คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สัญญาหมดอายุ

การที่ธนาคารโจทก์ทวงถามให้จำเลยชำระเงินกู้ทั้งหมดพร้อมไถ่ถอนจำนองและจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวแล้ว แสดงว่าโจทก์บอกเลิกสัญญากู้เงินแล้วตามหนังสือดังกล่าว เมื่อสัญญาสิ้นสุดลง โจทก์จะอาศัยประกาศของธนาคารแห่งประเทศไทยและประกาศของโจทก์เรื่องอัตราดอกเบี้ยและส่วนลดเงินให้สินเชื่อในอัตราที่โจทก์มีสิทธิเพิ่มอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่ผิดเงื่อนไขได้ถึงร้อยละ 24 ต่อปีมาปรับคิดดอกเบี้ยกับจำเลยในอัตราที่เพิ่มสูงขึ้นหาได้ไม่ เพราะสัญญาที่ให้สิทธิแก่โจทก์ในการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยสิ้นผลไปก่อนแล้ว

ตามคำฟ้องของโจทก์ระบุเรื่องหรือข้อหาไว้ว่า ขับไล่เรียกค่าเช่าและค่าเสียหายในเนื้อหาของคำฟ้องก็ระบุว่า โจทก์ได้รับการเช่าช่วงที่ดินมาจาก ป. เพื่อปลูกสร้างอาคาพาณิชย์ให้เช่า เมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2515 จำเลยทำสัญญาจองอาคารกับโจทก์ตามสัญญาจองอาคารเอกสารท้ายฟ้อง โดยจองห้องเลขที่ 145 และตามสัญญาจองอาคารเอกสารท้ายฟ้องซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้องตามสัญญาข้อ 3 ระบุไว้ว่า จะจัดการทำสัญญาเช่ากับผู้จองให้เรียบร้อยภายหลังจากที่ผู้รับจองได้จัดทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราแล้ว และสัญญาข้อ 4 ระบุว่าสัญญาเช่าที่จะทำตามข้อ 3 มีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญา ทั้งได้มีการกำหนดค่าเช่ากันไว้ตามสัญญาข้อ 5 ด้วย คำขอท้ายฟ้องของโจทก์ก็ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากห้องที่เช่าดังกล่าว พร้อมเรียกค่าเช่าและค่าเสียหาย จึงเป็นคำฟ้องที่เกี่ยวกับสัญญาจองอาคารและเกี่ยวกับเรื่องการเช่าอาคารพิพาทตามประเด็นที่ศาลชั้นต้นตั้งไว้ส่วนประเด็นที่ศาลชั้นต้นตั้งไว้ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองอาคารพิพาทกับโจทก์หรือไม่ เมื่อปรากฏว่าสัญญาจองอาคารตามเอกสารท้ายฟ้องที่โจทก์อ้าง นอกจากจะมีลักษณะเป็นสัญญาจองแล้ว ยังมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าอยู่ในตัวด้วย กล่าวคือ เป็นสัญญาซึ่งโจทก์ตกลงให้จำเลยได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งซึ่งในที่นี้คืออาคารพิพาทที่โจทก์ได้จัดสร้างขึ้นในระยะเวลาอันมีจำกัดคือ 20 ปี และจำเลยตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้นดังนี้ โจทก์จึงอยู่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่า และจำเลยอยู่ในฐานะเป็นผู้เช่าตามนัยแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 แล้ว ส่วนที่สัญญาจองอาคารข้อ 3 ระบุให้ไปทำสัญญาเช่ากันภายหลังจากการที่ผู้รับจองได้จัดทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองแล้วนั้น เป็นเพียงเพื่อที่จะให้ไปทำสัญญาเช่าเพื่อจดทะเบียนการเช่าเป็นระยะเวลา 20 ปีตามสัญญาข้อ 4 