คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อสังหาริมทรัพย์

อธิบดีกรมทางหลวงเป็นเจ้าหน้าที่เวนคืนตามพระราชกฤษฎีกาฯ เป็นผู้กระทำการแทนจำเลยซึ่งเป็นนิติบุคคลที่มีอำนาจหน้าที่ดูแลทางหลวงแผ่นดินทั่วราชอาณาจักร การเวนคืนที่ดินเพื่อขยายทางหลวงแผ่นดินจึงเป็นส่วนหนึ่งของอำนาจหน้าที่ของจำเลย การกระทำของอธิบดีกรมทางหลวงในฐานะเจ้าหน้าที่เวนคืนอสังหาริมทรัพย์เป็นการปฏิบัติหน้าที่ในกิจการอันอยู่ในอำนาจหน้าที่ของจำเลยในฐานะผู้แทนและตามอำนาจหน้าที่ของจำเลยจึงผูกพันจำเลยซึ่งเป็นนิติบุคคลด้วย กรณีเช่นนี้ถือว่าโจทก์ถูกจำเลยโต้แย้งสิทธิแล้ว โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลย
ราคาที่ดินของโจทก์ขณะถูกเวนคืนมีราคาในท้องตลาดตารางวาละ 120,000 บาท โดยโจทก์เทียบเคียงกับราคาที่ดินที่ซื้อขายเพื่อสร้างธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) และธนาคารทหารไทย จำกัด (มหาชน) ซึ่งอยู่ติดถนนเพชรเกษม ห่างจากที่ดินของโจทก์ 300 ถึง 400 เมตร และที่ดินที่ขายให้แก่องค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทยซึ่งอยู่ห่างที่ดินของโจทก์ประมาณ 1,200 เมตร แต่การซื้อขายที่ดินดังกล่าว เป็นการซื้อขายที่ฝ่ายผู้ซื้อต้องการได้ที่ดินไปเพื่อใช้เป็นที่ทำการและเป็นการซื้อขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง จึงเป็นการซื้อขายที่มีวัตถุประสงค์พิเศษแตกต่างจากการซื้อขายของบุคคลธรรมดาทั่ว ๆ ไป ซึ่งเป็นเหตุให้ผู้ขายสามารถเรียกราคาได้สูงกว่าราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดได้ จึงไม่อาจนำมาเปรียบเทียบโดยตรงเพื่อกำหนดเป็นราคาที่ซื้อขายกันตามปกติในท้องตลาดในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกาฯ ได้
ที่ดินส่วนที่เหลือจากการเวนคืนตามโฉนดเลขที่ 25506 เนื้อที่ 19.30 ตารางวา นั้น เดิมที่ดินแปลงนี้อยู่ติดถนนเพชรเกษมอยู่แล้ว หลังถูกเวนคืนอาคารพาณิชย์ของโจทก์ 2 ห้องที่ปลูกบนที่ดินดังกล่าว ซึ่งโจทก์ทำการค้าโดยเปิดร้านอาหารนั้นยังใช้ประโยชน์ได้ ก่อนหน้าที่ดินของโจทก์แปลงนี้จะถูกเวนคืนลูกค้าของโจทก์ก็ต้องจอดรถที่หน้าร้านบนถนนเพชรเกษมอยู่แล้ว การที่ที่ดินของโจทก์แปลงนี้ถูกเวนคืนเนื้อที่ 1.70 ตารางวา และต้องมาอยู่ใกล้มุมสี่แยกซึ่งจำเลยมีข้อกำหนดไม่ยอมเปิดทางเพื่อเข้าออกสู่ทางหลวงก็ตาม แต่หลังจากมีการขยายทางหลวงตามแนวเขตที่ดินที่ถูกเวนคืน ลูกค้าของโจทก์สามารถจอดรถบริเวณหน้าร้านของโจทก์ได้เช่นเดิม ประโยชน์จากการใช้ที่ดินแปลงนี้มิได้ลดลงไปจากเดิม แต่จากสภาพทำเลใหม่ที่มีการปรับปรุงทางแยกให้กว้างขึ้นทำให้ทัศนียภาพบริเวณดังกล่าวดีขึ้นกว่าเดิมและอาคารพาณิชย์ของโจทก์กลับดูเด่นเป็นสง่าเพราะด้านซ้ายมือเป็นหน้าต่างหรือใส่กระจกเพื่อรับแสงสว่างและอากาศบริสุทธิ์ได้ซึ่งต่างจากสภาพอาคารเดิมก่อนถูกเวนคืนที่ผนังอาคารด้านซ้ายมือเป็นผนังคอนกรีตทึบอยู่ติดอาคารพาณิชย์ของผู้อื่นตลอดแนวที่ดินของโจทก์แปลงนี้ที่เหลือจากการเวนคืนมิได้มีราคาลดลง ส่วนเรื่องเงินค่าทดแทนสำหรับอาคารส่วนที่เหลือซึ่งโจทก์อ้างว่ามีราคาลดลงนั้น อาคารของโจทก์ส่วนที่เหลือยังใช้ประโยชน์ได้ดังเดิม อาคารส่วนที่เหลือของโจทก์จึงไม่ได้มีราคาลดลง การที่ศาลล่างทั้งสองไม่กำหนดเงินค่าทดแทนส่วนที่เหลือให้โจทก์นั้นชอบด้วยเหตุผลแล้ว
