คำพิพากษาที่อยู่ใน Tags
เจ้าของกรรมสิทธิ์ใหม่

พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 18 บัญญัติว่า หนี้อันเกิดจากค่าใช้จ่ายเจ้าของรวมผู้เป็นเจ้าของห้องชุดมีหน้าที่ต้องร่วมกันชำระ ส่วนบทกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นข้อกำหนดสิทธิและหน้าที่ของผู้อยู่อาศัยเพื่อประโยชน์แก่การอยู่อาศัยร่วมกันโดยปกติสุข เจ้าของร่วมจึงต้องมีส่วนร่วมรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับตามกฎหมาย โจทก์เป็นนิติบุคคลประกอบกิจการธนาคารพาณิชย์ ประมูลซื้อห้องชุดเลขที่ 83/15 ชั้นที่ 1 อาคารเลขที่ 1 ของอาคารชุด ศ. อาคาร 3 อำเภอตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร โดยการขายทอดตลาดจากเจ้าพนักงานบังคับคดี โจทก์ผู้ซื้อย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของเจ้าของร่วมเดิมและต้องถือว่าค่าปรับอันเกิดจากการผิดนัดชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามข้อบังคับของจำเลย เป็นส่วนหนึ่งของค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่โจทก์มีหน้าที่รับผิดชอบด้วย
ในการประกาศขายทอดตลาดห้องชุด ตามปกติของเจ้าพนักงานบังคับคดี ระบุเงื่อนไขการขายทอดตลาดไว้ว่า ผู้ซื้อได้ต้องรับผิดชอบเรื่องภาระหนี้สิน (หากมี) ต่อนิติบุคคลอาคารชุดด้วยซึ่งเป็นไปตามระเบียบของกรมบังคับคดี โจทก์จึงสามารถตรวจสอบภาระหนี้สินได้จากเจ้าพนักงานบังคับคดีก่อนเข้าประมูลสู้ราคาได้ ซึ่งหากโจทก์เห็นว่าค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระมีจำนวนมากหรือสูงกว่าราคาห้องชุดที่โจทก์ซื้อ โจทก์สามารถตัดสินใจที่จะเข้าสู้ราคาในการประมูลขายทอดตลาดหรือไม่ตั้งแต่แรกแล้ว เมื่อโจทก์ยังมิได้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางและค่าปรับที่ค้างชำระให้แก่จำเลย จำเลยมีสิทธิที่จะปฏิเสธไม่ออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้ให้แก่โจทก์และระงับการให้สาธารณูปโภคต่าง ๆ ที่จำเป็นแก่โจทก์ได้
ค่าปรับของจำนวนค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระตามข้อบังคับของจำเลยมีลักษณะเป็นค่าเสียหายหรือค่าสินไหมทดแทนความเสียหาย ซึ่งจำเลยกำหนดไว้ล่วงหน้าในกรณีที่เจ้าของห้องชุดไม่ชำระหนี้หรือชำระหนี้ไม่ถูกต้องตามสมควรนั้น ถือเป็นเบี้ยปรับ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 379 โจทก์ในฐานะเจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุดชอบที่จะใช้สิทธิฟ้องร้องต่อศาล ซึ่งถ้าหากศาลเห็นว่าเบี้ยปรับสูงเกินส่วน ก็มีอำนาจลดลงให้เป็นจำนวนที่พอสมควรได้ แต่ข้อเท็จจริงได้ความว่าภายหลังจากจำเลยแจ้งจำนวนหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระรวมทั้งเบี้ยปรับและเงินเพิ่มให้โจทก์ทราบแล้ว โจทก์ก็ไม่ได้ใช้สิทธิฟ้องร้องจำเลยเกี่ยวกับการเรียกร้องค่าใช้จ่ายส่วนกลางของห้องชุดที่ค้างชำระแต่อย่างใด ที่โจทก์กล่าวอ้างในคดีนี้ทำนองว่า จำเลยเรียกค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ค้างชำระและค่าปรับเกินกว่าที่กฎหมายกำหนด โดยเรียกเก็บค่าใช้จ่ายส่วนกลางเดือนละ 425 บาท ทั้ง ๆ ที่ในข้อบังคับหมวด 6 ข้อ 13 ในอัตราส่วน 1 ส่วนต่อ 250 บาท เพียงเดือนละ 423.50 บาท เท่านั้นและไม่มีการออกใบเสร็จเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตและไม่เป็นธรรมต่อโจทก์ เป็นข้อเท็จจริงนอกฟ้องที่โจทก์ไม่ได้ยกขึ้นอ้างในศาลชั้นต้น เป็นการไม่ชอบตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง ศาลฎีกาไม่รับวินิจฉัย