ให้เป็นที่เรียบร้อยเท่านั้น การที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยถึงเรื่องการเช่า การบอกเลิกการเช่า และอายุสัญญาเช่าสิ้นไปตามกำหนดในสัญญาเช่าโดยมิได้กล่าวถึงว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองอาคารไว้ ก็ถือได้ว่าได้วินิจฉัยตามประเด็นที่ได้กำหนดไว้แล้ว เมื่อสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลาการเช่าไว้จึงย่อมระงับสิ้นไปโดยมิจำต้องบอกกล่าวก่อน และเมื่อจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารพิพาทจึงเป็นการผิดสัญญาเช่าหรือสัญญาจองอาคารที่ได้กระทำกันไว้ กรณีจึงมิใช่เป็นเรื่องที่ศาลวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็น
สัญญาเช่าทำกันเมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2515 และตามสัญญาเช่าระบุไว้ว่า ให้มีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญา จึงต้องถือว่าให้นับระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 15มีนาคม 2515 ซึ่งเป็นวันทำสัญญาเป็นต้นไป ซึ่งจะครบกำหนด 20 ปี ตามสัญญาในวันที่ 14 มีนาคม 2535 อันเป็นวันสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าที่กำหนดไว้ เมื่อจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารพิพาทโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

เมื่อจำเลยที่ 1 ทำสัญญากู้เบิกเงินเกินบัญชีกับโจทก์แล้วได้เบิกเงินเกินบัญชีจนครบกำหนดสัญญาโดยไม่ปรากฎว่าจำเลยที่ 1 ได้นำเงินเข้าหักทอนบัญชีกับโจทก์ ซึ่งโจทก์ได้คำนวณดอกเบี้ยเรื่อยมา แสดงว่ามิได้มีการเดินสะพัดและหักทอนบัญชีกันอีกเลย การที่จำเลยที่ 1 นำเงินเข้าบัญชีหลายครั้งภายหลังจากครบกำหนดเวลาตามสัญญา ก็เป็นการนำเงินเข้าบัญชีเพื่อชำระหนี้เท่านั้นหาได้มีเจตนาจะเดินสะพัดทางบัญชีกับโจทก์ต่อไปไม่ ถือได้ว่าโจทก์และจำเลยที่ 1 ไม่ประสงค์จะต่ออายุสัญญากันอีกต่อไป สัญญากู้เบิกเงินเกินบัญชีอันเป็นสัญญาบัญชีเดินสะพัดระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงสิ้นสุดลงนับแต่วันที่ตกลงกำหนดไว้ในสัญญาตามที่โจทก์กับจำเลยที่ 1ได้แสดงเจตนากันไว้เช่นนั้นในสัญญากู้เบิกเงินเกินบัญชีหาใช่เลิกกันนับแต่วันที่โจทก์บอกเลิกสัญญาในวันที่ 6มีนาคม 2534 อายุความในคดีนี้จึงเริ่มนับตั้งแต่วันที่ 11ธันวาคม 2520 อันเป็นวันหลังจากครบกำหนดตามสัญญากู้เงินเกินบัญชี แม้ว่าการที่จำเลยที่ 1 นำเงินเข้าบัญชีครั้งสุดท้ายในวันที่ 15 ธันวาคม 2523 จะเป็นเหตุให้อายุความสะดุดหยุดลงตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 172 เดิม(มาตรา 193/14(1) ที่แก้ไขใหม่) อันมีผลให้ระยะเวลาที่ล่วงไปก่อนนั้น ย่อมไม่นับเข้าในอายุความ ตามมาตรา 181วรรคแรก เดิม (มาตรา 193/15 วรรคแรก ที่แก้ไขใหม่) และต้องเริ่มนับอายุความใหม่ตั้งแต่วันที่ 15 ธันวาคม 2523 ตามมาตรา 181 วรรคสอง เดิม (มาตรา 193/15 วรรคสอง ที่แก้ไขใหม่) เมื่อโจทก์ฟ้องคดีนี้เมื่อวันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2535ซึ่งเกินกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่เริ่มนับอายุความขึ้นใหม่ดังกล่าว คดีโจทก์จึงขาดอายุความ