โจทก์ไม่จำต้องนำสืบถึงอัตราดอกเบี้ยของธนาคารออมสินว่ามีอัตราเท่าใดเพราะเป็นกรณีที่มีกฎหมายพิเศษให้ผู้มีสิทธิได้รับเงินค่าทดแทนได้รับดอกเบี้ยในอัตราสูงสุดของดอกเบี้ยเงินฝากประจำของธนาคารออมสินในจำนวนที่เพิ่มขึ้นแต่จะได้รับอัตราเท่าใดต้องเป็นไปตามประกาศของธนาคารออมสินที่ประกาศอัตราดอกเบี้ยขึ้นลงแต่ต้องไม่เกินอัตราตามคำขอของโจทก์ การที่ศาลชั้นต้นวินิจฉัยว่าโจทก์มีภาระการพิสูจน์โดยจะต้องนำสืบในเรื่องอัตราดอกเบี้ยแล้วพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี ในยอดเงินค่าตอบแทนที่ได้รับเพิ่มขึ้นรวมกันนั้นไม่ถูกต้อง ปัญหาดังกล่าวเป็นปัญหาข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน ศาลฎีกามีอำนาจแก้ไขให้ถูกต้องได้
พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ มาตรา 11 กำหนดให้เจ้าหน้าที่เวนคืนอสังหาริมทรัพย์จะต้องจ่ายเงินตามสัญญาให้แก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ภายในหนึ่งร้อยยี่สิบวันนับแต่วันทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ โจทก์ไม่ได้ทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์คือที่ดินโฉนดเลขที่ 25506 พร้อมสิ่งปลูกสร้างกับจำเลยตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ฯ มาตรา 10 จึงไม่มีวันต้องมีการจ่ายเงินค่าทดแทนตามมาตรา 11 วันเริ่มต้นคำนวณดอกเบี้ยสำหรับเงินค่าทดแทนจำนวนนี้ย่อมเป็นวันถัดจากวันครบกำหนดให้ไปรับเงินค่าทดแทน ตามหนังสือเอกสารหมาย ล.14 อันเป็นวันที่จำเลยต้องนำเงินค่าทดแทนจำนวนนี้ไปวางตามมาตรา 28 วรรคสอง ซึ่งเป็นวันที่ต้องมีการวางเงินค่าทดแทนมาตรา 26 วรรคสาม

ป.พ.พ. มาตรา 251 บัญญัติว่า "ผู้ทรงบุริมสิทธิย่อมทรงไว้ซึ่งสิทธิเหนือทรัพย์สินของลูกหนี้ในการที่จะได้รับชำระหนี้อันค้างชำระแก่ตนจากทรัพย์สินนั้นก่อนเจ้าหนี้อื่น ๆ โดยนัยดังบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายนี้หรือบทกฎหมายอื่น" ซึ่งมีความหมายชัดเจนว่าสิทธิของผู้ทรงบุริมสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้อันค้างชำระแก่ตนจากทรัพย์สินนั้นได้ก่อนจะต้องอยู่ในกรอบแห่งบทบัญญัติของกฎหมายด้วย ดังนี้ เมื่อบุริมสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ทั้งสามแปลงตามคำร้องของผู้ร้องมีบัญญัติหลักเกณฑ์ไว้โดยเฉพาะในมาตรา 288 ว่า "บุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นหากว่าเมื่อไปลงทะเบียนสัญญาซื้อขายนั้น บอกลงทะเบียนไว้ด้วยว่าราคาหรือดอกเบี้ยในราคานั้นยังมิได้ชำระไซร้ บุริมสิทธินั้นก็คงให้ผลต่อไป" บทบัญญัติแห่งมาตรานี้จึงชี้ชัดถึงเจตนารมณ์ของกฎหมายที่มุ่งประสงค์ให้ความเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิเกี่ยวด้วยอสังหาริมทรัพย์ของผู้ร้องในกรณีนี้จะพึงใช้ยันแก่บุคคลภายนอกได้นั้น