คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สร้างบ้าน

สัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้มีข้อตกลงว่าจำเลยจะสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเมื่อใดทั้งโจทก์และนางสาว ส. ซึ่งลงชื่อเป็นพยานในสัญญาจะซื้อจะขายและเป็นผู้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างกับจำเลยในโครงการเดียวกันกับโจทก์เบิกความเพียงว่า โครงการจะสร้างเสร็จภายในปลายปี 2540 จึงยังไม่พอถือได้ว่าสัญญาจะซื้อจะขายมีกำหนดเวลาสร้างบ้านให้แล้วเสร็จ ที่ศาลอุทธรณ์พิจารณาจากสัญญาจะซื้อจะขายที่ระบุว่าผู้จะขายจะไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้จะซื้อเมื่อผู้จะซื้อได้ชำระเงินดาวน์ให้ผู้จะขายครบถ้วน สัญญาดังกล่าวเป็นสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลาไว้โดยปริยายนั้น ยังไม่ต้องด้วยความเห็นของศาลฎีกา เมื่อสัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน และโจทก์ได้ชำระเงินค่างวดให้แก่จำเลยแล้ว จำเลยย่อมมีหน้าที่สร้างบ้านและส่งมอบให้โจทก์ตามสัญญา และถึงแม้สัญญาดังกล่าวจะไม่ได้กำหนดระยะเวลาการปลูกสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้โดยชัดเจนก็ตาม แต่ก็ไม่ใช่ว่าจำเลยจะสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเมื่อใดก็ได้แล้วแต่ความพอใจของจำเลย เมื่อโจทก์ชำระเงินตามงวดให้จำเลยไปแล้ว 220,300 บาท ทั้งได้มีหนังสือบอกกล่าวถึงจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาและชำระหนี้จนถึงวันที่โจทก์มีหนังสือขอให้บฏิบัติตามสัญญาและชำระหนี้ไปยังจำเลยครั้งสุดท้ายนับเป็นเวลา 5 ปีเศษ จำเลยยังไม่สามารถก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเช่นนี้ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ ซึ่งการบอกกล่าวให้จำเลยดำเนินการภายในกำหนด 15 วัน มิเช่นนั้นให้คืนเงินที่ชำระไปแล้ว พร้อมดอกเบี้ยแก่โจทก์นับจากเวลาดังกล่าว ในกรณีนี้ต้องนับว่าเป็นระยะเวลาอันสมควรแล้ว

สัญญาเช่าซื้อที่ดินพิพาทเป็นสัญญาที่จำเลยผู้ให้เช่าซื้อตกลงให้โจทก์เช่าซื้อที่ดินและบ้านพักอาศัยจำเลยผู้ให้เช่าซื้อมีหน้าที่ตามสัญญาเช่าซื้อจะต้อง สร้างบ้านให้เสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ตามสัญญาเช่าซื้อดังกล่าว ฉะนั้น กำหนดเวลาที่จำเลยจะต้องสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์จึงเป็นสาระสำคัญที่โจทก์และจำเลยต้องตกลงกัน การที่โจทก์กับจำเลยตกลงเวลากันไว้แล้วว่าจำเลยต้องสร้างบ้านให้แล้วเสร็จเมื่อใดเพียงแต่ไม่ได้ระบุไว้ในสัญญาเช่าซื้อให้ชัดแจ้งฉะนั้นโจทก์จึงมีสิทธินำสืบพยานบุคคลถึงข้อตกลงการส่งมอบที่ดินและบ้านดังกล่าวได้ว่าจำเลยจะต้องสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในเวลาเท่าใด ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94(ข) จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่าซื้อ ไม่สามารถสร้างบ้านให้แล้วเสร็จตามระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญา โจทก์ผู้เช่าซื้อจึงไม่ต้องชำระค่างวดต่อไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369 และมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยได้ตามมาตรา 388 โดยโจทก์ไม่ต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดพอสมควรตามมาตรา 387 ก่อน และเมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแล้วจำเลยจึงมีหน้าที่ต้องค้นเงินค่าเช่าซื้อที่โจทก์ชำระแล้วพร้อมดอกเบี้ยให้โจทก์ตามมาตรา 391

