คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาจองซื้อขาย

โจทก์ทำสัญญาจองซื้อที่ดินกับจำเลยโดยได้ระบุราคาที่จองซื้อที่ดินไว้ในราคาเดียวกับที่จำเลยกำหนดไว้ในประกาศ ทั้งยังได้วางเงินมัดจำกันไว้ตามจำนวนของเงื่อนไขในประกาศของจำเลย เช่นนี้ จึงต้องถือว่าในการทำสัญญาจองซื้อที่ดิน โจทก์และจำเลยตกลงกันให้การชำระราคาที่ดินเป็นไปตามประกาศดังกล่าว
ในสัญญาจองซื้อที่ดินข้อ 3 ระบุว่า โจทก์ผู้จองจะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับจำเลยภายใน 30 วัน นับแต่วันที่จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้ผู้จองมาทำสัญญา ถ้าผู้จองมิได้มาทำสัญญาให้เป็นที่เรียบร้อยภายในกำหนดเวลาดังกล่าว จำเลยจะถือว่าผู้จองผิดสัญญาและไม่มีความประสงค์จะซื้อที่ดินแปลงดังกล่าวอีกต่อไป จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้และผู้จองยินยอมให้จำเลยริบเงินที่มอบไว้เป็นหลักประกันนั้น เป็นเพียงข้อตกลงเพิ่มเติมระหว่างโจทก์กับจำเลยที่จะต้องมาทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกันภายใน 30 วัน นับแต่วันที่จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์มาทำสัญญา หาได้เป็นการตกลงเปลี่ยนแปลงกำหนดระยะเวลาชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือแต่อย่างใดไม่
ที่ดินพิพาทที่โจทก์ทำสัญญาจองซื้อกับจำเลยยังแบ่งแยกโฉนดไม่แล้วเสร็จ และโจทก์จะต้องชำระเงินค่าที่ดินส่วนที่เหลือทั้งหมดภายใน 6 เดือนนับแต่วันที่จำเลยได้แจ้งให้โจทก์ทราบเป็นหนังสือว่าที่ดินแปลงที่จองไว้นั้นได้แบ่งแยกโฉนดเสร็จเรียบร้อยแล้ว ดังนั้น การที่จำเลยมีหนังสือให้โจทก์มาทำสัญญาจะซื้อจะขายพร้อมชำระราคาที่ดินส่วนที่เหลือ ซึ่งมิได้เป็นไปตามที่ได้ตกลงกัน และเป็นการเรียกร้องให้โจทก์ชำระหนี้ก่อนถึงเวลากำหนดเช่นนี้ แม้โจทก์ไม่ปฏิบัติตาม ก็จะถือว่าโจทก์ผิดสัญญาไม่ได้ จำเลยจึงไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ แต่ต่อมาเมื่อมีการแบ่งแยกโฉนดที่ดินเสร็จแล้วโจทก์ได้เรียกร้องให้จำเลยโอนที่ดินให้โจทก์ตามสัญญาพร้อมกับชำระราคาที่ดินให้แก่จำเลยแล้ว แต่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาจองซื้อที่ดินแก่โจทก์และริบเงินหลักประกันตามสัญญา เช่นนี้ถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ชอบที่จะบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาได้
ค่าเสียหายที่โจทก์ผู้จะซื้อเรียกร้องในกรณีที่จำเลยผู้จะขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทขายให้แก่โจทก์ตามสัญญาได้ อันได้แก่เงินมัดจำที่โจทก์ชำระให้แก่จำเลยในการทำสัญญาจองซื้อที่ดินทั้งสองฉบับและผลต่างระหว่างราคาที่ดินพิพาทตามสัญญาจองซื้อที่ดินกับราคาที่ดินพิพาทในปัจจุบันที่มีราคาสูงขึ้นนั้นเป็นค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายเช่นที่ตามปกติย่อมเกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้โจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้ ส่วนค่าเสียหายคือเงินค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกในนิคมอุตสาหกรรมภาคเหนือ ที่เรียกเก็บจากโจทก์ แม้จะเป็นเงินที่จำเลยเรียกเก็บไปเพื่อประโยชน์แก่โจทก์ด้วยก็ตาม แต่เงินจำนวนดังกล่าวโจทก์ได้ชำระไปก็โดยมีวัตถุประสงค์ที่จะได้มาซึ่งที่ดินพิพาทเป็นกรรมสิทธิ์ของตนและใช้ประโยชน์ในการประกอบกิจการของโจทก์ตลอดไป เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่โอนที่ดินพิพาทให้เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามที่ตกลงกันแล้วเงินจำนวนดังกล่าวจะถือว่าเป็นประโยชน์แก่โจทก์ตามความประสงค์ของโจทก์หาได้ไม่ ดังนี้เงินค่าบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวกที่โจทก์ชำระให้จำเลยจึงถือว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยจะต้องชดใช้คืนแก่โจทก์ ซึ่งโจทก์มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยได้
โจทก์มีหนังสือฉบับลงวันที่ 23 พฤษภาคม 2534 ทวงถามให้จำเลยโอนที่ดินพิพาทให้แก่โจทก์ตามสัญญาจองซื้อที่ดินอันเป็นการเรียกร้องให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้แต่มิได้กำหนดวันให้จำเลยปฏิบัติการชำระหนี้ไว้ และต่อมาจำเลยมีหนังสือฉบับลงวันที่ 28 สิงหาคม 2534 บอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ จึงถือได้ว่าจำเลยผิดนัดในวันที่ 28 สิงหาคม 2534 โจทก์จึงมีสิทธิคิดดอกเบี้ยในระหว่างเวลาผิดนัดนับแต่วันที่ 28 สิงหาคม 2534 เป็นต้นไปในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ตาม ป.พ.พ.มาตรา 224 วรรคแรก
ศาลอุทธรณ์พิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยคลาดเคลื่อนไปจากข้อเท็จจริงที่ศาลอุทธรณ์ได้วินิจฉัย ถือว่าเป็นข้อผิดพลาดหรือข้อผิดหลงเล็กน้อย ที่ศาลฎีกาแก้ไขให้ถูกต้องได้ตาม ป.วิ.พ.มาตรา 143 วรรคแรก

จำเลยบอกเลิกสัญญาจองสิทธิการเช่าห้องพักอาศัยในอาคารชุดของจำเลยแก่โจทก์เพราะเหตุโจทก์ผิดสัญญา ทำให้สัญญาเลิกกัน คู่สัญญาจึงต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตามป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง การที่โจทก์และจำเลยตกลงกันว่าถ้าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและจำเลยบอกเลิกสัญญาให้เงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดตกเป็นของจำเลยจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรัตามมาตรา 379 ซึ่งถ้าสูงเกินสมควรศาลมีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนที่พอสมควรได้ตามมาตรา 383 โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกเงินคืนได้ทั้งหมด จำเลยก็ไม่มีสิทธิริบเอาทั้งหมดเว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าจากการผิดสัญญาของโจทก์ทำให้จำเลยได้รับเสียหายไม่น้อยกว่าเบี้ยปรับที่รับไว้
