คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
สิทธิเช่าซื้อ

คดีที่โจทก์ฟ้องและจำเลยฟ้องแย้งจะอุทธรณ์ฎีกาได้เพียงใดหรือไม่ต้องแยกพิจารณาคนละส่วน
ฟ้องโจทก์ระบุว่าอาวุธปืนพิพาทมีราคา 20,000 บาท ในชั้นอุทธรณ์จำเลยทั้งสามอุทธรณ์ในส่วนที่เกี่ยวกับฟ้องโจทก์แต่เพียงว่าอาวุธปืนพิพาทไม่ใช่ทรัพย์มรดก ฉะนั้น ทุนทรัพย์ที่พิพาทในชั้นอุทธรณ์ในส่วนที่เกี่ยวกับฟ้องโจทก์จึงมีเพียง20,000 บาท จึงต้องห้ามมิให้จำเลยอุทธรณ์ในข้อเท็จจริงตาม ป.วิ.พ.มาตรา 224วรรคหนึ่ง แม้ศาลอุทธรณ์จะวินิจฉัยก็ถือว่าไม่ชอบ และเป็นข้อที่มิได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในชั้นอุทธรณ์ ต้องห้ามมิให้ฎีกาตาม ป.วิ.พ.มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัยให้
ตามสัญญาเช่าซื้อที่ ส.ทำไว้ให้แก่สำนักงานปฏิรูปที่ดินระบุว่าหากผู้เช่าซื้อถึงแก่กรรมในระหว่างเช่าซื้อ ที่ดินที่เช่าซื้อนี้จะต้องตกอยู่ภายใต้บังคับมาตรา 39 แห่ง พ.ร.บ.การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2518 ซึ่งบัญญัติให้ที่ดินที่บุคคลได้รับสิทธิโดยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมจะทำการแบ่งแยกหรือโอนสิทธิในที่ดินไปยังผู้อื่นมิได้ เว้นแต่เป็นการตกทอดทางมรดกแก่ทายาทโดยธรรม ฯลฯทั้งนี้ ให้เป็นไปตามหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขที่กำหนดในกฎกระทรวง และเมื่อไม่ปรากฏว่ามีการออกกฎกระทรวงตามกฎหมายมาตราดังกล่าว ส่วนระเบียบคณะกรรมการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมว่าด้วยหลักเกณฑ์ วิธีการ และเงื่อนไขในการโอนและการตกทอดทางมรดก สิทธิการเช่าหรือเช่าซื้อที่ดินในการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ.2535 ซึ่งออกโดยอาศัยอำนาจตามมาตรา 30 วรรคหนึ่งของ พ.ร.บ.ดังกล่าว แต่เพิ่งมีการประกาศใช้บังคับในราชกิจจานุเบกษาภายหลังที่ ส.ถึงแก่ความตาย แต่เมื่อสิทธิการเช่าซื้อที่ดินพิพาทได้ตกทอดแก่ทายาทของ ส.ทันทีเมื่อ ส.ถึงแก่ความตายก่อนระเบียบดังกล่าวประกาศใช้แล้ว ระเบียบดังกล่าวจึงนำมาบังคับใช้กับคดีนี้ไม่ได้ จำเลยที่ 1 มารดาของ ส. และจำเลยที่ 2 และที่ 3บุตรของ ส.เป็นทายาทโดยธรรมของ ส.ย่อมมีสิทธิได้รับมรดกในสิทธิการเช่าที่ซื้อที่ดินร่วมกับโจทก์ซึ่งเป็นภริยาของโจทก์ด้วยตาม ป.พ.พ.มาตรา 1629 และตามพ.ร.บ.เพื่อการเกษตรกรรม พ.ศ.2518 มาตรา 39

จำเลยตกลงขายสิทธิการเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารที่จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อจากการเคหะแห่งชาติแก่โจทก์ โดยจำเลยตกลงให้โจทก์ผ่อนส่งเงินในกำหนดระยะเวลาหนึ่งซึ่งโจทก์ได้ผ่อนชำระให้จำเลยแล้วจำนวน 62,000 บาท ข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือ แม้ข้อตกลงดังกล่าวจะเป็นการตกงเพื่อให้โจทก์เข้าไปสวมสิทธิของจำเลยที่มีอยู่ต่อการเคหะแห่งชาติในการที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารต่อไปก็ตาม แต่โจทก์ก็มิได้ฟ้องบังคับให้การเคหะแห่งชาติโอนที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์อันจะต้องอยู่ในบังคับเรื่องการโอนสิทธิ โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยเกี่ยวกับสิทธิเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารของการเคหะแห่งชาติ ซึ่งสิทธิเช่าซื้อดังกล่าวเป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่สามารถซื้อขายกันได้ ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นการซื้อขายสิทธิแม้ไม่ทำเป็นหนังสือ แต่ก็ได้มีการชำระหนี้เนื่องในการซื้อขายนี้กันบ้างแล้ว อันมีผลผูกพันระหว่างจำเลยผู้ขายกับโจทก์ผู้ซื้อ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องตามข้อตกลงดังกล่าว

จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารกับการเคหะแห่งชาติ ต่อมาจำเลยตกลงขายสิทธิการเช่าซื้อดังกล่าวแก่โจทก์ แม้จะเป็นการตกลงเพื่อให้โจทก์เข้าไปสวมสิทธิของจำเลยที่มีอยู่ต่อการเคหะแห่งชาติในการที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารต่อไป แต่โจทก์ก็มิได้ฟ้องบังคับให้การเคหะแห่งชาติโอนที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์อันจะต้องอยู่ในบังคับเรื่องการโอนสิทธิโดยโจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยเกี่ยวกับสิทธิเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารของการเคหะแห่งชาติซึ่งสิทธิเช่าซื้อดังกล่าวเป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่สามารถซื้อขายกันได้ ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นการซื้อขายสิทธิแม้ไม่ทำเป็นหนังสือ แต่เมื่อได้มีการชำระหนี้เนื่องในการซื้อขายกันบ้างแล้ว ย่อมมีผลผูกพันระหว่างกัน โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องบังคับตามข้อตกลงดังกล่าวได้

จำเลยตกลงขายสิทธิการเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารที่จำเลยทำสัญญาเช่าซื้อจากการเคหะแห่งชาติแก่โจทก์โดยจำเลยตกลงให้โจทก์ผ่อนส่งเงินในกำหนดระยะเวลาหนึ่งซึ่งโจทก์ได้ผ่อนชำระให้จำเลยแล้วจำนวน62,000บาทข้อตกลงดังกล่าวไม่ได้ทำเป็นหนังสือแม้ข้อตกลงดังกล่าวจะเป็นการตกลงเพื่อให้โจทก์เข้าไปสวมสิทธิของจำเลยที่มีอยู่ต่อการเคหะแห่งชาติในการที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมอาคารต่อไปก็ตามแต่โจทก์ก็มิได้ฟ้องบังคับให้การเคหะแห่งชาติโอนที่ดินพร้อมอาคารให้แก่โจทก์อันจะต้องอยู่ในบังคับเรื่องการโอนสิทธิโจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามข้อตกลงระหว่างโจทก์กับจำเลยเกี่ยวกับสิทธิเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารของการเคหะแห่งชาติซึ่งสิทธิเช่าซื้อดังกล่าวเป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่สามารถซื้อขายกันได้ข้อตกลงดังกล่าวจึงเป็นการซื้อขายสิทธิแม้ไม่ทำเป็นหนังสือแต่ก็ได้มีการชำระหนี้เนื่องในการซื้อขายนี้กันบ้างแล้วอันมีผลผูกพันระหว่างจำเลยผู้ขายกับโจทก์ผู้ซื้อโจทก์จึงมีอำนาจฟ้องตามข้อตกลงดังกล่าว (วินิจฉัยโดยมติที่ประชุมใหญ่ครั้งที่3/2539)

