คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สิทธิทางผ่าน

ที่ดินที่โจทก์เช่าซื้อจากจำเลยเป็นที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะเมื่อตามสัญญาเช่าซื้อจำเลยจะทำถนนให้โจทก์ไว้เป็นทางเข้าออกไปสู่ทางสาธารณะแล้วต่อมาจำเลยโอนถนนดังกล่าวให้แก่ ค. โจทก์จึงอาจได้รับความเดือดร้อนและเสียหายได้ และหากต่อมา ค.ไม่ยินยอมให้โจทก์ใช้ถนนที่กล่าวนี้เป็นทางเข้าออกสู่ที่ดินที่เช่าซื้อ โจทก์ย่อมไม่มีทางเข้าไปยังที่ดินที่เช่าซื้อหรือออกจากที่ดินที่เช่าซื้อไปสู่ทางสาธารณะ ดังนั้น ก่อนที่จำเลยโอนขายที่ดินให้แก่ ค.จำเลยสามารถจะแบ่งแยกที่ดินส่วนที่ทำเป็นถนนออกก่อน หรือหากจำเป็นต้องโอนที่ดินส่วนนี้ให้ติดไปกับที่ดินที่จำเลยโอนขายให้แก่ ค. ก็ควรทำด้วยประการใด ๆ เพื่อให้ ค.นายคมเดชมีความผูกพันตามกฎหมายที่ต้องยอมรับสิทธิของโจทก์ที่จะเข้าออกจากที่ดินที่เช่าซื้อไปสู่ทางสาธารณะได้ต่อไปไว้ด้วยแต่จำเลยหาได้ทำเช่นนั้นไม่ เมื่อโจทก์แจ้งให้จำเลยจัดการเรื่องถนนให้เรียบร้อยจำเลยก็หาจัดการไม่ เหตุการณ์ดังกล่าวเกิดขึ้นระหว่างการปฏิบัติตามสัญญาเช่าซื้อ หากโจทก์ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่จำเลยจนเสร็จสิ้นก็ไม่แน่ว่าจำเลยจะจัดการกับปัญหาที่จำเลยก่อขึ้นให้เรียบร้อยให้แก่โจทก์ได้ การที่โจทก์หน่วงเหนี่ยวยังไม่ชำระค่าเช่าซื้อส่วนที่เหลือให้แก่จำเลยจึงนับว่ามีเหตุอันควร ถือไม่ได้ว่าโจทก์ผิดสัญญาเช่าซื้อ ดังนั้น เมื่อโจทก์พร้อมที่จะรับโอนที่ดินที่เช่าซื้อและชำระราคาส่วนที่เหลือให้แก่จำเลย จำเลยก็ต้องโอนให้โจทก์และรับชำระราคาส่วนที่เหลือ

พ. และจำเลยที่ 2 ร่วมกันก่อสร้างตึกแถวขายโดยมีข้อตกลงว่าผู้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวมีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถโดยจะไปจดทะเบียนภารจำยอมในภายหลัง ข้อตกลงดังกล่าวย่อมเป็นบุคคลสิทธิซึ่งโจทก์มีสิทธิที่จะใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ตามที่ตกลงกันไว้ แต่ข้อตกลงเช่นว่านั้นเป็นการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งภารจำยอมเป็นทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องบังคับจำเลยที่ 1 ให้ไปจดทะเบียนภารจำยอมให้โจทก์เพื่อให้เป็นทรัพย์สิทธิที่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง และเมื่อโจทก์มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทเฉพาะเป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะและใช้เป็นที่จอดรถเท่านั้นดังนี้ การก่อสร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็น ที่จอดรถและประกอบกิจการอุตสาหกรรม ย่อมเป็นการใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทนอกเหนือไปจากวัตถุประสงค์ตามที่ตกลงกันไว้โจทก์จึงไม่มีสิทธิที่จะกระทำเช่นว่านั้นได้ เมื่อจำเลยที่ 2เจ้าของที่ดินเดิมอนุญาตให้ พ. สร้างหลังคาคลุมที่ดินพิพาทเพื่อใช้เป็นที่จอดรถได้ แต่การอนุญาตดังกล่าวก็หาได้มีข้อผูกพันให้มีผลอยู่ตลอดไปไม่ เมื่อจำเลยที่ 1ผู้รับโอนที่ดินจากจำเลยที่ 2 มีหนังสือบอกกล่าวให้โจทก์รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวออกไป ถือว่าจำเลยที่ 1ได้ถอนการอนุญาตดังกล่าวแล้ว การที่โจทก์ไม่ปฏิบัติตามจึงเป็นการละเมิดต่อจำเลยที่ 1