สัญญาจองสิทธิการเช่าห้องพักอาศัยในอาคารชุดของจำเลยผูกพันเฉพาะโจทก์และจำเลยซึ่งเป็นคู่สัญญา แต่ข้อตกลงในส่วนที่เกี่ยวกับเบี้ยปรับกระทบต่อผู้คนจำนวนมากที่เข้าทำสัญญากับจำเลยซึ่งต้องกำหนดไว้ในทำนองเดียวกัน จึงถือเป็นข้อกฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียกร้อยของประชาชน แม้โจทก์จะเพิ่งยกปัญหาดังกล่าวขึ้นอ้างในชั้นอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์ก็มีอำนาจวินิจฉัยได้

โจทก์ทั้งสองผิดนัดไม่ชำระค่างวดตามกำหนด จำเลยได้มีหนังสือแจ้งให้โจทก์ทั้งสองชำระเงินค่างวดที่ 17 และที่ 18 ภายในวันที่ 20 มิถุนายน 2541 แล้ว นับว่าเป็นการให้โอกาสโจทก์ทั้งสองในการปฏิบัติตามสัญญา ถือเป็นการกำหนดเวลาให้คู่สัญญาชำระหนี้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 แล้ว เมื่อโจทก์ทั้งสองไม่ชำระเงินค่างวดตามกำหนดรวม 2 งวดติดต่อกันและจำเลยได้บอกกล่าวให้โจทก์ทั้งสองปฏิบัติตามสัญญาแล้ว แต่โจทก์ทั้งสองเพิกเฉย จึงถือว่าโจทก์ทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญา สัญญาจองเพื่อจะซื้อขายที่ดินและโรงเรือนจึงเป็นอันเลิกกัน จำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 378 (2) เมื่อจำเลยบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์ทั้งสองเนื่องจากโจทก์ทั้งสองผิดสัญญาแล้ว คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง แต่ปรากฏว่าโจทก์ทั้งสองได้ชำระเงินค่าบ้านและที่ดินบางส่วนและเงินค่าอุปกรณ์เพิ่มเติมเพื่อตกแต่งบ้านให้แก่จำเลยก่อนที่สัญญาจะเลิกกัน การที่โจทก์ทั้งสองและจำเลยตกลงกันตามสัญญาว่าหากผู้จองผิดนัดไม่ชำระราคา ฯลฯ รวม 2 งวด ฯลฯ เมื่อผู้รับจองใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาแล้ว ให้ผู้รับจองมีสิทธิริบเงินมัดจำและเงินที่ผ่อนชำระแล้วได้ทั้งหมดทันที ฯลฯ นั้น ทำให้ข้อตกลงดังกล่าวมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับที่กำหนดเป็นจำนวนเงินตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 และถ้าเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ศาลก็มีอำนาจลดลงให้เหลือเป็นจำนวนพอสมควรได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383
สำหรับเงินค่าอุปกรณ์เพิ่มเติมเพื่อตกแต่งบ้านนั้น มิใช่เงินมัดจำหรือเงินที่ผ่อนชำระตามสัญญา เงินจำนวนนี้จึงไม่ใช่เบี้ยปรับที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ แต่เป็นเงินค่าการงานที่จำเลยได้กระทำให้ก่อนเลิกสัญญา ดังนั้น เมื่อสัญญาเลิกกันแล้ว โจทก์ทั้งสองจะต้องใช้เงินตามควรค่าแห่งการนั้นเพื่อให้จำเลยได้กลับสู่ฐานะดั่งที่เป็นอยู่เดิม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสาม จำเลยจึงไม่ต้องคืนเงินนี้แก่โจทก์ทั้งสอง ส่วนเงินค่างวดเป็นเงินที่โจทก์ทั้งสองผ่อนชำระให้แก่จำเลย จึงเป็นเบี้ยปรับตามสัญญา เมื่อพิเคราะห์ถึงทางได้เสียของจำเลยทุกอย่างอันชอบด้วยกฎหมายแล้ว เห็นสมควรให้จำเลยริบเบี้ยปรับได้บางส่วน และที่โจทก์ขอให้จำเลยชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี นับถัดจากวันฟ้องนั้น