จำเลยขายสิทธิเช่าซื้อบ้านพิพาทให้โจทก์และส่งมอบการครอบครองแล้วโจทก์จึงเป็นผู้มีสิทธิครอบครองในบ้านพิพาท ดังนั้น การที่จำเลยไล่บุตรและน้องภรรยาของโจทก์ซึ่งอาศัยสิทธิของโจทก์อยู่ในบ้านพิพาทออกไปโดยไม่มีสิทธิและจำเลยได้ปิดประตูบ้านพิพาทใส่กุญแจไว้เพื่อป้องกันมิให้โจทก์หรือคนของโจทก์เข้าไปในบ้านโดยจำเลยไม่มีอำนาจที่จะกระทำได้ อันเป็นการรบกวนสิทธิครอบครองบ้านพิพาทของโจทก์โดยปกติสุข จำเลยจึงมีความผิดฐานบุกรุก

จำเลยกล่าวในอุทธรณ์ในส่วนที่เกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นแต่เพียงว่า "จำเลยยอมรับว่ามีจริง แต่เป็นทรัพย์สินของจำเลย แต่ที่ศาลกำหนดเป็นมรดกเพราะไม่มีหลักฐานใดมาสนับสนุน" เท่านั้น และในคำขอท้ายฟ้องอุทธรณ์จำเลยก็มิได้ขอให้ศาลอุทธรณ์บังคับเอาแก่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นอย่างไร ทั้งในคำแก้ฎีกาของจำเลยได้กล่าวถึงปัญหาที่ว่าจำเลยมิได้อุทธรณ์คำพิพากษาของศาลชั้นต้นในปัญหาข้อนี้ด้วย ดังนั้นจึงเห็นว่าจำเลยมิได้อุทธรณ์ในปัญหาข้อนี้ การที่ศาลอุทธรณ์หยิบยกปัญหาข้อนี้ขึ้นวินิจฉัยแล้วพิพากษาว่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเป็นสินส่วนตัวของจำเลยจึงเป็นการไม่ชอบ ข้อที่จำเลยฎีกาว่าจำเลยมีสิทธิหักหนี้จำนวน 86,000 บาทตามที่จำเลยนำสืบว่าได้กู้ยืมเงินบุคคลอื่นและเอาเงินส่วนตัวบางส่วนของจำเลยชำระหนี้แก่เจ้าหนี้กองมรดกไปนั้นจำเลยมิได้ขอบังคับให้ศาลหักกลบลบหนี้ให้จำเลยหรือโดยการฟ้องแย้งจึงไม่เป็นประเด็นแห่งคดีที่ศาลจะบังคับให้เป็นไปตามที่จำเลยขอหักหนี้ให้ได้ โจทก์ทั้งห้าฟ้องจำเลยขอแบ่งทรัพย์รถยนต์โดยอ้างว่าเป็นมรดกของนายประสิทธิ์ผู้ตาย เมื่อทางพิจารณาได้ความว่ารถยนต์ดังกล่าวนั้นยังมิได้เป็นกรรมสิทธิ์ของนายประสิทธิ์เพียงแต่นายประสิทธิ์เช่าซื้อและยังอยู่ในระยะสัญญาเช่าซื้อที่นายประสิทธิ์ยังชำระค่าเช่าซื้อให้ผู้ให้เช่าซื้อไม่หมดมรดกของนายประสิทธิ์เกี่ยวแก่รถยนต์คงมีแต่สิทธิตามสัญญาเช่าซื้อรถยนต์เท่านั้น โจทก์ทั้งห้าและจำเลยจึงต้องรับไปตามสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าซื้อทั้งหมดที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยนั้นชอบแล้ว มิได้เกินไปกว่าหรือนอกจากที่ปรากฏในคำฟ้อง