สัญญาค้ำประกันการกู้เบิกเงินเกินบัญชีที่จำเลยที่ 3 ที่ 4 ลงชื่อไว้ระบุว่าค้ำประกันเป็นจำนวนเงิน 30,000 บาท และในบันทึก ต่ออายุสัญญาทั้งสองครั้งได้ระบุเท้าความถึงสัญญากู้เบิกเงิน เกินบัญชีที่จำเลยที่ 1 ทำไว้กับโจทก์ในครั้งแรกจำนวน 30,000 บาทแสดงให้เห็นว่าจำเลยที่ 3 ที่ 4 มีเจตนาค้ำประกันการกู้เงิน ของจำเลยที่ 1 ในวงเงิน 30,000 บาท เท่านั้น แม้สัญญาค้ำประกัน มีข้อความว่าผู้ค้ำประกันยอมรับผิดในฐานะเป็นลูกหนี้ร่วมกับผู้กู้ทั้งสิ้นก็มีความหมายแต่เพียงว่าผู้ค้ำประกันจะอ้างสิทธิพิเศษนอกเหนือไปจากผู้กู้ อาทิเช่น ยกข้อต่อสู้ซึ่งลูกหนี้มีต่อเจ้าหนี้ ขึ้นต่อสู้เจ้าหนี้หรือเกี่ยงให้ลูกหนี้ชำระหนี้ก่อนไม่ได้เท่านั้น มิได้หมายความว่าจะต้องรับผิดในจำนวนหนี้เท่ากับตัวลูกหนี้ และ ที่สัญญาค้ำประกันมีข้อความต่อไปว่า ไม่ว่ายอดหนี้ตามบัญชี จะ ต่ำกว่าหรือสูงขึ้นจากที่ระบุไว้ในสัญญา ผู้ค้ำประกันยอมรับผิด ร่วม กับลูกหนี้ และผู้ค้ำประกันจะต้องรับผิดแม้ว่าเป็นหนี้ที่ ลูกหนี้ ได้เบิกเงินเกินบัญชีไปหลังจากครบกำหนดอายุสัญญาเบิกเงิน เกิน บัญชีแล้ว คงมีความหมายเพียงว่า ผู้ค้ำประกันต้องรับผิดใน ดอกเบี้ย ที่เกิดจากต้นเงินในวงเงินที่ค้ำประกันไว้จำนวน 30,000 บาท ด้วยเท่านั้น หาใช่ผู้ค้ำประกันต้องรับผิดชำระหนี้แทนลูกหนี้โดย ไม่จำกัดจำนวนไม่ ดังนั้น จำเลยที่ 3 และที่ 4 จึงต้องรับผิด ต่อ โจทก์ ในวงเงินที่ค้ำประกันจำนวน 30,000 บาท พร้อมดอกเบี้ย ปรากฏตามบัญชีกระแสรายวันว่า นับแต่วันถัดจากวันครบกำหนด ตามบันทึกเพิ่มเติมต่ออายุสัญญากู้เบิกเงินเกินบัญชีครั้งสุดท้ายจนถึงวันที่โจทก์คิดหักทอนบัญชีครั้งสุดท้ายก่อนทวงถามให้จำเลยทั้งสี่ชำระเงินตามสัญญาดังกล่าว จำเลยที่ 1 ไม่ได้เบิกเงินอีกเลยและไม่ปรากฏว่าโจทก์ได้ยอมให้จำเลยที่ 1 เบิกเงินเกินบัญชี ต่อไปอีก คงมีแต่จำเลยที่ 1 นำเงินเข้าบัญชีเพื่อหักทอนหนี้ตาม ยอดเงินที่ค้างชำระในระหว่างนั้นรวม 8 ครั้ง เป็นเงิน 6,000 บาท โดย ไม่มีลักษณะเป็นการเดินสะพัดทางบัญชีหักกลบลบกันในระหว่าง โจทก์จำเลยที่ 1 ในช่วงระยะเวลาดังกล่าวแต่อย่างใด ดังนี้ พฤติการณ์ แสดงว่าโจทก์จำเลยที่ 1 ไม่ประสงค์จะต่ออายุสัญญากู้ เบิกเงินเกินบัญชี กันอีกต่อไปถือว่าสัญญากู้เบิกเงินเกินบัญชี อันเป็นสัญญาบัญชีเดินสะพัดสิ้นสุดลงนับแต่วันครบกำหนดตามบันทึก เพิ่มเติมต่ออายุสัญญาครั้งสุดท้ายตามนัย ป.พ.พ. มาตรา 856 โจทก์ไม่มีสิทธิคิดดอกเบี้ยทบต้นจากจำเลยที่ 3 และที่ 4 ต่อไปอีก นับแต่วันถัดจากวันสิ้นสุดสัญญาคง มีสิทธิคิดดอกเบี้ยทบต้นได้ ตั้งแต่วันที่จำเลยที่ 1 ทำสัญญากู้ เบิกเงินเกินบัญชีจากโจทก์ จนถึงวันสิ้นสุดสัญญาเท่านั้น และโจทก์มีสิทธิคิดดอกเบี้ยโดย ไม่ทบต้นจากจำเลยที่ 3 และที่ 4 ได้ตั้งแต่วันถัดจากวันสิ้นสุด สัญญาไปจนกว่าจำเลยที่ 3 และที่ 4 จะชำระหนี้เสร็จแก่โจทก์.

