คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
หนี้ค่าใช้จ่าย

ตามคำเตือนในการขายทอดตลาดระบุว่า โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อห้องชุดจากการขายทอดตลาดมีหน้าที่ตรวจสอบยอดหนี้ว่าเจ้าของห้องชุดเดิมมีหนี้ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 หรือไม่และหากมีโจทก์จะต้องชำระให้แก่จำเลยที่ 1 หลังจากซื้อห้องชุดพิพาทแล้ว การที่โจทก์มีหนังสือให้จำเลยที่ 2 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ โดยเสนอว่าโจทก์จะชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางเฉพาะภายหลังจากโจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทจากการขายทอดตลาดโดยนับแต่วันที่เจ้าพนักงานบังคับคดีแจ้งเจ้าพนักงานที่ดินให้จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้โจทก์เป็นต้นไป เมื่อจำเลยทั้งสองไม่ตอบหนังสือว่าข้อเสนอชำระหนี้ของโจทก์ชอบหรือไม่และไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้แก่โจทก์ ถือว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิโจทก์แล้ว โจทก์ฟ้องขอให้ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ได้
พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 29 วรรคสาม บัญญัติว่า ผู้จัดการต้องดำเนินการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ตามวรรคสองให้แก่เจ้าของร่วมภายในสิบห้าวันนับแต่วันที่ได้รับคำร้องและเจ้าของร่วมได้ชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ครบถ้วนแล้ว จะเห็นว่าการชำระหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามมาตรา 18 เป็นเงื่อนไขสำคัญของการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ เมื่อกรณีไม่ได้ความว่าเจ้าของห้องชุดพิพาทเดิมค้างค่าใช้จ่ายต่าง ๆ หรือไม่ และเพื่อไม่ให้เกิดความเสียหายแก่จำเลยที่ 1 ศาลย่อมกำหนดได้ว่าหากมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ นับถึงวันที่โจทก์ซื้อห้องชุดพิพาทจากการขายทอดตลาดซึ่งเจ้าของห้องชุดพิพาทเดิมค้างชำระแก่จำเลยที่ 1 ก็ให้โจทก์ชำระแก่จำเลยที่ 1 ให้เรียบร้อยแล้วให้จำเลยที่ 1 ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้โจทก์ และถ้าพิพาทกันเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังกล่าวก็ต้องว่ากล่าวกันในชั้นบังคับคดี

ในการขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด พ.ร.บ.อาคารชุดฯ มาตรา 29 บัญญัติว่า ผู้ขอจดทะเบียนจะต้องนำหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมกับนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 มาแสดงด้วย ซึ่งหลักเกณฑ์ดังกล่าวกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการทั่วไปโดยไม่มีข้อยกเว้น จึงย่อมนำมาใช้บังคับแก่กรณีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดอันเนื่องมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลด้วย สำหรับหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ดังกล่าว แม้เจ้าของร่วมคือผู้เป็นเจ้าของห้องชุดในอาคารชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระดังที่มาตรา 18 บัญญัติไว้ก็ตาม แต่บทบัญญัติของกฎหมายด้งกล่าวหรือกฎหมายอื่นก็มิได้ห้ามบุคคลอื่นชำระหนี้ดังกล่าวแทนเจ้าของห้องชุดแต่อย่างใด ดังนั้น ข้อกำหนดเงื่อนไขของเจ้าพนักงานบังคับคดีในการขายทอดตลาดห้องชุดของจำเลยที่ให้ผู้ซื้อต้องรับภาระหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางต่อนิติบุคคลอาคารชุด จึงไม่ขัดต่อกฎหมายหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนแต่อย่างใด ไม่ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 และเจ้าพนักงานบังคับคดีมีอำนาจกำหนดเงื่อนไขดังกล่าวในประกาศขายทอดตลาดห้องชุดของจำเลยลูกหนี้เพื่อให้การขายทอดตลาดและการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดสำเร็จลุล่วงไปได้ด้วยดีไม่มีข้อขัดข้อง เมื่อผู้ร้องได้เข้าร่วมประมูลซื้อห้องชุดรายนี้ก็เท่ากับเป็นการตกลงยอมรับข้อกำหนดเงื่อนไขในประกาศดังกล่าว นอกจากนี้ข้อกำหนดเงื่อนไขในประกาศดังกล่าวยังมีผลเป็นการกำหนดหน้าที่ของผู้ร้องอยู่ในตัวด้วยว่า ผู้ร้องต้องนำหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดด้วย เพราะเมื่อผู้ร้องต้องรับผิดชอบชำระหนี้ดังกล่าวแทนลูกหนี้แล้ว ก็ย่อมมีสิทธิขอให้นิติบุคคลอาคารชุดผู้เป็นเจ้าหนี้ออกหลักฐานการชำระหนี้หรือหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายดังกล่าวซึ่งแสดงถึงการปลอดหนี้ เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของห้องชุดมีหนี้ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางค้างชำระอยู่ ผู้ร้องซึ่งเป็นผู้ประมูลซื้อห้องชุดรายหนี้ได้จึงต้องรับผิดชำระหนี้ดังกล่าวตลอดจนมีหน้าที่ขอให้นิติบุคคลอาคารชุดออกหนังสือรับรองรายการหนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายดังกล่าวเพื่อนำไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จะอ้างว่าเป็นหน้าที่ของจำเลยเจ้าของห้องชุดที่จะต้องชำระหนี้ดังกล่าวหรือเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดซึ่งเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิที่จะต้องยื่นคำขอรับชำระหนี้ในคดีนี้หรือไปฟ้องร้องบังคับเอาแก่จำเลยเป็นคดีใหม่เพื่อปัดความรับผิดของตนหาได้ไม่

