเปลี่ยนแปลงข้อบังคับได้ดังเช่นมาตรา 18 วรรคหนึ่ง ไม่ ดังนั้น การที่ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดจำเลยได้นำเอาค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคหนึ่งและมาตรา 18 วรรคสอง มาปะปนกันและให้ตัวอย่างค่าใช้จ่ายปะปนรวม ๆ กันมา จึงทำให้เกิดปัญหา เมื่อจำเลยประสงค์จะเปลี่ยนแปลงข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายที่ต้องร่วมกันออกตามมาตรา 18 วรรคหนึ่ง แต่นำเอาค่าใช้จ่ายที่ต้องร่วมกันออกตามมาตรา 18 วรรคสอง ซึ่งแก้ไขเปลี่ยนแปลงโดยข้อบังคับไม่ได้มารวมเข้าด้วย เหตุนี้มติที่ประชุมใหญ่ให้แก้ไขข้อบังคับเกี่ยวกับอัตราส่วนค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมเฉพาะค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 วรรคสอง ที่ให้ใช้อัตราส่วนระหว่างพื้นที่ห้องชุดพื้นที่ซักล้างและพื้นที่จอดรถของอาคารชุดทั้งหมด จึงขัดต่อกฎหมายและใช้บังคับกันไม่ได้

พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 38 บัญญัติว่า "บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิได้รับการแต่งตั้งเป็นกรรมการ (1) เจ้าของร่วม หรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม (2) ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาลหรือผู้พิทักษ์ ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ แล้วแต่กรณี (3) ผู้จัดการหรือผู้แทนอื่นของนิติบุคคลในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม" เมื่อพิจารณาบทบัญญัติดังกล่าวจะเห็นได้ว่ามีการแยกบุคคลที่มีสิทธิได้รับการแต่งตั้งเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไว้ โดยใน (1) และ (2) เป็นการให้สิทธิบุคคลธรรมดา ส่วนใน (3) แสดงให้เห็นว่านิติบุคคลที่เป็นเจ้าของร่วมในอาคารชุดมีสิทธิได้รับการแต่งตั้งเป็นกรรมการได้ หาได้จำกัดเฉพาะบุคคลธรรมดาไม่ ดังนั้น การแสดงออกของนิติบุคคลย่อมกระทำได้โดยผ่านผู้แทนหรือตัวแทน หรือผู้รับมอบอำนาจจากนิติบุคคล และการกระทำดังกล่าวมีผลผูกพันนิติบุคคลให้ต้องรับผิดด้วย แม้ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 38 (3) กำหนดบุคคลที่จะเป็นกรรมการในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วมไว้ว่า "ผู้จัดการหรือผู้แทนอื่นของนิติบุคคล" ก็ตาม แต่เมื่อ พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับดังกล่าวซึ่งใช้บังคับในขณะเกิดเหตุพิพาท มิได้ให้คำจำกัดความหรือนิยามความหมายของคำว่า "ผู้จัดการ" หรือ "ผู้แทนอื่นของนิติบุคคล" ไว้ จึงต้องนำ ป.พ.พ.ลักษณะหุ้นส่วนบริษัทซึ่งเป็นกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งมาเทียบเคียงโดยในบริษัทจำกัด "ผู้จัดการ" หมายถึงผู้ที่ดำเนินการจัดการเรื่องให้แก่บริษัท กฎหมายมิได้บังคับว่าต้องเป็นกรรมการของบริษัทเท่านั้นจึงจะสามารถเป็นผู้จัดการได้ อาจเป็นบุคคลใดก็ได้ที่บริษัทเห็นสมควรแต่งตั้งให้เป็นผู้จัดการ ส่วนกรณีผู้แทนอื่นของนิติบุคคลหาได้มีบทกฎหมายใดบังคับว่าต้องเป็นผู้มีอำนาจดำเนินการ อาจเป็นผู้ที่ได้รับมอบอำนาจจากผู้มีอำนาจกระทำการแทนของนิติบุคคลก็ได้ ดังนั้น ผู้จัดการ หรือผู้แทนอื่นของนิติบุคคลจึงไม่จำเป็นต้องเป็นกรรมการผู้จัดการของนิติบุคคลนั้น หรือเป็นผู้แทนของนิติบุคคลนั้นโดยตรง ผู้ที่ได้รับมอบอำนาจหรือรับมอบหมายจากนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของร่วมย่อมมีสิทธิได้รับแต่งตั้งให้เป็นกรรมการควบคุมการจัดการนิติบุคคลอาคารชุดได้ เมื่อบริษัท ส. บริษัท ท. บริษัท ม. บริษัท ป. บริษัท จ. และบริษัท ว. ล้วนแต่เป็นนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของร่วมอาคารชุด ย่อมมีสิทธิได้รับเลือกให้เป็นกรรมการของนิติบุคคลอาคารชุดและมีอำนาจมอบอำนาจหรือมอบหมายให้บุคคลใดเป็นผู้จัดการหรือผู้แทนบริษัทเข้าเป็นกรรมการควบคุมการจัดการของนิติบุคคลอาคารชุด อ. แทนบริษัทได้

พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มาตรา 17/1 วรรคสอง บัญญัติห้ามมิให้ผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารชุดที่จัดไว้ตามวรรคหนึ่ง เมื่อพระราชบัญญัติดังกล่าวมีผลให้ใช้บังคับเมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 โดย พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มาตรา 32 มิให้นำมาตรา 17/1 มาใช้บังคับแก่อาคารชุดซึ่งได้จดทะเบียนเป็นอาคารชุดและมีห้องชุดที่ใช้เพื่อการประกอบการค้าอยู่ก่อนหรือในวันที่พระราชบัญญัตินี้ใช้บังคับ เมื่อข้อเท็จจริงได้ความว่า ที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม ครั้งที่ 1/2553 วันที่ 18 มีนาคม 2553 อนุมัติให้นิติบุคคลอาคารชุด ช. ลงนามในบันทึกร่วมกันให้จำเลยที่ 1 นำพื้นที่ส่วนบุคคลนอกห้องชุดและพื้นที่ทรัพย์ส่วนกลาง (บางส่วน) ดำเนินการให้มีร้านกาแฟ STARBUCK ร้านตัดผม SALON ร้านเสริมสวย สปา และสำนักงานของจำเลยที่ 1 บริเวณที่จอดรถชั้น 5 จึงรับฟังว่าจำเลยทั้งสองปรับปรุงพื้นที่ขึ้นมาภายหลังปี 2553 หลังจาก พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ.2551 มาตรา 17/1 วรรคสอง มีผลใช้บังคับโดยจำเลยทั้งสองไม่ได้ยื่นขออนุญาตก่อสร้าง/ดัดแปลงอาคารต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น จำเลยทั้งสองจึงต้องรื้อถอนร้านกาแฟ STARBUCK ร้านตัดผม SALON ร้านเสริมสวย สปา และสำนักงานของจำเลยที่ 1 ออกจากพื้นที่ลานจอดรถซึ่งเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

คดีนี้ข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่าจำเลยและบริษัท ว. ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทกันก่อนวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ซึ่งเป็นวันที่ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 6/2 มีผลใช้บังคับ กรณีจึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคสอง ดังนั้น เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงจากตารางการชำระเงินและใบเสร็จรับเงินว่า ภายหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายกัน จำเลยในฐานะผู้จะซื้อได้ชำระเงินดาวน์และชำระราคาห้องชุดพิพาทส่วนที่เหลือให้แก่บริษัท ว. และบริษัท อ. ไปครบถ้วนแล้ว เช่นนี้จำเลยซึ่งได้ชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขายแล้วดังกล่าวก็ย่อมมีสิทธิที่จะฟ้องร้องบังคับให้บริษัท อ. ในฐานะผู้จะขายจดทะเบียนโอนห้องชุดพิพาทให้แก่ตนได้ ตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 6/2
ส่วนที่จำเลยให้การและนำสืบรวมทั้งอุทธรณ์ว่า โจทก์ได้รับโอนห้องชุดพิพาทมาโดยไม่สุจริตและไม่ชอบด้วยกฎหมายนั้น ย่อมเป็นการต่อสู้ว่าจำเลยอยู่ในฐานะอันจะขอให้จดทะเบียนสิทธิในห้องชุดพิพาทได้ก่อนโจทก์ ซึ่งเป็นเรื่องอำนาจฟ้องของโจทก์ จึงมีปัญหาที่ต้องวินิจฉัยว่า โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทจากบริษัท อ. โดยสุจริตหรือไม่ การที่ศาลล่างทั้งสองไม่วินิจฉัยในปัญหานี้จึงเป็นการไม่ชอบ แต่เมื่อคดีมาสู่ศาลฎีกาแล้ว ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยในปัญหานี้โดยไม่ย้อนสำนวนไปให้ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัย เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังได้ว่า จำเลยรับมอบห้องชุดพิพาทจากบริษัท อ. ตั้งแต่เมื่อปี 2551 และพักอาศัยอยู่ในห้องชุดพิพาทตลอดมา โจทก์ซึ่งเพิ่งมาซื้อห้องชุดพิพาทจากบริษัท อ. เมื่อปี 2554 จึงน่าจะทราบเป็นอย่างดีว่าในห้องชุดพิพาทมีจำเลยพักอาศัยอยู่ การที่โจทก์ยังคงตกลงซื้อห้องชุดพิพาทโดยไม่ได้สอบถามให้ได้ความถึงสาเหตุที่จำเลยเข้าพักอาศัยอยู่ในห้องชุดพิพาท เป็นพฤติการณ์ที่บ่งชี้ว่าโจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทมาโดยไม่สุจริต โจทก์จึงไม่อาจยกเรื่องความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในห้องชุดพิพาทขึ้นเป็นข้ออ้างเพื่อฟ้องขับไล่จำเลยได้ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง