คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สิทธิภารจำยอม

การให้การต่อสู้ว่าได้สิทธิภารจำยอมในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นโดยการครอบครองนั้นเป็นข้ออ้างที่รอนสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นจึงต้องชัดแจ้งตามหลักเกณฑ์ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1382 เมื่อจำเลยให้การเพียงว่าก่อนซื้อที่ดินโจทก์ทราบดีว่าจำเลยได้ใช้สอยประโยชน์ในที่ดินของโจทก์มาโดยตลอดและเป็นที่ดินที่ตกเป็นภารจำยอมตามกฎหมาย เนื่องจากผู้ก่อสร้างตึกแถวได้กันไว้เป็นทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ โดยมิได้อ้างว่าจำเลยครอบครองด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลาสิบปีแล้วมาด้วย ถือไม่ได้ว่าจำเลยให้การต่อสู้ว่าจำเลยได้สิทธิภารจำยอมในส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์โดยการครอบครอง จึงไม่มีประเด็นข้อพิพาทในส่วนนี้ ทั้งมิใช่ปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน การที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกปัญหาว่าจำเลยได้สิทธิภารจำยอมในที่ดินของโจทก์โดยอายุความหรือไม่ขึ้นวินิจฉัยให้เป็นการวินิจฉัยนอกเหนือจากคำให้การของจำเลยหรือนอกประเด็นข้อพิพาทต้องถือว่าปัญหาดังกล่าวตามฎีกาของจำเลยเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลอุทธรณ์
แม้จำเลยติดตั้งเครื่องปรับอากาศซึ่งรุกล้ำไปในแดนแห่งกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เกินกว่า 10 ปี และต่อมาได้เปลี่ยนเครื่องปรับอากาศเครื่องใหม่ติดตั้งแทนและโจทก์รู้ถึงการทำละเมิดมาเกินกว่า 10 ปีแล้ว แต่การละเมิดรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์คงมีอยู่อย่างต่อเนื่องจนถึงวันฟ้องและปัจจุบันโจทก์ชอบที่จะฟ้องให้จำเลยรื้อถอนเครื่องปรับอากาศที่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์ได้ หาอยู่ในบังคับอายุความ 1 ปีไม่

ภารจำยอมของโจทก์ถูกรอนสิทธิ์โดยผู้เช่าซึ่งเป็นบริวารของจำเลย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยได้ เจ้าของที่ดินผู้ทรงกรรมสิทธิ์ในที่ดินมีอำนาจจัดการที่ดินของตนได้หากการจัดการนั้นทำให้เกิดการผิดสัญญาเช่าที่ทำไว้กับผู้เช่า ผู้เช่าก็ชอบที่จะฟ้องร้องเรียกให้ปฏิบัติตามสัญญาหากปฏิบัติไม่ได้ก็ต้องชดใช้ค่าเสียหายแก่ผู้เช่า โจทก์จดทะเบียนภารจำยอมก็เจ้าของที่ดินตามสิทธิที่เจ้าของที่ดินมีอยู่ แม้ ย. จะทรงสิทธิการเช่าอยู่ก่อน ก็ไม่ทำให้สิทธิที่โจทก์ได้มาเสียไปหรือไม่ชอบด้วยกฎหมายไม่ โจทก์ฟ้องคดีก่อนครบกำหนด 10 ปี นับแต่วันที่โจทก์จดทะเบียนการได้มาซึ่งภารจำยอม และเหตุที่โจทก์ไม่สามารถใช้สิทธิได้เต็มตามภารจำยอมที่ได้จดทะเบียนไว้ก็เป็นเพราะผู้เช่าและผู้เช่าช่วงซึ่งเป็นบริวารของจำเลยได้กระทำการรอนสิทธิโจทก์ มิใช่เป็นเพราะโจทก์ไม่ประสงค์จะใช้สิทธิเต็มตามภารจำยอม ภารจำยอมของโจทก์จึงหาได้สิ้นไปไม่

โจทก์ทั้งห้าสิบสี่ได้ร่วมกันใช้ที่ดินแปลงพิพาทเป็นสนามเด็กเล่นของเด็ก ๆ ที่อยู่ในที่ดินโจทก์ทั้งห้าสิบสี่ตามข้อตกลงที่จำเลยให้ไว้แก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในหมู่บ้านต่อเนื่องกันมากว่า 10 ปีแล้ว ถือได้ว่าโจทก์ทั้งห้าสิบสี่ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินที่ซื้อมาจากจำเลยมีสิทธิภารจำยอมเหนือที่ดินแปลงพิพาท จึงได้ภารจำยอมโดยอายุความ เพื่อประโยชน์ในการที่จะใช้เป็นสนามเด็กเล่น