การกำหนดเงินเพิ่มจากหนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระของเจ้าของห้องชุด เป็นกรณีการค้างชำระเงินเกินหกเดือนขึ้นไป ซึ่งเป็นไปตามข้อบังคับของโจทก์ที่จดทะเบียนกับทางราชการ และมีการรับรองโดยที่ประชุมใหญ่สามัญเจ้าของร่วม (ครั้งแรก) ของโจทก์ เมื่อวันที่ 2 พฤศจิกายน 2557 โดยจำเลยมีตัวแทนในฐานะเป็นเจ้าของห้องชุดส่วนหนึ่งร่วมประชุมและรับรองข้อบังคับดังกล่าวด้วย เมื่อจำเลยเป็นผู้ยกร่างข้อบังคับอาคารชุดของโจทก์และนำไปจดทะเบียนต่อทางราชการและมีการจดทะเบียนและรับรองข้อบังคับดังกล่าวแล้ว เจ้าของร่วมห้องชุดทุกคนรวมทั้งจำเลยจึงต้องผูกพันตามข้อบังคับของโจทก์ เมื่อพิจารณาข้อบังคับ หมวดที่ 11 การออกค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม ข้อ 31 ถึงข้อ 38 ซึ่งตามข้อบังคับข้อ 35.4 ย่อหน้าสุดท้ายระบุว่า "...เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามข้อบังคับข้างต้น ตั้งแต่หกเดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราร้อยละยี่สิบ (20) ต่อปี...เงินเพิ่มตามวรรคหนึ่งให้ถือเป็นค่าใช้จ่าย ตามมาตรา 18 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522..." โดยอัตราเงินเพิ่มดังกล่าวเป็นไปตามบทบัญญัติมาตรา 18/1 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 จึงถือเป็นข้อตกลงร่วมกันของเจ้าของห้องชุดทุกคนรวมถึงจำเลยซึ่งเปลี่ยนฐานะจากเดิมที่เป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารชุดกลายเป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดรายหนึ่ง และต้องรับผิดชอบในเงินเพิ่มตามมาตรา 18/1 วรรคหนึ่งและวรรคสอง สำหรับค่าใช้จ่ายที่ค้างชำระเช่นเดียวกับเจ้าของร่วมคนอื่น ซึ่งเงินเพิ่มที่เกิดขึ้นทั้งหมดตลอดมาจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จสิ้นนั้น ก็ถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางทันทีด้วยตาม พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18/1 วรรคท้าย และข้อบังคับของโจทก์ ข้อ 35.4 วรรคท้าย ซึ่งมีผลต่อเนื่องตามมาถึงการออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้จากภาระผูกพันของห้องชุดห้องนั้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้เจ้าของห้องชุดรายใหม่ ตามข้อบังคับข้อ 9.12 ของโจทก์ เจ้าของห้องชุดแต่ละห้องจึงต้องรับผิดชอบในเงินเพิ่มซึ่งถือเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่จะนำมาใช้ในการดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางอันเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมอย่างเคร่งครัดและเสมอภาคเท่าเทียม ซึ่งหากปรับลดให้ต่างไปจากข้อบังคับ ก็จะมีผลต่อเจ้าของห้องชุดคนอื่นที่ปฏิบัติถูกต้องตามข้อบังคับ ด้วยเหตุผลดังกล่าวจึงกำหนดเงินเพิ่มอัตราร้อยละ 20 ต่อปี ของต้นเงิน 3,939,995.40 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจำเลยจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ตามคำขอบังคับของโจทก์