บรรยายฟ้องว่า จำเลยทำสัญญากู้เบิกเงินเกินบัญชีไว้กับธนาคารโจทก์ในวงเงิน 150,000 บาท โดยจำเลยยอมให้ดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี จะชำระดอกเบี้ยเป็นรายเดือน เดือนใดค้างชำระยอมให้โจทก์ทบต้นเข้ากับจำนวนเงินกู้ที่ค้างชำระแล้วคิดดอกเบี้ยในเดือนต่อไปได้ตามสัญญา เมื่อพ้นกำหนดชำระเงินต้นในวันที่ 5 มีนาคม 2520 จำเลยไม่ยอมชำระต้นเงินและดอกเบี้ย โจทก์ได้คิดดอกเบี้ยทบต้นถึงวันที่ 16 ธันวาคม 2521 ซึ่งเป็นวันที่จำเลยได้รับคำบอกกล่าวให้ชำระหนี้และบังคับจำนองรวมเป็นเงิน 210,189.07 บาท และเมื่อคิดดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปีตามสัญญาโดยไม่ทบต้นนับแต่วันที่จำเลยได้รับคำบอกกล่าวให้ชำระหนี้ถึงวันฟ้องรวมเป็นเงินทั้งสิ้น 232,189.69 บาท จึงขอให้จำเลยชำระหนี้ดังกล่าวจำเลยให้การปฏิเสธว่าจำเลยไม่ได้ค้างชำระหนี้เงินกู้และดอกเบี้ยเป็นจำนวนเงินตามฟ้องต่อโจทก์ ดังนี้แสดงว่าจำเลยเข้าใจในข้อหาและคำขอบังคับทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาตามคำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวนั้นแล้ว ฟ้องโจทก์จึงไม่เคลือบคลุม
หลังจากสัญญากู้เบิกเงินเกินบัญชีที่จำเลยทำไว้กับธนาคารโจทก์ได้สิ้นสุดลง จำเลยไม่ได้นำเงินเข้าฝากหรือเบิกเงินจากธนาคารโจทก์ สิทธิของธนาคารโจทก์ในอันที่จะคิดดอกเบี้ยทบต้นจากจำนวนเงินที่ค้างชำระตามธรรมเนียมประเพณีของธนาคารจึงเป็นอันสิ้นสุดลง ธนาคารโจทก์ไม่มีสิทธิที่จะคิดดอกเบี้ยทบต้นได้ต่อไป

คดีฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกจากอสังหาริมทรัพย์อันมีค่าเช่าในขณะยื่นฟ้องไม่เกินเดือนละ 2,000 บาท. และโจทก์ตั้งทุนทรัพย์เรียกค่าเสียหายจากจำเลยเพียง 1,500 บาท. จำเลยมิได้กล่าวแก้เป็นข้อพิพาทด้วยกรรมสิทธิ์. และมิได้ยกข้อโต้เถียงในเรื่องแปลความหมายแห่งข้อความในสัญญาเช่า คดีจึงต้องห้ามมิให้อุทธรณ์ในปัญหาข้อเท็จจริง.
ขอแก้คำฟ้องที่ว่า จำเลยได้เช่าตึกแถว เลขที่ 493/9เป็นจำเลยได้เช่าตึกแถวเลขที่ 493/12. ดังนี้ เป็นกรณีที่โจทก์พิมพ์เลขผิดพลาด เพราะสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยในคดีนี้ระบุไว้ชัดว่าจำเลยตกลงรับเช่าตึกแถว 2 ชั้นห้องหมายเลขทะเบียนที่ 493/12. การขอแก้ไขคำฟ้องที่พิมพ์ผิดพลาด ย่อมไม่อยู่ในบังคับประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 180 ที่โจทก์จะต้องยื่นคำร้องขอแก้ไขก่อนวันชี้สองสถานหรือก่อนวันสืบพยาน.