กำหนดเวลาชำระหนี้ที่ตกลงกันไว้เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซึ่งเป็นสาระสำคัญแต่คู่สัญญาจะถือปฏิบัติตามสัญญาหรือไม่เป็นอีกเรื่องหนึ่งการนำสืบข้อเท็จจริงว่าโจทก์ชำระหนี้ตามงวดไม่ตรงเวลาที่กำหนดไม่ใช่การนำสืบแก้ไขเปลี่ยนแปลงเอกสารและที่จำเลยผ่อนผันให้โดยยินยอมรับชำระไว้แสดงว่าในทางปฏิบัติโจทก์จำเลยมิได้มีเจตนาถือเอากำหนดเวลาชำระเงินค่าที่ดินตามงวดเคร่งครัดตามสัญญาดังนั้นเมื่อครบกำหนดชำระเงินงวดที่10โจทก์ยังไม่ชำระจำเลยมีหน้าที่ต้องบอกกล่าวให้โจทก์ชำระหนี้ภายในเวลาพอสมควรตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา387หากโจทก์ไม่ชำระจำเลยมีสิทธิเลิกสัญญาได้ปรากฏว่าเมื่อถึงกำหนดชำระเงินงวดที่10โจทก์ไม่ชำระจำเลยไม่เคยแจ้งโจทก์ให้ชำระในเวลาที่กำหนดและมิได้ปฏิบัติตามมาตรา387ดังกล่าวถือไม่ได้ว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาสัญญาจึงไม่เลิกกัน สัญญาจะซื้อขายที่ดินพร้อมบ้านเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งจำเลยจะต้องสร้างบ้านให้เสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมบ้านแก่โจทก์ในวันที่โจทก์จะชำระเงินงวดสุดท้ายซึ่งตามปกติจะต้องมีกำหนดเวลาสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้ในสัญญาด้วยแต่ข้อตกลงในสัญญามีว่าเงินงวดสุดท้ายจะชำระให้ในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารณสำนักงานที่ดินโดยไม่ได้กำหนดเวลาการปลูกบ้านให้แล้วเสร็จไว้ดังนั้นจึงเป็นหน้าที่ของจำเลยจะต้องปลูกบ้านในที่ดินให้แล้วเสร็จและพร้อมจะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์จึงจะมีสิทธิเรียกให้โจทก์ชำระงวดสุดท้ายได้แม้โจทก์จะขอชำระในงวดที่10ก่อนงวดสุดท้ายซึ่งล่วงเลยกำหนดเวลาชำระตามสัญญามา1ปีแต่ปรากฏว่าในช่วงเวลาดังกล่าวจำเลยยังปลูกบ้านไม่แล้วเสร็จจึงไม่อาจเรียกให้โจทก์ชำระเงินที่เหลือทั้งหมดได้โจทก์ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาจึงมีสิทธิฟ้องจำเลยให้ปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้

จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างบ้านพิพาทบนที่ดินสินส่วนตัวของตน แม้สามีจะช่วย ออกเงินในการปลูกสร้างด้วยถึงหนึ่งในสาม แต่ตามพฤติการณ์เป็นการช่วยเหลือกันฉัน สามีภริยา หาใช่เป็นการร่วมลงทุนปลูกบ้านพิพาทด้วยไม่ ดังนี้ บ้านพิพาทจึงเป็นส่วนควบของที่ดินและเป็นสินส่วนตัวของจำเลยที่ 1 การที่จำเลยที่ 1 ปลูกสร้างบ้านพิพาทในระหว่างสมรสจึงไม่ทำให้บ้านพิพาทเป็นสินสมรส.

สัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินเป็นสัญญาต่างตอบแทนซึ่งผู้จะขายจะต้องสร้างบ้านให้เสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมบ้านในวันที่ผู้จะซื้อชำระเงินงวดสุดท้าย และตามปกติจะต้องมีกำหนดเวลาการสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้ในสัญญาด้วยเมื่อในสัญญามิได้กำหนดระยะเวลาการปลูกสร้างบ้านให้แล้วเสร็จไว้.ผู้จะซื้อย่อมนำสืบพยานบุคคลได้ว่าผู้จะขายได้กำหนดระยะเวลาไว้โดยตกลงกันด้วยวาจาเพราะมิใช่เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขหรือเพิ่มเติมเอกสารสัญญาแต่เป็นการนำสืบถึงข้อตกลงต่างหากจากสัญญาจะซื้อขายเพื่อให้ชัดเจนและเพื่อให้คู่สัญญาปฏิบัติตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาได้ไม่ต้องห้ามตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 สัญญาจะซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินกำหนดชำระเงินไว้เป็นงวดๆ ผู้จะซื้อได้ชำระเงินให้ผู้จะขายแล้วบางส่วน แม้จะไม่ ครบถ้วนและไม่ตรงตามกำหนดเวลาตามสัญญาแต่ผู้จะขายก็รับ เงินและออกใบเสร็จรับเงิน ให้ ถือได้ว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย มิได้มีเจตนาถือเอากำหนดเวลาการชำระเงินและจำนวนเงินที่ ชำระกันตามสัญญาเป็นสาระสำคัญผู้จะซื้อจึงยังมิใช่ ผู้ผิดสัญญา

การที่ผู้ร้องซ่อมแซมบ้านซึ่งปลูกในที่อันเป็นสินส่วนตัวของผู้ร้อง. อีกทั้งผู้ร้องยังสร้างบ้านขึ้นใหม่อีกหนึ่งหลังในที่ดินดังกล่าวภายหลังจากการสมรสระหว่างผู้ร้องกับจำเลยนั้น. เมื่อผู้ร้องได้เอาเงินอันเป็นดอกผลของสินส่วนตัวของผู้ร้องเองใช้จ่ายในการซ่อมแซมและปลูกสร้างแล้ว. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดก็ย่อมเป็นสินส่วนตัวของผู้ร้องตามความในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1464(4) และมาตรา 1465 วรรคท้าย. โจทก์จะขออายัดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้ไว้ก่อนมีคำพิพากษาหาได้ไม่. เพราะโจทก์มิได้ฟ้องผู้ร้องเป็นจำเลยด้วย. กรณีจึงไม่เข้าตามมาตรา 254(1) แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง.
สินส่วนตัวของภริยานั้น หาได้มีบทกฎหมายใดบัญญัติให้ถือว่าเป็นทรัพย์สินของสามีผู้เป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาด้วยไม่. ดังนั้น จึงไม่อาจนำบทบัญญัติในมาตรา 282วรรคท้ายแห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาใช้กับกรณีนี้ได้.