ผู้ร้องจะต้องปฏิบัติให้ครบถ้วนตามข้อกำหนดของกฎหมาย คือ ผู้ร้องจะต้องลงทะเบียนในขณะจดทะเบียนสัญญาซื้อขายด้วยว่า ราคาหรือดอกเบี้ยในราคาที่ยังมิได้ชำระมีเพียงใดเพื่อให้เกิดความเป็นธรรมแก่บุคคลภายนอกที่จะเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินประเภทนี้ เมื่อข้อเท็จจริงรับฟังเป็นยุติว่าผู้ร้องมิได้ปฏิบัติตามที่กฎหมายกำหนด ผู้ร้องจึงหามีสิทธิยกความเป็นเจ้าหนี้บุริมสิทธิอันพึงจะได้รับชำระหนี้ที่ค้างชำระแก่ตนจากที่ดินทั้งสามแปลงก่อนโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลย และได้ใช้สิทธิตาม ป.วิ.พ. มาตรา 271 ประกอบมาตรา 278 บังคับคดีเอาแก่ทรัพย์สินของจำเลยได้ไม่
ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้เอาเงินที่ได้จากการขายทอดตลาดที่ดินโฉนดเลขที่ 56597, 68579 และ 81546 ของจำเลยให้แก่ผู้ร้องก่อนเจ้าหนี้อื่น ๆ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 289 คำร้องของผู้ร้องจึงเป็น "คำร้องขอ" และถือเป็น "คำฟ้อง" ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 1 (3) ที่ผู้ร้องอ้างว่าได้ยื่นฟ้องจำเลยต่อศาลชั้นต้นเพื่อเรียกราคาที่ยังมิได้รับชำระพร้อมดอกเบี้ย ก็ไม่ปรากฏข้อเท็จจริงว่าผู้ร้องชนะคดีได้เป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาแล้ว ดังนี้ เมื่อ "คำร้องขอ" ของผู้ร้องเป็นคำขอให้ปลดเปลื้องทุกข์อันอาจคำนวณเป็นราคาเงินได้ ผู้ร้องจึงต้องเสียค่าขึ้นศาลตามตาราง 1 (1) (ก) ที่ศาลชั้นต้นเรียกเก็บค่าขึ้นศาลตามตาราง 1 (1) (ก) ชอบแล้ว

โจทก์นำอาคารสำนักงานใหญ่ของตนให้บริษัทในเครือหลายบริษัทเช่าพื้นที่ แม้โจทก์จะได้ทำสัญญาให้บริการในด้านอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ด้วย แต่ก็แบ่งแยกเป็นสัญญาเช่าอาคารต่างหากจากสัญญาให้บริการและอำนวยความสะดวก นอกจากนี้การที่โจทก์จะเข้าตรวจสถานที่เช่าก็ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าก่อน ส่วนกรณีที่มีกำหนดวันและเวลาใช้อาคารสถานที่ระหว่างวันจันทร์ถึงวันศุกร์เวลา 7 ถึง 18 นาฬิกา ไว้ด้วย ก็เป็นข้อสัญญาที่ระบุอยู่ในสัญญาให้บริการและอำนวยความสะดวก สำหรับระเบียบปฏิบัติที่กำหนดว่าผู้เช่าจะต้องบอกกล่าวแก่พนักงานของโจทก์ให้มาเปิดและปิดอาคารสถานที่และดูแลให้ความสะดวกในส่วนของการบริการ โดยเสียค่าบริการเพิ่มจากเวลาปกตินั้น เป็นเพียงการกำหนดเพื่อความสะดวกแก่การใช้อาคารในพื้นที่เช่าตามที่โจทก์มีภาระต้องจัดพนักงานมาคอยให้บริการตามสัญญาให้บริการและอำนวยความสะดวกที่ทำขึ้นต่างหากจากสัญญาเช่าอาคารเท่านั้น มิใช่ข้อจำกัดสิทธิของผู้เช่าสัญญาระหว่างโจทก์กับบริษัทในเครือดังกล่าวต้องตามหลักเกณฑ์ในลักษณะการเช่าทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 537 จึงเป็นการที่โจทก์ให้บริการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตาม ป.รัษฎากร มาตรา 81 (1) (ต) ซึ่งได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มสำหรับประกอบกิจการ

