คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
อายุสัญญา

จำเลยที่ 1 ทำสัญญาว่าจ้างโจทก์รักษาความปลอดภัยแก่ทรัพย์สินของจำเลยที่ 1 มีกำหนด 1 ปี หลังจากครบกำหนด จำเลยที่ 1 ยังคงจ้างโจทก์ต่อมาโดยถือบังคับตามสัญญาเดิม โดยสัญญาว่าจ้างรักษาความปลอดภัยนี้มีกำหนดระยะ 1 ปี เริ่มตั้งแต่วันที่ 20 พฤศจิกายน 2539 และสิ้นสุดสัญญาว่าจ้างในวันที่ 19 พฤศจิกายน 2540 ในกรณีที่สัญญาครบกำหนดแล้วยังไม่มีฝ่ายใดบอกเลิกสัญญา ให้ถือว่าสัญญายังมีผลใช้บังคับต่อไปได้อีก อนึ่งสัญญาฉบับนี้อาจถูกบอกเลิกการจ้างก่อนครบกำหนดระยะเวลาโดยฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดก็ได้ แต่ทั้งนี้จะต้องแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรให้อีกฝ่ายหนึ่งทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน ดังนี้ การบอกเลิกสัญญาตามสัญญาข้อนี้จึงมีผลใช้บังคับในระหว่างอายุสัญญาเท่านั้น กล่าวคือ ระหว่างวันที่ 20 พฤศจิกายน 2539 ถึงวันที่ 19 พฤศจิกายน 2540 แม้หลังจากครบกำหนดตามอายุสัญญาแล้ว จำเลยที่ 1 ยังคงว่าจ้างโจทก์ต่อมาโดยให้ถือว่าสัญญายังมีผลบังคับใช้ต่อไปได้อีกก็ตาม แต่กรณีเป็นสัญญาที่ไม่มีกำหนดเวลาไว้และตามสัญญามิได้กำหนดเงื่อนไขในการบอกเลิกสัญญากันไว้ที่อื่น การที่จำเลยที่ 1 มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์เมื่อวันที่ 24 กุมภาพันธ์ 2543 โดยมีผลบังคับตั้งแต่วันที่ 1 มีนาคม 2543 การบอกเลิกสัญญาของจำเลยที่ 1 จึงชอบด้วยกฎหมายตาม ป.พ.พ มาตรา 386 แล้ว

เมื่อหนังสือสัญญาเช่ามิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จำเลยจึงฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี ตาม ป.พ.พ.มาตรา 538 กำหนดเวลาเช่าที่เกินจาก 3 ปี ตามที่ตกลงกันไว้ จึงไม่มีผลบังคับกันต่อไป คำมั่นของโจทก์ที่ให้แก่จำเลยไว้ตามสัญญาเช่าข้อ 2 (ก) ที่ว่าเมื่อจำเลยเช่าครบ 7 ปียินยอมต่อสัญญาเช่าให้จำเลยอีก 15 ปี ย่อมสิ้นผลบังคับไปด้วย ดังนั้น จึงไม่มีคำมั่นของโจทก์ที่จะให้จำเลยสนองต่อไปอีก