แม้ที่ดินโฉนดเลขที่ 2822 มีการรังวัดแบ่งแยกก่อนฟ้องและทางพิจารณาโฉนดเลขที่ 2822 ไม่ใช่ของจำเลยที่ 2 แต่ก็ไม่ปรากฏว่าทางพิพาทมีอยู่ในแห่งอื่นอีก และโฉนดเลขที่ 5977ที่ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยที่ 2 ไปจดทะเบียนสิทธิภารจำยอมนั้นก็แบ่งแยกมาจากโฉนดเลขที่ 2822 ที่โจทก์ฟ้องย่อมเป็นที่เข้าใจได้ว่าทางพิพาทที่โจทก์บรรยายมาในคำฟ้องก็คือทางพิพาทที่โจทก์ขอให้จำเลยทั้งสองเปิดทางตามคำขอท้ายฟ้องของโจทก์ ทั้งการที่ศาลพิพากษาให้จำเลยทั้งสองเปิดทางพิพาทนั้น ไม่จำเป็นต้องระบุโฉนดเลขที่ ทางพิพาทก็มีผลบังคับได้อยู่แล้ว ดังนั้น คำพิพากษาศาลชั้นต้นที่ให้จำเลยทั้งสองร่วมกันเปิดทางพิพาทในที่ดินโฉนดเลขที่ 5977 จึงหาเป็นการพิพากษาเกินคำขอไม่

ทางพิพาทเป็นทางแยกจากซอยวิชิต แม้จะเป็นถนนส่วนบุคคลที่มารดาจำเลยที่ 1 ได้ปักป้ายสงวนสิทธิไว้ที่ปากซอยมาประมาณ30 ปีแล้ว ก็มีผลเป็นเพียงการสงวนกรรมสิทธิ์ซอยวิชิตและทางพิพาทไม่ให้ต้องตกไปเป็นทางสาธารณะอันจะกลายเป็นทรัพย์สินของแผ่นดินเท่านั้น ไม่มีผลเลยไปถึงว่าซอยวิชิตและทางพิพาทปลอดจากภาระติดพันใด ๆ มารดาโจทก์กับโจทก์และผู้เช่าที่ดินของโจทก์ปลูกบ้านอยู่อาศัยต่างได้ใช้ทางพิพาทเดินเข้าออกสู่ทางสาธารณะเสมือนว่าตนมีสิทธิที่จะใช้โดยมิได้อาศัยสิทธิของมารดาจำเลยที่ 1 หรือจำเลยทั้งสองตลอดมาเป็นเวลาหลายสิบปีแล้ว พฤติการณ์ในการใช้ทางพิพาทของโจทก์และบุคคลทั่วไปจึงมีลักษณะเป็นการใช้โดยถือสิทธิเป็นปรปักษ์ต่อเจ้าของทางพิพาทตลอดมาเป็นเวลาเกินกว่า 10 ปี ทางพิพาทจึงตกอยู่ในภารจำยอม การที่โจทก์จะได้ภารจำยอมหรือไม่ขึ้นอยู่กับข้อที่ว่า โจทก์ได้เดินผ่านหรือใช้ที่ดินของจำเลยทั้งสองมาครบถ้วนตามที่กฎหมายบัญญัติไว้เกี่ยวกับการได้ภารจำยอมของโจทก์หรือไม่เท่านั้น ไม่จำเป็นว่าจะต้องมีประชาชนทั่วไปใช้ทางพิพาทเป็นประจำด้วยหรือไม่เมื่อโจทก์ใช้ทางพิพาทมาเกินกว่า 10 ปี ทางพิพาทย่อมตกเป็นภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์แล้ว

โจทก์ฟ้องว่าจำเลยใช้ สิทธิฝ่าฝืน ป.พ.พ. มาตรา 1339 ศาลล่างทั้งสองวินิจฉัยว่า น้ำที่ไหลเข้าที่นาจำเลยมิใช่น้ำที่ไหลตาม ธรรมดาจากที่ดินสูงไปสู่ที่ดินต่ำ ไม่อยู่ในบังคับแห่งป.พ.พ. มาตรา 1339 และมิใช่กรณีตาม มาตรา 1355 ดังนี้ การที่โจทก์ฎีกาว่า จำเลยยอมเปิดทางน้ำเข้าสู่ที่นาโจทก์เป็นเวลาติดต่อกันเกินกว่าสิบปี โจทก์ได้ สิทธิภาระจำยอมทางอายุความนั้น จึงมิใช่เป็นข้อที่ได้ ว่ากล่าวกันมาแล้วในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249.

ได้ภารจำยอมเป็นทางเดินมาโดยอายุความ ไม่ได้จดทะเบียนก็บริบูรณ์และใช้ยันผู้จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์สามยทรัพย์อันมิใช่เถียงกันในการได้ทรัพยสิทธิอย่างเดียวกันได้

โจทก์บรรยายฟ้องว่าจำเลยเป็นผู้เช่าที่ดินของโจทก์จนหมดอายุสัญญาเช่าแล้วได้บอกกล่าวให้จำเลยออกไป จำเลยและบริวารไม่ยอมออก เป็นการละเมิดขอให้ขับไล่ เป็นการแสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์และคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้ว ไม่เป็นฟ้องเคลือบคลุม ไม่จำต้องบรรยายไปถึงว่าจำเลยได้ทำสัญญาเช่าเป็นหนังสือหรือไม่
สัญญาเช่าบ้านมีข้อความว่า ส่วนที่ดัดแปลงต่อเติมหรือปลูกสร้างขึ้นนั้นให้ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าทั้งสิ้น ย่อมมีความหมายว่า บริเวณที่จำเลยก่อสร้างโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมดนั้นอยู่ในขอบเขตของสัญญาทั้งสิ้น ดังนี้ โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ที่จำเลยก่อสร้างขึ้นจึงตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าตั้งแต่เวลาก่อสร้างขึ้น กรณีไม่เข้าประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1310, 1312