โจทก์ฟ้องขอให้บังคับให้จำเลยเปิดทางจำเป็นเพราะเหตุมีการแบ่งแยกที่ดินตาม ป.พ.พ. มาตรา 1350 ระหว่างพิจารณาคดี จำเลยทำการก่อสร้างทางผ่านที่ดินของโจทก์ ทำให้ที่ดินของโจทก์มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะได้โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องเอาที่ดินของจำเลยเพื่อใช้เป็นทางผ่านออกไปสู่ทางสาธารณะตาม ป.พ.พ. มาตรา 1350

เดิมที่ดินเป็นของ ว. มีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านทางพิพาทเท่านั้น ว.ได้แบ่งขายที่ดินบางส่วนแก่ส.ส.ได้ใช้ทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะเช่นกันแต่ ส. เพิ่งจะสามารถออกทางสาธารณะโดยผ่านทางอื่นในภายหลัง ต่อมา ว.ขายที่ดินส่วนที่เหลือให้โจทก์ โจทก์ก็ชอบใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นออกสู่ทางสาธารณะได้ต่อไป โดยไม่จำต้องผ่านที่ดินของ ส. เพื่อออกสู่ทางสาธารณะทางอื่นเนื่องจากขณะที่ ว. แบ่งขายที่ดินบางส่วนให้ ส. ไม่เป็นเหตุให้ที่ดินส่วนที่เหลือออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1350

สิทธิที่จะใช้ทางผ่านที่ดินจำเลยตามสัญญาระหว่างสามีโจทก์กับจำเลย แม้จะมิได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่ยังไม่เป็นทรัพย์สิทธิที่บริบูรณ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1299แต่ก็เป็นบุคคลสิทธิใช้บังคับกันได้ระหว่างคู่สัญญา และมิใช่สิทธิที่ตามกฎหมายหรือว่าโดยสภาพแล้วเป็นการเฉพาะตัวของคู่สัญญาโดยแท้ เมื่อคู่สัญญาตายไปสิทธิดังกล่าวย่อมตกทอดแก่ทายาทตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 15991600.

เจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นปิดล้อมสามารถใช้สิทธิเรียกร้องผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้เป็นการตัดสิทธิของเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ จึงต้องแปลโดยเคร่งครัด จะแปลโดยอนุโลมหาได้ไม่ เมื่อที่ดินของโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 33092 แม้ที่ดินโฉนดเลขที่ 33092 จะเคยเป็นที่แปลงเดียวกับที่ดินจำเลยมาก่อนก็ตาม จะถือโดยอนุโลมว่าที่ดินโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินจำเลยด้วยหาได้ไม่ โจทก์จึงมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินผ่านไปสู่ทางสาธารณะได้เฉพาะภายในบริเวณที่ดินโฉนดเลขที่ 33092 ซึ่งเป็นที่ดินแปลงที่ที่ดินโจทก์แบ่งแยกมาเท่านั้น ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1350 จะใช้สิทธิเรียกร้องเอาทางเดินผ่านที่ดินจำเลยไปสู่ทางสาธารณะไม่ได้.

เมื่อก่อนแยกโฉนดที่ดินกัน ที่ดินโฉนดที่ 7371 ของจำเลยกับโฉนดที่ 7372 ของโจทก์ และที่ดินโฉนดอื่นๆ รวมอยู่ในที่ดินโฉนดที่ 3604 ซึ่งเดิมเป็นของโจทก์กับบุคคลอื่น ดังนั้น แม้โจทก์จะได้เดินในที่ดินซึ่งภายหลังออกเป็นโฉนดที่ 7371 มานานเท่าใด ก็เป็นการใช้สิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์ มิใช่เป็นการใช้โดยปรปักษ์อันจะทำให้เกิดภารจำยอมโดยอายุความ
ที่ของโจทก์ตกอยู่ในที่ล้อมโดยรอบ มีความจำเป็นจะต้องมีทางออกสู่ทางสาธารณะ แต่ที่โจทก์เป็นที่ที่แบ่งแยกออกมาจากที่ดินโฉนดที่ 3604 โจทก์มีสิทธิจะเรียกร้องเอาทางเดินจากที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกได้ จะเอาทางเดินจากที่ดินแปลงอื่นหาได้ไม่