ตามคำฟ้องของโจทก์ระบุเรื่องหรือข้อหาไว้ว่า ขับไล่เรียกค่าเช่าและค่าเสียหาย ในเนื้อหาของคำฟ้องก็ระบุว่า โจทก์ได้รับการเช่าช่วงที่ดินมาจาก ป.เพื่อปลูกสร้างอาคารพาณิชย์ให้เช่า เมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2515 จำเลยทำสัญญาจองอาคารกับโจทก์ ตามสัญญาจองอาคารเอกสารท้ายฟ้อง โดยจองห้องเลขที่ 145 และตามสัญญาจองอาคารเอกสารท้ายฟ้องซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของคำฟ้องตามสัญญาข้อ 3 ระบุไว้ว่า จะจัดการทำสัญญาเช่ากับผู้จองให้เรียบร้อยภายหลังจากที่ผู้รับจองได้จัดทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองฉะเชิงเทราแล้ว และสัญญาข้อ 4 ระบุว่าสัญญาเช่าที่จะทำตามข้อ 3 มีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญา ทั้งได้มีการกำหนดค่าเช่ากันไว้ตามสัญญาข้อ 5 ด้วย คำขอท้ายฟ้องของโจทก์ก็ขอให้ขับไล่จำเลยออกจากห้องที่เช่าดังกล่าว พร้อมเรียกค่าเช่าและค่าเสียหาย จึงเป็นคำฟ้องที่เกี่ยวกับสัญญาจองอาคารและเกี่ยวกับเรื่องการเช่าอาคารพิพาทตามประเด็นที่ศาลชั้นต้นตั้งไว้ส่วนประเด็นที่ศาลชั้นต้นตั้งไว้ว่า จำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองอาคารพิพาทกับโจทก์หรือไม่ เมื่อปรากฏว่าสัญญาจองอาคารตามเอกสารท้ายฟ้องที่โจทก์อ้าง นอกจากจะมีลักษณะเป็นสัญญาจองแล้ว ยังมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าอยู่ในตัวด้วย กล่าวคือ เป็นสัญญาซึ่งโจทก์ตกลงให้จำเลยได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งซึ่งในที่นี้คืออาคารพิพาทที่โจทก์ได้จัดสร้างขึ้นในระยะเวลาอันมีจำกัดคือ 20 ปี และจำเลยตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น ดังนี้ โจทก์จึงอยู่ในฐานะเป็นผู้ให้เช่า และจำเลยอยู่ในฐานะเป็นผู้เช่าตามนัยแห่ง ป.พ.พ.มาตรา 537 แล้ว ส่วนที่สัญญาจองอาคารข้อ 3 ระบุให้ไปทำสัญญาเช่ากันภายหลังจากการที่ผู้รับจองได้จัดทำสัญญาเช่ากับเทศบาลเมืองแล้วนั้น เป็นเพียงเพื่อที่จะให้ไปทำสัญญาเช่าเพื่อจดทะเบียนการเช่าเป็นระยะเวลา20 ปี ตามสัญญาข้อ 4 ให้เป็นที่เรียบร้อยเท่านั้น การที่ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์วินิจฉัยถึงเรื่องการเช่า การบอกเลิกการเช่า และอายุสัญญาเช่าสิ้นไปตามกำหนดในสัญญาเช่า โดยมิได้กล่าวถึงว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจองอาคารไว้ ก็ถือได้ว่าได้วินิจฉัยตามประเด็นที่ได้กำหนดไว้แล้ว เมื่อสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลาการเช่าไว้จึงย่อมระงับสิ้นไปโดยมิจำต้องบอกกล่าวก่อน และเมื่อจำเลยไม่ยอมออกจากอาคาร-พิพาทจึงเป็นการผิดสัญญาเช่าหรือสัญญาจองอาคารที่ได้กระทำกันไว้ กรณีจึงมิใช่เป็นเรื่องที่ศาลวินิจฉัยนอกฟ้องนอกประเด็น
สัญญาเช่าทำกันเมื่อวันที่ 15 มีนาคม 2515 และตามสัญญาเช่าระบุไว้ว่า ให้มีอายุการเช่า 20 ปี นับแต่วันทำสัญญา จึงต้องถือว่าให้นับระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่ 15 มีนาคม 2515 ซึ่งเป็นวันทำสัญญาเป็นต้นไป ซึ่งจะครบกำหนด 20 ปี ตามสัญญาในวันที่ 14 มีนาคม 2535 อันเป็นวันสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าที่กำหนดไว้ เมื่อจำเลยไม่ยอมออกจากอาคารพิพาทโจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้

ตามสัญญาก่อสร้างอาคารให้สิทธิแก่เทศบาลเมืองฉะเชิงเทราเช่าได้มีกำหนดเวลา 20 ปี นับแต่วันลงนามในสัญญาคือวันที่ 20 พฤศจิกายน 2513ถึงวันที่ 20 พฤศจิกายน 2533 โจทก์ซึ่งเป็นผู้เช่าช่วงต่อมาย่อมมีสิทธิการเช่าตามที่ระบุในสัญญาดังกล่าว จึงมีสิทธิให้จำเลยเช่าได้เพียงเท่าระยะเวลาการเช่าที่ตนมีสิทธิและตามสัญญาจองอาคารระหว่างโจทก์จำเลยได้เท้าความถึงเรื่องที่โจทก์ได้ทำการก่อสร้างอาคารพิพาทขึ้นบนที่ดินราชพัสดุโดยโจทก์ได้สิทธิเช่าช่วงมาจากเทศบาลเมืองฉะเชิงเทรา ดังนี้ ตามสัญญาจองอาคารที่ระบุให้มีอายุการเช่า 20 ปี จึงย่อมเป็นที่เข้าใจระหว่างคู่สัญญาแล้วว่า หมายถึงอายุการเช่า 20 ปี ตามที่โจทก์มีสิทธิตามสัญญาก่อสร้างอาคาร หากให้เริ่มนับระยะเวลาการเช่าตั้งแต่วันที่มีการทำสัญญาเช่ากันในภายหลังจะทำให้มีอายุการเช่ามากกว่า 20 ปี เกินกว่าสิทธิที่โจทก์ให้เช่าช่วงได้ซึ่งเป็นไปไม่ได้ ขณะทำสัญญาจองอาคารโจทก์ยังไม่ได้รับสิทธิการเช่าต่ออีก 5 ปี เพิ่งได้รับสิทธิดังกล่าวในภายหลังเพราะเกิดมีกรณีพิพาทระหว่างกรมธนารักษ์กับสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ทำให้การก่อสร้างล่าช้า วัสดุก่อสร้างเสียหายเพื่อชดเชยความเสียหายนี้กระทรวงการคลังจึงได้ขยายระยะเวลาการเช่าออกไปให้อีก 5 ปี ซึ่งไม่เกี่ยวกับจำเลย จึงถือว่าอายุการเช่าอาคารพิพาทระหว่างโจทก์จำเลยที่กระทำกันตามที่ระบุไว้ในสัญญาจองอาคารสิ้นสุดลงเพียงวันที่ 20 พฤศจิกายน 2533จำเลยจึงบังคับให้โจทก์ทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนการเช่าให้จำเลยมีอายุ 20 ปีนับแต่วันทำสัญญาเช่ามิได้