พ.ร.ฏ.ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 244) พ.ศ.2534 มีผลใช้บังคับอยู่ในขณะที่โจทก์ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่นาย พ. จึงต้องนำพระราชกฤษฎีกาดังกล่าวมาใช้บังคับกับกรณีของโจทก์ เมื่อโจทก์ขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างไปภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา และกรณีของโจทก์ไม่เข้าข้อยกเว้นว่าโจทก์ใช้เป็นสถานที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญที่โจทก์มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านตามกฎหมายว่าด้วยการทะเบียนราษฎรและได้อาศัยเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 1 ปี จึงต้องถือว่าโจทก์ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรตาม มาตรา 3 (6) แห่งพระราชกฤษฎีกาดังกล่าว โจทก์จึงต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตาม ป.รัษฎรกร มาตรา 91/2(6)

พ.ร.ฎ.ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางการค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 244) พ.ศ.2534 มาตรา 3 (6) ซึ่งออกตามความในมาตรา 91/2 (6) แห่งประมวลรัษฎากร บัญญัติว่า การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เข้าลักษณะตาม (1) (2) (3) (4) หรือ (5) ที่ได้กระทำภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้น เว้นแต่? แสดงว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้กระทำภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มามิได้เป็นการขายเป็นทางค้าหรือหากำไรเสมอไป เมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่า การที่โจทก์ซื้อที่ดินและบ้านพิพาทมาเพื่ออยู่อาศัยโดยนำที่ดินและบ้านไปจำนองแก่ธนาคาร ท. ในวันที่รับโอนโดยต้องเสียดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 15 ต่อปี ต่อมาโจทก์จดทะเบียนไถ่ถอนจำนองบ้านและที่ดินดังกล่าว และจดทะเบียนยกที่ดินและบ้านให้แก่ ส. ซึ่งเป็นบุตรโดยชอบด้วยกฎหมายที่อาศัยอยู่ในบ้านเดียวกัน แล้ว ส. นำที่ดินและบ้านไปจดทะเบียนจำนองไว้แก่ธนาคาร ก. ซึ่ง ส. กู้ยืมเงินมาไถ่ถอนที่ดินและบ้านดังกล่าว โดยอาศัยสิทธิการเป็นพนักงานของธนาคาร ก. ซึ่งเสียดอกเบี้ยในอัตราเพียงร้อยละ 4 ต่อปี และทำนิติกรรมดังกล่าวทั้งหมดทำในวันเดียวกัน หลังจากนั้น โจทก์และ ส. ยังคงอยู่อาศัยในที่ดินและบ้านหลังดังกล่าวร่วมกันตลอดมา แสดงว่า โจทก์ยังจำเป็นต้องใช้ที่ดินและบ้านนี้อยู่อาศัยต่อไป การที่โจทก์จดทะเบียนยกที่ดินและบ้านดังกล่าวให้แก่ ส. ก็เพื่อให้ ส. นำไปเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงินเท่านั้น การโอนที่ดินและบ้านดังกล่าว แม้จะถือว่าเป็นการขายที่ได้กระทำภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา ก็ไม่ใช่กรณีที่ทำเป็นทางการค้าหรือหากำไร ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินและบ้านจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล โจทก์ได้รับประโยชน์จากข้อสันนิษฐานตาม ป.