คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อาคารเช่า

การที่จำเลยออกเงินตกแต่งทำหินขัดพื้นชั้นหนึ่งและ ชั้นที่สองทำผนังกั้นห้อง ต่อเติมทำห้องน้ำชั้นที่สองและต่อเติมพื้นที่ชั้นที่สามครึ่ง เป็นการกระทำเพื่อความสวยงามและเพื่อความสะดวกสบายในการใช้สอยทรัพย์สินที่จำเลยเช่าจากโจทก์เท่านั้น หามีลักษณะเป็นสัญญาต่างตอบแทนชนิดพิเศษที่จะทำให้จำเลยมีสิทธิยิ่งไปกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนดแล้วและโจทก์ไม่ประสงค์ที่จะให้จำเลยเช่าต่อ จำเลยจึงไม่มีสิทธิอยู่ในตึกแถวพิพาทอีกต่อไป

กรณีที่บริษัทจะฟ้องร้องเรียกเอาสินไหมทดแทนแก่กรรมการตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1169วรรคแรกนั้น จะต้องเป็นกรณีที่กรรมการทำให้เกิดเสียหายแก่บริษัท และความเสียหายดังกล่าวจะต้องเป็นผลโดยตรงจากการกระทำหรืองดเว้นในสิ่งที่ควรกระทำ เมื่อความเสียหายเกิดจากการที่ ส. ลูกจ้างของจำเลยที่ 1 ขับรถบรรทุกแก๊สด้วยความประมาทเลินเล่อทำให้รถพลิกคว่ำ แม้ความเสียหายที่เกิดขึ้นเป็นเพราะรถบรรทุกแก๊สมีสภาพและอุปกรณ์ไม่ถูกต้องก็เป็นเพียงเหตุประการหนึ่งที่ทำให้ได้รับผลร้ายแรงเท่านั้น แต่การที่รถบรรทุกแก๊สมีสภาพและอุปกรณ์ไม่ถูกต้องนั้น มิใช่ผลโดยตรงของความเสียหาย หากจะเป็นความผิดกฎหมายก็เป็นความผิดกฎหมายในส่วนของการที่นำรถยนต์มาใช้งานโดยไม่ได้รับอนุญาตจากพนักงานเจ้าหน้าที่บริษัทจำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยที่ 2ถึงที่ 5 กรรมการบริษัทชดใช้ค่าเสียหาย ดังนั้นโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ในมูลละเมิดของบริษัท จำเลยที่ 1 จึงไม่มีสิทธิที่จะเรียกให้จำเลยที่ 2 ถึงที่ 5 ชดใช้ค่าเสียหายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1169 วรรคสอง ได้ ค่าสินไหมทดแทนในมูลละเมิดจะพึงใช้โดยสถานใดเพียงใดนั้นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4385 บัญญัติให้ศาลวินิจฉัยตามควรแก่พฤติการณ์และความร้ายแรงแห่งละเมิดซึ่งการจะรับฟังพยานหลักฐานของฝ่ายใดว่ามีน้ำหนักน่าเชื่อถือกว่ากันก็ต้องพิจารณาจากข้อนำสืบของทั้งสองฝ่ายเมื่อโจทก์ไม่อาจนำสืบในรายละเอียดแห่งทรัพย์สินและราคาทรัพย์สินที่ได้รับความเสียหายได้ ศาลจึงกำหนดค่าเสียหายให้ตามสมควร ตามเอกสารสัญญาเช่ามิได้ให้สิทธิแก่โจทก์ที่จะนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงหรือโอนสิทธิการเช่าได้ตามที่ระบุไว้ในข้อ 10 แห่งเอกสารดังกล่าว สิทธิของโจทก์ที่จะได้รับเงินค่าโอนสิทธิการเช่ามีอยู่อย่างไร โจทก์มิได้นำสืบให้เห็นว่าหากโจทก์โอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นผู้ให้เช่าจะต้องยินยอมให้โจทก์โอนได้โดยไม่อาจปฏิเสธได้หรือไม่ ค่าเสียหายอันเกิดจากค่าเสียโอกาสที่โจทก์จะได้รับประโยชน์จากอาคารที่เช่าอยู่ หากโจทก์โอนสิทธิการเช่าให้ผู้อื่นจึงเป็นความเสียหายที่ไกลกว่าเหตุ เงินที่โจทก์จ่ายให้ผู้เช่าล่วงหน้าจำนวน 150,000 บาทเป็นความเสียหายส่วนหนึ่งที่เกิดขึ้นจากการละเมิดของ ส.ลูกจ้างจำเลยที่ 1 จำเลยที่ 1 จึงจะต้องรับผิดชอบชดใช้ให้แก่โจทก์ แต่เงินจำนวน 150,000 บาท ดังกล่าวนั้น ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของค่าเช่าเป็นค่าตอบแทนการเช่าระยะเวลา 3 ปีเมื่อโจทก์ได้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าเป็นเวลา8 เดือนเศษ ค่าเสียหายในส่วนนี้จึงสมควรกำหนดให้ลดลงตามส่วน และศาลมีอำนาจที่จะวินิจฉัยให้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 438 โดยลดให้เหลือ120,000 บาท หลังจากโจทก์ย้ายเข้ามาอยู่ในตึกแถวที่เช่าแล้วโจทก์ได้ซ่อมแซมและต่อเติมอาคารหลายอย่าง เพื่อใช้ประกอบธุรกิจและพักอาศัย แต่ค่าเสียหายที่โจทก์เรียกร้องในส่วนนี้จำนวน 800,000 บาท นั้น โจทก์มิได้นำสืบให้ชัดว่าสิ่งที่โจทก์หรือภรรยาโจทก์ได้กระทำไปมีรายละเอียดในเรื่องค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการนั้นอย่างไรบ้าง ศาลจึงกำหนดตามที่เห็นสมควรเพียง 600,000 บาท ได้ การรับจ้างแปลเอกสารเป็นธุรกิจของห้างหุ้นส่วนจำกัดว. ซึ่งเป็นนิติบุคคลแยกต่างหากจากโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1015 แม้โจทก์จะเป็นหุ้นส่วนผู้จัดการของห้างดังกล่าวก็ตาม แต่เมื่อโจทก์ฟ้องคดีนี้ในฐานะส่วนตัวโดยที่ห้างหุ้นส่วนนั้นมิได้ร่วมเป็นโจทก์ด้วย ค่าสินไหมทดแทนในส่วนนี้โจทก์จึงไม่มีสิทธิเรียกร้องจากจำเลยที่ 1