เมื่อโจทก์ทั้งสองเป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยจึงริบเงินค่างวดที่โจทกทั้งสองชำระไปแล้วตามสัญญาได้ เมื่อศาลฎีกาพิพากษาลดเบี้ยปรับลงตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง ให้จำเลยคืนเบี้ยปรับบางส่วนให้แก่โจทก์ทั้งสอง โจทก์ทั้งสองหามีสิทธิได้ดอกเบี้ยจากเบี้ยปรับที่ได้รับคืนนั้นไม่เพราะการที่จำเลยรับเงินค่างวดดังกล่าวไว้เป็นการใช้สิทธิโดยชอบ

จำเลยแก้ฎีกาว่า ฎีกาของโจทก์ตั้งแต่หน้า 10 ถึงหน้า 19 เป็นการคัดลอกมาจากอุทธรณ์ในหน้า 39 ถึงหน้า 55 ถือเป็นฎีกาที่ไม่ได้โต้แย้งคำพิพากษาศาลอุทธรณ์ เป็นฎีกาที่ไม่ชัดแจ้งนั้น ฎีกาของโจทก์ในหน้า 10 ถึงหน้า 19 กับอุทธรณ์ของโจทก์หน้า 39 ถึงหน้า 55 เป็นเพียงการบรรยายถึงข้อเท็จจริงที่พยานโจทก์เบิกความในชั้นพิจารณาเพื่อโต้แย้งคำพิพากษาศาลชั้นต้นที่วินิจฉัยว่าโจทก์กับจำเลยสมัครใจเลิกสัญญาและที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่าจำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญาว่าข้อเท็จจริงตามที่โจทก์นำสืบเป็นกรณีที่จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา ฎีกาของโจทก์จึงเป็นฎีกาที่ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 249 (ที่ใช้บังคับในขณะยื่นฟ้อง)
หนังสือแสดงเจตนาการจองเช่าพื้นที่ระหว่างโจทก์ผู้จองกับจำเลยผู้รับจองกำหนดเวลาการตกแต่งไว้ 4 เดือน นับแต่วันที่รับมอบพื้นที่จากจำเลย โดยระบุวันรับและส่งมอบพื้นที่วันที่ 15 มกราคม 2557 วันเริ่มต้นสัญญาเช่าและบริการวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 โดยมีระยะเวลาปลอดค่าเช่าและค่าบริการเป็นเวลา 2 เดือน เริ่มตั้งแต่วันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ถึงวันที่ 14 กรกฎาคม 2557 กำหนดเวลาชำระเงินจองโดยแบ่งออกเป็น3 งวด งวดละ 1,169,343 บาท งวดที่ 1 ชำระวันทำหนังสือแสดงเจตนาการจองเช่าพื้นที่ งวดที่ 2 ชำระภายในวันที่ 17 กุมภาพันธ์ 2557 และงวดที่ 3 ชำระภายในวันที่ 16 พฤษภาคม 2557 และกำหนดเวลาที่โจทก์จะเข้าทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการกับจำเลยภายในวันที่ 15 กุมภาพันธ์ 2557 หากโจทก์ไม่มาทำสัญญาเช่าและบริการตามที่กำหนด ยินยอมให้จำเลยยึดเงินจองและให้นำพื้นที่ที่จองไว้ออกจำหน่ายให้แก่ผู้เช่ารายอื่นทันที แต่พฤติการณ์ที่โจทก์นำสืบว่า จำเลยไม่ได้ส่งมอบพื้นที่ที่จองตามกำหนด โจทก์ขอเลื่อนเวลาการชำระเงินจองงวดที่ 3 กับเลื่อนการทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการ ส่วนจำเลยนำสืบว่า เมื่อวันที่ 17 มีนาคม 2557 โจทก์และจำเลยมีการตรวจวัดรับพื้นที่เช่าและงานระบบกันแล้ว ต่อมาปลายเดือนมีนาคม 2557 จำเลยเรียกโจทก์เข้ามาเจรจาเนื่องจากตรวจสอบพบว่าโจทก์เข้าไปตกแต่งพื้นที่ส่วนกลางและเปลี่ยนแบบแปลนประเภทร้านค้าเป็นร้านอาหาร ทำให้จำเลยต้องเปลี่ยนแก้ไขระบบงานสาธารณูปโภค เปลี่ยนและติดตั้งระบบดูดควันใหม่ เทพื้นใหม่ เปลี่ยนและวางท่อก๊าซแอลพีจีใหม่ตามคำร้องขอของโจทก์ ซึ่งจำเลยยอมผ่อนปรนและพยายามทำทุกอย่างเท่าที่โจทก์ร้องขอมาโดยตลอดนั้น กรณีดังกล่าวแสดงให้เห็นว่าโจทก์และจำเลยไม่ถือเอากำหนดเวลาที่ระบุในหนังสือแสดงเจตนาการจองเช่าพื้นที่เป็นข้อสำคัญ เช่นนี้ที่โจทก์ไม่ชำระเงินจองงวดที่ 3 ไม่เข้าทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการภายในกำหนดเวลาตามหนังสือแสดงเจตนาการจองเช่าพื้นที่ จะถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาและบอกเลิกสัญญาเพราะเหตุดังกล่าวทันทีไม่ได้ หากแต่จำเลยต้องบอกกล่าวโดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้โจทก์ชำระเงินจองที่ยังคงค้างและให้เข้าทำสัญญาเช่าและสัญญาบริการเสียก่อน และเมื่อครบระยะเวลาที่กำหนดแล้วโจทก์เพิกเฉยไม่ปฏิบัติตามจึงจะบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 387 แต่ ส. พยานจำเลยซึ่งเป็นลูกจ้างของจำเลยเบิกความลอย ๆ ว่า จำเลยมีหนังสือแจ้งให้โจทก์เข้าทำสัญญาเช่าและบริการหลายครั้ง แต่โจทก์เพิกเฉย โดยไม่มีพยานหลักฐานอย่างอื่นมายืนยันสนับสนุนให้เห็นว่าจำเลยได้บอกกล่าวโดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรให้โจทก์ชำระเงินจองที่ยังค้างและเข้าทำสัญญาเช่ากับสัญญาบริการมาก่อนแล้ว การที่จำเลยมีหนังสือลงวันที่ 18 มิถุนายน 2558 ไปยังโจทก์บอกเลิกหนังสือแสดงเจตนาการจองเช่าพื้นที่ ด้วยเหตุว่าโจทก์คงค้างชำระเงินจองงวดสุดท้าย และไม่ได้เข้าทำสัญญาภายในระยะเวลาที่กำหนดโดยมิได้กำหนดระยะเวลาให้โจทก์ปฏิบัติก่อนจึงไม่ชอบ แต่เมื่อโจทก์ได้รับหนังสือฉบับลงวันที่ 18 มิถุนายน 2558 จากจำเลยแล้ว โจทก์กลับมีหนังสือลงวันที่ 23 กรกฎาคม 2558 ไปยังจำเลยเพื่อขอยกเลิกสัญญาและเรียกค่าเสียหายนั้น พฤติการณ์ดังกล่าวถือว่าโจทก์และจำเลยต่างสมัครใจเลิกสัญญาหนังสือแสดงเจตนาการจองเช่าพื้นที่กันแล้ว โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง จำเลยจึงต้องคืนเงินจองพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมายนับแต่วันที่รับไว้ให้แก่โจทก์ เมื่อจำเลยไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์จึงไม่อาจเรียกค่าเสียหายจากจำเลยได้ ส่วนที่จำเลยฎีกาว่า โจทก์ต้องชดใช้ค่าใช้ประโยชน์ในพื้นที่ของจำเลยและนำมาหักกลบลบหนี้กับเงินจองที่จำเลยต้องคืนให้แก่โจทก์ได้นั้น จำเลยไม่ได้ฟ้องแย้งเรียกค่าเสียหายในส่วนนี้มา จึงเป็นเรื่องที่จำเลยต้องไปว่ากล่าวกันต่างหาก
โจทก์อุทธรณ์ขอให้จำเลยรับผิดชำระเงินด้วยการเพิ่มค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษ ซึ่งโจทก์ไม่อาจอุทธรณ์ขอให้เพิ่มค่าเสียหายส่วนนี้เกินไปจากที่ฟ้องได้ ทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นอุทธรณ์จึงเป็นจำนวนเดียวกับที่โจทก์ฟ้อง และชั้นฎีกาโจทก์ฎีกาขอให้จำเลยรับผิดชำระเงินด้วยการคำนวณค่าเสียหายอันเกิดแต่พฤติการณ์พิเศษเพิ่มเป็นเงินเกินกว่าที่โจทก์ฟ้อง จึงต้องคืนค่าขึ้นศาลที่เสียเกินมาแต่ละชั้นศาลให้แก่โจทก์