จำเลยเช่าที่พิพาททำสวนปลูกฝรั่ง-พันธุ์เวียดนาม มะม่วงและมะพร้าวซึ่งล้วนแต่เป็นพืชต้องการน้ำมากและอายุยืนไม่ถือว่าเป็นพืชไร่ ตามนัยแห่งมาตรา 21พระราชบัญญัติ การเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2524 กรณีมิใช่เป็นการเช่าที่ดินเพื่อทำนา จึงไม่สามารถอ้างอายุการเช่ามีกำหนดเวลา 6 ปี ตามบทบัญญัติกฎหมายดังกล่าวขึ้นต่อสู้ได้

เมื่อพ้นกำหนดอายุสัญญาเบิกเงินเกินบัญชีในวันที่ 21 มิถุนายน2528 แล้ว จำเลยยังคงเบิกเงินเกินบัญชีต่อไป และยังมีการนำเงินเข้าบัญชีอยู่อีก ซึ่งโจทก์ก็ยอมถือได้ว่าคู่กรณีได้ตกลงกันขยายอายุสัญญาออกไปโดยปริยายเช่นนี้สัญญาจะสิ้นสุดลงก็ต่อเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาตาม ป.พ.พ.มาตรา 859 ปรากฏว่าโจทก์ได้หักทอนบัญชีและแจ้งให้จำเลยที่ 1 ซึ่งเป็นคู่กรณีชำระหนี้เมื่อวันที่ 31 มีนาคม 2531 ซึ่งมีผลเป็นการบอกเลิกสัญญาต่อจำเลยที่ 1การเดินสะพัดทางบัญชีระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 จึงสิ้นสุดลงในวันดังกล่าวการที่โจทก์คิดดอกเบี้ยทบต้นในช่วงเวลาตั้งแต่ 21 มิถุนายน 2528 ถึงก่อนวันที่31 มีนาคม 2531 จึงไม่ขัดต่อกฎหมาย ความข้อนี้มีความสำคัญเกี่ยวกับอำนาจฟ้องของโจทก์ในส่วนที่เกี่ยวกับดอกเบี้ยในช่วงเวลาดังกล่าวซึ่งเป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จะมิได้ว่ากล่าวกันมาในชั้นอุทธรณ์ จำเลยทั้งสองก็ยกขึ้นกล่าวอ้างในชั้นฎีกาได้

สัญญาเช่าที่พิพาทระหว่างโจทก์ทั้งสี่กับจำเลยร่วมมีกำหนดระยะเวลาการเช่า 30 ปี เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมฟ้องร้องบังคับได้เพียง 3 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 แม้สัญญาเช่าระบุว่า เมื่อได้ชำระค่าเช่าครบแล้วเจ้าของที่จะจัดให้จดทะเบียนสัญญาเช่า จำเลยร่วมก็ไม่มีสิทธิบังคับโจทก์ทั้งสี่ให้ไปจดทะเบียนได้ การที่โจทก์ทั้งสี่ไม่จดทะเบียนการเช่าให้จำเลยร่วมจะถือว่าโจทก์ทั้งสี่ผิดสัญญาหาได้ไม่ และเมื่อโจทก์ทั้งสี่บอกเลิกสัญญาเช่าซึ่งถือว่าเป็นการเช่าที่ไม่กำหนดเวลาเนื่องจากโจทก์ทั้งสี่ไม่ทักท้วงในการที่จำเลยร่วมอยู่ต่อมาภายหลังสัญญาเช่าสิ้นกำหนดลงตามมาตรา 566และ 570 แล้ว โดยให้เวลาก่อนฟ้องเกินกว่า 2 เดือน สัญญาเช่าย่อมระงับไป โจทก์ทั้งสี่จึงมีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยร่วมได้