หลังจากครบกำหนดเวลาเช่าตามสัญญาแล้ว โจทก์ได้บอกเลิกการเช่ากับจำเลย. การที่จำเลยอยู่ต่อมาอีก. ศาลชั้นต้นถือว่าจำเลยอยู่โดยละเมิด และถือว่าเงินค่าเช่าที่โจทก์รับไปเดือนละ 200 บาทนั้น เป็นค่าเสียหาย. ฉะนั้นเมื่อจำเลยอยู่ต่อมา ฟังไม่ได้ว่าเป็นการเช่าแล้ว.พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 ซึ่งใช้อยู่ในขณะนั้นย่อมไม่คุ้มครองจำเลย.
พระราชบัญญัติควบคุมการเช่าเคหะและที่ดิน พ.ศ.2504 ไม่ได้คุ้มครองถึงการเรียกร้องค่าเสียหายไว้แต่ประการใด.

ที่พิพาทเป็นที่นาซึ่งไม่มีหนังสือสำคัญสำหรับที่ดินเมื่อเจ้าของขายและมอบการครอบครองให้โจทก์แล้ว โจทก์ก็ได้สิทธิครอบครองในที่นั้นไม่ใช่โจทก์ได้สิทธิครอบครองโดยการแจ้งการครอบครอง
จำเลยทำหนังสือสัญญาเช่ากับโจทก์ตลอดมาจนถึง พ.ศ.2503แต่เมื่อที่พิพาทที่จำเลยเช่ามีเนื้อที่เพียง 40 ไร่ และอยู่ตำบลบางเพรียง อำเภอบางบ่อ จังหวัดสมุทรปราการ ซึ่งเป็นท้องที่ที่ประกาศใช้พระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2493และพระราชบัญญัตินี้ มาตรา 9(2) กำหนดให้สัญญาเช่ามีอายุต่อไปอีก 5 ปี ในเมื่อจำเลยประสงค์จะเช่าต่อไป เมื่อจำเลยยังคงยึดถือครอบครองนาพิพาทต่อมา ก็ต้องถือว่าจำเลยประสงค์จะเช่าต่อไปสัญญาเช่านาระหว่างโจทก์จำเลยจึงมีอายุต่อไป 5 ปี คือ ตั้งแต่ พ.ศ.2503 ถึง พ.ศ.2507เมื่อถือว่าจำเลยเช่านาจากโจทก์ตลอดมากรณีเป็นเรื่องจำเลยยึดถือครอบครองที่พิพาทแทนโจทก์ในฐานะผู้เช่าจำเลยไม่มีสิทธิครอบครองในที่พิพาท คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความเมื่อจำเลยทำสัญญาเช่ากับโจทก์ตลอดมาจนถึง พ.ศ.2503 และสัญญาเช่ามีอายุต่อไปจนถึง พ.ศ.2507 ตามพระราชบัญญัติควบคุมการเช่านา พ.ศ.2493 มาตรา 9(2)แม้สัญญาเช่าจะมิได้ทำเป็นหนังสือจำเลยก็ต้องชำระค่าเช่านาในปีการเช่าดังกล่าวให้โจทก์ตามพระราชบัญญัตควบคุมการเช่านา พ.ศ.2493 มาตรา 12
เมื่อสัญญาเช่าระหว่างโจทก์จำเลยมีอายุเพียงสิ้น พ.ศ. 2507การที่จำเลยยังคงทำนาพิพาทตลอดมา ต้องถือว่าจำเลยเข้าทำโดยละเมิดต่อโจทก์แม้โจทก์จะขอให้จำเลยชำระค่าเช่าจนกว่าจำเลยจะเลิกทำนา ก็เป็นที่เห็นได้ว่า ค่าเช่าที่โจทก์ฟ้องเรียกตั้งแต่วันที่โจทก์จำเลยไม่มีสัญญาเช่าผูกพันต่อกันนั้นก็คือค่าเสียหายนั่นเอง ศาลย่อมพิพากษาให้จำเลยชดใช้ให้โจทก์ได้ (อ้างฎีกาที่ 857-858-859/2503)

จำเลยอยู่ในที่เช่าต่อมาเมื่อหมดอายุสัญญาแล้ว แม้ไม่ได้ทำหนังสือสัญญาเช่ากันใหม่ เมื่อโจทก์ผู้ให้เช่ายังมิได้รับค่าเช่า โจทก์ก็ยังมีสิทธิเรียกค่าเช่าจากจำเลยได้ ไม่ต้องห้ามด้วยประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์ มาตรา 538 อ้างฎีกาที่ 409/2496
ชั้นแรกจำเลยนำค่าเช่าไปชำระต่อโจทก์ครั้นครบกำหนด การเช่าตามสัญญาแล้ว จำเลยได้ส่งไปยังโจทก์ทางธนาณัติเพราะโจทก์ไม่ยอมรับค่าเช่าจากผู้เช่า โจทก์ทราบแต่ก็ไม่ยอมไปรับยังที่ทำการไปรษณีย์ดังนี้ จะถือว่าผู้เช่าเจตนาผิดนัดไม่ชำระค่าเช่ายังไม่ได้