พ.พ. มาตรา 6 ว่าการกระทำโดยสุจริต คดีจึงต้องด้วยบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 1330 ซึ่งบัญญัติว่า "สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้นท่านว่ามิเสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลาย" ดังนั้น การที่ผู้ร้องจะอ้างการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านโดยการครอบครองปรปักษ์ขึ้นเป็นข้อต่อสู้โจทก์เพื่อแสดงอำนาจพิเศษต่อศาลว่าผู้ร้องไม่ใช่บริวารของจำเลยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 296 จัตวา (3) ผู้ร้องจึงต้องแสดงให้เห็นอำนาจพิเศษที่ดีกว่าอำนาจหรือสิทธิของโจทก์ ทั้งการครอบครองปรปักษ์ดังกล่าวซึ่งเป็นการได้สิทธิมาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม และยังมิได้จดทะเบียนนั้นตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคสอง ก็มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต และได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้ว เมื่อคำร้องของผู้ร้องคงกล่าวบรรยายเพียงว่าผู้ร้องครอบครองที่ดินและบ้านมาตั้งแต่ปี 2522 และได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านโดยการครอบครองปรปักษ์ โดยมิได้กล่าวบรรยายมาในคำร้องว่าโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยไม่สุจริต คดีจึงไม่มีประเด็นที่ผู้ร้องจะนำสืบว่าโจทก์ซื้อที่ดินและบ้านจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริตหรือไม่ ต้องฟังว่าโจทก์กระทำการโดยสุจริตตามข้อสันนิษฐานของบทบัญญัติมาตรา 6 ดังนั้น แม้ศาลจะทำการไต่สวนและฟังว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและบ้านโดยการครอบครองปรปักษ์ตามคำร้องของผู้ร้อง ก็ไม่ทำให้ผู้ร้องชนะคดีได้ การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งยกคำร้องของผู้ร้องโดยไม่ได้ทำการไต่สวนจึงชอบแล้ว

ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1299 วรรคแรก ได้กำหนดให้การได้มาซึ่งทรัพยสิทธิที่มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไม่อาจใช้ยันและไม่อาจบังคับบุคคลภายนอกที่มิได้เป็นคู่สัญญาเท่านั้น มิได้เป็นการกำหนดให้นิติกรรมนั้นในส่วนที่เป็นบุคคลสิทธิตกเป็นโมฆะเสียเปล่าไป นิติกรรมดังกล่าวจึงยังคงมีผลผูกพันบังคับกันได้ในระหว่างคู่สัญญา ดังนั้น แม้จะได้ความว่า ข้อตกลงเรื่องภาระจำยอมตามฟ้องระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลยเป็นข้อตกลงที่มิได้จดทะเบียนไว้กับพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่จำเลยฎีกา ข้อตกลงดังกล่าวก็ใช้บังคับกันได้ในระหว่างโจทก์ทั้งสองกับจำเลย