จำเลยซื้ออาคารพิพาทอย่างสังหาริมทรัพย์โดยต้องรื้อถอนไป เมื่ออาคารพิพาทยังอยู่ในอายุสัญญาเช่า ระหว่างโจทก์กับเจ้าของเดิม จำเลยผู้ซื้อต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่า จำเลยต้องปฏิบัติตาสัญญาเช่าจนกว่าสัญญาเช่าสิ้นสุดลง.

กรณีที่สัญญาจ้างมีกำหนดระยะเวลาการจ้างไว้แน่นอน การเลิกจ้างซึ่งจะถือว่าเป็นการเลิกจ้างตามกำหนดระยะเวลาตามความในประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การคุ้มครองแรงงาน ข้อ 46 วรรคสามซึ่งจะทำให้นายจ้างไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยนั้น ได้แก่การที่นายจ้างเลิกจ้างลูกจ้างในวันที่ครบกำหนดตามสัญญาจ้าง หรือเลิกจ้างในวันที่ระยะเวลาที่ได้ตกลงว่าจ้างสิ้นสุดลง มิได้หมายความว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาจ้างแล้ว นายจ้างจะเลิกจ้างลูกจ้างเมื่อใดก็ได้ เมื่อสัญญาจ้างฉบับสุดท้ายครบกำหนดในวันที่ 20 เมษายน 2528 จำเลยมิได้เลิกจ้างโจทก์โดยให้โจทก์ทำงานกับจำเลยทั้งยินยอมจ่ายค่าจ้างให้โจทก์ ต้องถือว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจ้างกันใหม่โดยความอย่างเดียวกันกับสัญญาเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 581 การที่สัญญาจ้างครบกำหนดในระหว่างที่โจทก์ทำงานอยู่บนเรือนั้น ไม่ใช่เหตุซึ่งจะทำให้จำเลยไม่สามารถเลิกจ้างโจทก์ไม่ได้ ดังนั้น เมื่อจำเลยเลิกจ้างโจทก์เมื่อวันที่ 24เมษายน 2528 ซึ่งอยู่ในระหว่างอายุของสัญญาจ้างใหม่จึงต้องจ่ายค่าชดเชยและสินจ้างแทนการบอกกล่าวล่วงหน้า

กรณีที่สัญญาจ้างมีกำหนดระยะเวลาการจ้างไว้แน่นอนการเลิกจ้างซึ่งจะถือว่าเป็นการเลิกจ้างตามกำหนดระยะเวลาตามความในประกาศกระทรวงมหาดไทยเรื่องการคุ้มครองแรงงานข้อ46วรรคสามซึ่งจะทำให้นายจ้างไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยนั้นได้แก่การที่นายจ้างเลิกจ้างลูกจ้างในวันที่ครบกำหนดตามสัญญาจ้างหรือเลิกจ้างในวันที่ระยะเวลาที่ได้ตกลงว่าจ้างสิ้นสุดลงมิได้หมายความว่าเมื่อครบกำหนดตามสัญญาจ้างแล้วนายจ้างจะเลิกจ้างลูกจ้างเมื่อใดก็ได้เมื่อสัญญาจ้างฉบับสุดท้ายครบกำหนดในวันที่20เมษายน2528จำเลยมิได้เลิกจ้างโจทก์โดยให้โจทก์ทำงานกับจำเลยทั้งยินยอมจ่ายค่าจ้างให้โจทก์ต้องถือว่าโจทก์และจำเลยได้ทำสัญญาจ้างกันใหม่โดยความอย่างเดียวกันกับสัญญาเดิมตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา581การที่สัญญาจ้างครบกำหนดในระหว่างที่โจทก์ทำงานอยู่บนเรือนั้นไม่ใช่เหตุซึ่งจะทำให้จำเลยไม่สามารถเลิกจ้างโจทก์ไม่ได้ดังนั้นเมื่อจำเลยเลิกจ้างโจทก์เมื่อวันที่24เมษายน2528ซึ่งอยู่ในระหว่างอายุของสัญญาจ้างใหม่จึงต้องจ่ายค่าชดเชยและสินจ้างแทนการบอกกล่าวล่วงหน้า.