สัญญาที่เจ้าของที่ดินให้ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกรายพิพาท แล้วให้ตึกพิพาทตกเป็นของเจ้าของที่ดินแต่ให้ผู้เช่าที่ดินเอาตึกไปให้ผู้อื่นเช่าได้มีกำหนดระยะเวลา 6 ปี สัญญานี้ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วนั้น เป็นสัญญาที่มีผลผูกพันเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินเท่านั้น ส่วนจำเลยที่มีสิทธิเข้ามาอยู่ในตึกรายพิพาทได้ก็โดยอาศัยสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินที่ปลูกตึกพิพาทต่างหาก จำเลยจะมีสิทธิอยู่ในตึกรายพิพาทได้แค่ไหนเพียงใดนั้น ย่อมจะต้องเป็นไปตามสัญญาเช่าที่จำเลยทำไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาท จำเลยไม่มีสิทธิอย่างใดที่จะยกเอาสัญญาที่เจ้าของที่ดินทำกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมายันเจ้าของที่ดินได้เพราะจำเลยไม่ใช่คู่สัญญา สัญญานั้นจึงไม่มีข้อผูกพันเกี่ยวข้องกับจำเลยเมื่อสัญญาปลูกสร้างตึกพิพาทระหว่างเจ้าของที่ดินกับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทระงับไปแล้ว เจ้าของที่ดินซึ่งมีกรรมสิทธิ์ในตึกรายพิพาทย่อมจะรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ที่ผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีอยู่ตามสัญญาเช่าที่ทำไว้กับจำเลย จำเลย 3 สำนวนนี้ ได้ทำสัญญาเช่าตึกรายพิพาทแต่ละห้องไว้กับผู้เช่าที่ดินปลูกตึกพิพาทมีกำหนดเวลาเช่า 6 ปี จะทำสัญญาเช่าเป็น 2 ฉบับๆละ 3 ปี หรือจะทำเป็นฉบับเดียวมีกำหนด 6 ปี ก็ตาม เมื่อไม่ได้จดทะเบียนสัญญาเช่านั้นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วสัญญาเช่านั้นก็คงใช้ได้เพียง 3 ปีเท่านั้น เมื่อจำเลยผู้เช่ามาครบกำหนด 3 ปีแล้วและห้องเช่าไม่ใช่เคหะที่จะได้รับความคุ้มครองตามพระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าฯ และเจ้าของที่ดินได้บอกเลิกการเช่าโดยชอบแล้ว เจ้าของที่ดินก็ย่อมมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้
แม้โจทก์จะกล่าวในฟ้องขอเรียกเป็นค่าเช่า แต่ถ้าตามสภาพของคำฟ้องเป็นที่เข้าใจได้ว่าเป็นค่าเสียหายที่จำเลยยังคงขืนอยู่ในห้องของโจทก์ในเมื่อโจทก์ได้บอกกล่าวแล้วโดยชอบ ให้จำเลยคืนห้องให้โจทก์ ศาลก็ย่อมให้จำเลยชดใช้เป็นค่าเสียหายได้ (อ้างฎีกาที่1593/2494)

ข้อเท็จจริงได้ความว่าห้องแถวและโรงโจทก์เช่ามามีกำหนด 1 ปี ครบกำหนดผู้ให้เช่าได้บอกเลิกสัญญาเช่าทั้งได้ความว่าโจทก์ไม่เคยเข้าครอบครองที่พิพาทนี้เลยดังนี้โจทก์จึงไม่มีสิทธิในห้องแถวและโรง เมื่อจำเลยเป็นผู้เช่าต่อมาและเข้ารื้อห้องแถวและโรงจึงไม่เป็นการกระทำละเมิดสิทธิ์ต่อโจทก์และไม่มีความผิดฐานบุกรุกเคหสถานของโจทก์