สัญญาเช่าโรงภาพยนตร์มีข้อความว่า ผู้เช่าสัญญาว่าจะจัดการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าให้อยู่ในสภาพที่เรียบร้อย และบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้เสมอด้วยค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองหากมีการชำรุดบกพร่อง แตกหักเสียหายด้วยประการใด ๆ ผู้เช่าจะต้องรีบแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และดำเนินการซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพเดิมด้วย ค่าใช้จ่ายของผู้เช่าเองทั้งสิ้นนั้น หมายถึงการซ่อมแซมบำรุงรักษาตามปกติและเป็นการซ่อมแซมเล็กน้อยเท่านั้นผู้เช่าจึงจะมีหน้าที่ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า แต่อาคารโรงภาพยนตร์ทรุด และพื้นคอนกรีตแตกร้าวเสียหายมากหลายแห่ง เป็นความเสียหายร้ายแรงจนอาจเกิดการพังทลายเป็นอันตรายแก่ผู้เข้าชมภาพยนตร์ได้จึงเป็นเรื่องมีความจำเป็นและสมควรที่จะต้องซ่อมแซมใหญ่อย่างรีบด่วนเพื่อรักษาโรงภาพยนตร์ให้สามารถใช้การต่อไปไม่ให้พังทลายไปเสียก่อนมิใช่กรณีต้องซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย ผู้ให้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 547หาใช่หน้าที่ของผู้เช่าไม่ โจทก์อ้างว่าจำเลยค้างชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525แต่โจทก์รับค่าเช่าจากจำเลยโดยไม่ได้ทวงถามค่าเช่าสำหรับเดือนดังกล่าวจนล่วงเลยมาถึงเดือนกันยายน 2526 การรับเงินค่าเช่าโจทก์ได้ออกใบรับเงินให้จำเลยทุกครั้ง กรณีจึงต้องด้วยบทสันนิษฐานของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 327 ที่ว่า ในกรณีชำระดอกเบี้ยหรือชำระหนี้อย่างอื่นอันมีกำหนดชำระเป็นระยะเวลานั้นถ้าเจ้าหนี้ออกใบเสร็จรับเงินให้เพื่อระยะหนึ่งแล้วโดยมิได้อิดเอื้อน ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า เจ้าหนี้ได้รับชำระหนี้เพื่อระยะก่อน ๆ นั้นด้วยแล้ว เมื่อโจทก์ไม่มีพยานหลักฐานที่มีน้ำหนักมาหักล้างข้อสันนิษฐานตามกฎหมายนี้ได้ จึงต้องฟังว่าจำเลยได้ชำระค่าเช่าเดือนกันยายน 2525 ให้โจทก์แล้ว โจทก์ปิดและบูรณะปรับปรุงโรงภาพยนตร์ที่ให้เช่า จำเลยผู้เช่าจึงไม่อาจใช้ฉายภาพยนตร์ได้ตามสิทธิการเช่าของตน สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทน จำเลยย่อมมีสิทธิไม่ยอมชำระค่าเช่าในระหว่างที่โรงภาพยนตร์ต้องปิดได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369