โจทก์ทั้งสองเป็นเจ้าของที่ดินพร้อมตึกแถว ส่วนจำเลยเป็นเจ้าของทางพิพาทซึ่งมีสภาพเป็นถนนผ่านหน้าที่ดินโจทก์ทั้งสอง แม้จำเลยจะเบิกความรับว่า ว. เจ้าของที่ดินและตึกแถวเดิมได้ก่อสร้างถนนหรือทางพิพาทไว้เพื่อให้ผู้มาเช่าเซ้งตึกแถวใช้เป็นทางเข้าออก ซึ่งถ้าหากนับถึงขณะที่โจทก์ทั้งสองได้ซื้อที่ดินพร้อมตึกแถวเป็นเวลาเกิน 10 ปี ก็ตาม แต่การใช้สิทธิของผู้เช่านั้นหาใช่เป็นการใช้ด้วยเจตนาให้ได้มาซึ่งภาระจำยอมไม่ อีกทั้งโจทก์ทั้งสองไม่ได้นำหรืออ้าง อ. ผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและตึกแถวก่อนโจทก์ทั้งสองมาเบิกความเป็นพยานต่อศาลว่าได้ใช้ทางพิพาทโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาให้ได้มาซึ่งภาระจำยอมหรือไม่เช่นกัน พยานหลักฐานที่โจทก์ทั้งสองนำสืบมายังฟังไม่ได้ว่าทางพิพาทซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตกอยู่ในภาระจำยอมแก่ที่ดินทั้งเจ็ดแปลงของโจทก์ทั้งสอง
เดิมจำเลยก่อสร้างกำแพงสูงปิดกั้นทางพิพาทถัดแนวเขตที่ดินกับแนวถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินเข้าไปประมาณ 16 เมตร ซึ่ง ก. ผู้เช่าตึกแถวจาก ว. ได้เป็นโจทก์ยื่นฟ้อง ว. เป็นจำเลยที่ 1 และจำเลยเป็นจำเลยที่ 2 ให้รื้อถอนกำแพงดังกล่าว ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยรื้อถอนกำแพง สิ่งปลูกสร้างออกจากทางพิพาท ต่อมาศาลอุทธรณ์และศาลฎีกาพิพากษายืน โดยศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ว. เจ้าของเดิมก่อสร้างทางพิพาทไว้สำหรับให้ผู้ซื้อหรือผู้เช่าตึกแถวใช้เป็นทางสัญจรเข้าออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินได้ การที่จำเลยซื้อทางพิพาทจาก ว. และได้ก่ออิฐเป็นกำแพงปิดกั้นทางพิพาทบริเวณปากทางออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินย่อมบ่งชี้ให้เห็นว่าจำเลยใช้สิทธิโดยไม่สุจริตมุ่งแต่ประโยชน์ตนฝ่ายเดียว โดยรู้อยู่แล้วว่าต้องเกิดความเสียหายแก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าตึกแถวจาก ว. ที่ไม่สามารถใช้ทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะด้านถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินได้โดยปกติสุข การกระทำของจำเลยจึงเป็นการละเมิดต่อ ก. โจทก์ในคดีดังกล่าวซึ่งเป็นผู้เช่ารายหนึ่ง คำพิพากษาศาลฎีกาดังกล่าวจึงผูกพันจำเลยซึ่งเป็นคู่ความตาม ป.วิ.พ. มาตรา 145 วรรคหนึ่ง การที่จำเลยยอมให้ อ. ผู้เช่าทำประตูเหล็กและคานเหล็กปิดกั้นทางพิพาทก็ดี จำเลยนำท่อระบายน้ำไปวางไว้บนทางพิพาทก็ดี ล้วนเป็นเหตุให้โจทก์ทั้งสองซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินพร้อมตึกแถวติดทางพิพาทไม่สามารถใช้ทางพิพาทออกสู่ถนนสมเด็จพระเจ้าตากสินได้ จึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ทั้งสอง

ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคสาม บัญญัติว่า "ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยแต่ที่สุดที่จะเป็นไปได้..." ดังนั้น ในการที่จะพิจารณาว่าบุคคลใดจะใช้สิทธิผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะในฐานะทางจำเป็นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ได้หรือไม่ เพียงใด ต้องคำนึงถึงความเสียหายที่จะเกิดแก่ที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ให้น้อยที่สุดเป็นประการสำคัญด้วย เมื่อจำเลยได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดินในปี 2528 จากนั้นดำเนินการแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อยประเภทที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยว บ้านแฝดและอาคารพาณิชย์ รวมกันเกินกว่า 200 แปลง กับจัดสร้างถนนคอนกรีตและกำแพงคอนกรีตเป็นรั้วล้อมรอบที่ดินจัดสรรและบนที่ดินโฉนดเลขที่ 60883 ด้านที่ติดกับที่ดินของโจทก์เพื่อให้เป็นสาธารณูปโภคของที่ดินจัดสรรนับแต่นั้นเป็นต้นมา นาย ส. เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 77725 ในขณะนั้นก็ดี และโจทก์ที่ได้รับโอนที่ดินมาในฐานะผู้จัดการมรดกของ นาย ส. เมื่อปี 2551 ระยะเวลารวมกันนานกว่า 30 ปี นาย ส. และโจทก์ต่างไม่เคยกล่าวอ้างว่าที่ดินของโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้เลย จนกระทั่งเมื่อวันที่ 21 พฤศจิกายน 2561 โจทก์จึงมอบอำนาจให้ทนายความมีหนังสือแจ้งให้จำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตออกยาว 8 เมตร บ่งชี้ว่าการจัดสรรที่ดินของจำเลยที่ดำเนินการมาเป็นเวลานานก่อนถึงวันที่โจทก์บอกกล่าวมิได้มีผลใด ๆ ต่อการออกสู่ทางสาธารณะต่อที่ดินของโจทก์ ทั้งข้อเท็จจริงจากทางนำสืบของโจทก์ยังฟังไม่ได้ว่า ที่และวิธีทำทางผ่านนั้น โจทก์ได้เลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน กับทั้งได้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ตามบทบัญญัติของ ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคสาม นอกจากนี้ พฤติการณ์ที่เจ้าของที่ดินของโจทก์เดิมมิได้ขวนขวายหาทางออกสู่ทางสาธารณะให้ที่ดินเสียตั้งแต่ได้มาเมื่อปี 2510 และปล่อยทิ้งร้างที่ดินไว้เป็นเวลานาน ครั้นเมื่อปี 2528 จำเลยเข้าไปปรับปรุงที่ดินหลายแปลงด้วยการขออนุญาตจัดสรรและด้วยเงินลงทุนที่สูงมากจนสามารถพัฒนาที่ดินทำให้สภาพแวดล้อมมีความเจริญ มีคนอาศัยอยู่จำนวนมาก ถนนคอนกรีตมีความสะดวกสบายในการใช้สอยสืบต่อมาจนถึงปัจจุบันยังบ่งชี้ว่าโจทก์ใช้สิทธิฟ้องคดีนี้เพื่อฉกฉวยโอกาสให้ตนเองกับบริวารสามารถใช้ถนนคอนกรีตในที่ดินจัดสรรได้โดยไม่ต้องลงทุนในการทำถนนด้วยค่าใช้จ่ายของตนเองและยังเป็นการเพิ่มมูลค่าให้แก่ที่ดินของโจทก์ไปในตัว ซึ่งมิใช่เป็นการกระทำโดยสุจริต ตาม ป.พ.พ. มาตรา 5 อีกด้วย โจทก์จึงไม่มีสิทธิฟ้องขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีตและเข้าไปใช้สอยถนนคอนกรีตบนที่ดินโฉนดเลขที่ 60883 ของจำเลยในฐานะที่เป็นทางจำเป็นแก่ที่ดินโฉนดเลขที่ 77725 ของโจทก์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ได้