พ.ร.ฎ.ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 342) พ.ศ.2541 มาตรา 3 เพียงแต่บัญญัติให้ยกเลิก พ.ร.ฎ.ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 244) พ.ศ.2534 เท่านั้น มิได้บัญญัติว่า รายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้นในระหว่าง พ.ร.ฎ.ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 244) พ.ศ.2534 ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ เจ้าพนักงานประเมินจึงเรียกเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะจากโจทก์โดยอาศัย พ.ร.ฎ.ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 244) พ.ศ.2534 เพราะรายรับจากการขายอสังหาริมทรัพย์ของโจทก์เกิดขึ้นในระหว่างที่ พ.ร.ฎ.ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 244) พ.ศ.2534 มีผลใช้บังคับอยู่ เมื่อโจทก์ขายอสังหาริมทรัพย์ตามฟ้องภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้มา จึงเป็นการขายที่เป็นทางค้าหรือหากำไร ตาม ป.รัษฎากร มาตรา 91/2 (6) ประกอบ พ.ร.ฎ.ออกตามความในประมวลรัษฎากร ว่าด้วยการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไร (ฉบับที่ 244) พ.ศ.2534 มาตรา 3 (6)

ที่ดินพิพาทอยู่ในนิคมสร้างตนเองและอยู่ในความดูแลครอบครองของกรมประชาสงเคราะห์ ซึ่งได้จัดสรรให้ ฮ. ใช้ประโยชน์ ฮ.ได้ปลูกบ้านพิพาทและให้จำเลยครอบครองเปิดเป็นร้านอาหาร ต่อมา ฮ. ทำสัญญาขายฝากบ้านพิพาทพร้อมสิทธิในที่ดินแก่โจทก์ ซึ่งเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดอย่างหนึ่ง แม้อสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวจะปลูกสร้างบนที่ดินของทางราชการก็ตาม การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวก็ต้องอยู่ภายใต้บังคับของ ป.พ.พ. มาตรา 456 วรรคหนึ่งเช่นกัน แต่เมื่อสัญญาระหว่าง ฮ. กับโจทก์เป็นการซื้อขายกันเองจึงตกเป็นโมฆะ โจทก์ไม่อาจอ้างกรรมสิทธิ์ในบ้านพิพาทได้ และแม้กรมประชาสงเคราะห์จะทำหนังสืออนุญาตให้โจทก์ใช้ประโยชน์ในบ้านและที่ดินพิพาทในลักษณะเป็นสัญญาเช่าทรัพย์ก็ตาม ก็เป็นเพียงบุคคลสิทธิ โจทก์ก็ไม่อาจบังคับบุคคลอื่นนอกจากคู่สัญญาได้ เมื่อจำเลยยังคงครอบครองบ้านและที่ดินพิพาทและโจทก์ยังไม่อาจเข้าครอบครองทรัพย์สินดังกล่าวได้ โจทก์ย่อมยังไม่ได้มาซึ่งสิทธิครอบครองในบ้านและที่ดินพิพาทตาม ป.พ.พ. มาตรา 1367 การที่จำเลยยังคงครอบครองและทำประโยชน์ในบ้านและที่ดินพิพาท จึงถือไม่ได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยออกจากบ้านและที่ดินพิพาทได้

ตามพระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 244) พ.ศ. 2534 มาตรา 3 แสดงโดยแจ้งชัดว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ใดหากไม่เข้าลักษณะตามที่กำหนดไว้ใน (1) ถึง (5) ว่าเป็นการขายที่เป็นทางค้าหรือหากำไรแล้ว จึงให้พิจารณาตามหลักเกณฑ์ใน (6) ต่อไปว่าการขายนั้นได้กระทำภายใน 5 ปี นับแต่วันที่ได้อสังหาริมทรัพย์มาหรือไม่ หากเป็นการขายภายในระยะเวลาดังกล่าวก็ให้ถือว่าเป็นการขายที่เป็นทางค้าหรือหากำไร เมื่อจำเลยรับว่าที่ดินแปลงที่โจทก์ขายเป็นที่ดินที่ใช้ในเกษตรกรรมต้องตามความใน (5) แล้ว กรณีจึงไม่ต้องด้วยการขายตามหลักเกณฑ์ใน (6) อีก