โจทก์ที่ 1 เช่าที่ดินจาก น. โดยมีข้อสัญญาระบุว่า โจทก์ที่ 1 มีสิทธิปลูกสร้างอาคารลงในที่ดิน เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโจทก์ที่ 1 ต้องรื้อถอนอาคารที่ปลูกสร้างออกไป ดังนั้นการที่โจทก์ที่ 1 ให้ ด. ปลูกตึกแถวลงในที่ดินเพื่อให้คนเช่า โดยให้ ด. ออกเงินค่าก่อสร้างเอง และ ด. มีสิทธิเรียกเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าแต่ผู้เดียว ตึกแถวดังกล่าวจึงเป็นทรัพย์ที่ติดกับที่ดินเพียงชั่วคราวมิใช่ส่วนควบของที่ดิน กรรมสิทธิ์ในตึกแถวดังกล่าวย่อมตกได้แก่โจทก์ที่ 1 และถือว่าเป็นประโยชน์อย่างอื่นที่โจทก์ที่ 1 ได้รับเนื่องจากการให้เช่าทรัพย์สิน ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(5) (ก) จึงต้องนำตึกแถวดังกล่าวมาคำนวณมูลค่าถือเป็นเงินได้พึงประเมินในการเสียภาษีเงินได้ของโจทก์ที่ 1 ด้วย

โจทก์ที่ 1 เช่าที่ดินจาก น. โดยมีข้อสัญญาระบุว่า โจทก์ที่ 1 มีสิทธิปลูกสร้างอาคารลงในที่ดิน เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโจทก์ที่ 1 ต้องรื้อถอนอาคารที่ปลูกสร้างออกไป ดังนั้นการที่โจทก์ที่ 1 ให้ ด. ปลูกตึกแถวลงในที่ดินเพื่อให้คนเช่า โดยให้ ด. ออกเงินค่าก่อสร้างเองและ ด. มีสิทธิเรียกเก็บเงินช่วยค่าก่อสร้างจากผู้เช่าแต่ผู้เดียว ตึกแถวดังกล่าวจึงเป็นทรัพย์ที่ติดกับที่ดินเพียงชั่วคราวมิใช่ส่วนควบของที่ดิน กรรมสิทธิ์ในตึกแถวดังกล่าวย่อมตกได้แก่โจทก์ที่ 1 และถือว่าเป็นประโยชน์อย่างอื่นที่โจทก์ที่ 1 ได้รับเนื่องจากการให้เช่าทรัพย์สิน ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40(5)(ก) จึงต้องนำตึกแถวดังกล่าวมาคำนวณมูลค่าถือเป็นเงินได้พึงประเมินในการเสียภาษีเงินได้ของโจทก์ที่ 1ด้วย.

โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายจากจำเลยเท่ากับอัตราค่าเช่านับแต่วันที่จำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่า แม้ทางพิจารณาจะปรากฏว่าระยะเวลานั้น จำเลยจะอยู่โดยอาศัยสิทธิการเช่า ไม่ใช่การละเมิดศาลก็พิพากษาบังคับให้จำเลยชดใช้ค่าเช่าซึ่งมีอัตราเท่ากันให้โจทก์ได้
ผู้เช่าวางเงินไว้เป็นประกันการเช่า โดยมีข้อสัญญาว่าถ้าผู้เช่าผิดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิริบเงินประกันนี้ได้ เงินประกันนี้จึงเป็นเบี้ยปรับเมื่อปรากฏว่า ผู้เช่าผิดสัญญาเช่าโดยไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดเวลาผู้ให้เช่าย่อมมีสิทธิเรียกร้องให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้าง ทั้งมีสิทธิเรียกเอาเบี้ยปรับอันพึงริบนั้นด้วยก็ได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 381 คดีนี้แม้ผู้ให้เช่าซึ่งเป็นโจทก์จะมิได้พิสูจน์ให้เห็นว่าเสียหายยิ่งไปกว่าค่าดอกเบี้ยตามกฎหมายแต่เมื่อศาลคำนวณค่าดอกเบี้ยของเงินค่าเช่านับแต่วันค้างชำระจนบัดนี้ไล่เลี่ยกับเงินประกันผู้ให้เช่าย่อมริบเงินประกันได้ทั้งหมด
ผู้เช่าต่อเติมและซ่อมแซมห้องเช่าเพื่อประโยชน์ในกิจการของผู้เช่าเองไม่ใช่เป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นเพื่อรักษาทรัพย์สินที่เช่าผู้ให้เช่าไม่ต้องรับผิดต่อผู้เช่า

เช่าตึกเพื่อทำการค้า แต่ก่อนจะหมดอายุสัญญาเช่า 1 ปีเศษ ผู้เช่าเลิกการค้าใช้ตึกเป็นที่อยู่อาศัยอย่างเดียว โดยผู้ให้เช่ามิได้รู้เห็นยินยอมด้วยเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้วผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ ผู้เช่าจะอ้างความคุ้มครองจาก พระราชบัญญัติควบคุมค่าเช่าไม่ได้